家を売るときの注意点｜査定前から引渡し後まで時期別チェックリスト【2026年】

結論：家を売るときの注意点は、「売却前の準備（名義・ローン・書類）」「不動産会社選びと媒介契約」「価格設定と内覧」「契約不適合責任と告知」「税金と確定申告」の5つの局面に分けて押さえると失敗を防げます。特に、査定額の高さだけで会社を選ぶこと、告知すべき不具合を隠すこと、売却後の税金を見落とすことの3つは、あとから取り返しがつきにくいポイントです。

この記事では、茨城県で家（戸建て・マンション・土地付き住宅）を売る方に向けて、査定前から引渡し・確定申告まで、時期別の注意点を順番に整理しました。「やってはいけないNG行動」だけをまとめた記事とは違い、今どの段階で何を確認すべきかが分かる構成にしています。

家を売るときの注意点とは？全体像を時期別に整理

家の売却は、思い立ってから引渡しまでおおむね3〜6か月かかるのが一般的です（物件の種類・立地・価格設定により前後します）。流れの中で、注意すべきポイントは次のように変わります。

• 売却前：登記名義、住宅ローン残債、必要書類の確認
• 査定・会社選び：査定額の根拠、媒介契約の種類
• 売却活動：売り出し価格、内覧対応、広告の確認
• 契約：告知事項、契約不適合責任、手付金
• 引渡し・決済：抵当権抹消、固定資産税の精算
• 売却後：譲渡所得税、3,000万円特別控除、確定申告

家を売る流れと期間の目安

まず全体の流れを頭に入れておくと、各段階で何を準備すべきかが見えてきます。下の図は、売却の7ステップと各段階の注意点をまとめたものです。

【売却前】家を売るときの注意点と事前準備

登記名義が今の所有者になっているか確認する

売却できるのは、登記簿上の所有者本人です。親から相続した家で名義が亡くなった方のままの場合は、先に相続登記をしなければ売却手続きが進みません。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内の申請が必要です。共有名義の場合は、共有者全員の同意が欠かせません。

住宅ローン残債と抵当権を把握する

住宅ローンが残っている家には、金融機関の抵当権が設定されています。売却では、引渡し（決済）の時点で売却代金からローンを完済し、抵当権を抹消するのが基本です。売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。早めにローンの残高証明書を取り寄せ、手元に残るお金を試算しておきましょう。

売却に必要な書類をそろえる

主な書類は、登記識別情報（いわゆる権利証）、固定資産税の納税通知書（または評価証明書）、本人確認書類、実印と印鑑証明書、購入時の売買契約書や重要事項説明書、建築確認済証・検査済証、設計図書などです。マンションの場合は管理規約や長期修繕計画書も求められます。紛失している書類があっても再取得できるものが多いので、早めに不動産会社へ相談してください。

相場を調べて「いくらで売れそうか」を知る

国土交通省の不動産情報ライブラリや、近隣の売り出し事例を見ると、おおよその相場感をつかめます。相場の調べ方は家の売却相場の調べ方で詳しく解説しています。相場を知らないまま査定を受けると、高すぎる査定額に引き寄せられてしまいがちです。

【査定・不動産会社選び】注意点と失敗しない選び方

査定額の高さだけで不動産会社を決めない

最も多い失敗が、一番高い査定額を出した会社に任せてしまうことです。査定額は「その価格で売れる保証」ではなく、あくまで売り出し価格の目安です。相場からかけ離れた価格で売り出すと、反響がなく、結局は値下げを重ねて長期化する原因になります。査定額の根拠（近隣の成約事例・補正の内容）を説明してくれるかを必ず確認しましょう。

査定の種類：机上査定と訪問査定の違い

種類	特徴	向いている場面
机上査定（簡易査定）	物件情報と周辺事例から算出。早いが精度は限定的	まず大まかな金額を知りたいとき
訪問査定	現地で室内・劣化・日当たり等を確認。精度が高い	売却を具体的に進めたいとき

売却を本格的に検討する段階では、2〜3社に訪問査定を依頼し、金額と説明の中身を比べるのが基本です。

媒介契約は3種類。違いを理解して選ぶ

売却を依頼するときは、不動産会社と媒介契約を結びます。契約期間は最長3か月で、更新も可能です。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	できる	できない	できない
自分で買主を見つける	できる	できる	できない
活動報告の頻度	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズ登録	任意	契約から7営業日以内	契約から5営業日以内

どれを選ぶべきかは物件や状況で変わります。契約書面の確認ポイントは不動産売却契約の注意点も参考にしてください。

【売却活動】売り出し価格・内覧・広告の注意点

売り出し価格は「高すぎず安すぎず」で設定する

売り出し直後の数週間は、最も反響が集まりやすい時期です。この時期に相場より高い価格だと、検討対象から外されてしまいます。一方で、安く出しすぎると本来得られた利益を逃します。値下げの時期と幅をあらかじめ不動産会社と話し合っておくと、判断がぶれません。

