不動産の売却を考え始めたとき、最初に行うのが「査定」です。しかし「机上査定」「訪問査定」「AI査定」「一括査定」など呼び方が多く、どれを選べばよいか迷う方も少なくありません。この記事では、不動産査定の4つの方法の違いと選び方、査定額が決まる仕組み、査定依頼から売却完了までの流れを、ハウスドゥ茨城グループが分かりやすく解説します。
不動産の査定とは｜売却前に必ず知っておきたい基礎知識
査定とは「売却したらいくらになるか」の見込み額を算出すること
不動産の査定とは、不動産会社が周辺の取引事例や公示地価、建物の状態などをもとに「今売り出したらいくらで売れそうか」という見込み額を算出することです。マンション査定・戸建ての査定・土地査定のいずれも考え方は共通しており、査定を受けたからといって売却する義務はなく、複数の不動産会社に依頼して比較するのが一般的です。
査定価格は「実際の売却価格」と同じではない
査定価格はあくまで見込み額であり、実際に成約する価格とは異なる場合があります。査定額が高いからといって必ずその金額で売れるとは限らないため、査定額の根拠（近隣の取引事例や販売実績など）を確認することが大切です。
査定は誰でも無料で依頼できる
不動産会社による査定は、机上査定・訪問査定のいずれも無料で依頼できるのが一般的です。ハウスドゥ茨城グループの各店舗でも、査定費用は一切かかりません。
不動産の査定方法は主に4種類｜違いを一覧で比較
不動産の査定方法は、大きく分けて「机上査定」「訪問査定」「AI査定」「一括査定サイト」の4種類があります。それぞれの特徴を理解し、目的に合わせて使い分けましょう。
①机上査定（簡易査定）｜訪問なしで最短即日〜数日
机上査定（簡易査定）は、不動産会社が物件情報や周辺の取引事例、公示地価などのデータをもとに、現地を訪問せずに査定額を算出する方法です。最短即日〜数日で結果が分かるため、「まずはおおよその相場を知りたい」という段階に向いています。机上査定の詳しい仕組みは机上査定とは｜訪問査定との違いと茨城県での使い方でも解説しています。
②訪問査定｜現地を見てもらう本格査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、日当たりや眺望、建物の劣化状況、周辺環境などを確認したうえで査定額を算出する方法です。机上査定より精度が高く、売却を具体的に検討している段階で依頼するのが一般的です。目安として、依頼から訪問・査定書の受け取りまで1週間前後かかることが多いです。
③AI査定｜データベースを使った瞬時の概算
AI査定は、過去の取引データや市場情報をAIが解析し、住所や築年数などの入力情報から瞬時に概算価格を算出するサービスです。不動産会社の担当者を介さずWeb上で完結するため手軽ですが、個別の物件状況までは反映されにくく、あくまで参考値として捉える必要があります。
④一括査定サイト｜複数社にまとめて依頼
不動産査定サイト（一括査定サイト）は、1回の情報入力で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。大手ポータルサイトでは提携する不動産会社が2,000〜4,800社以上にのぼるものもあり、複数社の査定額を比較しやすいメリットがあります（出典：LIFULL HOME’S「不動産一括査定サイトの基礎知識」2026年1月時点の提携社数情報）。
机上査定と訪問査定はどちらを選ぶべき？
まずは机上査定で相場感をつかむのがおすすめ
「売却するかどうかまだ決めていないが、相場だけ知りたい」という段階では、机上査定やAI査定で概算を把握するのがおすすめです。訪問の手間がなく、気軽に依頼できます。
売却を具体的に検討するなら訪問査定へ
売却時期や希望条件が固まってきたら、訪問査定を依頼して正式な査定額を確認しましょう。訪問査定の結果は、媒介契約を結ぶ際の売り出し価格の目安にもなります。
机上査定と訪問査定で査定額に差が出る理由
机上査定は公開データが中心のため、リフォーム履歴や室内の劣化状況、日当たりなど「実際に見ないと分からない要素」が反映されません。そのため、訪問査定を行うと机上査定より査定額が上下することがあります。最終的な売却活動の前には、必ず訪問査定を受けることをおすすめします。相場そのものの調べ方は家の売却相場の調べ方｜査定額はどう決まる？もあわせてご覧ください。
不動産一括査定サイトの仕組みと使い方
入力した情報が複数の不動産会社に一斉送信される仕組み
一括査定サイトは、利用者が物件所在地や広さなどの情報を入力すると、そのサイトに登録している複数の不動産会社へ一斉に査定依頼が送信される仕組みです。各社から個別に査定額や連絡が届くため、比較検討がしやすくなります。
主要一括査定サイトの提携会社数の目安
提携する不動産会社数はサイトによって異なり、LIFULL HOME’Sは4,800社以上（2026年1月時点）、SUUMOやすまいステップは2,000社以上とされています（各社公表情報より）。依頼先の数を絞りたい場合は、同時依頼数を3〜5社程度に指定できるサイトを選ぶとよいでしょう。
一括査定を使うときの注意点
複数社に一斉依頼すると、その分だけ電話やメールでの連絡が増える点には注意が必要です。また、査定価格が高いことだけで依頼先を決めるのではなく、査定額の根拠や担当者の対応、地域密着度なども踏まえて比較することが、後悔しない不動産会社選びにつながります。
査定額はどうやって決まる？査定に影響する7つの要素
| 査定に影響する要素 | ポイント |
|---|---|
| 立地・最寄り駅からの距離 | 駅やバス停までの距離、生活利便施設の有無 |
| 土地の形状・接道状況 | 整形地か旗竿地か、接道幅や道路の種類 |
