「借地権の契約期間が終わるけれど、建物はどうなるの？」「地主が更新を拒否してきたら、建てた家はどうすればいい？」——借地上に建物を所有している方にとって、契約終了時の建物の扱いは大きな不安材料です。実はこのようなとき、借地人には「建物買取請求権」という強力な権利が法律で認められています。この記事では、建物買取請求権の意味や法的根拠、似た制度である造作買取請求権との違い、実際の行使方法までを分かりやすく解説します。
建物買取請求権とは｜地主に建物を買い取らせる権利
建物買取請求権とは、借地契約が終了する際に、借地人（建物の所有者）が地主に対して、借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。借地権の更新を借地人が希望しているにもかかわらず、地主がこれを拒んだ場合に発生する、借地人を保護するための重要な制度です。
なぜこの権利が認められているのか
借地契約が終了すると、借地人は原則として建物を取り壊して更地にして土地を返還しなければなりません。しかし、まだ使える建物を壊すのは社会経済的な損失であり、借地人にとっても大きな負担です。そこで法律は、地主に建物を時価で買い取らせることで、この損失を回避する仕組みを用意しました。
法的根拠｜借地借家法第13条
建物買取請求権は借地借家法第13条に定められています。同条は、借地権の存続期間が満了した場合において契約の更新がないときは、借地権者は地主に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求できると規定しています。
旧借地法との関係
1992年（平成4年）の借地借家法施行前に締結された借地契約には、経過措置により旧借地法が適用されるケースがあります。旧借地法第4条にも同様の建物買取請求権の規定があるため、契約時期にかかわらず、多くの借地契約でこの権利が認められると考えてよいでしょう。
建物買取請求権が行使できるケース
①借地契約の更新を地主が拒否したとき
借地人が更新を希望しているのに、地主が正当事由をもって更新を拒絶した場合に行使できます。
②借地権の譲渡・転貸を地主が承諾しないとき
借地上の建物を第三者に譲渡しようとした際、地主が借地権の譲渡・転貸を承諾しない場合、建物の譲受人が買取請求権を行使できます（借地借家法第14条）。
③定期借地権の期間満了時（原則不可）
一般定期借地権では、契約であらかじめ建物買取請求権を排除する特約が有効なため、多くの場合は行使できません。契約書の内容を必ず確認する必要があります。
建物買取請求権が行使できないケース
①借地人側の事情で更新しない場合
借地人自身が更新を希望せず、自ら借地契約を終了させる場合には、この権利は発生しません。
②借地契約が債務不履行で解除された場合
地代の滞納など、借地人の債務不履行を理由に契約が解除された場合は、買取請求権は認められません。
③無断増改築・無断譲渡が理由の解除の場合
借地人の背信行為が原因で解除された場合も同様に行使できません。
造作買取請求権との違い
建物買取請求権とよく混同される権利に「造作買取請求権」があります。両者はまったく別の制度なので、正確に理解しておきましょう。
造作買取請求権とは
造作買取請求権は借地借家法第33条に定められた、建物の「賃借人（テナントなど）」が、賃貸借終了時に、畳・建具・エアコンなど賃貸人の同意を得て取り付けた造作を、賃貸人に時価で買い取らせることができる権利です。
両者の違いのポイント
建物買取請求権は「土地を借りている人（借地人）」が「建物そのもの」を地主に買い取らせる権利であるのに対し、造作買取請求権は「建物を借りている人（借家人）」が「内部の造作」を家主に買い取らせる権利です。対象（建物か造作か）と、権利者の立場（借地人か借家人か）がまったく異なる点に注意してください。
買取価格はどう決まるのか
「時価」で買い取るのが原則
建物買取請求権における買取価格は、借地借家法上「時価」とされています。ここでいう時価とは、建物が借地上に存在することを前提とした価格であり、更地であれば得られたはずの土地価格は含まれません。
時価の算定でもめやすい理由
時価の算定には不動産鑑定士による鑑定評価が用いられることが多いですが、地主側と借地人側で評価額に大きな開きが出ることが少なくありません。話し合いで折り合わない場合は、裁判所の調停や訴訟に発展するケースもあります。
建物買取請求権を行使する流れ
