「土地の登記簿を見たら、家の前の道路が自分の名義になっていた」「隣家と共有名義の道路がある」——茨城県内でも、こうした私道・共有道路が絡む物件の相談は珍しくありません。私道は公道と違って所有者が個人や複数人であるため、売却・建て替え・インフラ工事のたびに「誰の許可が要るのか」という壁にぶつかります。この記事では、私道の種類・法律上の扱い・売却時の注意点を、建築基準法や登記実務などの一次情報にもとづいて整理します。
私道とは何か｜公道との違い
道路は大きく「公道」と「私道」に分かれます。公道は国・都道府県・市町村が管理する道路で、私道は個人や法人、あるいは複数人が共有で所有する道路です。私道であっても、建築基準法上の道路として認定されていれば、その道路に接する土地に建物を建てることができます。逆に、道路に見えても建築基準法上の道路でなければ、建物が建てられない「再建築不可物件」になっている場合があります。
茨城県内は都市部だけでなく、昭和期に造成された住宅団地や、農地から宅地に転用されたエリアも多く、そうした場所では開発業者が整備した道路がそのまま私道として残っているケースが目立ちます。見た目は舗装された普通の道路でも、登記簿を見ると所有者が個人になっている、というのは珍しいことではありません。
建築基準法上の道路の種類
建築基準法第42条は「道路」を種類ごとに定義しています。不動産の売買・建築において重要なのは、この条文上どの道路に該当するかです。
42条1項1号〜4号道路（公道・開発道路など）
道路法による道路（国道・県道・市町村道）、都市計画法などの開発行為により築造された道路、既存の道路などが該当します。多くは公道ですが、開発道路のように私有のまま残っているものもあります。
42条1項5号道路（位置指定道路）
土地の所有者が特定行政庁（茨城県や市など）から「道路の位置」の指定を受けて築造した私道です。位置指定道路は建築基準法上の道路として扱われるため、接道義務を満たし、建築・再建築が可能になります。ただし、所有権そのものは指定を受けても個人に残ります。つまり「建築基準法上は道路だが、民法上は個人の所有地」という状態です。
42条2項道路（みなし道路）とセットバック
建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に建物が立ち並んでいた、幅員4m未満の道は「みなし道路」として特定行政庁が指定していれば道路として扱われます。ただしこの場合、新たに建物を建て替える際には、道路の中心線から水平距離2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要です。セットバックした部分は、所有権そのものは引き続き土地所有者にありますが、建築基準法上は道路の一部とみなされるため、塀や門、駐車スペースなどの工作物は設置できず、建蔽率・容積率の計算に使う敷地面積にも算入できません。
茨城県内でも、昭和30〜40年代に造成された住宅地の細い道路にはこの42条2項道路に該当するものが多く、売却時の重要事項説明でセットバックの要否を確認する場面がよくあります。
43条｜接道義務とその例外
建築基準法第43条第1項は「建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務を定めています。この要件を満たさない土地は、原則として新築・建て替えができません。周囲を私道や他人の土地に囲まれ、建築基準法上の道路に接していない「再建築不可物件」は、この43条の要件を満たしていないケースがほとんどです。なお、令和になってからの法改正で、一定の基準を満たせば特定行政庁の許可（いわゆる43条but書き許可）により建築が認められる場合もありますが、審査に時間がかかるため、売却前に安易に「許可を取れば大丈夫」と判断するのは危険です。
共有名義の私道でよく起きる3つの問題
問題1：舗装・補修工事の合意形成
私道が複数人の共有名義になっている場合、舗装のやり直しや補修工事には共有者全員（または持分の過半数）の同意が必要になることがあります。共有者の一人が遠方に転居していたり、相続で所有者が不明になっていたりすると、工事そのものが進められないという事態が起こります。
問題2：掘削・埋設工事の承諾
水道管やガス管の新設・引き込み工事で私道を掘削する際は、私道所有者の承諾（掘削承諾）が必要です。建築基準法上「道路」として扱われる私道であっても、所有権は個人にあるため、無断で掘削すると所有者との間でトラブルになります。売買の場面では、この掘削承諾書・通行承諾書が取得できるかどうかが、決済までのスケジュールを左右することがあります。
問題3：固定資産税の扱い
私道であっても土地である以上、原則として固定資産税は課税されます。ただし、不特定多数の通行の用に供されている「公共の用に供する道路」と認められれば、市町村へ申告することで非課税になる場合があります。非課税の可否や申告の要否は市町村ごとに運用が異なるため、該当しそうな私道を所有している場合は、資産税を担当する窓口に確認するのが確実です。
茨城県内の私道整備助成の一例
私道の維持管理は所有者の負担が原則ですが、市町村によっては私道の舗装工事などに対する助成制度を設けている場合があります。例えば水戸市は「私道の舗装整備助成に関する要項」を定め、一定の要件を満たす私道の舗装工事に助成を行っています（要項は平成26年3月5日施行）。一方で、こうした私道整備助成制度は全ての市町村にあるわけではなく、制度の有無・助成率・対象となる私道の幅員などの要件は市町村ごとに異なります。私道の補修や舗装を検討する場合は、対象地の市町村の道路担当窓口へ個別に確認することをおすすめします。
私道が絡む物件を売却するときの流れ
ステップ1：接道状況の調査
まず、接している道路が建築基準法上のどの道路に該当するかを、市町村の建築指導担当窓口（茨城県が所管する区域では県の土木事務所が窓口になる場合もあります）で確認します。「道路種別証明書」や「建築基準法道路種別図」などの名称で情報提供している自治体もあります。
