「古家付きの土地を売りたいが、相場がいくらになるのか見当がつかない」「解体してから売るべきか、古家付きのまま売るべきか迷っている」——そんな声を多くいただきます。古家付き土地の相場は、単純に近所の土地の坪単価を当てはめるだけでは分かりません。この記事では、古家付き土地の相場がどう決まるのか、その考え方と調べ方を整理します。解体費用を誰が負担するかについては古家付き土地の解体費用は誰が払う？【2026年版】で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
古家付き土地とは
古家付き土地とは、老朽化した建物が建ったまま売りに出されている土地のことです。建物自体に資産価値がほとんどなく、買主が「土地」として購入し、住み続ける・解体して建て替える・リフォームして住むなどの判断を買主側に委ねる形で取引されるのが一般的です。相続した実家をそのまま売却する場合や、空き家を手放したい場合によく使われる売却方法です。
古家付き土地の売却相場はどう決まる？
更地価格から解体費用を差し引く考え方
古家付き土地の相場を考えるときの基本は、「その土地が更地だった場合の価格から、解体費用の目安を差し引く」という考え方です。たとえば周辺の更地相場が1,000万円で、解体費用の目安が150万円であれば、古家付きのまま売却する場合の相場は850万円前後が一つの目安になります。ただし、これはあくまで単純化した考え方であり、建物の状態や再建築の可否によって実際の査定額は変わります。
買取相場と仲介相場の違い
仲介で売却する場合は、解体費用を見込んだ価格で個人の買主を探すことになるため、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。一方、不動産会社による買取の場合は、会社側が解体・再販のリスクを引き受けるため、仲介相場よりやや低めの金額になりやすい一方、現状のまま短期間で売却できるという特徴があります。
古家付き土地と更地、どちらが高く売れる？
更地の方が高く売れやすいケース
住宅を新築したい個人の買主をメインターゲットにする場合、更地の方が「すぐに建築できる」という安心感から高値で売れやすい傾向があります。特に建物の傷みが激しく、解体費用が比較的安く済む立地（重機が入りやすい、道路に面しているなど）では、先に解体してから売却した方が有利になることがあります。
古家付きのまま売った方がよいケース
一方で、古家がまだ利用可能な状態であったり、解体費用が高額になりやすい狭小地・重機が入りにくい立地では、古家付きのまま売却し、買主側の判断（そのまま住む・リフォームする・解体するなど）に委ねた方が、結果的に手残りが多くなるケースもあります。また、売主が解体費用を先に負担する余裕がない場合も、古家付きのまま売却を検討する価値があります。
相場を左右する3つの要因
建物の解体費用（構造・立地で変わる）
解体費用は建物の構造（木造・鉄骨・RC造）や延床面積、前面道路の幅員、隣地との距離などによって大きく変わります。重機が入りにくい狭小地や、隣家との距離が近く手作業が必要な現場では、費用が高くなる傾向があります。
再建築の可否
古家を解体した後にその土地へ新しい建物を建てられるかどうか（再建築の可否）も、相場に大きく影響します。接道義務を満たしていない再建築不可の土地は、更地にしても新築ができないため、相場が下がりやすい点に注意が必要です。
買主が個人か不動産会社か
買主が住宅を建てたい個人なのか、再販や賃貸活用を目的とする不動産会社なのかによっても、相場の考え方は変わります。不動産会社は解体・造成コストや再販時の利益を見込んで査定するため、個人向けの相場とは異なる基準で価格が決まることがあります。
茨城県内の解体費用の目安
木造住宅の解体費用相場
木造住宅の解体費用は、坪あたり3万円〜5万円程度が一般的な目安とされています。延床面積30坪の木造住宅であれば、90万円〜150万円程度が大まかな範囲になります。ただし、地域や解体業者、建物の状態によって差があるため、あくまで目安としてご覧ください。
産業廃棄物処理費の高騰による影響
近年は産業廃棄物の処分費用が高騰している影響で、坪5万円〜7万円程度まで費用がかかるケースも見られます。解体費用の見積もりを取る際は、複数の業者から相見積もりを取り、内訳（本体解体費・廃棄物処分費・付帯工事費など）を確認することをおすすめします。
構造別の解体費用の違い
解体費用は建物の構造によっても異なります。木造は坪3万円〜5万円程度が目安ですが、鉄骨造は坪4万円〜6万円程度、鉄筋コンクリート（RC）造は坪6万円〜8万円程度と、構造がしっかりしているほど解体費用も高くなる傾向があります。あくまで目安の範囲であり、実際の金額は現地調査を踏まえた見積もりで確認する必要があります。
相場を調べる方法
