結論：借地権の更新料に法律上の決まった金額はなく、契約書の定めと地域の慣行で決まります。目安は借地権価格の3〜5%程度。払う前に「契約書の更新料条項」「借地権価格の計算」「経費・取得費の扱い」の3点を確認しましょう。
借地権の契約更新が近づくと、地主様から「更新料をお支払いください」と連絡が来ることがあります。「いくらが妥当なのか」「払わないとどうなるのか」「高すぎる場合は断れるのか」と悩む方は少なくありません。この記事では、借地権の更新料の相場、計算方法、更新期間のルール、税金の扱い、払えない・高すぎるときの対処法を、専門用語をできるだけ避けて整理します。
なお、更新時の固定資産税や相続については借地権の固定資産税は誰が払う？相続税評価・更新料と手放し方で別途解説しています。本記事は「更新料の金額」と「更新の仕組み」に絞ってご説明します。
借地権の更新料とは？
更新料の意味と役割
借地権の更新料とは、借地契約の期間満了にあたり、契約を更新する対価として借地人（土地を借りている人）が地主様に支払うお金です。「更新承諾料」「更新手数料」と呼ばれることもあります。毎月の地代とは別に、更新のタイミングで一度だけ支払うのが一般的です。
法律に更新料の規定はない
借地借家法には、更新料を支払わなければならないという規定はありません。そのため、更新料は「契約書にどう書かれているか」と「地域の慣行」が重要になります。契約書に「更新時に更新料を支払う」と明記されていれば、支払い義務があると判断されるのが一般的です。一方、定めがない場合は、当然に請求できるとは限りません。
権利金・承諾料との違い
借地には更新料のほかに、契約時に払う「権利金」、建替えや増改築で払う「承諾料」、借地権を第三者に譲渡する際の「譲渡承諾料」などがあります。名称が似ていますが、支払うタイミングと目的が違うため、請求された名目を必ず確認してください。
借地権の更新期間は何年？
新法（借地借家法）の更新期間
平成4年（1992年）8月以降に結ばれた借地契約には、借地借家法が適用されます。存続期間は当初30年、1回目の更新は20年、2回目以降は10年が最短です。当事者が合意すれば、これより長い期間を定めることもできます。
旧法の更新期間
それ以前の契約には旧借地法が適用されます。堅固な建物（鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）は60年、非堅固な建物（木造など）は30年が存続期間で、更新後はそれぞれ30年・20年です。違いの詳細は旧法賃借権とは｜新法（借地借家法）との違いをご覧ください。
更新期間が過ぎたらどうなる？（法定更新）
期間が満了しても、借地人が引き続き土地を使い、地主様が遅滞なく異議を述べなければ、従前と同じ条件で更新されたとみなされます。これを法定更新といいます。ただし、地主様が更新を拒絶するには「正当事由」が必要で、簡単には認められません。
定期借地権は更新がない
定期借地権は、期間満了で契約が終わり、更新を前提としません。したがって更新料もありません。仕組みは事業用定期借地権とは？期間・公正証書・地代・更新なしの仕組みで解説しています。
借地権の更新料の相場と計算方法
更新料の相場の目安
更新料の相場は地域によって異なりますが、一般には次のような目安で語られることが多いです。ただし、これは慣行にすぎず、法的な上限・下限はありません。
- 借地権価格（更地価格×借地権割合）の3〜5%程度
- 更地価格の2〜5%程度
- 地代の数年分とする例（地域の慣行による）
借地権割合の調べ方
借地権割合は、国税庁が公表する路線価図で調べられます。路線価の数字の後ろにあるアルファベット（A〜G）が借地権割合で、Aが90%、Bが80%、Cが70%、Dが60%、Eが50%、Fが40%、Gが30%を示します。住宅地では60%前後の地域が多く見られます。
更新料の計算例
たとえば更地価格が3,000万円、借地権割合が60%の場合、借地権価格は1,800万円です。更新料率を3%とすれば約54万円、5%とすれば約90万円が目安になります。
上記はあくまで一例です。実際の金額は、土地の個別事情、これまでの更新実績、地代の水準などをふまえて協議されます。
更新料に影響する要素
- 契約書の更新料条項（金額・計算式が書かれているか）
- 過去の更新時に支払った金額
- 地代が周辺相場より安いか高いか
