旧法賃借権とは｜新法（借地借家法）との違いと売却への影響【2026年】

相続した実家の登記簿や契約書に「賃借権」「借地権」とだけ書かれていて、それが「旧法」なのか「新法（借地借家法）」なのかが分からず困っていませんか。旧法賃借権は1992年8月1日より前に設定された契約に適用され続けている経過措置で、新法とは存続期間・更新・売却時の手続きが異なります。この記事では、旧法賃借権の基本的な仕組みと新法との違い、売却時に必要な手続きまでを整理します。

旧法賃借権とは｜1992年8月1日より前の契約に適用される借地権

旧法賃借権（旧借地法にもとづく借地権）とは、1992年8月1日に借地借家法（新法）が施行される前に設定された借地契約に、経過措置として今も適用され続けている借地権のことです。新法が施行された後も、それ以前に結ばれた契約は原則として旧法のルールがそのまま適用されます。つまり「いつ契約したか」によって、同じ「借地権」でも適用される法律が変わるということです。

旧法と新法の分かれ目｜1992年8月1日

1992年8月1日以降に新たに設定された借地契約には、借地借家法（新法）が適用されます。相続で借地権を引き継いだ場合、契約自体は被相続人が結んだときのままなので、その契約が1992年8月1日より前であれば旧法が、それ以降であれば新法が適用されます。「相続したのが最近だから新法」ではなく、「もともとの契約がいつか」で判断する点に注意が必要です。

存続期間の違い

区分	旧法	新法（普通借地権）
建物の構造による違い	堅固建物30年以上・非堅固建物20年以上	建物の構造による区別なし
当初の存続期間	堅固30年／非堅固20年	一律30年以上
更新後の存続期間	堅固30年／非堅固20年	最初の更新20年以上・それ以降10年以上

旧法は建物が「堅固（鉄筋コンクリート造など）」か「非堅固（木造など）」かによって期間が変わりますが、新法ではこの区別が撤廃され、一律の期間で管理されるようになりました。

建物を建て替えたときの存続期間の延長ルールの違い

残存期間を超える建物を再築した場合の扱いも異なります。旧法では、地主が異議を述べない限り、堅固建物なら30年、非堅固建物なら20年に存続期間が延長されます。一方、新法の普通借地権では、地主の承諾があったときに20年間の延長となります。旧法の方が「地主が黙っていれば延長される」という借地人に有利な建て付けになっている点が特徴です。

定期借地権は旧法には存在しない

新法では「定期借地権」という制度が新たに創設されました。更新がなく、決められた期間が来れば必ず土地が地主に返還される仕組みで、旧法にはこの制度自体が存在しません。旧法の借地権は、地主に正当事由が認められない限り更新が続く「普通借地権」タイプのみです。

更新拒絶の難しさ｜旧法は借地人保護が手厚いとされる

旧法・新法いずれも、地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要とされていますが、旧法時代からの借地権は借地人保護の色合いが強く、実務上、地主側からの更新拒絶や明け渡し請求が認められにくい傾向があるとされています。これは、旧法賃借権付きの土地・建物が売却市場で独自の評価を受ける理由の一つでもあります。

名義変更承諾料｜相続は不要、譲渡・売却は必要

借地権を売却（第三者への譲渡）する場合は、地主の承諾を得る必要があり、承諾料（名義変更料）を支払うのが一般的です。承諾料の目安は借地権価格のおおむね10%程度とされています。一方、相続によって親族が借地権を引き継ぐ場合は、法律上「譲渡」や「転貸」に該当しないため、名義変更承諾料を支払う必要はないとされています。「相続のときも承諾料が要る」と誤解して不要な支払いをしないよう、区別して理解しておくことが重要です。

増改築承諾料｜建て替え・増築にも地主の承諾が必要な場合がある

契約書に「増改築禁止特約」が付いている場合、建て替えや増築をするには地主の承諾が必要になり、増改築承諾料が発生することがあります。旧法賃借権の契約書は古いものが多く、特約の有無や内容が現在の実務と食い違っているケースもあるため、売却や建て替えを検討する際は契約書原本を必ず確認してください。

地主が承諾してくれない場合｜借地非訟手続き

売却や建て替えについて地主の承諾が得られない場合、裁判所に申し立てて地主の承諾に代わる許可を得る「借地非訟手続き」という制度があります。地主との交渉がまとまらないからといって売却自体を諦める必要はなく、法的な手続きを経て解決できる場合があります。ただし手続きには時間と費用がかかるため、まずは地主との交渉を丁寧に進めることが基本です。