近隣の取引事例を確認する
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで、近隣の類似した条件（土地面積・古家の有無）の取引価格を確認すると、大まかな相場感をつかむことができます。ただし個別の物件条件によって差が出るため、参考値として活用するのが実用的です。
複数社に査定を依頼する
最終的に確度の高い相場を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼し、金額の根拠（更地価格の算定方法、解体費用の見積もり内容など）を比較するのが確実です。査定額に大きな差がある場合は、その理由を確認することで、その土地ならではの価格変動要因が見えてきます。
相場より高く売るためにできること
解体費用の内訳を明確にする
解体費用の見積もりを事前に複数社から取得し、内訳を整理しておくことで、買主や不動産会社との価格交渉の材料になります。「なんとなく高そう」という印象だけで値引きされることを防げます。
3,000万円特別控除など税制優遇を確認する
マイホームを売却した場合や、相続した空き家を売却する場合には、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。手取り額を最大化する観点では、売却価格だけでなく、こうした税制優遇を活用できるかどうかも重要なポイントです。
相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）
相続した古家付き土地を売却する場合、旧耐震基準の建物であることなど一定の要件を満たせば、「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える場合があります。解体してから売却する場合・古家付きのまま売却する場合のいずれでも要件を満たせる可能性があるため、該当しそうな場合は早めに要件を確認しておくことをおすすめします。
古家付き土地の売却でよくあるトラブル
境界が未確定なまま話が進んでしまう
古い土地では、隣地との境界が確定していないケースが少なくありません。境界が未確定のまま売買を進めると、後々のトラブルの原因になるため、測量による境界確定を売却活動と並行して進めておくと安心です。
契約不適合責任への備え
古家付きのまま売却する場合、建物の傷み具合や設備の不具合について、把握している事実を正確に伝えておくことが大切です。わかっている情報を開示しないまま契約すると、契約不適合責任を問われる可能性があります。
よくある質問
古家付き土地の相場は、更地の相場からどれくらい下がりますか？
一律の目安はありませんが、更地価格から解体費用の見積額を差し引いた金額が一つの目安になります。建物の状態や再建築の可否によっても変わるため、複数社の査定で確認することをおすすめします。
解体してから売った方が高く売れますか？
立地や解体費用の水準によります。重機が入りやすく解体費用が比較的安い場合は更地にした方が有利なこともありますが、狭小地などで解体費用が高額になる場合は、古家付きのまま売却した方が手残りが多くなるケースもあります。
解体費用の相場はどれくらいですか？
木造住宅の場合、坪あたり3万円〜5万円程度が一般的な目安です。近年は産業廃棄物処理費の高騰により、坪5万円〜7万円程度かかるケースもあります。正確な金額は複数業者からの見積もりで確認することをおすすめします。
再建築不可の土地でも売却できますか？
可能です。ただし更地にしても新築ができないため、通常の土地に比べて相場は下がりやすい傾向があります。買取専門店であれば、再建築不可の土地でも活用方法を踏まえた査定に対応できる場合があります。
境界が未確定でも売却の相談はできますか？
可能です。査定や相談の段階では境界確定が済んでいなくても問題ありません。売却活動と並行して測量を進める形でも対応できます。
相場を知るだけでも相談できますか？
はい、まずは無料査定で相場感を確認いただくだけでも歓迎しております。売却するかどうか迷っている段階でのご相談も承っています。
まとめ
古家付き土地の相場は、更地価格から解体費用の目安を差し引いて考えるのが基本です。ただし、再建築の可否や買主の属性（個人か不動産会社か）によっても価格は変わるため、複数社の査定で根拠を比較することが重要です。解体費用は木造で坪3〜5万円が目安ですが、産業廃棄物処理費の高騰により坪5〜7万円になるケースもあります。境界未確定や契約不適合責任など、売却時に注意したいポイントも事前に押さえておくとスムーズです。解体費用の負担については古家付き土地の解体費用は誰が払う？【2026年版】もあわせてご確認ください。
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