- 土地の立地・路線価・借地権割合
- 残りの借地期間と建物の状態（借地期間残存）
借地権の更新料を払わないとどうなる？
契約書に定めがある場合
契約書に更新料の定めがあるのに支払わないと、債務不履行を理由に契約解除を主張されるおそれがあります。ただし、裁判では、わずかな遅れや金額の争いだけで直ちに解除が認められるわけではなく、信頼関係が破壊されたかどうかで判断される傾向があります。それでも、放置は最も危険です。
契約書に定めがない場合
定めがない場合、法定更新を主張できる場合があります。ただし、地主様が更新を拒む、または更新料を条件に話を進めようとすることもあり、トラブルが長引きがちです。早い段階で弁護士へ相談するのが安心です。
払えないときの対処
一括で払えない場合は、分割払いの相談、更新料の減額交渉、借地権の売却など、複数の選択肢があります。支払えないからと連絡を絶つのは避け、事情を書面で伝えましょう。
更新料が高すぎると感じたときの交渉方法
根拠を整理する
まず、請求の根拠を地主様に確認します。計算式、基準にした価格、過去の更新実績を確認し、路線価・借地権割合から自分でも試算してみましょう。「更新料 高すぎる」と感じる多くのケースは、金額の根拠が不明確なことに原因があります。
書面で協議する
口頭だけのやり取りは後で食い違いが出やすいため、協議内容は書面かメールで残します。更新後の期間、更新料の金額、支払い時期、更新契約書の作成までをセットで合意しておくと安心です。
合意できない場合の手続き
話し合いで解決しない場合は、簡易裁判所の調停や、裁判所が判断する借地非訟といった手続きがあります。いずれも専門性が高いため、弁護士・不動産会社への相談が前提になります。
更新料の支払い義務は有効？拒否できる？慣習と判断の考え方
更新料の特約が有効になる条件
賃貸借契約の更新料条項は、契約内容が明確で、金額が高額すぎず、双方が合意していれば、通常は有効と判断されることが多いです。反対に、金額の根拠が不明確な場合や、一方的に決められた場合は争いになりやすくなります。契約期間・金額・支払い時期が契約書にきちんと記載されているかが、最初の確認ポイントです。
更新料を拒否できるケース・できないケース
契約書に更新料の定めがなく、慣習があるとも言えない場合は、支払いを拒否できる余地があります。一方、定めがあるのに不払いを続けると、必ずしも借地人が有利とは限りません。自動的に更新される法定更新でも、更新料の扱いが争点になる事例があるため、拒否する前に専門家へ相談してください。
算定に迷ったときは不動産鑑定士へ
更新料の算定が妥当か判断できない場合は、不動産鑑定士に借地権価格を算出してもらう方法があります。話し合いで合意した内容は、契約書や覚書として書面に残し、将来の建て替えや売却の際に説明できるようにしておきましょう。賃貸借契約の更新実績や紹介された事例だけで判断せず、自分の契約の内容を基準にすることが大切です。
借地権の更新料と税金（経費・取得費・会計処理）
自宅用の借地の場合
自宅の敷地として借りている場合、更新料は原則として必要経費にはなりません。ただし、将来借地権を売却した際の譲渡所得の計算で、更新料が取得費に含められる場合があります。取扱いは個別の事情で異なるため、税務署や税理士にご確認ください。
事業用・賃貸用の借地の場合
賃貸アパートの敷地や事業用の土地であれば、更新料を必要経費や資産として計上できる場合があります。勘定科目や償却の扱いは、処理方法によって異なります。会計処理や確定申告の方法は税理士へご相談ください。
地主様側の税金
地主様が受け取った更新料は、原則として不動産所得などの収入として課税の対象になります。税の詳細は個別の事情で変わるため、必ず専門家へご確認ください。
更新せずに手放す選択肢
借地権を第三者に売却する
更新料が負担でも、借地権そのものを売ることができます。ただし、借地権の譲渡には原則として地主様の承諾が必要で、承諾料が発生するのが一般的です。売却方法と費用は借地権の売却、4つの方法と費用・相場・税金をご参照ください。
底地を買い取って完全所有権にする
地主様と合意できれば、借地人が底地（土地の所有権）を買い取る方法もあります。以後は更新料も地代も不要になります。進め方は底地の買取交渉｜借地人が底地を買い取る流れと相場が参考になります。
建物買取請求権を使う
