築年数の目安は何年？家は築何年まで住める？戸建て・マンション・賃貸別に解説【2026年版】

結論：家の築年数の目安は、「何年まで住めるか」と「何年までなら売りやすいか」で分けて考えるのがポイントです。木造の法定耐用年数は22年ですが、これは税金計算用の数字で、実際には適切な維持管理をすれば築30年・40年を超えても住み続けられます。一方、売却では築20年・築30年・築40年（新耐震基準の有無）が価格や売り方の節目になります。この記事では、築年数の目安を戸建て・マンション・賃貸別に整理し、築何年から古いと感じやすいのか、築古の家を売るときの考え方まで、わかりやすく解説します。

築年数の目安とは？まず知っておきたい基本

築年数の数え方と「築何年から古い」と感じる目安

築年数とは、建物が完成した年（新築時）から現在までの経過年数のことです。登記簿（建物の表題部）に記載された「新築年月日」を基準に数えます。「築何年から古いか」に法的な定義はありませんが、不動産市場では築20年を超えたあたりから「築古」と見られはじめ、築30年を超えると価格がさらに下がりやすくなるのが一般的です。ただし、建物の状態や立地によって差が大きいため、年数だけで決めつけないことが大切です。

築年数で見るときの3つの視点

築年数の目安は、目的によって見る数字が変わります。①住める年数（建物の寿命）、②税金・ローンの数字（法定耐用年数・築年数要件）、③売却・購入時の価格（市場での見られ方）の3つに分けて整理すると、混乱せずに判断できます。

家は築何年まで住める？戸建ての寿命の目安

木造戸建ての寿命は築何年？築30年でも住めるか

木造戸建ての寿命は、適切に点検・修繕をすれば60年以上とされることもありますが、実際の寿命は施工品質・立地・湿気やシロアリ対策・修繕の履歴で大きく変わります。「築30年の戸建てで何年住めるか」という疑問には、「屋根・外壁・防水・給排水・基礎・構造躯体の状態次第」というのが正確な答えです。築30年でも、定期的に手入れされていれば、さらに20年以上住める例は珍しくありません。

日本の家の寿命が短いと言われる理由

「日本の住宅は築30年前後で取り壊される」とよく言われますが、これは構造上の限界ではなく、間取りや設備が時代に合わなくなったこと、売れにくくなり建て替えを選ぶことなどが背景にあります。つまり、取り壊されるまでの年数と、構造的に住める年数は別物です。築年数が古いから住めないとは限りません。

一軒家の寿命を左右する要因

一軒家の寿命を左右する主な要因は次のとおりです。まず雨水の侵入を防ぐ屋根・外壁・ベランダの防水、次に床下の湿気とシロアリ被害、そして給排水管や給湯器などの設備の劣化です。とくに水まわりの漏水を放置すると柱や土台が傷み、寿命を大きく縮めます。10年ごとの点検を目安に、早めの手当てを心がけましょう。

築年数別の目安｜築10年・20年・30年・40年で何が変わる？

築年数ごとのメンテナンスと売却時の見られ方の目安を、図で整理しました。

築10年｜外壁・屋根の点検を始める時期

築10年前後は、外壁のコーキング（目地の充填材）や屋根の塗装の劣化が出はじめる時期です。大きな不具合は少なく、市場でも「築浅」に近い扱いを受けます。早めの点検で、後の大きな修繕費を抑えられます。

築20年｜設備の交換期と価格の下がり方

築20年は、給湯器やキッチン・浴室・トイレなど設備の交換時期と重なります。戸建てでは、建物の評価額が大きく下がり、価格の中心が土地に移りはじめる目安の年数です。築20年の一戸建ての資産価値や判断基準は、築20年の一戸建ての資産価値・売却とリフォームの判断基準で詳しく解説しています。

築30年｜大規模修繕と耐震・断熱の確認

築30年は、屋根・外壁の葺き替えや大規模な塗装、防水のやり直し、配管の更新など、まとまった費用が必要になる節目です。1996年前後の建築にあたり、耐震面では次に述べる2000年基準の前後に位置します。購入希望者も「どれだけ手が入っているか」を重視するため、修繕の履歴が価格に影響しやすい時期です。

