結論：土地の形質の変更とは、掘削・盛土・切土・造成などによって、土地の形状や性質を変える行為の総称です。ただし、届出や許可が必要になる範囲は法律ごとに異なり、土壌汚染対策法では3,000㎡以上、都市計画法の開発行為では市街化区域で原則1,000㎡以上が目安になります。売却や活用の前に、どの法律の対象になるかを確認することが、トラブルを防ぐ第一歩です。
この記事では、土地の形質の変更の意味と定義、当たる行為・当たらない行為、土壌汚染対策法・盛土規制法・都市計画法などの法律別の違い、届出から許可までの流れ、売却への影響を、はじめての方にも分かるように整理します。茨城県で土地や空き家の売却、相続した土地の整理を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
土地の形質の変更とは？まず押さえたい基本
「形質（けいしつ）」とは、形状と性質のことです。「土地の形質の変更」は、土地の形（高さ・勾配・区画）や、土地の性質（宅地以外から宅地へ、といった利用上の性格）を人の手で変えることを指します。身近な例では、土地を掘る、土を盛る、斜面を削って平らにする、田畑を宅地にするために造成する、といった行為です。
「形質」は形状と性質の両方を含む
たとえば、傾斜のある土地を平らにならすのは「形状」の変更です。一方、農地を埋め立てて住宅用地にするのは、土地の性質（利用上の性格）まで変わる変更です。法律の条文では、前者を単に「土地の形質の変更」、後者を含めて「土地の区画形質の変更」と呼び分けることもあります。
定義は法律ごとに少しずつ違う
土地の形質の変更という言葉は、一つの法律だけで使われるものではありません。土壌汚染対策法、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）、都市計画法、森林法、文化財保護法など、複数の法令に登場します。それぞれ「何のために規制するのか」が違うため、同じ工事でも、ある法律では対象になり、別の法律では対象にならないことがあります。
土地の形質の変更に当たる行為・当たらない行為
実際の工事が形質の変更に当たるかどうかは、「土を動かすかどうか」と「規模」がポイントです。ここでは代表的な考え方を整理します。
形質の変更に当たる代表的な行為
| 行為 | 内容の例 |
|---|---|
| 掘削 | 建物の基礎工事、地下タンクの設置、地中の埋設物の撤去など、土を掘る工事 |
| 盛土 | 低い土地に土を入れて高くする、造成のために土を盛る工事 |
| 切土 | 斜面や高い部分を削って平らにする工事 |
| 整地・造成 | 宅地として使えるよう、土地を平らにし、擁壁や排水設備を整える工事 |
| 区画の変更 | 道路の新設や敷地の分割など、土地の区画を変える工事 |
当たらない、または軽微とされる行為
通常の管理行為や軽易な行為、非常災害のための応急措置などは、届出や許可の対象外とされるのが一般的です。たとえば、庭の草取りや花壇づくり、農作物の栽培に伴う軽い耕うんなどは、規模や内容によっては形質の変更とは扱われません。ただし、どこまでが軽微かは法律や自治体の運用によって異なるため、「小さい工事だから大丈夫」と自己判断するのは避けましょう。
舗装や解体工事は形質の変更になる？
アスファルトやコンクリートの舗装は、舗装の下の土を掘るかどうかで判断が分かれます。表面の打ち替えだけで土に触れない場合と、下の土を掘り返す場合では扱いが異なります。建物の解体工事も同様で、建物を取り壊すだけなら一般には形質の変更に当たりませんが、基礎や杭を撤去するときに大きく掘削する場合は、対象になる可能性があります。特に敷地が広い場合は、着手前に自治体へ相談してください。
法律別に見る「土地の形質の変更」の違い
土地の形質の変更に関係する主な法律を、目的・基準・窓口の観点で比べると次のとおりです。
| 法律 | 規制の目的 | 主な基準（目安） | 手続き |
|---|---|---|---|
| 土壌汚染対策法 | 土壌汚染による健康被害の防止 | 形質変更の面積3,000㎡以上（一部900㎡以上） | 着手の30日前までに届出 |
| 盛土規制法 | 盛土等による崖崩れ・土砂流出の防止 | 規制区域内の一定の高さ・面積を超える盛土・切土 | 知事・市長の許可（一部は届出） |
