建物買取請求権とは｜借地借家法13条と造作買取請求権との違い【2026年】

「借地権の契約期間が終わるけれど、建物はどうなるの？」「地主が更新を拒否してきたら、建てた家はどうすればいい？」——借地上に建物を所有している方にとって、契約終了時の建物の扱いは大きな不安材料です。実はこのようなとき、借地人には「建物買取請求権」という強力な権利が法律で認められています。この記事では、建物買取請求権の意味や法的根拠、似た制度である造作買取請求権との違い、実際の行使方法までを分かりやすく解説します。

建物買取請求権とは｜地主に建物を買い取らせる権利

建物買取請求権とは、借地契約が終了する際に、借地人（建物の所有者）が地主に対して、借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。借地権の更新を借地人が希望しているにもかかわらず、地主がこれを拒んだ場合に発生する、借地人を保護するための重要な制度です。

なぜこの権利が認められているのか

借地契約が終了すると、借地人は原則として建物を取り壊して更地にして土地を返還しなければなりません。しかし、まだ使える建物を壊すのは社会経済的な損失であり、借地人にとっても大きな負担です。そこで法律は、地主に建物を時価で買い取らせることで、この損失を回避する仕組みを用意しました。

法的根拠｜借地借家法第13条

建物買取請求権は借地借家法第13条に定められています。同条は、借地権の存続期間が満了した場合において契約の更新がないときは、借地権者は地主に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求できると規定しています。

旧借地法との関係

1992年（平成4年）の借地借家法施行前に締結された借地契約には、経過措置により旧借地法が適用されるケースがあります。旧借地法第4条にも同様の建物買取請求権の規定があるため、契約時期にかかわらず、多くの借地契約でこの権利が認められると考えてよいでしょう。

建物買取請求権が行使できるケース

①借地契約の更新を地主が拒否したとき

借地人が更新を希望しているのに、地主が正当事由をもって更新を拒絶した場合に行使できます。

②借地権の譲渡・転貸を地主が承諾しないとき

借地上の建物を第三者に譲渡しようとした際、地主が借地権の譲渡・転貸を承諾しない場合、建物の譲受人が買取請求権を行使できます（借地借家法第14条）。

③定期借地権の期間満了時（原則不可）

一般定期借地権では、契約であらかじめ建物買取請求権を排除する特約が有効なため、多くの場合は行使できません。契約書の内容を必ず確認する必要があります。

建物買取請求権が行使できないケース

①借地人側の事情で更新しない場合

借地人自身が更新を希望せず、自ら借地契約を終了させる場合には、この権利は発生しません。

②借地契約が債務不履行で解除された場合

地代の滞納など、借地人の債務不履行を理由に契約が解除された場合は、買取請求権は認められません。

③無断増改築・無断譲渡が理由の解除の場合

借地人の背信行為が原因で解除された場合も同様に行使できません。

造作買取請求権との違い

建物買取請求権とよく混同される権利に「造作買取請求権」があります。両者はまったく別の制度なので、正確に理解しておきましょう。

造作買取請求権とは

造作買取請求権は借地借家法第33条に定められた、建物の「賃借人（テナントなど）」が、賃貸借終了時に、畳・建具・エアコンなど賃貸人の同意を得て取り付けた造作を、賃貸人に時価で買い取らせることができる権利です。

両者の違いのポイント

建物買取請求権は「土地を借りている人（借地人）」が「建物そのもの」を地主に買い取らせる権利であるのに対し、造作買取請求権は「建物を借りている人（借家人）」が「内部の造作」を家主に買い取らせる権利です。対象（建物か造作か）と、権利者の立場（借地人か借家人か）がまったく異なる点に注意してください。

買取価格はどう決まるのか

「時価」で買い取るのが原則

建物買取請求権における買取価格は、借地借家法上「時価」とされています。ここでいう時価とは、建物が借地上に存在することを前提とした価格であり、更地であれば得られたはずの土地価格は含まれません。

