底地トラブル7選｜原因と解決法・売却の流れ【2026年版】

「親から相続した土地に借地人がいて、更新料や地代の交渉でもめている」「増改築の承諾を求められたが、いくら請求すればいいのかわからない」——底地（貸宅地）を所有していると、借地人とのこうしたトラブルに直面する地主さまは少なくありません。本記事では、底地トラブルでよくある7つのパターンと、それぞれの対応の流れ、承諾料・更新料の相場目安、話し合いで解決しないときの手続き、そしてトラブルを根本的に解消する「底地の売却」という選択肢まで、底地買取・借地権売却のご相談実績があるハウスドゥ茨城グループが解説します。

底地トラブルとは？なぜ地主と借地人でこれだけもめるのか

底地とは、借地権が設定された土地の所有権のことです。地主は地代を受け取る権利と土地そのものの所有権を持ちますが、借地人がいるため自由に使ったり売ったりすることができません。この「所有」と「利用」が分離した状態が長期間続くことが、トラブルの温床になります。

底地と借地権の違いをおさらい

底地＝土地の所有権（地主側）、借地権＝土地を借りて建物を建てる権利（借地人側）。1つの土地の上に2つの権利が共存するため、更新・建て替え・売却などの場面では、必ず相手の意向を確認する必要が生じます。

トラブルが起きやすい3つの背景

底地トラブルの多くは、次の3つが重なって発生します。

• 契約期間が数十年単位と長く、当初の取り決めの経緯が忘れられがちなこと
• 地主・借地人のどちらかに相続が発生し、代替わりで契約内容の認識がずれること
• 契約書に明記のないまま、口頭の慣習で運用されてきた項目が多いこと

底地トラブルの主な7パターン

①更新料をめぐるトラブル

契約書に更新料の支払いが明記されていない場合でも、慣習として支払われてきたケースは多くあります。借地人に相続が発生して代替わりした際、新しい借地人が「支払う義務はない」と主張し、トラブルになるのが典型例です。更新料を請求できるかどうかは契約書の特約が根拠になるため、まずは契約内容を必ず確認しましょう。

②地代の値上げ・値下げ（地代改定）トラブル

借地借家法11条は、公租公課の増減や土地価格の変動、近隣の地代水準との比較などを理由に、地主・借地人のどちらからも地代の増減を請求できると定めています。ただし、一定期間は値上げしないという特約がある場合、その期間中は増額を請求できません。話し合いで折り合わない場合は、調停や訴訟に発展することもあります。

③増改築・建て替え承諾料トラブル

借地契約で増改築や建て替えを制限する特約がある場合、借地人は事前に地主の承諾を得る必要があり、承諾料を支払う慣習があります。目安として、建て替え承諾料は非堅固建物（木造）で更地価格の2〜5%前後、堅固建物（鉄筋など）で8〜12%前後、増改築承諾料は増改築費用の10%程度とされることが多いですが、法律で定められた金額ではなく、地域や当事者間の合意によって幅があります。あくまで目安として捉え、実際の金額は不動産鑑定士など専門家に相談することをおすすめします。

④名義変更（譲渡）承諾料トラブル

借地人が借地権を第三者に譲渡・売却する場合も、地主の承諾と承諾料の支払いが必要になるのが一般的です。承諾を得ずに譲渡・転貸すると、契約解除の対象になり得るため注意が必要です。地主が承諾しない場合の対応は、次の「解決までの流れ」で解説する借地非訟手続きが選択肢になります。

⑤地代滞納による契約解除トラブル

地代の滞納だけで直ちに契約解除が認められるわけではなく、地主・借地人の信頼関係が破壊されたと言えるかどうかが裁判所の判断基準になります。目安として、土地の賃貸借（借地）では6か月前後の滞納が一つの分かれ目とされることが多く、部屋の家賃（建物賃貸借）より長い期間が必要とされる傾向があります。契約解除には原則として、支払いを求める「催告」の手続きが必要です。

⑥契約書が見当たらない・口約束のみのトラブル

先代からの底地では、契約書自体が見つからないケースも珍しくありません。この場合でも、地代の入金履歴や登記事項証明書から権利関係を整理し直すことは可能です。将来のトラブルを防ぐためにも、契約内容を書面化・更新しておくことが重要です。

