マンションの所有権移転登記は戸建てと何が違う？敷地権・必要書類・登録免許税を解説

マンションの所有権移転登記は戸建てと何が違う？

マンション（区分所有建物）を売買・相続・贈与などで取得したとき、法務局で名義を変える手続きが「所有権移転登記」です。戸建てや土地の登記と基本的な流れは同じですが、マンション特有の事情がいくつかあります。この記事では、区分所有建物ならではの「敷地権」の扱いや、必要書類、登録免免許税の計算方法まで、実務でつまずきやすいポイントを整理します。

結論からお伝えすると、マンションの所有権移転登記でもっとも注意すべきなのは「建物（専有部分）と土地（敷地権）をセットで登記する」という点です。戸建てのように建物と土地を別々に登記するのではなく、原則として一体で手続きが進みます。この仕組みを理解しておかないと、登録免許税の計算や必要書類の準備で戸惑うことになります。

区分所有建物と「敷地権」とは

専有部分と共用部分

マンションは、部屋の中（専有部分）と、廊下・エントランス・エレベーターなどの共用部分に分かれています。登記簿上、あなたが所有権を持つのは専有部分ですが、共用部分の持分（共有持分）もあわせて所有していることになります。

敷地権とは何か

マンションが建っている土地についての権利を「敷地権」と呼びます。多くの分譲マンションでは、建物の専有部分と敷地の権利が一体化されており、法律上、専有部分だけを切り離して売買・登記することができません（敷地権付き区分建物）。このため、マンションの所有権移転登記では、建物の登記記録の中に「敷地権の表示」という項目が設けられ、土地の権利も一体として公示されます。

一部の古いマンションや、定期借地権付きマンションなどでは、敷地権化されておらず、建物と土地の登記が別々になっているケースもあります。この場合は土地についても別途、所有権移転登記（または借地権の移転手続き）が必要になるため、登記事項証明書で「敷地権の表示」があるかどうかを事前に確認することが大切です。

マンションの所有権移転登記が必要になる主なケース

売買によるケース

マンションを売却・購入したときは、買主への所有権移転登記が必要です。通常は決済日に司法書士が立ち会い、その日のうちに登記申請まで行うのが一般的な流れです。

相続によるケース

親などが所有していたマンションを相続した場合も、名義変更（相続登記）が必要です。2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、過料の対象になる可能性があります。

贈与・財産分与によるケース

生前贈与や、離婚に伴う財産分与でマンションの名義を変える場合も、同様に所有権移転登記が必要です。原因によって登録免許税の税率や、贈与税・不動産取得税など別途かかる税金の種類が変わってきます。

必要書類｜専有部分と敷地権で共通して使うもの

マンションの所有権移転登記で一般的に必要となる書類は、以下のとおりです。原因（売買・相続・贈与）によって多少異なります。

売買の場合

• 登記済証または登記識別情報（売主が保有）
• 登記原因証明情報（売買契約書など）
• 売主の印鑑証明書（発行から3か月以内）
• 買主の住民票
• 固定資産評価証明書（専有部分・敷地権・規約共用部分がある場合はその分も含む）
• 司法書士への委任状
• 住宅用家屋証明書（軽減税率の適用を受ける場合）

相続の場合

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍一式
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 遺産分割協議書（遺言がない場合）または遺言書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書

マンション特有の注意点として、固定資産評価証明書は「建物（専有部分）」「敷地権（土地）」に加えて、規約共用部分がある場合はその分も必要になることがあります。評価証明書を取得する際は、対象不動産が区分所有建物である旨を市区町村の窓口に伝えるとスムーズです。

登録免許税の計算方法｜建物と敷地権を分けて計算し合算する

マンションの登録免許税は、専有部分（建物）分と敷地権（土地）分をそれぞれ計算してから合算するのが基本です。

税率の目安

• 売買（土地）：固定資産税評価額の1.5%（軽減措置適用時）
• 売買（建物・居住用で要件を満たす場合）：固定資産税評価額の0.3%
• 相続：固定資産税評価額の0.4%
• 贈与・財産分与：固定資産税評価額の2.0%

売買で住宅用家屋証明書による軽減税率を受けるには、床面積が50平米以上であることなど一定の要件を満たす必要があります。要件や税率は法改正で変更されることがあるため、実際の手続き前には法務局や司法書士に最新の税率を確認することをおすすめします。

計算のイメージ

たとえば、専有部分の評価額が800万円、敷地権の評価額が500万円の中古マンションを売買で取得し、いずれも軽減税率が適用される場合、建物分は800万円×0.3%=24,000円、土地分は500万円×1.5%=75,000円となり、合計99,000円（1,000円未満切り捨て）が登録免許税の目安になります。実際の評価額や適用要件によって金額は変わるため、正確な金額は固定資産評価証明書を取得したうえで確認しましょう。

司法書士に依頼する場合の費用相場

マンションの所有権移転登記を司法書士に依頼する場合、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。報酬額は登記の原因（売買・相続・贈与）や物件の評価額によって異なりますが、一般的には5万円〜10万円程度が目安とされています。相続で戸籍収集や遺産分割協議書の作成も依頼する場合は、さらに費用が加算されることがあります。複数の司法書士事務所から見積もりを取り、料金体系を比較することをおすすめします。

