更地とは｜メリット・デメリットと売却の判断基準【2026年】

「更地（さらち）」という言葉は不動産のニュースや広告でよく見かけますが、正確な意味や、更地にすることのメリット・デメリットまで理解している方は多くありません。特に、実家や空き家を相続した際に「解体して更地にすべきか、建物付きのまま売るべきか」で迷う方は少なくないでしょう。この記事では、更地の定義から、更地にする際の流れ、固定資産税への影響、売却時の判断基準まで、実務の視点で整理します。

更地とは何か

更地とは、一般的に「建物が建っておらず、地上権や借地権などの権利も付いていない土地」を指します。不動産の取引実務では、単に建物がないだけでなく、法的な制限がなく自由に使える状態の土地という意味合いで使われることが多い言葉です。

「空き地」「古家付き土地」との違い

似た言葉に「空き地」がありますが、こちらは単に利用されていない土地全般を指す口語的な表現で、権利関係の有無までは問いません。一方、建物が残ったままの土地は「古家付き土地」と呼ばれ、更地とは区別されます。売却の場面では、この3つの違いを理解しておくと、不動産会社とのやり取りがスムーズになります。

土地を更地にする一般的な流れ

建物が建っている土地を更地にするには、解体工事から登記の手続きまで、いくつかのステップを踏む必要があります。

解体業者への依頼から着工まで

まずは解体業者に見積もりを依頼し、契約を結びます。工事前には、電気・ガス・水道などのライフラインの停止手続きや、近隣への挨拶も必要です。工事期間は建物の規模にもよりますが、一般的な木造戸建てで1〜2週間程度が目安とされています。

解体後は「建物滅失登記」の申請が必要

建物を解体したら、法務局へ「建物滅失登記」を申請します。不動産登記法では、建物の滅失を知った日から1か月以内に申請することが義務付けられており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。この登記が完了して初めて、法的にも「更地」として扱われることになります。

更地にして売却するメリット

建物を解体してから売却することには、いくつかの利点があります。

買主の対象が広がりやすい

建物がない状態であれば、住宅を新築したい人だけでなく、駐車場や店舗など幅広い用途を検討している買主にもアピールできます。古い建物が残っていると「解体費用がかかりそう」という心理的なハードルで検討から外れてしまうケースもあるため、更地にすることで検討対象が広がりやすくなります。

土地の状態を正確に確認しやすい

建物がなくなることで、地盤の状態や境界、高低差などを買主が直接確認しやすくなります。特に古い建物の場合、建物の下に不同沈下や地中埋設物がないかを気にする買主もいるため、更地にしたうえで地盤調査の結果を開示できると、契約後のトラブル予防にもつながります。

更地にして売却するデメリット

一方で、更地にすることには見過ごせないデメリットもあります。

固定資産税が最大6倍になる可能性がある

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税評価額が200平方メートルまでの部分で6分の1、それを超える部分で3分の1に軽減されています。建物を解体して更地にすると、この特例の適用が外れ、翌年度以降の固定資産税額が上昇します（詳しくは茨城県の固定資産税の実情｜税率と住宅用地特例を解説【2026】で解説しています）。売却まで長期間かかりそうな場合は、この税負担も踏まえて売却時期を検討する必要があります。

解体費用を売主が先に負担する

更地にしてから売る場合、解体費用は基本的に売主が先に支払うことになります。木造戸建ての解体費用は建物の規模や立地にもよりますが、一般的に100万円〜200万円程度が目安とされています。売却額に上乗せできるとは限らないため、費用対効果を事前に見積もっておくことが大切です。

保有期間中の管理責任が発生する

更地のまま買主が見つからない期間が続くと、雑草の繁茂や不法投棄、近隣とのトラブルといった管理上のリスクを売主が負い続けることになります。定期的な草刈りや巡回など、相応の手間とコストがかかる点も理解しておきましょう。

建物付きのまま売る「古家付き土地」という選択肢

解体せずに建物付きのまま売却する方法もあります。これは一般的に「古家付き土地」として売り出され、買主が解体するか、リフォームして住むかを選べる形になります。

古家付き土地のメリット・デメリット

古家付き土地は、売主が解体費用を負担しない分、初期費用を抑えられるのがメリットです。一方で、老朽化した空き家をそのまま放置すると、特定空家等に指定されるリスクや、建物の劣化が進んで買い手がつきにくくなるデメリットもあります。老朽化した実家の扱いに悩んでいる方は、あわせて既存記事の空き家に関する解説記事もご参照ください。

更地と建物付き、どちらで売るべきかの判断基準

どちらが有利かは、立地や建物の状態、売却までにかけられる時間によって変わります。

再建築を前提とするエリアなら更地が有利なケースも

戸建て需要が高いエリアで、建物の老朽化が進んでいる場合は、更地にしたほうが買主にとって使い勝手が良く、早期売却につながりやすい傾向があります。一方、建物がまだ利用可能な状態であれば、古家付きのまま売り出し、買主の判断に委ねる方法も検討の余地があります。