⑦底地の売却・相続時に借地人ともめるトラブル

底地を第三者に売却しようとした際、借地人から「なぜ相談してくれなかったのか」「先に買い取らせてほしかった」といった反発を受けるケースもあります。法律上、底地の売却に借地人の承諾は不要ですが、良好な関係を保ちながら進めるには、事前に一声かけておくことが実務上のトラブル防止につながります。

承諾料・更新料の相場目安（あくまで目安）

更新料の相場

更新料の相場は更地価格の3〜5%程度とされることが多いですが、地域や契約内容によって幅があり、公的な統一基準はありません。契約書に更新料の定めがない場合は、支払い義務そのものが争いになることもあります。

建て替え承諾料・増改築承諾料の相場

建て替え承諾料は非堅固建物（木造）で更地価格の2〜5%前後、堅固建物（鉄筋コンクリート造など）で8〜12%前後、増改築承諾料は増改築費用の10%程度が目安とされています。いずれも法律上の定めではなく、当事者間の合意で決まるものです。

名義変更（譲渡）承諾料の相場

名義変更承諾料は、借地権価格の10%程度が目安とされるケースが多く見られます。ただし実際の金額は契約内容や地域の慣行によって異なるため、事前に地主・借地人双方で書面による合意を取っておくことが望ましいです。

底地トラブル解決までの流れ4ステップ

STEP1 契約書と登記を確認する

まずは契約書の有無・内容、土地の登記事項証明書を確認し、権利関係とこれまでの取り決めを整理します。契約書がない場合は、地代の入金履歴などから実態を確認します。

STEP2 話し合いで解決を試みる

多くの底地トラブルは、まず地主・借地人間の話し合いで解決を図ります。感情的な対立に発展する前に、不動産会社や司法書士など第三者を交えて条件を整理するのも有効です。

STEP3 話し合いで解決しないときは借地非訟手続き

建て替えや増改築、譲渡について地主の承諾が得られない場合、裁判所に「借地非訟事件」として申し立て、承諾に代わる許可を得る手続きがあります（借地借家法17条・19条など）。通常の訴訟より簡易な手続きとされますが、鑑定委員会の意見を踏まえた専門的な判断が必要になるため、弁護士に相談しながら進めるのが現実的です。

STEP4 弁護士・専門家に相談するタイミング

内容証明郵便でのやり取りが必要になった場合や、契約解除・明け渡しの話が出てきた場合は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。地代の滞納が続き契約解除に発展するケースでは、催告から明け渡し請求訴訟まで数か月単位の時間がかかることもあります。

地代滞納トラブルは要注意｜契約解除までの実務ポイント

契約解除が認められるまでの目安

借地では地代滞納がおおむね6か月前後続くと契約解除が認められやすくなる傾向がありますが、金額や滞納理由、これまでの関係性によって判断は分かれます。地主側が「今すぐ出て行かせたい」と考えても、催告→契約解除通知→明け渡し請求という法的な手続きを踏まずに、鍵の交換など実力行使をすることはできません。

まず確認したい借地契約の基本ルール｜新法と旧法で期間が違う

底地トラブルを整理するとき、最初に確認したいのが「いつ結ばれた借地契約か」です。1992年（平成4年）7月31日までに設定された契約には旧借地法、同年8月1日以降の契約には借地借家法が適用され、期間や更新のルールが異なります。以下は代表的な目安で、個別の契約は特約によって変わるため、実際の判断は契約書をもとに弁護士や司法書士へ確認してください。

契約時期	適用される法律	存続期間の目安	更新後の期間の目安
1992年7月31日まで	旧借地法	堅固建物30年以上・非堅固建物20年以上（期間の定めがない場合は60年・30年）	堅固建物30年以上・非堅固建物20年以上
1992年8月1日以降（普通借地権）	借地借家法	30年以上	1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上