内覧では「清潔感」と「明るさ」を整える

内覧は成約を左右する大切な機会です。大がかりなリフォームは費用に見合う効果が出にくいため、まずは掃除・換気・片付け・照明を整えるのが効果的です。水回り（キッチン・浴室・トイレ）と玄関は特に見られるため、重点的にきれいにしておきましょう。ペットや生活臭への配慮も大切です。

広告内容と活動報告を確認する

ポータルサイトの掲載内容に誤りがないか、写真が魅力的に撮れているかを、自分の目で確認しましょう。専任媒介・専属専任媒介では活動報告の義務があるため、問い合わせ数や内覧数の報告をもとに、価格や売り方を見直すことができます。

【契約前後】告知義務・契約不適合責任・手付金の注意点

知っている不具合は正直に伝える（告知義務）

雨漏り、シロアリ被害、設備の故障、近隣トラブル、過去の事故・事件など、買主の判断に影響する事項は、売主が把握している限り伝える必要があります。隠した場合、契約解除や損害賠償を求められるおそれがあります。近隣トラブルがある場合の考え方は近隣トラブルがある家を売る｜告知義務と対処法で整理しています。

契約不適合責任の期間と範囲を確認する

引き渡した建物が契約内容に適合しない場合、売主は修補や代金減額などの責任を負います（契約不適合責任）。個人が売主の中古住宅では、責任を負う期間を「引渡しから3か月程度」とする特約を設けることが多いですが、期間や範囲は契約書で決めるものです。設備の不具合は、事前に「物件状況報告書」「設備表」へ正確に記載しておくとトラブルを防げます。

手付金・違約金・解約条件を理解する

売買契約時には、買主から手付金を受け取るのが一般的です。買主都合で解約する場合は手付金の放棄、売主都合なら手付金の倍額返還といった「手付解除」のルールが設けられます。ローン特約（買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に契約を白紙に戻せる特約）の期限も確認しておきましょう。

【引渡し・決済】抵当権抹消と精算の注意点

決済日には、買主から残代金を受け取り、その場で住宅ローンの完済と抵当権抹消の手続きを進めます。固定資産税・都市計画税は、引渡し日を基準に日割りで買主と精算するのが通例です。引越しの完了、鍵や設備の取扱説明書の引き渡し、公共料金の停止手続きも、引渡し日までに済ませておきましょう。ローンが残るケースの進め方は不動産売却とローン残債の解決策も役立ちます。

【売却後】譲渡所得税と確定申告の注意点

家を売って利益（譲渡所得）が出たときは、売却した翌年に確定申告をして税金を納めます。売却した年の1月1日時点の所有期間によって税率が変わります。

所有期間（売却年の1月1日時点）	区分	税率の目安
5年を超える	長期譲渡所得	約20.315%（所得税15%＋復興特別所得税＋住民税5%）
5年以下	短期譲渡所得	約39.63%（所得税30%＋復興特別所得税＋住民税9%）

自分が住んでいた家（居住用財産）の売却では、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」などの特例があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、などの要件があり、特例は確定申告をしなければ適用されません。利益が出ていない場合でも、特例を使うために申告が必要になるケースがあります。税額の詳しい計算は土地売却の税金の計算方法と節税特例をご覧ください。個別の判断は、税務署や税理士に確認してください。

家を売るときにかかる費用の一覧

費用	目安
仲介手数料	売買価格が400万円超の場合、上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」
印紙税	売買契約書に貼付。1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置の適用期限は2027年3月31日まで）
抵当権抹消費用	登録免許税（不動産1個につき1,000円）＋司法書士報酬
測量・解体費用	土地の境界確認や更地渡しを行う場合に必要
譲渡所得税・住民税	利益が出た場合のみ。前述の税率による

費用は物件や契約内容で変わるため、手取り額は「売却価格−ローン残債−諸費用−税金」で試算するのが基本です。

戸建て・マンション・土地、種類別の注意点

種類	特に注意したい点
戸建て	建物の劣化状況、境界・越境の有無、再建築可否、シロアリ・雨漏りの履歴
マンション	管理費・修繕積立金の滞納がないか、管理規約、大規模修繕の予定
土地	隣地との境界確定、測量図、接道状況、地中埋設物や古家の解体

空き家や古い家の場合は、建物を残して売るか、解体して更地で売るかも検討事項です。解体は費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税の軽減が外れる場合があるため、先に不動産会社へ相談してください。

仲介だけでなく「買取」も選択肢に

早く確実に現金化したい場合や、築年数が古い・残置物が多いなど仲介では売りにくい物件では、不動産会社が直接買い取る「買取」が選択肢になります。一般に、仲介より価格は下がりやすい一方で、買主を探す期間が不要で、契約不適合責任を免除できる場合がある点がメリットです。仲介と買取の両方で査定を取り、手取り額とスケジュールを比べて選びましょう。買取の注意点は不動産買取の注意点で解説しています。

