袋地の売却は難しい？通行権・接道義務と5つの解決策【2026年】

「自分の土地なのに道路に出られない」「隣の土地を通らないと家に入れない」——こうした袋地（ふくろち）の悩みを抱えていませんか。袋地は建築や売却の面で制約が多く、放置すると相続時にさらに扱いづらくなります。この記事では、袋地の定義から囲繞地通行権、接道義務との関係、そして実際にどうやって売却すればよいのかまで、法律の一次情報にもとづいて分かりやすく解説します。

袋地とは｜他人の土地に囲まれて道路に出られない土地

袋地とは、周囲を他人の土地に囲まれていて、公道に直接接していない土地のことです。土地の形状が袋の中に入っているように見えることから、この呼び名がつきました。似た言葉に「準袋地」がありますが、こちらは道路に接してはいるものの、池や崖、水路などがあって通行が事実上できない土地を指します。

袋地を囲んでいる土地＝囲繞地（いにょうち）

袋地の周囲にあって、道路までの通路となる他人の土地を「囲繞地（いにょうち）」と呼びます。ニュースやコラムでは「周辺地」と表記されることもありますが、法律用語としては囲繞地が正式な呼び方です。袋地の所有者が生活していくためには、この囲繞地のどこかを通らせてもらう必要があります。

なぜ袋地が生まれるのか

袋地が生まれる主な理由は、相続による土地の分割、古くからの敷地の分筆、区画整理前の古い集落の名残などです。特に茨城県内でも農地や旧市街地では、複数の兄弟姉妹で土地を分けた結果、奥の区画が道路に接しなくなったケースが少なくありません。

接道義務との関係｜なぜ袋地は「再建築不可」になりやすいのか

袋地が売却しにくい最大の理由は、建築基準法が定める「接道義務」を満たせないことです。

接道義務の基本ルール（建築基準法第43条）

建築基準法第43条では、建物を建てる敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。袋地はそもそも道路に接していないため、このルールを満たせず、新築や建て替えの許可が下りない「再建築不可物件」になってしまうのが一般的です。

再建築不可になるとどうなるか

再建築不可の土地は、現在建物が建っていても、取り壊した後に新しい建物を建てることができません。金融機関の住宅ローン審査でも担保評価が大きく下がるため、買主が現金一括での購入を求められることが多く、これが売却の難易度をさらに引き上げます。

例外的に建築が認められるケース

囲繞地の一部を買い取って接道幅2メートルを確保したり、「位置指定道路」の指定を受けたりすることで、再建築が可能になる場合があります。どちらも測量や行政協議に時間がかかるため、早めに専門家へ相談することが重要です。

囲繞地通行権とは｜民法が認める袋地所有者の権利

袋地の所有者を保護するため、民法には「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」という権利が定められています。一般には「袋地通行権」と呼ばれることも多い権利です。

民法210条〜213条の内容

民法第210条は、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るまで囲繞地を通行できると定めています。これは袋地の所有者に当然に認められる権利であり、囲繞地の所有者が変わっても、また袋地を売却して所有者が変わっても、原則として引き継がれます。

通行できる場所と方法の決め方

通行の場所や方法は、袋地の所有者にとって必要な範囲であり、かつ、囲繞地の所有者にとって損害が最も少ない場所・方法を選ぶ必要があると民法210条・211条で定められています。当事者間の話し合いで決まらない場合は、家庭裁判所ではなく地方裁判所の調停・訴訟で解決することになります。

通行料の支払い義務

囲繞地通行権を使う場合、通行によって囲繞地の所有者に生じた損害に対して、原則として償金（通行料）を支払う必要があります（民法212条）。ただし、もともと一つの土地が分割・譲渡されて袋地になった場合は、その分割・譲渡によって袋地になった部分については償金を支払わずに通行できる特則もあります（民法213条）。

通行権だけでは「車の通行」まで保証されない場合がある

囲繞地通行権はあくまで「必要最小限の通行」を保護する権利であり、自動車が通れる幅までは当然には認められないケースがあります。生活に車が必須な場合は、通行地役権の設定契約など別の手当てを検討する必要があります。

