借地権の固定資産税は誰が払う？相続税評価・更新料と手放し方【2026年】

「借地権の土地は、固定資産税を自分で払うの？」——借地に家を建てて住んでいる方、あるいは借地権付きの不動産を相続した方から、よく聞かれる疑問です。結論からいうと、土地の固定資産税を納めるのは地主であり、借地人が直接市区町村に納税することはありません。ただし、実質的な負担が地代を通じて借地人にも及ぶ仕組みになっている点は理解しておく必要があります。

この記事では、借地権の固定資産税の負担の仕組み、更新料や相続の際に知っておきたいポイント、そして借地権をどう扱えばよいか迷ったときの選択肢まで、一次情報をもとに整理します。

借地権の固定資産税は誰が払う？

借地権付きの不動産には「土地」と「建物」があり、固定資産税の納税義務者はそれぞれ別に決まります。

土地の固定資産税は地主が納める

毎年1月1日時点の土地の所有者（地主）に対して、市区町村から固定資産税・都市計画税の納税通知書が送られます。借地人（借地権者）が土地の固定資産税を直接市区町村に納める義務はありません。

建物の固定資産税は借地人が納める

一方、借地上に建てた建物の所有者は借地人であるため、建物にかかる固定資産税は借地人が納めます。土地は地主、建物は借地人という形で、納税義務者が分かれているのが借地権の特徴です。

実質的な負担は地代に含まれている

「土地の固定資産税は地主が払うなら、借地人には関係ないのでは」と思われるかもしれませんが、実際にはそうとも言い切れません。地主が受け取る地代（借地料）には、土地の固定資産税相当額に地主の利益を上乗せした金額が織り込まれているのが一般的です。つまり、法律上の納税義務者は地主であっても、経済的な負担は地代を通じて借地人にも及んでいると考えられます。

借地権の相続税評価と固定資産税評価額の関係

借地権付きの不動産を相続する場合、建物の固定資産税評価額とは別に、借地権そのものの「相続税評価額」を算出する必要があります。

借地権の相続税評価額の計算方法

普通借地権の相続税評価額は、次の式で計算されます。

借地権の相続税評価額 ＝ 自用地としての評価額 × 借地権割合

自用地としての評価額は、路線価地域であれば「路線価×土地の面積×各種補正率」、倍率地域であれば「固定資産税評価額×評価倍率」で算出します。倍率方式の場合は、建物の固定資産税評価額を調べる際に確認する課税明細書や名寄帳の情報がそのまま計算の基礎になります。

借地権割合の調べ方

借地権割合は30%〜90%の範囲で地域ごとに定められており、国税庁が公開している路線価図・評価倍率表で確認できます。路線価図では、数字の後にアルファベット（A〜G）が付記されており、このアルファベットが借地権割合を示しています（Aが90%、Gが30%というように地域の借地権の取引実態を反映して設定されています）。

底地の評価額との関係

借地権が設定された土地そのもの（底地）の相続税評価額は、「自用地としての評価額×（1－借地権割合）」で計算されます。借地権と底地の評価額を合計すると、ちょうど自用地としての評価額と一致する仕組みです。地主側の相続の場合は、この底地評価の考え方を理解しておくことが重要になります。

借地権の更新料について

借地契約の更新時には、地主から「更新料」を求められるケースがあります。固定資産税とは別の費用ですが、借地権を維持するうえで発生しうる負担として、あわせて知っておきたいポイントです。

更新料の支払いは法律上の義務ではない

借地借家法上、更新料の支払いが法律で義務付けられているわけではありません。ただし、土地賃貸借契約書に更新料の支払いに関する条項が明記され、地主・借地人双方の署名・押印がある場合は、契約自由の原則に基づいて支払い義務が生じます。契約書に定めがなく、地主と合意もしていない場合は、高額な更新料を一方的に請求されても支払う義務はありません。

更新料の相場の目安

更新料の金額に法律上の基準はありませんが、実務上の目安として、更地価格のおよそ5%前後が慣習的な相場とされることが多いようです。また、借地権価格の3%前後を相当とした裁判例も存在します。ただし、これらはあくまで目安であり、実際の金額は契約内容や地域の慣行によって幅があります。高額な更新料を請求され支払いが難しい場合は、分割払いや減額交渉を地主に相談する方法も考えられます。

借地権にかかるその他の費用も知っておく

借地権を維持するうえでは、固定資産税（正確には建物分の固定資産税と、地代に織り込まれた土地の固定資産税相当額）のほかにも、いくつかの費用が発生する可能性があります。あらかじめ把握しておくことで、相続や売却を検討する際の判断がしやすくなります。

都市計画税も地代に影響する

市街化区域内の土地には、固定資産税とあわせて都市計画税（税率0.3%が上限）も課税されます。これも納税義務者は地主ですが、固定資産税と同様に地代の算定根拠に含まれているのが一般的です。地代の見直し交渉をする際は、固定資産税・都市計画税の両方が根拠になっていることを押さえておくとよいでしょう。

