不動産の査定書とは？見方・載っている項目・もらい方をわかりやすく解説【2026年版】｜ハウスドゥ茨城

結論：不動産の査定書とは、不動産会社が「この物件はいくらで売れそうか」を、根拠とあわせてまとめた書面です。見るべきは金額そのものよりも、査定方法・取引事例・前提条件の3つ。この3点が具体的に書かれていれば、信頼できる査定書といえます。

この記事では、査定書に載っている項目、見方のポイント、査定書をもらうまでの流れ、不動産鑑定評価書との違い、複数社を比較するときの注意点を、はじめての方にも分かるように整理します。茨城県内で自宅・土地・マンションの売却や相続を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の査定書とは？まず押さえたい基本

査定書とは、不動産会社が物件の売却想定価格（査定価格）と、その算出根拠をまとめた書類です。「不動産査定書」「査定報告書」「価格査定書」と呼ばれることもあり、名称や書式は会社ごとに異なります。

査定書は何のために使うのか

主な使い道は、売り出し価格を決める判断材料にすることです。そのほかにも、相続した不動産の遺産分割協議で価値の目安を共有したい場合や、離婚時の財産分与、住み替えの資金計画など、「今いくらくらいの価値があるのか」を家族や関係者に説明したい場面で役立ちます。

査定書は法律上の義務ではない

査定書の作成・交付は、法律で義務づけられているものではありません。ただし、不動産会社が売却の媒介を引き受ける際に価格の意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと宅地建物取引業法に定められています。根拠を説明してもらえない査定は、判断材料として不十分だと考えて差し支えありません。

査定書に載っている主な項目とチェックポイント

書式は会社ごとに違いますが、多くの査定書には次の項目が含まれています。

項目	内容	見るポイント
査定価格	売却想定価格（多くは幅で表示）	金額の幅と、売り出し価格との違いが説明されているか
査定方法	取引事例比較法・原価法・収益還元法など	物件の種類に合った方法か
取引事例	近隣で成約した類似物件のデータ	時期・広さ・距離・築年が近いか
公的な価格	公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額	出典と時点が明記されているか
物件の概要	所在地・面積・築年数・構造・接道状況	登記内容や現況と一致しているか
周辺環境・市場動向	駅・学校・商業施設、最近の取引動向	具体的なデータで説明されているか
前提条件・特記事項	境界・越境・法令上の制限・告知事項の扱い	査定価格に反映されている内容か
販売戦略	売り出し価格の提案、販売期間の目安	早く売る場合と高く売る場合の違いがあるか

査定方法の違い｜取引事例比較法・原価法・収益還元法

査定価格は、主に次の3つの考え方を組み合わせて算出されます。物件の種類によって中心になる方法が違うため、査定書にどの方法を使ったかが書かれているかを確認しましょう。

取引事例比較法（土地・マンション・戸建てで中心）

近隣で実際に成約した類似物件の価格を比較し、時期・立地・面積・築年数などの違いを補正して価格を出す方法です。土地やマンションの査定では、この方法が中心になります。事例の数と、類似度の高さが信頼性を左右します。

原価法（戸建ての建物部分で使用）

今その建物を新築したらいくらかかるか（再調達原価）から、築年数に応じた価値の減少分を差し引いて算出する方法です。戸建ては「土地は取引事例比較法、建物は原価法」で査定し、合算するのが一般的です。

収益還元法（賃貸中の物件・投資用物件で使用）

その物件が将来生み出す家賃収入などから価値を算出する方法です。アパートや賃貸中のマンションなど、収益物件の査定で用いられます。

査定書の見方｜価格以外に確認すべき5つのポイント

① 査定価格が「幅」で示されているか

不動産の価格は買主との交渉で動くため、「○○万円〜○○万円」のように幅を持たせた表記が一般的です。一点の金額だけを断定している場合は、その根拠をよく確認してください。

② 取引事例が近くて新しいか

事例が数年前のものばかり、あるいは距離や面積が大きく違う事例ばかりでは、現在の相場を正しく反映できません。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで、自分でも周辺の取引価格を確認しておくと比較しやすくなります。相場の調べ方は家の売却相場の調べ方｜査定額はどう決まる？でも解説しています。

③ 公的な価格との関係が説明されているか

公示地価は毎年1月1日時点、基準地価は7月1日時点の価格です。路線価は相続税・贈与税の計算に使う価格で、公示価格の8割程度が目安とされています。固定資産税評価額は公示価格の7割程度が目安です。これらは「売れる価格」そのものではないため、査定書でどう位置づけているかを確認しましょう。