袋地の売却が難しい5つの理由

①住宅ローンが組みにくい

再建築不可・接道なしの土地は担保評価が低く、金融機関が住宅ローンの審査に慎重になります。買主の資金調達手段が限られるため、購入希望者そのものが少なくなります。

②建て替え・増改築ができない

将来のマイホーム計画を考える買主にとって、建て替えできない土地は選択肢から外れやすい傾向があります。

③隣接地とのトラブルリスク

通行権を巡って囲繞地の所有者と将来トラブルになる可能性があるため、一般の個人買主は購入をためらいがちです。

④測量・境界確定に手間がかかる

売却時には境界を明確にする必要がありますが、袋地は隣接地との関係が複雑なことが多く、確定測量に時間と費用がかかります。

⑤仲介での買主探しが長期化しやすい

一般の不動産仲介では、条件に合う買主が見つかるまで数年単位で売れ残ることも珍しくありません。

袋地を売却する5つの方法

方法①囲繞地の一部を買い取って接道を確保する

隣接する囲繞地の所有者から通路部分の土地を買い取り、接道義務を満たせば、通常の土地として市場価値を大きく回復できます。最も根本的な解決策ですが、隣地所有者との交渉が必要です。

方法②隣接地の所有者へ売却する

袋地に最も価値を感じるのは、実は隣接する囲繞地の所有者であることが多いです。自分の土地と一体化すれば使い勝手が向上するため、市場価格より高く買い取ってもらえる可能性があります。

方法③位置指定道路の申請

一定の条件を満たせば、私道を「位置指定道路」として特定行政庁の指定を受けられます。指定後は接道義務を満たす扱いとなり、再建築が可能になります。

方法④等価交換・分筆による解消

隣接地と土地の一部を交換したり、袋地と囲繞地をまとめて分筆し直したりすることで、双方が接道できる形に整理する方法もあります。

方法⑤専門の買取業者へ売却する

再建築不可・訳あり不動産の買取を専門とする業者であれば、現況のまま現金で買い取ってもらえます。仲介より価格は下がる傾向がありますが、隣地交渉や測量の手間なく短期間で現金化できるのが最大のメリットです。

袋地売却の流れと必要書類

ステップ1：現地調査・権利関係の確認

登記簿謄本・公図・境界確定図などで、袋地と囲繞地の権利関係、通行権の有無を確認します。

ステップ2：査定の依頼

訪問査定を受け、接道条件・再建築可否・通行権の状況を踏まえた現実的な査定額を確認します。

ステップ3：売却方法の選定

隣地買取・等価交換・専門買取業者への売却など、状況に応じて最適な方法を選びます。

ステップ4：契約・引き渡し

重要事項説明で接道状況・再建築不可であることを買主にきちんと告知したうえで契約を締結します。

必要書類の目安

登記簿謄本（登記事項証明書）、公図、境界確定図（実測図）、固定資産税納税通知書、本人確認書類などが一般的に必要です。境界が未確定の場合は、測量士による確定測量を先に行うケースもあります。

費用と税金｜袋地売却でかかるお金

測量・境界確定費用

確定測量は土地の広さや隣接地の数によって異なりますが、数十万円程度の費用がかかるのが一般的です。

仲介手数料の目安

仲介で売却する場合、売買価格が400万円を超える部分については「売買価格×3%＋6万円（＋消費税）」が上限の速算式です。買取の場合は仲介手数料がかからない点もメリットです。

譲渡所得税・住民税

土地の売却益（譲渡所得）には、所有期間が5年を超える場合は税率20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%）、5年以下の場合は税率39.63%が課税されます。取得費が不明な場合は「概算取得費（売却価格の5%）」を使うことができますが、実額より不利になりやすいため、購入時の資料は必ず確認しましょう。

登記費用

抵当権抹消登記や住所変更登記が必要な場合、登録免許税と司法書士報酬がかかります。

相続で袋地を受け継いだ場合の注意点

相続財産に袋地が含まれる場合、そのまま放置すると固定資産税だけがかかり続け、将来さらに相続人が増えて権利関係が複雑化するリスクがあります。相続登記は2024年4月から義務化されており、正当な理由なく怠ると過料の対象になる可能性もあるため、早めの登記と売却方針の検討をおすすめします。

茨城県内での袋地売却対応｜ハウスドゥ4店舗体制

ハウスドゥでは、茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開し、地域に根差した査定・買取に対応しています。囲繞地通行権の確認や境界の調整、再建築不可物件特有の評価まで、経験を踏まえて丁寧にご案内します。プロ野球で活躍された古田敦也氏をイメージキャラクターとするハウスドゥブランドとして、全国での買取実績とノウハウを茨城県のお客様にも還元しています。