旧法賃借権付き物件を売却する流れ

ステップ	内容
1. 契約内容の確認	契約書原本で存続期間・特約・地代の支払状況を確認
2. 地主への相談	売却の意向を伝え、承諾と承諾料について協議
3. 査定	借地権の価格を不動産会社に査定してもらう
4. 承諾書の取得	地主から譲渡承諾書を取得（承諾料の支払い）
5. 売買契約・引き渡し	買主と売買契約を締結し引き渡し

地主との交渉に時間がかかることが多いため、個人間の売買より、借地権の扱いに慣れた不動産会社（買取業者）に相談する方がスムーズに進むケースが多く見られます。地主との交渉自体を不動産会社が代行してくれる場合もあります。

借地権の売却は、建物を地主に買い取ってもらう「建物買取請求権」という選択肢とあわせて検討されることもあります。制度の違いは建物買取請求権とは｜借地借家法13条と造作買取請求権との違い【2026年】で解説していますので、あわせてご確認ください。

底地とセットで考える｜地主側から見た旧法賃借権

旧法賃借権が設定された土地（底地）を地主側が売却する場合も、借地人の権利が強く保護されているため、更地として売るよりも価格が低くなる傾向があります。底地と借地権はセットで問題になることが多く、借地人・地主のどちらの立場でも、専門的な知識を持つ不動産会社への相談が有効です。

なお、旧法賃借権の借地で建物が老朽化し「朽廃」に至った場合、期間の合意の有無によっては借地権そのものが消滅することがあります。あわせてご確認ください。

旧法賃借権と地上権の違い｜登記と利用のしやすさを比べる

借地権には大きく分けて「賃借権」と「地上権」の2種類があり、旧法の時代に設定された契約にもどちらも存在します。一般に流通している借地権の多くは賃借権ですが、契約書の表題や登記簿を確認すると地上権であるケースもあります。両者は権利の強さが異なるため、売却を考える際は最初に種類を見分けることが大切です。

比較項目	賃借権（債権）	地上権（物権）
権利の性質	地主に対する債権的な権利	土地を直接利用できる物権
売却（譲渡）	地主の承諾が必要（承諾料が発生することが多い）	原則として地主の承諾は不要
登記	地主の協力がなければ賃借権登記は難しい（借地上の建物の登記で対抗するのが一般的）	地上権登記を請求できる
一般的な利用実態	借地の大多数を占める	数は少ない

種類は契約書や土地の登記事項証明書で確認できます。地上権であれば、承諾を得なくても売却しやすい点が大きな利点です。ただし、地代の支払いや建物の維持管理といった借地人の義務は変わりません。

契約期間・契約更新・正当事由のルール｜地主は簡単に更新を拒めない

旧法（旧借地法）で重要なのが、契約期間と契約更新の考え方です。契約で定めた期間が満了しても、借地人が更新を望む場合、地主側が更新を拒絶するには「正当事由」が必要とされています。この正当事由は、地主が自ら土地を使う必要性、借地人の事情、立退料の提供などを総合して判断されるため、地主が一方的に契約を終わらせることは簡単ではありません。

• 契約期間の定め：期間の定めがある場合、堅固建物は30年以上、非堅固建物は20年以上とされるのが基本です。定めがない場合は、堅固60年・非堅固30年が目安とされています。
• 契約更新：更新後の期間は、堅固建物で30年、非堅固建物で20年が基本です。
• 法定更新：期間満了後も借地人が土地を使い続け、地主が遅滞なく異議を述べなければ、同じ条件で契約が更新されたものとみなされます。
• 更新料：更新料は法律上の義務ではなく、契約書の定めや地域の慣行によって扱いが分かれます。支払いの有無は契約書で確認しましょう。

こうした仕組みがあるため、旧法賃借権は借地人の権利が強く守られている反面、地主との関係は長期にわたって続きます。売却を考えるときは、契約更新の時期が近いかどうかも、買主へ伝える大切な情報になります。

旧法賃借権付き物件で住宅ローンは使える？買主側の注意点

旧法賃借権付きの建物を買う方（買主）が最も気にするのが、住宅ローンを利用できるかどうかです。借地権は土地の所有権と異なり、金融機関によっては担保としての評価が低くなったり、取り扱い自体が難しかったりします。実際には、次のような点が審査のポイントになります。

• 借地権の種類（賃借権か地上権か）と残りの契約期間
• 地主から、借地権譲渡と抵当権の設定について承諾が得られているか
• 建物の築年数や構造、担保として見込める価値
• 買主の年収や返済能力など、通常の審査項目

金融機関ごとに対応が異なるため、売却を始める前に「どの金融機関が借地権付き建物の住宅ローンを扱っているか」を不動産会社に確認しておくと、買主募集がスムーズです。住宅ローンが使いにくい物件は、一般の買主には売りにくい傾向があります。その場合は、現金で購入できる不動産買取業者への売却も有力な選択肢です。