ステップ2：私道の所有形態の確認
法務局で登記簿・公図を取得し、私道部分が単独所有か共有か、共有であれば持分割合と共有者を確認します。共有者の中に相続未登記のまま放置されている持分があると、後述する通行・掘削承諾の取得に時間がかかることがあります。
ステップ3：通行・掘削承諾書の準備
私道の共有者や、私道のみを所有する第三者がいる場合は、買主が安心して利用できるよう通行承諾書・掘削承諾書を取得しておくと、契約から決済までがスムーズに進みます。承諾を得る際に承諾料（いわゆる「はんこ代」）を求められることもありますが、金額に法律上の統一基準はなく、事案ごとに交渉となるのが実情です。
ステップ4：査定・売却方法の検討
私道の持分を含めて売却するのか、私道部分は別扱いにするのかは物件ごとに異なります。セットバックが必要な42条2項道路に接する場合は、有効な建築面積が実測より小さくなるため、査定額にも影響します。私道が絡む物件は、通常の仲介では買主が見つかりにくいこともあり、買取という選択肢も含めて検討するのが現実的です。
共有名義の私道持分を整理する方法
私道の共有持分は、宅地部分の共有持分と違い、単独での活用が難しいという特殊性があります。持分だけを売却しようとしても、私道は単体で使い道がないため買い手がつきにくく、実務上は次のような方法で整理されることが多くなります。
方法1：宅地とセットで売却する
最も一般的なのは、私道の持分を自宅の敷地とまとめて1つの物件として売却する方法です。買主は私道の持分もあわせて取得できるため、将来の掘削・通行に関する不安が少なく、通常の宅地と同様に取引が進めやすくなります。
方法2：他の共有者へ持分を譲渡する
私道の共有者である近隣の住民に、自分の持分を買い取ってもらう、あるいは無償で譲渡するという方法もあります。共有者の数を減らすことで、将来の合意形成がしやすくなるというメリットがあります。ただし、譲渡先の共有者に応じてもらえるとは限らず、交渉が難航することもあります。
方法3：分筆して個別所有に切り替える
私道全体を測量したうえで、各宅地の間口に応じて私道部分を分筆し、それぞれの宅地所有者が自分の前面部分だけを単独所有する形に切り替える方法です。分筆後は自分の持分だけで通行・掘削の判断ができるようになりますが、測量・分筆登記の費用がかかるほか、全共有者の合意が前提になります。
相続で私道の持分を引き継いだときの注意点
実家の名義変更をする際、自宅の敷地だけでなく、前面の私道の持分も相続財産に含まれていることを見落とすケースがあります。私道の持分だけを相続登記せずに放置すると、将来その私道に接する別の土地を売却する際に、承諾や協議が必要な共有者がさらに増えてしまい、手続きが複雑になります。相続登記の義務化（2024年4月1日施行、相続を知った日から3年以内）は私道の持分にも適用されるため、自宅と合わせて私道部分の登記も済ませておくことが望ましいといえます。
茨城県で私道・共有道路の物件を検討する際は
私道・共有道路が絡む物件は、法律上の道路種別の確認、共有者との調整、承諾書の取得など、通常の売却より手間がかかります。ハウスドゥでは茨城県内4店舗で、こうした私道が絡む物件のご相談にも対応しています。まずは現況を確認したうえで、査定や進め方をご案内します。
お住まいの地域を担当する店舗はこちらです。
- つくば市・土浦市周辺は ハウスドゥ つくば研究学園都市
- 水戸市・県央エリアは ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 県庁水戸
- 取手市・県南エリアは ハウスドゥ 取手戸頭
- 守谷市・つくばみらい市周辺は ハウスドゥ 守谷
- 解体を含めて検討したい場合は 解体Do!
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私道・共有道路が絡む物件の売却は無料査定のご相談はこちら。お電話は0120-565-072、LINEでのご相談はこちらから承っています。
よくあるご質問
Q. 私道の持分がないと家は売れませんか？
A. 私道の持分がなくても、通行・掘削の承諾が得られれば売却は可能です。ただし、買主にとっては持分がある物件のほうが安心材料になるため、査定や交渉に影響することがあります。
Q. 位置指定道路と42条2項道路の違いは何ですか？
A. 位置指定道路は所有者が申請して行政から位置の指定を受けた道路です。42条2項道路は、建築基準法施行時に既に存在していた狭い道が「みなし道路」として指定されたもので、新築・建て替え時にセットバックが必要になる点が異なります。
Q. セットバックした部分の固定資産税はどうなりますか？
A. 道路として提供したセットバック部分は、市町村に申請することで非課税になる場合があります。申請の要否や必要書類は市町村ごとに異なるため、資産税担当窓口に確認してください。
Q. 私道の共有者と連絡が取れない場合はどうすればよいですか？
A. 登記簿上の住所に連絡しても届かない場合、戸籍や住民票の附票をたどって調査する方法があります。相続で共有者が増えて収拾がつかない場合は、司法書士や弁護士に相談しながら進めるのが確実です。
Q. 私道に面した土地でも茨城県内なら助成金は使えますか？
A. 私道の舗装整備に対する助成制度は市町村ごとに有無や内容が異なります。水戸市のように制度を設けている市町村もあれば、制度自体がない市町村もあるため、対象地の市町村窓口に個別確認が必要です。
まとめ
私道・共有道路が絡む物件は、「見た目は普通の道路」でも、建築基準法上の種別や所有形態によって売却・建て替えの難易度が大きく変わります。まずは接道状況と所有形態を確認し、必要な承諾書を早めに準備しておくことが、スムーズな売却への近道です。茨城県内でこうした物件をお持ちの方は、査定の段階からご相談ください。
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