袋地を売る前に確認したい隣地・通行まわりのポイント

袋地の売却では、買主が最も気にするのは「将来にわたって安心して通れるか」と「建物を建てられるか」の2点です。売り出す前に、次の事項を整理しておくと話が早く進みます。

隣地所有者への売却は最初に検討したい選択肢

袋地の隣地所有者は、袋地を取得すれば自分の土地と一体で使えるため、一般の買主より条件が合いやすい相手です。通路部分だけを買い取ってもらう、あるいは袋地ごと買い取ってもらう、といった交渉が考えられます。ただし価格の折り合いがつかない場合や、隣地所有者が高齢・遠方で連絡が取りにくい場合もあります。感情的なもつれを避けるため、第三者である不動産会社が間に入る形が現実的です。

通行承諾書・掘削承諾書を書面で残す

通行権は法律上認められていても、口約束のままだと、買主が変わったときに「聞いていない」と争いになることがあります。可能であれば、通行の範囲・幅・通行料の有無を記した通行承諾書を取り交わしておきます。あわせて、水道管やガス管を囲繞地に埋設している（または新たに埋設する）場合は、掘削承諾書も用意しておくと、買主の安心につながります。

2023年4月施行の民法改正で変わった点

民法の相隣関係の規定は2023年4月1日に施行された改正で見直されました。電気・ガス・水道などの設備を、他人の土地に設置したり他人の設備を使用したりする権利が明文化されています（民法213条の2）。袋地の所有者にとっては、ライフラインを引き込む際の根拠が明確になった点が大きな変更です。ただし、設置の場所や方法、費用負担などの具体的な取り扱いは個別の事情で変わるため、実際の売却・工事の前に専門家へ確認してください。

建築基準法43条2項の例外で建築できる場合がある

袋地は原則として再建築不可ですが、接道義務には例外があります。建築基準法43条2項に基づき、特定行政庁（市町村や県の建築主事を置く行政機関）が、敷地の周囲に広い空地を有するなど一定の基準に適合すると認定する、あるいは建築審査会の同意を得て許可した場合には、接道していなくても建築が認められることがあります。

ただし、認定・許可の基準や運用は自治体ごとに異なり、すべての袋地に当てはまるわけではありません。買主に「建てられる可能性がある」と説明するには、市役所などの建築指導担当窓口で事前に確認し、結果を書面やメモに残しておく必要があります。可能性があるというだけで、確実に建築できると断定した説明は避けましょう。

袋地の売却方法を比較｜向いているケースの違い

本記事で紹介した方法を、手間と向いているケースで整理しました。数字は物件ごとに大きく異なるため、ここでは考え方の違いに絞っています。

売却方法	進め方の特徴	向いているケース	注意点
隣地所有者へ売却	隣地の方と直接または不動産会社経由で交渉	隣地の方が拡張や駐車場利用を希望している	価格交渉がまとまらないことがある
通路用地を買い取って接道を確保	隣地の一部を取得し、建築可能な状態に整える	建て替えを前提に売却したい	隣地の同意・測量・分筆・登記が必要で時間がかかる
仲介で一般の買主を探す	時間をかけて条件に合う買主を探す	売却を急がず、相場に近い価格を目指したい	売れるまで数か月から年単位かかることもある
専門の買取業者へ売却	現況のまま買取価格を提示してもらう	早く現金化したい、境界や通行の整理が難しい	仲介より価格が下がる傾向がある

特に「早く手放したい」「相続した袋地の管理が負担」という方には、現況のままで査定できる買取が選択肢になります。ハウスドゥの買取専門店では、現地確認と調査のうえで買取価格をご案内しています。買取額は物件の状態により異なります。

相続した袋地は国に引き取ってもらえる？相続土地国庫帰属制度

2023年4月27日に始まった「相続土地国庫帰属制度」は、相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き渡せる制度です。申請には審査手数料がかかり、承認された場合は原則10年分の管理費相当の負担金（宅地は原則20万円）を納める必要があります。

ただし、建物がある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、通路など他人に使われている土地、境界が明らかでない土地などは、申請できない・承認されないことがあります。袋地は、囲繞地通行権をめぐる争いや境界の不明確さがあると、対象外となる可能性があります。制度を使うか、売却するかは、法務局の相談窓口や専門家に確認したうえで比較することをおすすめします。

売却と国庫帰属の考え方の違い

比較項目	売却（買取・仲介）	相続土地国庫帰属制度
お金の流れ	売却代金が入る可能性がある	負担金などを支払う
建物	建物付きでも売却できる	建物がある土地は対象外
対象	相続以外で取得した土地も売却できる	相続・遺贈で取得した土地に限る
手間と期間	買取なら比較的短期間で進められる	審査に時間がかかる