迷ったら不動産会社に「両方の想定価格」を聞く

更地にする前に、不動産会社へ「更地にした場合」と「現状のまま売る場合」の両方の想定価格や販売期間の見込みを確認することをおすすめします。解体費用と税負担、想定される売却額を比較したうえで判断すれば、後悔のない選択がしやすくなります。

更地の売却で気をつけておきたいポイント

実務上、見落とされがちな注意点もいくつかあります。

境界確定は解体前後どちらでも早めに

隣地との境界が曖昧なまま売却を進めると、契約後にトラブルとなるケースがあります。測量士や土地家屋調査士による境界確定測量は、解体の前後どちらでも実施できますが、売却を決めた段階で早めに着手しておくと安心です。

解体前の写真・書類は保管しておく

解体前の建物の状態を撮影した写真や、増改築の履歴が分かる書類は、売却時の説明資料として役立つことがあります。特に既存の建築確認済証や検査済証は、将来その土地に建て替えを検討する買主にとって有用な情報になるため、処分せずに保管しておきましょう。

売却以外の選択肢：更地を一時的に活用する方法

すぐに買主が見つかりそうにない場合や、じっくり売却時期を見極めたい場合は、更地のまま一時的に活用する方法もあります。

月極駐車場・コインパーキングとしての活用

アスファルト舗装や砂利敷きといった簡易な整備で、月極駐車場やコインパーキングとして貸し出す方法があります。初期投資を抑えられる一方、住宅用地特例は適用されないため、固定資産税の負担は更地のまま保有する場合とほぼ変わらない点には注意が必要です。

資材置き場・コンテナ収納としての活用

建築資材や重機の置き場、トランクルーム（コンテナ収納）用地としてニーズがあるエリアもあります。売却までのつなぎとして地代収入を得たい場合の選択肢の一つとして検討してみてもよいでしょう。ただし、用途によっては近隣への騒音・振動配慮や、市街化調整区域など法規制の確認が必要です。

相続した実家を更地にする場合の注意点

相続した空き家を売却する際は、更地にするかどうかで税制上の扱いが変わる場合があるため、あらかじめ確認しておきたいポイントがあります。

「空き家の3,000万円特別控除」の要件を確認する

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例は、家屋を解体して更地で売却する場合と、耐震基準を満たす形でリフォームして売却する場合の両方に適用され得ますが、それぞれ細かな要件が定められています。適用可否は個別の事情によって異なるため、税理士や不動産会社に事前に確認することをおすすめします。

解体前に相続登記を済ませておく

2024年4月から相続登記が義務化されており、相続した不動産の名義変更をしないまま解体・売却を進めることはできません。更地にする計画がある場合も、まずは相続登記を完了させてから解体・売却の手続きに進みましょう。

茨城県内での対応・店舗体制

ハウスドゥでは、茨城県内に取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・水戸の4店舗を展開し、更地・古家付き土地いずれの売却にも対応しています。解体が必要かどうかの判断も含めて、地域密着で無料査定・ご相談を承っております。

更地を売却するときにかかる費用と税金

更地の売却では、売却代金から「仲介手数料」「解体費用」「登記関連の費用」「税金」などが差し引かれます。手取り額で比較するために、主な費用の考え方を押さえておきましょう。

仲介手数料の上限（速算式）

不動産会社に仲介を依頼した場合の手数料には、宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。たとえば売買価格が2,000万円なら、上限は税抜で66万円（2,000万円×3%＋6万円）に消費税が加わる計算です。実際の金額は不動産会社との契約で決まるため、媒介契約の前に必ず確認してください。

解体費用・登記費用・印紙税

建物を解体した後の「建物滅失登記」は、ご自身で申請すれば登録免許税はかかりません。土地家屋調査士に依頼する場合は報酬が別途必要です。また、売買契約書には契約金額に応じた印紙税がかかります（軽減措置の対象期間や金額は国税庁の案内でご確認ください）。抵当権が残っている場合は、抵当権抹消の登記費用も見込んでおきましょう。

譲渡所得税・住民税の基本

土地を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の税率は合計20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下の「短期譲渡所得」は合計39.63%です。取得費がわからない場合は、売却額の5%を取得費とみなす「概算取得費」が使えますが、実際の取得費のほうが大きければ書類を探す価値があります。計算の詳細は譲渡所得税の計算方法・税率・3,000万円特別控除、利益の出し方は売却益の計算式と税率で解説しています。

相続した空き家を解体して売る場合の3,000万円特別控除

相続した空き家（被相続人が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家屋）を解体して敷地を売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家の発生を抑制するための特例措置」があります。主な要件は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、解体後に敷地を事業・貸付・居住に使っていないことなどです。現行制度では令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象とされています。要件は細かく、改正されることもあるため、解体前に税務署や税理士へ確認してください。