自分で申請することはできる？

マンションの所有権移転登記は、法律上、所有者自身が申請することも可能です。ただし、敷地権付き区分建物の場合、登記記録が「一棟の建物の表示」「専有部分の建物の表示」「敷地権の表示」という複数の項目に分かれており、戸建てよりも申請書の記載事項がやや複雑になります。記載に誤りがあると法務局から補正を求められ、手続きが長引く原因になるため、不安がある場合は司法書士へ相談することをおすすめします。

マンションの相続で名義変更をしないまま放置するとどうなる？

相続したマンションの名義変更をしないまま放置すると、次のようなリスクがあります。

• 2024年4月以降は相続登記が義務化されており、正当な理由なく期限内に登記をしないと過料の対象になる可能性がある
• 相続人がさらに亡くなることで相続人の数が増え（数次相続）、遺産分割協議がまとまりにくくなる
• 名義が被相続人のままだと、売却や賃貸などの活用ができない

「相続したマンションに誰も住まない」「管理費や修繕積立金の負担だけが続いている」といった場合は、名義変更と合わせて売却を検討することも選択肢のひとつです。

茨城県内での対応・4店舗体制

ハウスドゥ茨城グループでは、茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開し、マンションを含む不動産の買取・売却をサポートしています。所有権移転登記そのものは司法書士の専門領域ですが、相続したマンションの活用方法に悩んでいる方には、提携司法書士のご紹介や、売却を前提とした査定のご相談も承っています。名義変更の手続きと合わせて、そのまま所有し続けるべきか、売却すべきかで迷われている方はお気軽にご相談ください。

登記簿（登記事項証明書）でマンションの権利関係を確認する方法

マンションの所有権移転登記を考える前に、まず法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）の見方を押さえておくと、手続きの全体像がつかみやすくなります。区分所有建物の登記記録は、大きく「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」に分かれています。

欄	主な記載内容	確認するポイント
表題部（一棟の建物・専有部分）	所在、構造、床面積、家屋番号、敷地権の目的である土地の表示	専有部分の面積、敷地権の種類（所有権・賃借権など）と割合
権利部（甲区）	所有権に関する事項（所有者の氏名・住所、取得原因、差押えなど）	現在の所有者が売主本人か、相続登記が済んでいるか
権利部（乙区）	抵当権など所有権以外の権利	住宅ローンの抵当権が残っていないか

売却の場面では、甲区で「現在の所有者」を、乙区で「抵当権の有無」を確認するのが基本です。乙区に抵当権が残っている場合は、決済時にローンを完済して抵当権を抹消する手続きが必要になります。なお、敷地権付きマンションでは、表題部に敷地権の表示があれば、土地と建物は一体として登記されます。

マンション売却時の所有権移転登記の流れ（決済日当日を中心に）

売買による所有権移転登記は、一般的に買主側が依頼する司法書士が中心となって進めます。売主は、決済日までに必要書類をそろえておくことが大切です。目安となる流れは次のとおりです。

1. 売買契約の締結：手付金の授受や引渡し時期、登記申請の時期を取り決めます。
2. 決済日の調整：買主の金融機関、司法書士、不動産会社の日程を合わせます。ローン残債がある場合は、金融機関とも調整が必要です。
3. 決済日当日の本人確認と書類確認：司法書士が売主・買主の本人確認を行い、登記識別情報（または登記済権利証）、印鑑証明書、実印などを確認します。
4. 残代金の支払いと書類の引渡し：代金の着金確認後、鍵や書類を引き渡します。
5. 法務局への登記申請：司法書士が所有権移転登記（および必要に応じて抵当権抹消登記・住所変更登記）を同日に申請します。

お金の受け渡しの流れについては、不動産売買の金銭の授受（手付金・中間金・残代金の流れ）もあわせてご覧ください。

売主が用意する主な書類と注意点

登記識別情報・印鑑証明書

売主は、所有権を取得したときに法務局から通知された登記識別情報（古い物件では登記済権利証）が必要です。紛失しても再発行はできませんが、司法書士による本人確認情報の作成などの代替手続きがあります。印鑑証明書は、実務上、発行から3か月以内のものを求められることが多いため、決済日から逆算して取得しましょう。

住所・氏名が登記簿と違うとき

引っ越しや結婚などで、登記簿上の住所・氏名と現在のものが異なる場合は、所有権移転登記の前提として「住所（氏名）変更登記」が必要になります。住民票（住所の変遷がわかるもの）や戸籍の附票などで、つながりを証明します。登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安です（最新の取り扱いは法務局でご確認ください）。

住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消

売却するマンションに抵当権が付いている場合は、決済時に残債を完済し、金融機関から受け取る書類を使って抵当権抹消登記を申請します。抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安で、敷地権付き区分建物は一体で1個として扱われるのが一般的です。ローン完済と抵当権抹消は、売買代金の受け取りと同じ日に行うのが通例です。