地主から契約を終わらせるには「正当事由」が必要

借地人が契約の更新を望む場合、地主が更新を拒絶するには、借地借家法（旧法では借地法）が定める「正当事由」が必要です。土地を自分で使う必要性、これまでの経緯、立退料の提供などを総合して判断されるため、認められるハードルは決して低くありません。「契約を終わらせたい」という理由でトラブルが長期化しているときは、更新料や承諾料の交渉に固執するよりも、底地そのものを売却する方が早く解決できるケースがあります。更新料の考え方は借地権の更新料はいくら？相場・計算方法・払わないとどうなるかで詳しく解説しています。

話し合いで解決しないときの法的手続き｜調停・借地非訟・訴訟の違い

当事者同士の話し合いで合意できない場合、問題の内容によって使う手続きが異なります。代表的な3つを整理します。

手続き	主な対象	ポイント
民事調停	地代の増減額、更新料など金銭に関する争い	地代増減額の争いは、訴訟の前にまず調停を申し立てるのが原則（調停前置）。裁判所の調停委員を交えた話し合いで、合意できれば調停調書が作られる。
借地非訟	増改築の許可、借地権譲渡の承諾に代わる許可、借地条件の変更など	地主が承諾しない場合に、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出す手続き。許可にあたり、承諾料に相当する財産上の給付を命じられることがある。
訴訟	契約解除・建物収去土地明渡し、地代・更新料の支払請求など	当事者の主張・証拠にもとづき判決で結論が出る。時間と費用がかかるため、他の手続きで解決しない場合の最終手段になることが多い。

借地非訟で承諾料に相当する金額はどう決まる？

借地非訟では、原則として裁判所が不動産鑑定士などで構成される鑑定委員会の意見を聴いたうえで、許可の可否や給付すべき金額を判断します。地主と借地人のどちらが申し立てるかによって手続きの流れは異なりますが、「承諾料の相場を無視した請求」や「理由のない承諾拒否」は、結果として地主側に不利に働くこともあります。金額の根拠を整理するうえで、不動産鑑定士による評価が役立つ場面もあります。

地代の増減額請求は調停から始まる

地代の増額・減額の請求は、まず相手方に意思表示をし、合意できなければ調停へ進むのが一般的な流れです。調停が不成立のときは訴訟となり、判決で結論が決まるまでの間、借地人は自分が相当と考える地代を支払い続けます。地代の相場や計算方法は地代とは｜相場・計算方法と値上げ交渉もあわせてご覧ください。

底地トラブルを相談する専門家の使い分け

底地の問題は法律・登記・税金・評価が絡むため、悩みの種類によって相談先が変わります。

専門家	得意な相談内容
弁護士	借地人との交渉、調停・借地非訟・訴訟、契約解除や明渡しの手続き
司法書士	相続登記、借地権や所有権の登記、権利関係の書類整理
税理士	底地売却にかかる譲渡所得税、相続税の評価・申告
不動産鑑定士	地代・承諾料・底地価格の適正額の評価
不動産会社（買取専門店）	底地の査定、買取・売却の相談、借地人との条件交渉の進め方

ハウスドゥ茨城グループでは、売却を検討する段階から、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士などの専門家と連携しながらご相談をお受けしています。

トラブルが解決しない・関係を続けたくないときは「底地の売却」という選択肢

借地人に買い取ってもらう

借地人にとっても底地を買い取れば完全な所有権を得られるメリットがあるため、打診してみる価値があります。相場は更地価格の約50%が目安です。

底地だけを第三者（専門買取業者）に売却する

借地人との交渉ごと専門業者に引き継げるため、精神的な負担を減らしたい場合に向いています。ただし価格は更地価格の10〜20%程度が目安と、他の売却先より低くなりやすい点は理解しておきましょう。詳しい相場や交渉のコツは茨城県の底地買取｜相場と売却先4パターン・交渉のコツで解説しています。

借地権と底地を同時に売却する（共同売却）

借地人と協力して底地・借地権を同時に第三者へ売却する方法で、更地価格の80〜100%程度と最も高値になりやすい売り方です。借地人側から見た売却の方法や費用については借地権の売却、4つの方法と費用をプロが解説も参考にしてください。

底地を売却するときの税金と費用の基礎知識

底地を売って利益（譲渡所得）が出たときは、譲渡所得税がかかります。税額の目安を確認する際の基本は次のとおりです。具体的な税額は取得費や特例の適用で変わるため、必ず税理士や税務署にご確認ください。