時価の算定でもめやすい理由

時価の算定には不動産鑑定士による鑑定評価が用いられることが多いですが、地主側と借地人側で評価額に大きな開きが出ることが少なくありません。話し合いで折り合わない場合は、裁判所の調停や訴訟に発展するケースもあります。

建物買取請求権を行使する流れ

ステップ1：借地契約の更新希望を地主に伝える

期間満了前に、更新を希望する意思表示を書面（内容証明郵便が望ましい）で残しておきます。

ステップ2：地主が更新を拒否した場合、正当事由の有無を確認

地主の更新拒否には「正当事由」が必要です。正当事由が認められない場合、法定更新（借地借家法上、自動的に契約が更新される制度）が成立することもあります。

ステップ3：買取請求の意思表示を行う

建物買取請求権は、借地人からの一方的な意思表示によって効力が発生する「形成権」です。地主の承諾は不要ですが、内容証明郵便などで請求した事実を明確に残すことが重要です。

ステップ4：時価の協議・鑑定

地主・借地人双方で時価を協議し、折り合わない場合は不動産鑑定士による鑑定を依頼します。

ステップ5：所有権移転・引き渡し

価格が確定したら、代金の支払いと引き換えに建物の所有権移転登記・引き渡しを行います。

地主は建物買取請求権を拒否できるか

建物買取請求権は借地人の一方的な意思表示で成立する形成権のため、地主は原則として拒否できません。ただし、実務上は価格協議が長期化したり、地主に資金がなく現実的な支払いが難しいといった事情から、話し合いが難航するケースは多く見られます。

借地権付き建物の売却との関係

建物買取請求権は地主に買い取ってもらう手段ですが、更新拒否や地主との関係悪化を待たずに、借地権付き建物を第三者や地主に売却するという選択肢もあります。特に地主との交渉が難航しそうな場合は、専門の買取業者へ相談することで、時価算定や交渉の負担を軽減しながら現金化できる可能性があります。

茨城県内での借地・底地トラブル対応｜ハウスドゥ4店舗体制

ハウスドゥでは、茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開し、借地権・底地に関するご相談にも対応しています。建物買取請求権の行使を検討されている方、地主との交渉に不安がある方は、まずは無料査定でご相談ください。

建物買取請求権を行使するときの注意点｜トラブルを避ける3つのポイント

建物買取請求権は、借地人の一方的な意思表示で効力が生じる強力な権利です。その一方で、手続きの進め方を誤ると、価格や引き渡しをめぐって地主との間で争いになりがちです。ここでは実務で特に注意したい3点を整理します。

行使の意思表示は書面（内容証明郵便）で残す

法律上、意思表示の方式は定められていません。ただ、口頭だけでは「言った・言わない」の争いになりやすいため、いつ・誰に・何を請求したかが証拠として残る内容証明郵便などの書面で通知するのが安全です。通知書には、借地契約の特定（契約日・所在地）、契約が終了した事実、建物を時価で買い取るよう請求する旨を明記します。

建物の引渡しと代金の支払いは同時履行になる

請求が成立すると、借地人と地主の間で建物の売買契約が成立したのと同じ関係になります。そのため、建物の引渡しや所有権移転登記と、代金の支払いは同時履行の関係に立つのが原則です。代金が支払われるまでは建物の引渡しを拒める（留置権）と考えられていますが、その間も土地を使っている以上、地代相当額の支払いが必要になる点に注意してください。

時価の算定は専門家の意見を取り入れる

買取価格の「時価」は、建物を取り壊す前提の価格ではなく、借地上に建物が存在する場所的な利益を加味して評価するとされています。築年数が古い建物でも価格がつく可能性がありますが、見積もりの幅が大きく、当事者同士の協議では折り合わないことが少なくありません。不動産鑑定士の鑑定評価書や、弁護士による法的整理を早めに用意しておくと、交渉が進めやすくなります。

建物買取請求権に期限・時効はある？

建物買取請求権そのものに、条文上の「行使期限」は明記されていません。ただし、借地契約が終了して建物を明け渡してしまった後では、請求が難しくなるおそれがあるといわれています。契約終了の見込みが立った時点で、できるだけ早く行使の可否を専門家に確認しましょう。