登録免許税の軽減措置と買主・売主の負担の考え方

登録免許税は、所有権移転登記では原則として「固定資産税評価額×税率」で計算します。一定の要件を満たす住宅用家屋（自己の居住用で、床面積や築年数などの条件あり）については、買主が所有権移転登記をする際に軽減税率が適用される制度があります。適用の可否や期限は税制改正で変わることがあるため、必ず国税庁や法務局、司法書士に最新情報を確認してください。

一般に、売買の所有権移転登記の費用（登録免許税・司法書士報酬）は買主負担、抵当権抹消や住所変更の登記費用は売主負担とされることが多いですが、これは契約で決まる事項です。契約書の費用負担欄を確認しましょう。

相続したマンションは相続登記が義務化されています

相続によってマンションを取得した場合、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されています。相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる場合があります。以前に発生した相続も、義務化の対象になる点に注意が必要です。

売却を考えている場合も、名義が亡くなった方のままでは売買による所有権移転登記ができません。まず相続登記で名義を相続人に移し、そのうえで売却する流れになります。遺産分割協議がまとまらない場合の対応など、個別の事情は司法書士や弁護士への相談が欠かせません。登記の対抗要件や二重売買のリスクについては、不動産の第三者とは？登記・対抗要件・二重売買で解説しています。

名義変更が済んでいないマンションの売却や処分に迷ったら

相続した人が複数いる、遠方に住んでいて管理が難しい、管理費や修繕積立金の滞納がある、といったマンションは、売却の前に整理すべき点が多くなります。処分方法の選択肢や考え方は、負動産とは？処分方法・相続放棄・国庫帰属・買取も参考になります。ハウスドゥ茨城では、登記や権利関係の整理が必要な物件についても、司法書士など専門家と連携しながらご相談を承っています。

よくある質問

Q1. マンションの所有権移転登記は建物と土地で別々に申請するのですか？

敷地権付き区分建物の場合は、建物（専有部分）と土地（敷地権）をまとめて1件の登記として申請します。登記記録上も一体として扱われます。ただし敷地権化されていない古いマンションなどでは、土地について別途手続きが必要になる場合があります。

Q2. マンションの登録免許税は戸建てより高くなりますか？

税率自体は戸建てと同じですが、マンションは建物（専有部分）分と敷地権（土地）分を別々に計算して合算するため、計算の手間が増える点が異なります。評価額次第では戸建てより高くなることも低くなることもあります。

Q3. 相続したマンションの評価額はどこで確認できますか？

市区町村役場（東京23区は都税事務所）で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。マンションの場合、専有部分・敷地権・規約共用部分がある場合はその分も含めて発行されることがあるため、区分所有建物である旨を伝えて取得しましょう。

Q4. 名義変更をしないままマンションを売却できますか？

できません。売却するには、まず所有者本人（相続の場合は相続人）への所有権移転登記を済ませておく必要があります。売却を急ぐ場合でも、登記手続きを先に進めておくことが必要です。

Q5. 敷地権の割合はどこに書いてありますか？

登記事項証明書（登記簿謄本）の「表題部」にある「敷地権の割合」の欄で確認できます。専有部分の床面積割合に応じて、あらかじめ決められていることが一般的です。

Q6. 定期借地権付きマンションでも同じ手続きですか？

定期借地権付きマンションの場合、土地は所有権ではなく借地権であるため、建物の所有権移転登記に加えて、借地権の譲渡承諾や名義変更の手続きが別途必要になることがあります。契約内容によって対応が異なるため、管理会社や地主、司法書士に確認することをおすすめします。

Q7. 売主が登記に立ち会う必要はありますか？

一般的には、決済日に売主・買主・司法書士・不動産会社が集まり、司法書士が本人確認と書類確認を行います。売主は、実印・印鑑証明書・登記識別情報・本人確認書類などを持参します。遠方の場合や事情がある場合は、事前に不動産会社と司法書士に相談してください。

Q8. 相続登記をしていないマンションでも売却の話を進められますか？

査定の相談や売却の準備を進めることはできますが、売買による所有権移転登記をするには、先に相続登記で名義を相続人に変更する必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されているため、早めに手続きを進めることをおすすめします。

まとめ

マンションの所有権移転登記は、戸建てと同じ「所有権移転登記」の一種ですが、専有部分と敷地権を一体で登記する点、登録免許税を建物・土地それぞれで計算して合算する点、固定資産評価証明書が複数の項目に分かれる点など、マンションならではの注意点があります。相続や贈与で取得したマンションを放置すると、相続登記の義務化により過料の対象になるおそれもあるため、早めの手続きをおすすめします。名義変更後の活用方法に迷ったときは、売却も含めてハウスドゥ茨城グループへご相談ください。

さらに詳しく

不動産の名義変更にかかる費用の全体像は「所有権移転登記は自分でできる？必要書類・費用・手続きの流れ【2026年】」でも詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

農地を相続した場合の名義変更については「農地の所有権移転登記は自分でできる？農業委員会の許可・必要書類・費用を解説」で解説しています。