| 都市計画法（開発行為） | 無秩序な開発の防止 | 市街化区域で原則1,000㎡以上、市街化調整区域は面積を問わず | 開発許可 |
| 都市計画法（田園住居地域） | 農地と住宅が調和した環境の保護 | 田園住居地域内の土地の形質の変更 | 市町村長の許可 |
| 森林法（保安林） | 水源かん養・土砂流出防止など | 保安林内での土地の形質の変更 | 知事の許可 |
| 文化財保護法 | 埋蔵文化財の保護 | 周知の埋蔵文化財包蔵地での土木工事 | 着手の60日前までに届出 |
土壌汚染対策法｜3,000㎡以上は着手30日前までに届出
土壌汚染対策法（土対法）では、3,000㎡以上の土地の形質の変更をしようとする人は、工事に着手する30日前までに、都道府県知事（または政令で定める市の長）へ届け出る必要があります。届出を受けた自治体が、土壌汚染のおそれがあると判断した場合は、土壌汚染状況調査を命じることがあります。すでに「形質変更時要届出区域」に指定されている土地では、面積にかかわらず、工事の14日前までの届出が必要です。工場やガソリンスタンドの跡地を売却する場合は特に重要で、詳しくはガソリンスタンド跡地の売却と土壌汚染調査の解説もあわせてご覧ください。
盛土規制法｜宅地造成・特定盛土等の許可
盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）は、2023年5月に施行された法律で、盛土や切土による災害を防ぐことを目的としています。「宅地造成等工事規制区域」「特定盛土等規制区域」に指定された区域内で、一定の高さ・面積を超える盛土や切土を行う場合、都道府県知事や政令市・中核市の長の許可が必要です。区域の指定状況は自治体ごとに異なるため、茨城県や市町村が公表している区域図で確認しましょう。
都市計画法｜開発行為と田園住居地域
都市計画法でいう「開発行為」とは、建築物の建築などを目的とした「土地の区画形質の変更」のことです。市街化区域では原則1,000㎡以上、市街化調整区域では面積に関係なく開発許可が必要です（農林漁業用など一部の例外を除く）。また、2018年に創設された田園住居地域では、土地の形質の変更自体に市町村長の許可が必要です。市街化調整区域の土地を売却する場合の注意点は、市街化調整区域の解説記事で詳しく紹介しています。
農地法・森林法・文化財保護法にも注意
農地を宅地や駐車場にする場合は、農地法の転用許可（4条・5条）が必要です。保安林では森林法により、土地の形質の変更に知事の許可が必要となります。また、周知の埋蔵文化財包蔵地で土木工事を行う場合は、文化財保護法に基づき着手の60日前までに届出が必要です。農地の手続きについては農地の所有権移転と許可の解説も参考になります。
土地の形質の変更で必要になる手続きの流れ
届出や許可の要否は、土地の場所・面積・工事内容で決まります。次の5ステップで確認すると、抜け漏れを防げます。
ステップ1〜2｜土地の所在・用途地域と面積を確認する
まず、土地が市街化区域・市街化調整区域・都市計画区域外のどこにあるか、保安林や規制区域に該当するかを確認します。次に、工事を行う部分の面積と、盛土・切土の高さを把握します。登記簿の面積と実測面積が異なる場合もあるため、測量図や公図も確認しておくと安心です。
ステップ3〜5｜自治体の窓口で確認し、届出・許可を済ませてから着手する
工事内容が決まったら、市町村の都市計画課・建築指導課、都道府県の環境関係の窓口などで、届出・許可の要否を確認します。必要な場合は、書類を準備して提出し、許可や受理を受けてから着手します。届出は工事の30日前までなど、期限が決まっているため、スケジュールには余裕を持たせてください。
手続きの窓口はどこ？
窓口は法律によって異なります。土壌汚染対策法は都道府県の環境部門（政令市などは市）、盛土規制法と開発許可は都道府県または市の都市計画・建築部門、文化財保護法は教育委員会が窓口です。最初の相談先に迷う場合は、土地の所在する市町村の担当課に聞くと、適切な窓口を案内してもらえます。
行政が土地の形質の変更を規制する理由｜土壌・健康・防災の視点
形質の変更が法律で規制される背景には、大きく2つの目的があります。1つは、土を掘り返すことで地中の汚染が広がり、人の健康に被害が及ぶのを防ぐこと。もう1つは、盛土や切土が崖崩れや土砂流出を招き、防災上の危険を生むのを防ぐことです。行政に届出や許可を求められるのは、こうした安全面の確認が目的です。