• 譲渡所得は「譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用」で計算します。
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得の税率は約20.315%（所得税・復興特別所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下の短期譲渡所得は約39.63%が目安です。
• 居住用財産を売るときの「3,000万円特別控除」は、人に貸している土地である底地には使えません。
• 先代から相続した底地で取得費がわからない場合は、売却価額の5%を取得費とみなす方法（概算取得費）があります。
• 相続した底地を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合は、相続税の一部を取得費に加算できる特例が使えることがあります。
• 売買契約書には印紙税がかかり、仲介で売却する場合は仲介手数料も必要です。買取専門店に直接売却する場合は、仲介手数料がかからないケースが一般的です。

相続税の評価額の考え方（目安）

底地の相続税評価額は、一般に「自用地としての評価額 ×（1 − 借地権割合）」で計算します。借地権割合は、国税庁が公表する路線価図のアルファベット記号（A〜G）に対応して30〜90%の範囲で定められています。実際の評価は土地の形状や契約内容によって変わるため、税理士への確認が欠かせません。

相続が絡む底地トラブルで知っておきたいこと

借地人が亡くなったとき

借地人が亡くなり、子などの相続人が借地権を引き継ぐ場合は、「譲渡」にはあたらないため、原則として地主の承諾や承諾料は不要です。一方、相続人が借地権を第三者に売却する場合は、通常の譲渡と同じく地主の承諾が必要になります。「相続だから名義変更料を払ってほしい」と請求してしまうと、かえってトラブルの原因になります。

地主に相続が発生したとき

底地を複数の相続人が共有すると、更新料の請求・売却・借地人との交渉のたびに全員の意見をそろえる必要があり、意見がまとまらずに放置されがちです。なお、2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要になりました。底地の名義を整理したうえで、売却・保有・借地人への売却のどれが家族にとって負担が少ないかを検討しましょう。借地人の立場から地主に借地権を買い取ってもらう場合の考え方は借地権を地主に買い取ってもらう方法、借地人が底地を買う場合の交渉は底地の買取交渉｜借地人が底地を買い取る流れで解説しています。

売却相談の前に集めておきたい書類チェックリスト

次の書類がそろっていると、査定や専門家への相談がスムーズに進みます。見つからない書類があっても、そのままご相談いただけます。

• 借地契約書（更新時の覚書・合意書を含む）
• 土地の登記事項証明書（地主の名義と借地権の登記の有無を確認）
• 公図・地積測量図
• 地代の入金記録（通帳や領収書）
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 過去の承諾書、更新料・承諾料の支払いを示す書面
• 借地人とのやり取りの記録（手紙、メールなど）

茨城県内で底地トラブルにお悩みの方へ｜ハウスドゥ茨城グループの対応

ハウスドゥ茨城グループは、つくば市・水戸市・取手市・守谷市の4店舗で、底地・借地権を含む「訳あり不動産」のご相談実績があります。借地人との話し合いが難航している底地についても、まずは現状のヒアリングと無料査定から対応いたします。古田敦也氏をイメージキャラクターに掲げるハウスドゥブランドの実績とネットワークを活かし、地域密着で対応いたします。ご相談・査定は無料です。

底地トラブルを未然に防ぐ予防策と注意点

底地トラブルは、更新や代替わりのタイミングで一気に表面化しがちです。地主側の状況が複雑になる前に、次のような対処を進めておくと、将来のリスクを減らせます。なお、以下は一般的な考え方であり、個別の契約については弁護士などの専門家に確認してください。

契約内容を書面で整理しておく

更新料・承諾料・地代改定の条件は、口約束のままにせず、覚書や合意書として書面に残しましょう。よくある事例として、先代の口約束が引き継がれず、代替わり後に認識の食い違いが生じるケースがあります。書面化しておけば、請求の根拠も明確になります。

所有者が複数いる底地は早めに整理する

底地を複数の所有者が共有していると、交渉や処分の判断に全員の同意が必要になり、揉めやすくなります。共有状態のまま対応を先送りにせず、遺産分割や持分の整理を進め、その後に保有・売却のどちらが適切かを検討する手順が基本です。