更地を売却する流れと進め方

更地の売却は、次のような順序で進めるのが一般的です。解体の前に査定を取ることで、「解体する・しない」の判断を誤りにくくなります。

ステップ	内容	ポイント
1. 相談・査定	更地の場合と現状の場合の想定価格を確認	解体の判断はここで行う
2. 権利・境界の確認	登記簿、公図、測量図、境界標を確認	境界が不明なら測量を検討
3. 媒介契約・販売開始	仲介か買取かを決めて契約	手数料・販売方針を確認
4. 売買契約	買主と条件を合意し契約	契約不適合責任の範囲を確認
5. 決済・引渡し	代金受領、所有権移転登記	抵当権があれば抹消

売却完了までの期間は、立地や価格設定によって大きく変わります。解体を先に行うと固定資産税の負担が増えるため、買主の見通しが立ってから解体する進め方も選択肢です。

更地・古家付き土地・買取の比較

どの方法が合うかは、費用負担と売却までのスピードの優先度で変わります。主な違いを表にまとめました。

方法	解体費用	向いているケース
更地にして仲介で売る	売主が先に負担	立地が良く、時間をかけて高く売りたい
古家付き土地として仲介で売る	原則かからない（買主負担）	解体費用を先に出したくない
不動産会社の買取	現状のまま相談できる場合が多い	早く確実に現金化したい、訳あり物件

買取の仕組みや仲介との違いは戸建て買取の仕組み・流れ・費用で詳しく説明しています。買取価格は物件によって異なるため、まずは無料査定で確認することをおすすめします。

更地の価格を左右する主なポイント

更地の価格は、立地だけでなく土地そのものの条件で変わります。査定の際には次の点が見られます。

• 接道状況：建築基準法上の道路に2m以上接しているか。接していないと建て替えができず、評価が下がります。
• 形状・面積・高低差：整形地は使いやすく、不整形地や傾斜地は評価が下がりやすくなります。
• 用途地域・建ぺい率・容積率：建てられる建物の規模を左右します。
• 境界・地中埋設物：境界が確定していない、古い基礎や浄化槽が残っているなどの場合は、価格調整の対象になりやすい点です。

まとめ

更地とは、建物や権利関係のない自由な状態の土地を指し、売却時には買主の対象が広がりやすい一方で、固定資産税の上昇や解体費用の先出しといった負担も伴います。更地にするかどうかは、立地条件や建物の状態、売却までの見込み期間を踏まえて総合的に判断することが大切です。迷った際は、更地・古家付きの両方の想定価格を不動産会社に確認してみましょう。

なお、土地の地目が「雑種地」の場合は宅地と評価や手続きが異なります。詳しくは雑種地とは｜宅地との違いと固定資産税・売却の注意点もご参照ください。

よくある質問

Q1. 更地とはどういう意味ですか？

A. 建物が建っておらず、地上権や借地権などの権利も付いていない、自由に使える状態の土地を指します。単に利用されていない「空き地」とは区別して使われることが多い言葉です。

Q2. 更地にすると固定資産税は本当に上がりますか？

A. はい。住宅が建っている土地には「住宅用地特例」があり、固定資産税評価額が最大6分の1に軽減されています。更地にするとこの特例が外れるため、翌年度以降の税額が上昇する可能性があります。

Q3. 更地にする解体費用の目安はどれくらいですか？

A. 建物の規模や構造、立地によって幅がありますが、一般的な木造戸建てで100万円〜200万円程度が目安とされています。事前に複数の解体業者から見積もりを取ることをおすすめします。

Q4. 建物を解体したら何か手続きが必要ですか？

A. 解体後は法務局へ「建物滅失登記」を申請する必要があります。建物の滅失を知った日から1か月以内の申請が不動産登記法で義務付けられています。

Q5. 更地と古家付き土地、どちらで売るのが良いですか？

A. 立地や建物の状態、売却までの期間によって最適な選択は変わります。迷った場合は、不動産会社に更地にした場合と現状のまま売る場合の両方の想定価格・販売期間を確認したうえで判断することをおすすめします。

Q6. 更地のまま買い手が見つからない場合、どんなリスクがありますか？

A. 雑草の繁茂や不法投棄、近隣とのトラブルなど、管理上のリスクを売主が負い続けることになります。定期的な草刈りや巡回などの手間・費用も発生するため、保有期間が長引く可能性がある場合は特に注意が必要です。

Q7. 更地にすると固定資産税はいつから上がりますか？

A. 固定資産税はその年の1月1日時点の土地の状況で判定されます。年内に解体して1月1日までに建物がなくなっていれば、翌年度から住宅用地特例が外れて税額が上がる可能性があります。売却時期が決まっていない段階で急いで解体しないほうが有利になる場合があります。

Q8. 再建築不可の土地は、更地にしても建物を建てられませんか？

A. 接道義務を満たさない土地は、更地にしても原則として新たに建築できません。この場合、更地にすることで売りやすくなるとは限らないため、解体前に不動産会社へ相談することをおすすめします。

Q9. 更地の売却で必ず測量が必要ですか？

A. 法律上必須ではありませんが、境界が確定していないと売却時のトラブルになりやすいため、買主から求められることが多くあります。費用や時期は、不動産会社や土地家屋調査士に相談してください。