| 建物の築年数・構造 | 木造・鉄骨・RC造などの構造と築年数 |
| 周辺の取引事例・公示地価 | 近隣で実際に成約した価格帯 |
| リフォーム・修繕履歴 | 水回りや外壁など修繕の有無 |
| 用途地域・建築制限 | 建ぺい率・容積率、再建築の可否 |
| 売却を急ぐかどうか | 時期に余裕があるほど高値売却を狙いやすい |
査定依頼から売却までの流れ｜5ステップで解説
ステップ1：机上査定・一括査定で相場を把握
まずは机上査定や一括査定サイトを利用し、複数社のおおよその査定額から相場感をつかみます。
ステップ2：訪問査定で正式な査定額を確認
相場感がつかめたら、実際に売却を依頼したい候補の不動産会社に訪問査定を依頼し、正式な査定額と根拠を確認します。
ステップ3：媒介契約を結ぶ
査定額や担当者の対応を比較したうえで、不動産会社と媒介契約（一般・専任・専属専任のいずれか）を締結し、売却活動を正式にスタートします。
ステップ4：販売活動・内覧対応
不動産ポータルサイトへの掲載やチラシなどで買主を募集し、内覧希望があれば対応します。
ステップ5：売買契約・引き渡し
買主が見つかったら売買契約を締結し、決済・引き渡しを行って売却完了です。売却で利益が出た場合は譲渡所得税がかかることがあるため、事前に譲渡所得税とは｜計算方法・税率・3000万円特別控除で仕組みを確認しておくと安心です。
「仲介」と「買取」で査定の考え方が変わる
仲介査定は「市場で売れる見込み額」
仲介での売却を前提とした査定は、買主を探すまでの期間を考慮した「市場で成約しそうな価格」が基準になります。
買取査定は「不動産会社がすぐに買い取る価格」
買取査定は、不動産会社自身がその場で買主となるため、仲介に比べて査定額が市場価格より低めになる傾向がありますが、販売活動が不要でスピーディーに現金化できるのが特徴です。
早く確実に現金化したいなら買取査定も比較を
「内覧対応の手間を減らしたい」「決まった時期までに現金化したい」という方は、仲介査定だけでなく、不動産の買取業者による買取査定もあわせて依頼し、両方の金額・条件を比較することをおすすめします。ハウスドゥ茨城グループは仲介・買取のどちらにも対応しています。
こんな物件は査定額が出にくい・査定に注意が必要なケース
相続登記が済んでいない不動産
相続した不動産は、相続登記（名義変更）が済んでいないと売却手続きに進めません。査定自体は可能ですが、売却を具体的に進める場合は早めに相続登記の準備を進めましょう。
空き家・訳あり物件（事故物件・共有名義など）
長期間空き家になっている物件や、事故物件・共有名義などのいわゆる「訳あり物件」は、通常の査定基準だけでは金額が出にくいケースがあります。こうした物件は、専門知識を持つ不動産会社への相談が重要です。空き家の査定については茨城県の空き家査定｜減額7要因と市町村差、事故物件については事故物件とは？告知義務・調べ方・査定から売却の流れ・税金までで詳しく解説しています。
再建築不可・市街化調整区域の土地
再建築不可物件や市街化調整区域内の土地は、建築に制限があるため査定額に影響します。詳しい条件は個別の物件ごとに確認が必要です。
ハウスドゥ茨城グループの査定について
机上査定・訪問査定のどちらも無料
ハウスドゥ茨城グループは、つくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗で、家の査定（無料）を机上査定・訪問査定のいずれも承っています。「家を売るなら」「土地を売るなら」とお考えの際は、まずはお気軽にお問い合わせください。
「訳あり物件」「空き家」の査定にも対応
相続した空き家や事故物件など、いわゆる「訳あり物件」の査定・売却相談にも対応しています。茨城県内の地域事情に精通したスタッフが、物件ごとの事情に合わせてご案内します。
仲介だけでなく自社買取にも対応
ハウスドゥ茨城グループは仲介だけでなく自社での買取にも対応しているため、「早く確実に売却したい」というご要望にもお応えできます。イメージキャラクターは古田敦也氏です。
よくあるご質問（FAQ）
Q. 不動産の査定は無料ですか？
A. はい、机上査定・訪問査定のいずれも無料で依頼できるのが一般的です。ハウスドゥ茨城グループの査定も無料です。
Q. 査定額と実際の売却価格はなぜ違うのですか？
A. 査定額はあくまで「売れそうな見込み額」であり、実際の売却価格は市場の需要や交渉によって変動するためです。
Q. 机上査定だけで売却を進めることはできますか？
A. 机上査定はおおよその相場を知るためのものです。実際に売却活動を始める際は、より精度の高い訪問査定を受けることをおすすめします。
Q. 一括査定サイトを使うと営業電話がたくさん来ますか？
A. 依頼した会社数に応じて連絡が増える傾向はあります。同時依頼数を指定できるサイトを選ぶ、対応が丁寧な会社に絞って個別に依頼するなどの方法で調整できます。
Q. 相続した空き家でも査定してもらえますか？
A. 可能です。ただし売却を進めるには相続登記（名義変更）が必要になるため、早めに準備を進めることをおすすめします。
Q. 査定にはどんな書類が必要ですか？
A. 登記簿謄本（登記事項証明書）や固定資産税納税通知書、購入時の契約書などがあると査定がスムーズです。手元になくても査定自体は依頼可能です。
Q. 仲介査定と買取査定はどちらを先に依頼すればよいですか？
A. 決まりはありませんが、時間に余裕がある場合はまず仲介査定で市場価格を把握し、スピードを重視する場合は買取査定もあわせて比較することをおすすめします。
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