建て替え・増改築時の承諾料

借地上の建物を建て替えたり増改築したりする際には、多くの場合、地主の承諾が必要です。承諾を得る際に「建替承諾料」「増改築承諾料」として、更地価格のおよそ3〜5%程度を目安とした金銭を求められるケースがあります。これも更新料と同様、契約内容や地主との関係性によって扱いが異なるため、事前の契約書確認が欠かせません。

借地権を相続した・維持が負担なときの選択肢

「借地権付きの実家を相続したが、地代や更新料の負担が重い」「そもそも借地権をどうすればよいかわからない」という相談は少なくありません。主な選択肢は次のとおりです。

1. 借地権のまま住み続ける・活用する

地代を払い続けながら借地権を維持し、建物に住み続ける、あるいは賃貸に出すなどして活用する方法です。所有権の土地に比べて取得コストが低いというメリットがある一方、更新料や譲渡承諾料など、所有権にはない負担が発生する点には注意が必要です。

2. 借地権を売却する

借地権は第三者に売却することも可能ですが、地主の承諾（譲渡承諾）が必要になるのが一般的です。承諾を得る際には、譲渡承諾料（借地権価格のおよそ10%程度が目安とされることが多い）を地主に支払うケースが多く見られます。買い手を見つけるには、借地権の取引に詳しい不動産会社への相談が近道です。

3. 地主に借地権を買い取ってもらう

借地権を地主に買い取ってもらい、地主が完全な所有権（底地＋借地権）を得る形で整理する方法です。地主側にもメリットがあるケースがあるため、交渉によっては比較的スムーズに進むこともあります。

4. 底地を買い取り、所有権に切り替える

逆に、借地人が地主から底地を買い取り、土地と建物の両方を所有権として一本化する方法です。以後は地代や更新料の負担がなくなり、将来の売却もしやすくなりますが、底地の買取には相応の資金が必要になります。

借地権付き不動産の売却でよくある悩み

借地権付きの不動産は、所有権の不動産に比べて売却の難易度が上がる傾向があります。買い手にとって「地主との関係」「更新料・譲渡承諾料の負担」「将来の契約更新」など、所有権にはない検討事項が増えるためです。特に、相続で借地権を取得したものの、地主との関係性がわからない、契約書が見当たらないといったケースでは、売却前の整理に時間がかかることもあります。

このような場合は、借地権や底地の取引に実績のある不動産会社に早めに相談し、地主との交渉窓口も含めて任せられる体制を整えることが、スムーズな解決につながります。

茨城県内での借地権相談・ハウスドゥ4店舗の対応

ハウスドゥは茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開し、借地権付き不動産や底地に関する相談にも対応しています。借地権の相続、更新料の交渉、売却の進め方など、判断に迷う場面は多くありますが、まずは契約書の有無や地主との関係性を整理し、専門家に相談しながら選択肢を検討していくことが大切です。買取専門店として、権利関係が複雑な不動産のご相談にも対応しています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 借地権の土地の固定資産税は借地人が払わなくてよいのですか？

A. 市区町村への直接の納税義務はありません。土地の固定資産税は地主が納めます。ただし、地代に固定資産税相当額が織り込まれているのが一般的なため、実質的な負担は借地人にも及んでいると考えられます。

Q2. 借地上の建物の固定資産税はどう計算されますか？

A. 建物の固定資産税評価額に標準税率（1.4%）を掛けて計算します。評価額は建物の構造・築年数などをもとに市区町村が算定し、課税明細書で確認できます。

Q3. 借地権の相続税評価額はどう調べればよいですか？

A. 「自用地としての評価額×借地権割合」で計算します。借地権割合は国税庁の路線価図・評価倍率表で地域ごとに確認できます。

Q4. 更新料を払わないとどうなりますか？

A. 契約書に更新料の定めがあり合意している場合、支払わないと契約違反として問題になる可能性があります。一方、契約書に定めがなく合意もしていない場合は、法律上の支払い義務はありません。まずは契約書の内容を確認することが重要です。

Q5. 借地権付きの不動産は売却できますか？

A. 売却は可能ですが、地主の譲渡承諾を得る必要があるのが一般的で、譲渡承諾料が発生するケースが多くあります。借地権の取引に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。

Q6. 借地権を相続したが地主と連絡が取れません。どうすればよいですか？

A. まずは登記簿や契約書から地主の情報を確認し、相続した旨を通知することが望ましいです。地主が不明な場合や関係性の整理が難しい場合は、不動産会社や司法書士など専門家に相談することをおすすめします。

さらに詳しく：地代とは｜相場・計算方法と値上げ交渉・底地売却の関係もあわせてご覧ください。

まとめ

借地権の固定資産税は、土地は地主、建物は借地人が納めるという役割分担になっていますが、実質的な負担は地代を通じて借地人にも及んでいます。相続の際は、建物の固定資産税評価額に加えて、路線価と借地権割合を使った借地権自体の相続税評価額の計算が必要になる点も押さえておきましょう。更新料の支払い義務は契約内容次第であり、一方的な高額請求にすぐ応じる必要はありません。借地権をどう扱うか迷ったときは、住み続ける・売却する・地主に買い取ってもらう・底地を買い取るという選択肢を整理し、早めに専門家へ相談することが大切です。

借地権付き不動産の相続や売却でお悩みの際は、ハウスドゥ茨城の4店舗までお気軽にご相談ください。