旧法賃借権でよくあるトラブルと対処のポイント

旧法賃借権は契約期間が長く、契約書が古いままになっていることも多いため、売却や相続のタイミングでトラブルが表面化しやすい傾向があります。代表的な例と、押さえておきたいポイントを整理します。

トラブルの例	対処のポイント
承諾料の金額で地主と折り合わない	相場感を持って交渉する。話し合いが進まない場合は借地非訟手続きを検討する
契約書が見つからない・内容が不明	地代の領収書や過去の更新書類を集め、不動産会社や専門家に確認してもらう
地代の滞納があり契約解除を言われた	滞納分を整理し、早めに専門家へ相談する
建て替えや増築を地主が認めない	契約書の増改築に関する特約を確認し、承諾料の目安を調べる
地主が代替わりして話が通じにくい	書面でのやり取りを残し、第三者である不動産会社に間に入ってもらう

借地に関する地主との関係は、立退きや境界の問題とも重なりやすい分野です。あわせて、底地の買取交渉と借地人との進め方や、立ち退き拒否への対応と明渡請求の流れも参考にしてください。

まとめ｜旧法賃借権は「契約時期」で判断し、専門家に相談を

• 旧法賃借権は1992年8月1日より前に設定された借地契約に適用される
• 存続期間は建物の構造（堅固・非堅固）で異なり、新法より旧法の方が借地人に有利な面がある
• 定期借地権は新法のみの制度で旧法には存在しない
• 相続による名義変更は承諾料不要、売却（譲渡）は承諾料が必要（目安は借地権価格の10%程度）
• 地主の承諾が得られない場合は借地非訟手続きという選択肢がある
• 売却は地主との交渉に時間がかかるため、借地権の扱いに慣れた不動産会社への相談が有効

茨城県内で旧法賃借権・借地権付きの実家や土地の売却をご検討の方は、地域密着で買取・仲介の両方に対応するハウスドゥ 茨城の店舗までお気軽にご相談ください。

よくある質問

Q1. 旧法賃借権と新法賃借権はどう見分ければよいですか？

A. 契約書に記載されている契約日を確認し、1992年8月1日より前に設定された契約であれば旧法、それ以降であれば新法が適用されます。契約書が見つからない場合は、地代の領収書や登記簿の記載日から推測できる場合もあります。

Q2. 相続で旧法賃借権を引き継ぐ場合、地主の承諾は必要ですか？

A. 相続は法律上の「譲渡」や「転貸」に該当しないため、地主の承諾や承諾料の支払いは原則として不要です。ただし、相続が発生したことを地主に報告しておくと、その後の関係が円滑になります。

Q3. 旧法賃借権を売却するときの承諾料の目安はいくらですか？

A. 一般的に借地権価格のおおむね10%程度が目安とされています。金額は地主との交渉や地域の慣行によって変わるため、事前に不動産会社に相談することをおすすめします。

Q4. 地主が売却を承諾してくれない場合はどうすればよいですか？

A. 裁判所に申し立てて地主の承諾に代わる許可を得る「借地非訟手続き」という制度があります。交渉がまとまらないからといって、売却自体を諦める必要はありません。

Q5. 旧法賃借権付きの建物を建て替えることはできますか？

A. 契約書に増改築禁止特約がある場合は地主の承諾が必要で、増改築承諾料が発生することがあります。契約書原本の内容を必ず確認してください。

Q6. 旧法賃借権付きの物件は仲介と買取のどちらで売るべきですか？

A. 地主との交渉が必要になる分、個人間の仲介より、借地権の扱いに慣れた買取業者に相談した方がスムーズに進むケースが多く見られます。地主との交渉自体を代行してもらえる場合もあります。

Q7. 旧法賃借権が登記されていない場合、売却に影響はありますか？

A. 賃借権そのものが登記されていなくても、借地上の建物を借地人名義で登記していれば、第三者に対して借地権を主張できるのが一般的です。ただし、建物の名義が先代のままになっているケースなどは、売却前に相続登記を済ませておく必要があります。登記の状況は法務局で確認できます。

Q8. 契約更新のとき、地主から更新を拒否されることはありますか？

A. 旧法では、地主が更新を拒むには「正当事由」が必要で、認められるハードルは高いとされています。更新料の支払いなどで合意できれば、同じ条件で更新されるのが通常です。ただし個別の事情で判断が変わるため、迷う場合は専門家へ相談してください。

Q9. 住宅ローンが使えない借地権付き物件はどうやって売ればよいですか？

A. 買主が住宅ローンを組みにくい場合、現金購入が可能な不動産買取業者への売却が現実的です。借地権の扱いに慣れた業者であれば、地主との承諾手続きも含めて提案してもらえます。ハウスドゥ 茨城の店舗でも、買取と仲介の両面から無料でご相談いただけます。