築40年・築50年｜新耐震基準かどうかが大きな分かれ目

築40年前後になると、土地の価値が中心になる傾向が強まり、建物は「古家」として扱われることも増えます。ここで重要なのが耐震基準です。1981年（昭和56年）6月1日以降の建築確認から適用された基準が「新耐震基準」で、それ以前の「旧耐震基準」の建物は、住宅ローン控除や融資の面で不利になる場合があります。2026年の時点では、築45年ほどが目安のラインです。

構造別の耐用年数｜木造・鉄骨・RC・マンション

法定耐用年数とは？実際の寿命との違い

法定耐用年数は、国税庁が減価償却の計算のために定めた年数で、「建物がその年数で使えなくなる」という意味ではありません。木造は22年、軽量鉄骨（骨格材の肉厚3mm以下）は19年、鉄骨造（3mm超4mm以下）は27年、重量鉄骨（4mm超）は34年、鉄筋コンクリート造（RC）は47年が目安です。詳しい計算方法は減価償却費とは？不動産売却時の計算方法・耐用年数・償却率をご覧ください。

鉄筋コンクリート（RC）造マンションの築年数の目安

RC造のマンションは、法定耐用年数が47年ですが、実際には長期修繕計画に基づく大規模修繕（12〜15年周期が一般的）を行えば、60年以上使われる例も多くあります。マンションの場合は、築年数だけでなく、管理組合の運営状況や修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴が資産価値を大きく左右します。

築年数が古いマンションの注意点

築年数の古いマンションは、修繕積立金の不足による一時金の徴収や、管理費・積立金の値上げ、エレベーターや給排水管などの更新費用が課題になりがちです。売却する側も購入する側も、重要事項説明書で修繕の状況を必ず確認しましょう。読み方は重要事項説明書とは？記載事項・読み方・当日の流れが参考になります。

耐震基準と築年数｜1981年・2000年がポイント

新耐震基準（1981年6月〜）と旧耐震基準の違い

旧耐震基準は「震度5強程度で倒壊しない」ことを目安にしていたのに対し、新耐震基準は「震度6強〜7程度の大地震でも倒壊・崩壊しない」ことを目指した基準です。築年数でいえば、1981年6月以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準にあたります。建築確認の日付は、建築確認済証や確認通知書で確認できます。

2000年基準とは？木造住宅の築年数の見方

木造住宅では、阪神・淡路大震災を受けて2000年（平成12年）6月に、地盤に応じた基礎の仕様、柱と土台などの接合部の金物、耐力壁のバランスよい配置といった基準が強化されました。木造の築年数を見るときは、1981年と2000年の2つの節目を押さえると、耐震性の目安がつかめます。茨城県内の耐震診断・改修の補助制度は、茨城県の耐震診断・耐震改修補助｜44市町村一覧で確認できます。

築年数が古い家のデメリットと、それでも選ばれる理由

築年数が古いデメリット（維持費・耐震・断熱・融資）

築年数が古い家には、①修繕・メンテナンス費用がかさむ、②耐震性・断熱性が現在の基準に届かないことがある、③住宅ローンの審査で担保評価が低くなり融資期間が短くなる場合がある、④資産価値が下がっている、といったデメリットがあります。金融機関によっては、築年数や耐震基準を融資の条件にしていることもあります。

築古の家のメリット

一方で、築年数が古い家は価格が割安で、同じ予算でも広い土地や好立地を選べる点がメリットです。リフォームやリノベーションで自分好みに仕上げられるほか、固定資産税の建物部分は年数とともに下がっていきます（木造は評価額が新築時の約2割まで下がる仕組みです）。

賃貸の築年数の目安｜狙い目は築何年？何年住む？

賃貸の築年数が狙い目といわれる理由

賃貸住宅は、築年数が進むほど家賃が下がりやすい傾向があります。一方で、一定の築年数に達すると家賃が下げ止まる傾向があり、築年数が経った物件でも、リフォーム済みであれば「古さ」を感じにくく、お得に借りられる場合があります。築年数だけでなく、「内装の状態」「設備」「耐震基準」を一緒にチェックするのが賃貸選びのコツです。

一人暮らしの築年数の考え方と、賃貸に何年住むか

一人暮らしでは、築20年前後でリフォーム済みの物件が、家賃と快適さのバランスがよいと考える人が多い一方、防音性やセキュリティ、水まわりを重視するなら築浅も選択肢です。賃貸に住む期間の目安は、ライフステージの変化に応じて数年〜十数年と人それぞれです。長く住む予定が見えてきたら、購入と賃貸の費用を比べておくと判断しやすくなります。