ステップ1：借地契約の更新希望を地主に伝える
期間満了前に、更新を希望する意思表示を書面（内容証明郵便が望ましい）で残しておきます。
ステップ2：地主が更新を拒否した場合、正当事由の有無を確認
地主の更新拒否には「正当事由」が必要です。正当事由が認められない場合、法定更新（借地借家法上、自動的に契約が更新される制度）が成立することもあります。
ステップ3：買取請求の意思表示を行う
建物買取請求権は、借地人からの一方的な意思表示によって効力が発生する「形成権」です。地主の承諾は不要ですが、内容証明郵便などで請求した事実を明確に残すことが重要です。
ステップ4：時価の協議・鑑定
地主・借地人双方で時価を協議し、折り合わない場合は不動産鑑定士による鑑定を依頼します。
ステップ5：所有権移転・引き渡し
価格が確定したら、代金の支払いと引き換えに建物の所有権移転登記・引き渡しを行います。
地主は建物買取請求権を拒否できるか
建物買取請求権は借地人の一方的な意思表示で成立する形成権のため、地主は原則として拒否できません。ただし、実務上は価格協議が長期化したり、地主に資金がなく現実的な支払いが難しいといった事情から、話し合いが難航するケースは多く見られます。
借地権付き建物の売却との関係
建物買取請求権は地主に買い取ってもらう手段ですが、更新拒否や地主との関係悪化を待たずに、借地権付き建物を第三者や地主に売却するという選択肢もあります。特に地主との交渉が難航しそうな場合は、専門の買取業者へ相談することで、時価算定や交渉の負担を軽減しながら現金化できる可能性があります。
茨城県内での借地・底地トラブル対応｜ハウスドゥ4店舗体制
ハウスドゥでは、茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開し、借地権・底地に関するご相談にも対応しています。建物買取請求権の行使を検討されている方、地主との交渉に不安がある方は、まずは無料査定でご相談ください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 建物買取請求権はどんな場合でも使えますか？
いいえ。借地人が更新を希望しているのに地主が拒否した場合など、法律で定められた条件を満たす必要があります。借地人側の都合で契約を終了する場合や、債務不履行による解除の場合は行使できません。
Q2. 定期借地権でも建物買取請求権は使えますか？
一般定期借地権では、契約であらかじめこの権利を排除する特約が有効とされているため、多くの場合は行使できません。契約書の特約条項を必ず確認してください。
Q3. 造作買取請求権と何が違いますか？
建物買取請求権は「借地人」が「建物」を地主に買い取らせる権利、造作買取請求権は「借家人」が「内部の造作」を家主に買い取らせる権利です。対象も権利者の立場も異なります。
Q4. 買取価格はどうやって決まりますか？
法律上は「時価」とされ、建物が借地上に存在することを前提とした価格です。多くの場合、不動産鑑定士による鑑定評価を参考に協議します。
Q5. 地主が買取を拒否したらどうなりますか？
建物買取請求権は借地人の一方的な意思表示で効力が生じる権利のため、地主は原則拒否できません。ただし価格協議が難航することはあり、最終的には裁判所の判断を仰ぐこともあります。
Q6. 建物買取請求権を使わず売却する方法はありますか？
地主との交渉が難航しそうな場合は、借地権付き建物のまま専門の買取業者へ売却する方法もあります。時価算定や交渉の負担を軽減しながら現金化できる可能性があります。
まとめ｜借地契約終了時は建物買取請求権という選択肢を知っておく
建物買取請求権は、借地契約が終了する際に借地人を守るための重要な権利です。ただし行使できる条件が法律で定められているほか、時価の算定を巡って地主との協議が難航することも少なくありません。地主との交渉に不安がある場合は、専門の買取業者への売却という選択肢も含めて、早めに相談することをおすすめします。
借地権付き物件のうち、1992年8月1日より前に契約された借地には「旧法賃借権」という別のルールが適用されます。制度の違いは旧法賃借権とは｜新法（借地借家法）との違いと売却への影響【2026年】で解説していますので、あわせてご確認ください。
あわせて読みたい
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