契約が更新されずに終了する場合、借地人は地主様に建物を時価で買い取るよう請求できる権利（建物買取請求権）があります。仕組みは建物買取請求権とは｜借地借家法13条と造作買取請求権との違いをご覧ください。また、建物が朽ちた場合の扱いは朽廃とは｜借地上の建物が朽廃すると借地権はどうなるで解説しています。
不動産会社に買取を相談する
借地権付き建物は一般の仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。専門の不動産会社による買取であれば、地主様との調整も含めて任せやすく、早期に現金化できる場合があります。
更新手続きの流れと注意点
更新までのステップ
- 契約書の確認（期間満了日・更新料条項・特約）
- 地主様または管理会社からの連絡内容の確認
- 更新料の根拠・金額の確認と試算
- 協議・合意（書面化）
- 更新契約書の作成・更新料の支払い
- 領収書・契約書の保管
トラブルを避けるポイント
更新料を支払ったら、必ず領収書と更新契約書を受け取って保管してください。次回の更新時に「前回いくら払ったか」が重要な根拠になります。また、更新前に建替えや大規模な増改築を考えているなら、承諾料の有無も合わせて確認しましょう。
借地権の更新・売却のご相談はハウスドゥへ
更新料の金額に納得できない、更新を機に借地権を手放したい、相続した借地権をどうすべきか分からない。そのようなときは、家・不動産買取専門のハウスドゥにご相談ください。まずは契約書をご用意のうえ、お気軽にお問い合わせください。
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借地権の更新料に関するよくある質問（FAQ）
Q. 借地権の更新料の相場はいくらですか？
A. 地域や契約で差がありますが、更地価格に借地権割合を掛けた借地権価格の3〜5%程度、または更地価格の2〜5%程度が目安とされることが多いです。法律で決まった金額はなく、契約書の定めと地主様との協議で決まります。
Q. 更新料は必ず払わなければいけませんか？
A. 借地借家法には更新料の規定がありません。契約書に更新料の定めがあれば支払い義務が生じるのが一般的ですが、定めがない場合や法定更新の場合の扱いは争いになることがあるため、弁護士など専門家へご相談ください。
Q. 借地権の更新料を払わないとどうなりますか？
A. 契約に定めがあるのに支払わない場合、債務不履行として扱われ、最悪は契約解除を主張される可能性があります。ただし、解除が認められるかは信頼関係が破壊されたかどうかで判断されるため、放置せず早めに協議してください。
Q. 借地権の更新は何年ごとですか？
A. 新法（借地借家法）では、当初30年、1回目の更新は20年、2回目以降は10年が最短です。旧法では堅固建物60年・非堅固建物30年、更新後は堅固30年・非堅固20年が基本です。
Q. 更新料が高すぎると感じたらどうすればよいですか？
A. 相場の根拠（路線価、借地権割合、過去の更新実績）を整理し、書面で協議を申し入れます。まとまらない場合は、借地非訟や調停など法的手続きもあるため、弁護士や不動産会社へ相談しましょう。
Q. 更新料は経費にできますか？
A. 賃貸・事業用の土地なら必要経費にできる場合があります。自宅用の借地では経費にならないのが一般的ですが、将来の売却時に取得費へ含められる場合もあるため、税理士や税務署へご確認ください。
Q. 更新料を払いたくない場合、借地権を売ることはできますか？
A. 可能です。借地権の売却には原則として地主様の承諾（承諾料）が必要で、底地を地主様に買い取ってもらう方法や、借地権付き建物を不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。
Q. 更新料の特約は無効になることはありますか？
A. 金額が著しく高額で一方的に決められたなど、事情によっては争われることがあります。通常は契約内容と合意の有無で判断されるため、個別のケースは弁護士へご相談ください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の法的・税務上の判断を保証するものではありません。実際の契約や税務は、弁護士・税理士等の専門家にご確認ください。
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