売却前の注意点チェックリスト

次のリストで、売却準備の抜け漏れを確認してみましょう。

一括査定や買取を利用するときの比較のコツ

不動産会社を探す方法として、複数社に一度に依頼できる一括査定サービスを利用する方法があります。手間が省ける反面、多くの会社から連絡が来ることもあるため、比較する条件（査定額の根拠、販売実績、担当者の対応、サポート体制）をあらかじめ決めておくとスムーズです。参考にしたいのは査定額だけでなく、過去の売却実績と、売却の流れや手順を具体的に説明してくれるかどうかです。買取を希望する場合は、買取価格の計算方法と仲介との違いも必ず確認しましょう。

売却価格の交渉と買主対応のコツ

内覧のあとは、買主から価格交渉が入る可能性が高いと考えておきましょう。希望価格と「これ以上は下げられない」条件を事前に決め、不動産会社と相談したうえで交渉に臨むと、焦って損をするリスクを減らせます。値引きだけでなく、引渡し時期の柔軟な対応や残置物の扱いなどの条件で調整する方法もあります。交渉に時間をかけすぎず、買主の印象を損なわない丁寧な対応も重要です。

住み替えや賃貸に出す場合のリスクと判断の目安

住み替えを理由に売却する場合は、売却と購入の順序によって資金計画が変わります。購入が先になると二重のローン返済が発生する可能性があり、売却が先になると仮住まいが必要になるケースがあります。また、売却せずに賃貸に出す選択肢もありますが、空室リスクや修繕費、管理の手間を考える必要があります。空き家のまま放置すると、建物の状態が悪化して価値が下がる可能性もあります。理由と目的に合った方法を、早めに検討しましょう。

家を売るときの注意点まとめ｜後悔しないためのコツ

ここまでの要点を整理します。①名義・ローン・書類を早めに確認する、②複数社を比較して根拠のある査定を選ぶ、③価格設定は相場を参考にする、④告知事項と契約内容を丁寧に確認する、⑤税金は控除や特例を含めて事前に試算する。この5つを押さえて全体の手順を把握しておけば、納得のいく売却につながります。無料の相談や査定を上手に利用し、疑問は早めに専門家へ確認することが、後悔を減らすコツです。

茨城県で家を売るならハウスドゥ茨城へ

ハウスドゥは全国展開の不動産ブランドで、イメージキャラクターは古田敦也さんです。茨城県では、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗が、地域の相場や買い手の動きを踏まえた売却のご相談に対応しています。「まず何から始めればいいか分からない」という段階でも、査定・買取・仲介のどれが合うかを一緒に整理できます。

お電話：0120-565-072（無料）／ ページ内の無料相談フォームはこちら

よくあるご質問

家を売るときに最初にやるべきことは何ですか？

まず、登記名義（所有者）とローン残債、必要書類を確認し、相場を調べるのが第一歩です。名義が亡くなった方のままの場合は、先に相続登記が必要になります。その後、2〜3社に査定を依頼して比較します。

家を売るのにかかる期間はどのくらいですか？

一般的には、売却を決めてから引渡しまで3〜6か月が目安です。ただし、物件の種類や価格設定、時期によって前後します。早く売りたい場合は買取も選択肢になります。

住宅ローンが残っている家でも売れますか？

売れます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するのが基本です。売却価格がローン残債に届かない場合は、不足分を自己資金などで補う必要があります。事前に残高証明書で残債を確認しましょう。

家を売ったときの税金はいくらかかりますか？

利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。所有期間が5年を超える長期の場合は約20.315%、5年以下の短期は約39.63%が目安です。居住用の家には最大3,000万円の特別控除などの特例があり、利用には確定申告が必要です。

契約不適合責任とは何ですか？

引き渡した建物が契約内容と異なる場合に、売主が修補や代金減額などの責任を負う制度です。個人売主の中古住宅では、責任の期間を引渡しから3か月程度と定める特約が多く見られます。設備表や物件状況報告書への正確な記載が大切です。

査定額が一番高い会社に頼んで問題ありませんか？

査定額の高さだけで決めるのはおすすめできません。根拠の説明、近隣の成約事例、販売活動の内容、担当者の対応まで含めて比較しましょう。相場から離れた価格で売り出すと、かえって売れ残り値下げが重なることがあります。

家を売るのと賃貸に出すのは、どちらがよいですか？

目的によって異なります。まとまった資金が必要な場合や、空き家の管理が負担な場合は売却が向いています。収入を得ながら所有を続けたい場合は賃貸も選択肢ですが、空室や修繕のリスクがあります。まずは売却した場合の手取り額と、賃貸の収支を比べてみましょう。

内覧のときに売主が気をつけることはありますか？

掃除・換気・整理整頓で第一印象を整えることが基本です。質問には正直に答え、不具合を隠さないようにしましょう。価格の交渉は不動産会社を通じて行うとスムーズです。