築浅物件と築古物件を比べる｜家賃・設備・内装のメリット・デメリット

賃貸物件を探すときは、築浅物件と築古物件のメリット・デメリットを比べて、何を重視するかを決めておくと選びやすくなります。築浅の物件は、新築に近い設備や内装、セキュリティ、断熱性能が整っていて快適ですが、家賃は高めです。築古の物件は家賃が抑えられ、広い間取りや好立地の物件が見つかるケースが多い反面、浴室や水まわり、窓の断熱、床の傷みなど、設備の古さが気になる場合があります。

比較項目	築浅物件	築古物件
家賃	高い傾向	下がりやすく割安
設備・内装	新しく快適	リフォーム済みか要確認
耐震性	現行基準で安心	新耐震基準かどうかを確認
間取り・広さ	コンパクトな物件が多い	広めの物件も探しやすい

物件を選ぶ際は、築年数の数字だけでなく、リフォームの有無、窓や床・浴室の状態、日当たりなどの状況を内見で確認し、新築や築浅に近い状態の物件を探すのもひとつの方法です。耐震性や注意点は物件ごとに異なるため、不動産会社に確認しましょう。

築年数と住宅ローン・税金の関係

住宅ローン控除と築年数の考え方

中古住宅で住宅ローン控除を受ける場合、以前は築年数の要件（木造20年・耐火建築物25年など）がありましたが、現在は「昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された建物（新耐震基準に適合する建物）」であることなどが要件となっています。制度は年度ごとに見直されるため、最新の条件は必ず確認してください。詳しくは住宅ローン控除｜中古の適用条件と必須チェック項目をご覧ください。

築年数が古いと固定資産税はどうなる？

固定資産税の建物評価額は、経年に応じて下がっていきますが、一定の割合（木造では新築時の約2割）で下げ止まります。そのため、築年数が古くなっても建物の固定資産税がゼロになるわけではありません。住宅の税金全体は家にかかる税金はいくら？住宅の税金一覧で整理しています。

築古の家を売るときの考え方

築年数が古い家は売れる？3つの売り方

築年数が古い家でも、売ることは可能です。売り方は主に、①そのまま「古家付き土地」として売る、②解体して更地にして売る、③不動産会社に直接買い取ってもらう（買取）の3つです。それぞれ、価格・期間・手間・費用負担が異なります。

古家付き土地として売る／解体して更地にして売る

建物を残したまま売る古家付き土地は、解体費用の負担がなく、買主がリフォームして住む選択肢も残せます。更地にすると土地が見やすくなり買い手がつきやすい反面、解体費用がかかり、固定資産税の住宅用地の特例が外れる点に注意が必要です。判断のポイントは古家付き土地の売却｜解体は必要？費用は誰が払うで解説しています。

買取なら築年数が古くても早く売れる

築年数が古く、修繕にお金がかかる家は、不動産会社による買取が向くケースがあります。買取は、仲介のように買主を探す必要がなく、最短で短期間の現金化ができ、売却後の契約不適合責任（引き渡し後に見つかった不具合の責任）を免責にできる場合が多い点が特徴です。価格は仲介より低くなりやすいため、両方の査定を比べましょう。仲介と買取の違いは不動産の売買とは？仲介と買取の違い・流れ・費用や税金をご覧ください。

築年数が古い家を売る前に準備しておくこと

売却前には、①新築時の図面・建築確認済証・検査済証、②修繕・リフォームの履歴、③固定資産税の納税通知書、④境界や登記の状況を確認しておくと、査定がスムーズになります。築年数が古い家は、書類や履歴がそろっているだけで、買主の安心感につながります。

築年数で迷ったときの判断フロー｜住み続ける？売る？

住み続ける場合：点検・修繕計画を立てる

住み続けるなら、まず専門家による建物状況調査（インスペクション）や耐震診断を受け、修繕が必要な箇所と費用の見通しを立てましょう。大規模な修繕は数百万円規模になることもあるため、修繕積立の計画が欠かせません。

売る場合：築年数が進む前の査定が有利

建物の価値は築年数とともに下がっていくため、売却を考えているなら、早めの査定が有利になることが多いです。まずは複数社の査定で、「今の価格」と「買取か仲介か」の見通しを確認し、判断材料にしましょう。