対処法を選ぶ前に確認したい注意点

• 借地人の承諾なしに土地へ立ち入ったり、建物の撤去を求めたりすると、かえって地主側が不利になるおそれがあります。
• 地代の滞納があっても、すぐに契約解除や立ち退きを求められるとは限りません。催告などの手順を踏まず対応すると、解除が認められない可能性があります。
• 感情的な対立が深まる前に、裁判までいかない解決方法（話し合い・調停・売却）を並行して検討すると、時間的・金銭的な負担を抑えやすくなります。

売却を提案する前に押さえておきたいポイント

借地人に底地の買取を提案する場合や、第三者へ売却する場合は、お互いの状況や希望を整理してから進めることが、円滑な解決につながります。条件が折り合わないときは、当社のような不動産会社へ早めに相談し、買取価格の目安や売却までの手順を確認しておくと安心です。

よくある質問（FAQ）

Q. 底地トラブルは弁護士に相談すべきですか？

話し合いで解決できる内容であれば必須ではありませんが、契約解除・明け渡し・借地非訟など法的手続きに発展しそうな場合は早めの相談をおすすめします。

Q. 更新料を払わないと契約は終了しますか？

更新料の支払い義務が契約書に明記されていない場合、支払わなくても直ちに契約が終了するわけではありません。ただし関係悪化の原因になりやすいため、話し合いでの解決が望ましいです。

Q. 借地人が増改築の承諾を求めてきましたが、承諾料はいくら請求すればよいですか？

一般的な目安は増改築費用の10%程度とされますが、法的に定められた金額ではないため、双方の合意で決めるのが原則です。

Q. 地代を何か月滞納したら契約解除できますか？

明確な基準はありませんが、借地では6か月前後の滞納が一つの目安とされることが多いです。最終的には信頼関係が破壊されたと言えるかどうかで裁判所が判断します。

Q. トラブルが続く底地は売ることができますか？

売却できます。借地人がいる状態でも、専門の買取業者であれば底地のまま買い取るケースが一般的です。

Q. 借地人に売却を反対されたら売れませんか？

底地の売却に借地人の承諾は法律上不要です。ただし良好な関係を維持したい場合は、事前に一声かけておくと後のトラブル防止につながります。

Q. 借地人が亡くなって子が借地権を相続しました。名義変更承諾料は請求できますか？

相続による借地権の承継は「譲渡」にはあたらないため、原則として地主の承諾や承諾料は必要ありません。ただし、相続人が借地権を第三者に売却する場合は、地主の承諾が必要になります。契約書に特約がある場合もあるため、弁護士などへの確認をおすすめします。

Q. 借地人から地代を受け取らずにいると、契約は終わりますか？

地代の受け取りを拒んでも、契約が終わるわけではありません。地主が受領を拒否すると、借地人は法務局に地代を供託でき、供託された場合は支払い済みとして扱われます。地代の受け取りを拒むことは解決につながらず、かえって関係を悪化させるため、増額の希望がある場合は正式な増額請求や調停の手続きを検討しましょう。

Q. 調停と借地非訟は何が違いますか？

調停は、裁判所の調停委員を介して当事者が合意をめざす話し合いの手続きで、地代の増減額など金銭面の争いで使われます。借地非訟は、増改築や借地権の譲渡に地主が承諾しない場合に、裁判所が承諾に代わる許可を出す手続きです。どちらを使うかは争いの内容で決まるため、専門家に確認してから申し立てます。

まとめ

底地トラブルの多くは、更新料・地代・承諾料といった「お金」に関するものと、契約書の不備や代替わりによる「認識のズレ」に起因します。まずは契約内容を整理し、話し合いで解決を図ることが基本ですが、それでも解決しない場合は借地非訟手続きや弁護士への相談、あるいは底地そのものを手放す売却という選択肢もあります。ハウスドゥ茨城グループでは、つくば市・水戸市・取手市・守谷市の4店舗で底地・借地権に関するご相談を無料で承っています。まずはお気軽にご相談ください。

あわせて、土地が売れない7つの原因と売却の対策もご覧ください。

地代の相場や増減額請求の手続きについては地代とは｜相場・計算方法と値上げ交渉・底地売却の関係で詳しく解説しています。