なお、権利を行使して成立した買取代金の請求権は、一般の債権と同様に消滅時効にかかります。民法上は、権利を行使できると知った時から5年、行使できる時から10年が原則です。放置せず、支払い条件を書面で確定させておくことが大切です。

地主が借地権の譲渡を承諾しないとき｜借地非訟という選択肢

借地権付き建物を第三者に売却したいのに、地主が賃借権の譲渡を承諾してくれないケースもあります。この場合、建物買取請求権（借地借家法14条）のほかに、地主の承諾に代わる裁判所の許可を求める「借地非訟」（同法19条）という手続きがあります。許可が出れば、地主の承諾なしに借地権付き建物を売却できます。

代表的な4つの方法を比較すると、次のようになります。

方法	主な目的	向いているケース	注意点
建物買取請求権	建物を地主に時価で買い取らせる	契約終了時に更新がない／譲渡を地主が承諾しない	債務不履行による解除では使えない。時価の協議が難航しやすい
借地非訟（裁判所の許可）	地主の承諾に代わる許可を得て売却する	買主は見つかったが地主が承諾しない	申立てから決定まで期間がかかる。承諾料相当の財産上の給付を命じられることがある
地主との合意で売却	承諾料を払って借地権付き建物を売る	地主との関係が良好	承諾料は借地権価格の10％前後が目安とされるが、個別に異なる
専門業者への買取	借地権付き建物のまま早期に現金化	交渉の手間を省きたい／早く手放したい	仲介より価格が下がる場合がある。複数社で比較する

建物買取請求権の相談前に準備しておきたい書類

相談や査定をスムーズに進めるため、次の書類を手元にそろえておくと安心です。すべてそろっていなくても相談は可能です。

• 借地契約書（賃貸借契約書）と、更新・変更の合意書、地代の領収書
• 建物の登記事項証明書、公図、測量図
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書（評価額の確認用）
• 建築確認済証・検査済証、増改築の履歴がわかる資料
• 地主とのやり取り（手紙・メール・内容証明）の控え

権利関係が複雑なときは、弁護士（法的な交渉）、不動産鑑定士（時価の算定）、司法書士（登記）、土地家屋調査士（境界・測量）と連携して進めるのが一般的です。ご状況によっては、立ち退き料の相場と売却への影響や、実家の処分方法の判断基準、共有名義の不動産で共有者が自己破産した場合の影響もあわせてご確認ください。

茨城県で借地・底地の悩みを相談するなら

借地権や底地は、契約の経緯や地主との関係によって最適な解決策が変わります。ハウスドゥの茨城県内4店舗（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸）は、不動産の買取と仲介の両面から、売却の進め方をご提案します。無料でご相談いただけますので、お電話（0120-565-072）またはお問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。

建物買取請求権の要件と効果を整理｜判例の考え方と無効になる特約

ここまでの内容を、要件と効果の面から整理します。借地借家法13条の建物買取請求権が使えるかどうかは、事案ごとの事情に左右されます。裁判所の判例でも、借地人側に債務不履行（賃料の長期未払いなど）がある場合には、請求が認められない方向で判断されています。

項目	内容
要件	借地権の存続期間が満了し、契約の更新がないこと（地主が更新を拒絶し、正当事由が認められる場合など）
効果	借地人が地主に対して意思表示をした時点で、建物の売買契約が成立したのと同じ関係になり、時価で買い取らせることができる
対象	建物のほか、借地人が権原により土地に付属させた物（庭木・設備など）が含まれうる
請求できない例	賃料不払いなどの債務不履行を理由に契約が解除された場合

借地人に不利な特約は無効になる

借地借家法は借地人を保護する法律のため、同法13条の建物買取請求権をあらかじめ放棄させる特約など、借地人に不利な特約は原則として無効です。契約書に「期間満了時には建物を取り壊して更地で返還する」といった条項があっても、直ちに有効とは限りません。ただし、定期借地権では特約で買取請求権を排除できるため、契約の種類の確認が欠かせません。借地契約書の条項は、法律の専門家に見てもらうと正当な権利を守りやすくなります。