売却前のチェックリスト｜袋地の査定依頼前に集める資料

査定依頼の前に、次の資料や情報を集めておくと、査定が正確になり、やり取りもスムーズです。

確認事項	見る資料・確認先
土地の権利関係と地目・面積	登記事項証明書（法務局）
袋地と囲繞地の位置関係	公図・地積測量図
境界の確定状況	境界確認書・確定測量図（無い場合は未確定として相談）
通行の実態・承諾の有無	通行承諾書・過去のやり取り、実際の通路の写真
上下水道・ガスの引込状況	引込位置が分かる図面、掘削承諾の有無
建築の可否	市役所の建築指導担当窓口で確認（43条2項の扱いを含む）
固定資産税の負担	固定資産税納税通知書

これらがすべて揃っていなくても査定は可能です。分からない点は、そのままお伝えいただければ、不動産会社が調査を代行します。

関連する記事もあわせてご覧ください。建物が建てられない土地の考え方は再建築不可物件の公開理由と売却、売れにくい土地全般の対策は1年以上売れない家の値引き対策、境界や名義が整っていない場合は土地と建物の名義が違う場合の売却の流れ、事故や心理的な問題がある物件は事故物件が売れない原因と打開策で解説しています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 袋地でも家を建てることはできますか？

すでに建物がある場合はそのまま住み続けられますが、取り壊して新築する「再建築」は、接道義務を満たさない限り原則として認められません。

Q2. 囲繞地通行権があれば車も通れますか？

囲繞地通行権は「必要最小限の通行」を保護する権利であり、自動車の通行まで当然に認められるとは限りません。車の通行が必要な場合は、隣地所有者との別途の合意（通行地役権の設定など）が望ましいです。

Q3. 袋地は誰に売るのが一番高く売れますか？

一般的には、隣接する囲繞地の所有者が最も高く評価してくれる可能性があります。ただし交渉がまとまらない場合は、専門の買取業者に相談するのが現実的です。

Q4. 通行料はいくら払えばいいですか？

法律上、明確な金額基準はなく、囲繞地の所有者が被る損害の程度に応じて話し合いで決めるのが基本です。折り合わない場合は裁判所の判断を仰ぐこともあります。

Q5. 袋地でも住宅ローンは組めますか？

金融機関によりますが、再建築不可・無道路地は担保評価が低いため、一般的な住宅ローンの審査は厳しくなる傾向があります。

Q6. 相続した袋地を放置するとどうなりますか？

固定資産税の負担が続くほか、相続人がさらに増えて権利関係が複雑化するリスクがあります。2024年4月の相続登記義務化にも注意が必要です。

まとめ｜袋地は「知識」と「相談先」があれば売却できる

袋地は接道義務を満たせないために売却が難しいと思われがちですが、囲繞地の買取交渉や位置指定道路の申請、専門買取業者への売却など、複数の解決策があります。まずは現状の権利関係を整理し、査定を受けることから始めましょう。ハウスドゥでは、茨城県内の袋地・再建築不可物件のご相談を無料で承っています。

Q7. 袋地と無道路地は同じ意味ですか？

似ていますが同じではありません。袋地は他人の土地に囲まれて公道に出られない土地を指す民法上の言葉で、無道路地は建築基準法上の接道義務を満たしていない土地を指すことが多い言葉です。実務では重なる場合が多いものの、前提となる法律が違います。

Q8. 隣地の所有者が通行を認めてくれない場合はどうすればよいですか？

袋地の所有者には、民法上、公道に至るための通行権が認められています。まずは書面で通行の範囲や方法を協議し、それでも合意できない場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談し、調停や訴訟を検討することになります。感情的な対立を避けるため、早めに第三者を入れるのが現実的です。

Q9. 相続した袋地は相続土地国庫帰属制度で引き取ってもらえますか？

要件を満たせば可能性はありますが、建物がある土地や、通路など他人に使われている土地、境界が不明確な土地などは申請できない、または承認されないことがあります。承認されても負担金が必要です。売却との比較は、法務局の相談窓口や専門家に確認してください。

あわせて読みたい

• 底地トラブル7選｜原因と解決法・売却の流れ【2026年版】
• 茨城県の私道・共有道路の物件【2026年】
• 土地が売れない7つの原因と売却の対策【2026年版】