土壌汚染と健康被害を防ぐ視点
過去に工場やガソリンスタンドなどがあった土地は、鉛・ヒ素・トリクロロエチレンといった特定有害物質が土壌に残っている可能性があります。土壌汚染対策法に基づき、一定の条件に当てはまる土地の所有者などは、土壌汚染状況調査を実施し、その結果を行政へ報告しなければなりません。調査の結果、基準を超える汚染が見つかった場合は、要措置区域や形質変更時要届出区域に指定されることがあります。
防災の視点｜盛土による災害の防止
2021年7月の静岡県熱海市の土石流災害をきっかけに、盛土等による災害を全国一律の基準で防ぐ盛土規制法が整備されました。同法では、土地の所有者や管理者に、当該土地を常時安全な状態に保つ責務があると定められています。造成された土地や盛土のある土地を売却・購入する際は、擁壁の状態や排水、過去の工事の履歴を確認しておくことが、防災の面からも大切です。
売却前に土地の形質の変更をするとどうなる？
土地を売却する前に、整地や造成、更地化をするべきか迷う方は少なくありません。売却への影響を整理します。
更地にする・整地するときの注意点
古家付きの土地を更地にして売ると、買主が見つかりやすくなる場合があります。一方で、解体や整地には費用がかかり、更地にすることで固定資産税の優遇が外れる点にも注意が必要です。更地化のメリット・デメリットは更地の解説記事で詳しく説明しています。工事で土を大きく動かす場合は、事前に届出の要否を確認してください。
土壌汚染対策法の区域指定がある土地の売却
要措置区域や形質変更時要届出区域に指定されている土地も、売却は可能です。ただし、買主が将来工事をするときに届出が必要になることや、調査・対策の費用負担が論点になるため、価格や融資の面で慎重に判断されやすくなります。調査費用は、土地の広さや調査内容によって大きく変わるため、複数の見積もりを取ることが大切です。
重要事項説明で伝える義務がある
不動産会社は、買主に対して、法令上の制限や区域指定などを重要事項説明で説明する必要があります。売主も、土地の履歴や過去の工事、届出の有無など、知っている情報は正確に不動産会社へ伝えましょう。伝えていなかった事実が後から判明すると、契約不適合責任を問われるおそれがあります。法令上の制限の全体像は法令上の制限の一覧解説が参考になります。
茨城県で土地の形質の変更を確認するときのポイント
茨城県は、市街化調整区域や農地、山林が多く、同じ「土地」でも手続きが大きく変わります。つくば市・守谷市・取手市などの市街化区域と、郊外の調整区域では、必要な許可が全く異なる場合があります。
まず確認したい3つのこと
1つ目は、土地が市街化区域か調整区域かという区域区分です。2つ目は、地目が農地・山林・宅地のどれかという点です。3つ目は、過去にその土地で工場・ガソリンスタンド・クリーニング店などの有害物質を扱う施設があったかどうかです。この3点が分かれば、必要な手続きの方向性が見えてきます。
地目変更登記も忘れずに
田畑を造成して宅地にするなど、土地の用途が変わった場合は、変更から1か月以内に地目変更登記を申請する義務があります。農地の場合は、先に農地法の転用許可が必要です。登記が実態と合っていないと、売却時に手続きが滞る原因になります。
土地の形質の変更でよくあるトラブルと防ぎ方
| トラブル | 防ぎ方 |
|---|---|
| 届出をせずに造成して、工事の中止を求められた | 着手前に、自治体の窓口で必要な手続きを確認する |
| 売却後に土壌汚染が判明した | 土地の履歴を確認し、必要に応じて調査を行う |
| 買主の融資が通らない | 区域指定や調査結果を整理し、金融機関へ早めに情報を共有する |
| 農地を宅地として売ろうとして契約が進まない | 農地法の転用手続きと地目変更登記の流れを先に確認する |
土地の売却・活用はハウスドゥ茨城にご相談ください