相続した借地上の建物にも建物買取請求権は使える？

借地権は相続の対象となる財産です。親から相続した借地上の建物であっても、借地権の相続人であれば、契約終了時には同じように建物買取請求権を検討できます。借地権を相続すること自体に、地主の承諾や承諾料は必要ありません（売買による譲渡とは扱いが異なります）。

相続した建物が古く、すぐに住む予定がない場合は、管理や固定資産税の負担が重くなりがちです。地代の金額や賃貸借契約の内容、金額の目安を確認したうえで、買取請求・借地権付き建物の売却・解体のいずれが合理的か、早めに比較検討することをおすすめします。事例ごとに最適な方法が異なるため、利用できる制度や検索で得た一般論だけで判断せず、個別に確認しましょう。

また、契約終了後に建物を撤去して更地で返す場合は、原状回復の範囲や費用負担をめぐっても争いが起こりやすくなります。この点でも、事前に売買条件を書面でまとめておくと安心です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 建物買取請求権はどんな場合でも使えますか？

いいえ。借地人が更新を希望しているのに地主が拒否した場合など、法律で定められた条件を満たす必要があります。借地人側の都合で契約を終了する場合や、債務不履行による解除の場合は行使できません。

Q2. 定期借地権でも建物買取請求権は使えますか？

一般定期借地権では、契約であらかじめこの権利を排除する特約が有効とされているため、多くの場合は行使できません。契約書の特約条項を必ず確認してください。

Q3. 造作買取請求権と何が違いますか？

建物買取請求権は「借地人」が「建物」を地主に買い取らせる権利、造作買取請求権は「借家人」が「内部の造作」を家主に買い取らせる権利です。対象も権利者の立場も異なります。

Q4. 買取価格はどうやって決まりますか？

法律上は「時価」とされ、建物が借地上に存在することを前提とした価格です。多くの場合、不動産鑑定士による鑑定評価を参考に協議します。

Q5. 地主が買取を拒否したらどうなりますか？

建物買取請求権は借地人の一方的な意思表示で効力が生じる権利のため、地主は原則拒否できません。ただし価格協議が難航することはあり、最終的には裁判所の判断を仰ぐこともあります。

Q6. 建物買取請求権を使わず売却する方法はありますか？

地主との交渉が難航しそうな場合は、借地権付き建物のまま専門の買取業者へ売却する方法もあります。時価算定や交渉の負担を軽減しながら現金化できる可能性があります。

Q7. 建物買取請求権に行使できる期限はありますか？

条文上の期限は明記されていませんが、契約終了後に建物を明け渡すと請求が難しくなるおそれがあります。成立した代金請求権は、原則として知った時から5年・行使できる時から10年で時効にかかります。早めに専門家へ相談してください。

Q8. 借地非訟とは何ですか？

地主が借地権の譲渡や建て替えを承諾しない場合に、裁判所が承諾に代わる許可を出す手続きです（借地借家法19条など）。許可の際に、承諾料に相当する財産上の給付を命じられることがあります。

Q9. 建物買取請求の通知は内容証明郵便でないといけませんか？

法律上の決まりはありませんが、後日の争いを避けるため、日付と内容が証拠に残る内容証明郵便での通知が一般的です。通知書の作成は弁護士に確認すると安心です。

まとめ｜借地契約終了時は建物買取請求権という選択肢を知っておく

建物買取請求権は、借地契約が終了する際に借地人を守るための重要な権利です。ただし行使できる条件が法律で定められているほか、時価の算定を巡って地主との協議が難航することも少なくありません。地主との交渉に不安がある場合は、専門の買取業者への売却という選択肢も含めて、早めに相談することをおすすめします。

借地権付き物件のうち、1992年8月1日より前に契約された借地には「旧法賃借権」という別のルールが適用されます。制度の違いは旧法賃借権とは｜新法（借地借家法）との違いと売却への影響【2026年】で解説していますので、あわせてご確認ください。

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