相続した築古の家をどうするか

相続した築古の家は、住む予定がなければ空き家として維持費・倒壊リスクがかかり続けます。早めに売却・解体・活用の方針を決めることが重要です。空き家の維持費は空き家の維持費は年間いくら？で確認できます。

築年数の目安に関するよくある質問（FAQ）

Q. 築年数の目安は何年ですか？

築年数の目安は目的で変わります。住める年数は維持管理次第で、木造でも築30〜50年以上住める例があります。税金計算の法定耐用年数は木造22年、RC造47年です。売却では築20年・築30年・築40年（新耐震基準の有無）が価格や売り方の節目になります。

Q. 築何年から古いと言われますか？

法的な決まりはありませんが、市場では築20年を超えると「築古」と見られはじめ、築30年超で価格が下がりやすくなります。1981年5月以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で、より古い扱いになります。

Q. 家は築何年まで住めますか？

木造戸建ては、屋根・外壁・防水・シロアリ対策などの維持管理をすれば築50年以上住める例もあります。構造や施工品質、立地で差が大きいため、年数だけでなくインスペクション（建物状況調査）で状態を確認するのが確実です。

Q. 築30年の戸建てはあと何年住めますか？

状態次第ですが、屋根・外壁・防水・配管の修繕を適切に行えば、さらに20年以上住める可能性があります。築30年は大規模修繕の節目で、耐震診断や断熱の確認もあわせて行うと安心です。

Q. 築年数が古い家は売れますか？

売れます。古家付き土地として売る、解体して更地で売る、不動産会社に買い取ってもらう（買取）といった方法があります。状態や立地によって向く方法が異なるため、複数の査定で比較しましょう。

Q. 築年数の古いマンションの注意点は？

修繕積立金の残高と大規模修繕の履歴、管理組合の運営状況、一時金の徴収予定の有無を確認しましょう。重要事項説明書や長期修繕計画で確認できます。

Q. 賃貸の築年数は何年が狙い目ですか？

一般に築年数が進むと家賃が下がり、一定年数で下げ止まる傾向があります。築年数が経っていてもリフォーム済みの物件はお得に借りられることがあります。築年数だけでなく、内装・設備・耐震基準をあわせて確認してください。

Q. 木造・鉄骨・RCで築年数の目安は違いますか？

違います。法定耐用年数は木造22年、軽量鉄骨19年、鉄骨造27年、重量鉄骨34年、RC造47年が目安です。ただし、これは税金計算用の数字で、実際の寿命や売れる年数とは別です。

Q. 築年数が古いと住宅ローンは組めませんか？

組めないわけではありませんが、金融機関によっては築年数や耐震基準を条件にしたり、融資期間が短くなったりします。住宅ローン控除も、新耐震基準に適合していることなどが要件です。事前に金融機関へ確認しましょう。

Q. 築浅の賃貸物件と築古の賃貸物件はどちらがおすすめですか？

家賃を抑えたいなら築古、設備や快適さ、セキュリティを重視するなら築浅がおすすめです。築古でもリフォーム済みの物件や、新耐震基準に適合した物件であれば、メリットが大きい場合があります。内見で内装・設備・窓・浴室の状態を比べて選びましょう。

Q. 築古の家を売るなら、買取と仲介どちらがよいですか？

早く確実に売りたい、修繕や片付けの手間をかけたくない、契約不適合責任を避けたい場合は買取が向きます。できるだけ高く売りたい場合は仲介が向くことがあります。両方の査定を取って比べるのがおすすめです。

Q. 築年数が古い家の相談は茨城県のどこにすればよいですか？

ハウスドゥ茨城の4店舗（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸）で、築年数が古い家の売却・買取のご相談をお受けしています。査定は無料、お電話は0120-565-072です。

まとめ｜築年数は「目的別」に見るのが正解

築年数の目安は、住める年数・税金の数字・売却時の評価の3つで見方が違います。木造の法定耐用年数は22年でも、維持管理次第で築30年・40年を超えて住み続けられます。売却では、築20年・築30年・築40年と、1981年・2000年の耐震基準が節目です。築年数が古い家でも、古家付き土地・更地・買取と選べる売り方があります。築年数が進む前の早めの査定が有利になることも多いため、迷ったらまずは無料査定で現在の価値を確認しましょう。家・不動産の売却・買取のご相談は、ハウスドゥ茨城（0120-565-072）までお気軽にどうぞ。