土地の形質の変更や法令上の制限が絡む不動産は、通常の売却よりも確認事項が多くなります。ハウスドゥ茨城（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗）では、家・不動産の買取にも対応しており、「手続きが複雑で売れない」「他社で断られた」といったご相談にも、状況を伺ったうえで進め方をご提案します。お電話（0120-565-072）またはお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 土地の形質の変更とは、簡単にいうとどういう意味ですか？
土地の形状（かたち）や性質を人の手で変える行為の総称です。掘削（掘る）、盛土（土を盛る）、切土（削る）、整地、造成などが代表例です。ただし、どこまでを「形質の変更」とみなすかは、土壌汚染対策法・盛土規制法・都市計画法などの法律ごとに定義や面積の基準が異なります。
Q. 土地の形質の変更は、何平方メートルから届出が必要ですか？
法律によって基準が異なります。土壌汚染対策法では、形質変更の面積が3,000㎡以上（有害物質使用特定施設の敷地などは900㎡以上）の場合に着手の30日前までの届出が必要です。都市計画法の開発行為は、市街化区域で原則1,000㎡以上、市街化調整区域では面積に関係なく許可が必要です。盛土規制法は、区域内で一定の高さ・面積を超える盛土や切土が対象です。
Q. 建物の解体工事は「土地の形質の変更」に当たりますか？
建物を取り壊すだけであれば、一般には形質の変更には当たらないとされています。ただし、基礎や杭の撤去で土を掘り返す範囲が広い場合や、敷地が3,000㎡以上ある場合は、掘削を伴うため届出の要否を事前に自治体へ確認しておくと安心です。
Q. 土地の形質の変更の届出をしないとどうなりますか？
届出や許可が必要な工事を無断で行うと、工事の中止や原状回復の命令、罰則（過料や罰金など）の対象になる場合があります。売却時にも、法令違反が判明すると買主との契約に影響するおそれがあるため、着手前の確認が大切です。
Q. 売却する土地に土壌汚染対策法の区域指定がある場合、売れませんか？
売却自体は可能です。ただし、形質変更時要届出区域などに指定されている土地は、買主が工事の届出義務を負うことや、融資・価格面で慎重に見られることがあります。重要事項説明で正確に伝えたうえで、調査結果や対策の有無を整理して売却する方法を検討します。
Q. 田園住居地域では土地の形質の変更に許可が必要ですか？
田園住居地域内では、土地の形質の変更や建築物の建築などを行う際に、原則として市町村長の許可が必要です。ただし、指定されている地域は全国でも限られているため、まずは対象の土地が指定されているかを市町村の都市計画窓口で確認してください。
Q. 売る前に整地や造成をしたほうが高く売れますか？
一概にはいえません。整地や造成に費用がかかる一方、法令上の届出・許可が必要になったり、買主が自分で計画したいと考えたりする場合もあります。工事の前に、現状のまま売る場合と費用をかけて整える場合の手取りを比較し、不動産会社へ相談することをおすすめします。
Q. 土地の所有者は、形質の変更についてどのような責任を負いますか？
土壌汚染対策法に基づく調査の実施や結果の報告、届出が必要な工事の事前の届出などが、所有者や工事を行う人に求められます。また、盛土規制法では、所有者や管理者が土地を安全な状態に保つ責務を負います。売却する場合も、過去の工事や調査結果などを把握している範囲で正確に伝えることが大切です。
まとめ｜土地の形質の変更は「どの法律の対象か」を最初に確認
土地の形質の変更とは、掘削・盛土・切土・造成などで土地の形状や性質を変える行為です。土壌汚染対策法は3,000㎡以上、都市計画法の開発行為は市街化区域で原則1,000㎡以上など、法律ごとに基準と手続きが異なります。工事の前に、土地の区域区分・地目・面積・過去の利用履歴を確認し、自治体の窓口で届出や許可の要否を確かめることが大切です。売却を考えている場合は、更地化や整地をする前に、不動産会社に相談しておくと、費用や手続きの無駄を防げます。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の土地の手続き要否を保証するものではありません。基準や手続きは法改正や自治体の運用で変わるため、最新の内容は各自治体の窓口や専門家（行政書士・土地家屋調査士・弁護士など）へご確認ください。
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