④ 前提条件が明記されているか

境界が確定しているか、越境物はないか、再建築が可能か、雨漏りやシロアリなどの不具合はないかといった前提条件で、査定価格は大きく変わります。「前提条件が変わった場合、価格がどう動くか」まで説明があると安心です。

⑤ 売り出し価格の提案と根拠があるか

査定価格と実際に売り出す価格は別物です。早期売却を優先するのか、時間をかけて高値を狙うのかによって、売り出し価格の提案は変わります。販売期間の目安や値下げのタイミングまで触れている査定書は、実務の経験に基づいている可能性が高いといえます。

査定書をもらうまでの流れ（4ステップ）

STEP1：物件情報を伝える

所在地・土地や建物の面積・築年数・間取りなどを不動産会社に伝えます。登記簿謄本（登記事項証明書）や固定資産税の納税通知書、購入時の契約書があると、より正確に査定できます。

STEP2：机上査定で概算を知る

現地を見ずに、取引事例や公的データから概算価格を出す方法です。短時間で結果が出るため、まず相場を知りたい方に向いています。詳しくは机上査定とは｜訪問査定との違いと茨城県での使い方をご覧ください。

STEP3：訪問査定で現地を確認する

担当者が現地を訪れ、建物の状態・日当たり・接道・境界・周辺環境を確認します。机上査定より精度が高くなり、本格的に売却を検討する段階では訪問査定が基本です。

STEP4：査定書を受け取り、説明を聞く

査定書を受け取るときは、数字の根拠を口頭で説明してもらうことが大切です。分からない用語や、他社と比べて高い・低いと感じた点は、その場で質問しましょう。机上・訪問・AI・一括など査定の種類ごとの違いは不動産の査定とは？机上・訪問・AI・一括査定の違いと依頼の流れで整理しています。

査定書と不動産鑑定評価書の違い

名前が似ていますが、目的も作成者も異なります。

	査定書	不動産鑑定評価書
作成者	不動産会社	不動産鑑定士
目的	売り出し価格の目安を知る	客観的な価値の証明
主な場面	売却の相談・価格決定	裁判・調停・企業会計・担保評価など
費用	売却前提なら無料が一般的	有料（物件・依頼内容で異なる）
法的な位置づけ	価格の意見（保証ではない）	不動産鑑定評価基準に基づく専門家の評価

「売るための目安」なら査定書で十分です。費用や依頼すべきケースは不動産鑑定の費用｜査定との違いと依頼すべき6つのケースで詳しく解説しています。

査定書を複数社で比較するときの注意点

金額の高さだけで選ばない

媒介契約を結びたいがために、相場より高い査定価格を提示する会社があるといわれます。高い査定価格で売り出しても、売れなければ値下げを重ねることになり、結果として売却が長引くおそれがあります。金額より「なぜその金額なのか」の説明の具体性を比べましょう。

比べるときの3つの質問

①取引事例は何件で、どの時期のものか。②査定価格で売れる想定期間はどのくらいか。③売り出し価格はいくらを提案し、なぜか。この3つに明確に答えられる会社は、根拠を持って査定しているといえます。

AI査定の結果と査定書の違い

AI査定は、過去の取引データから自動で価格を算出する仕組みです。早く結果が分かる反面、建物の状態や境界などの個別事情は反映されにくいため、あくまで目安として使います。仕組みは不動産のAI査定とは？仕組み・精度・匿名で使う方法で解説しています。

査定書をもらった後にやること

査定書を受け取ったら、次の順に進めるとスムーズです。まず、査定価格の根拠を理解し、売却の目標価格と期限を決めます。次に、不明点（境界・越境・登記内容など）を整理して、売却前に確認できるものは確認しておきます。そのうえで、仲介（市場で買主を探す）か買取（不動産会社が直接買い取る）かを比較し、媒介契約の種類や仲介手数料などの条件を検討します。

売却を急ぐ場合や、築年数が古い・境界が未確定・相続したままで状態が分からないといった物件は、仲介と買取の両方の価格を出してもらうと比較しやすくなります。

茨城県で査定書を依頼するならハウスドゥ茨城へ

ハウスドゥ茨城は、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・水戸の4店舗で、茨城県内の不動産売却・買取をサポートしています。お客様の物件に合わせて、査定の根拠を一つずつご説明します。「査定書の見方が分からない」「他社の査定と比べてほしい」といったご相談もお気軽にどうぞ。

不動産の査定書に関するよくある質問

Q. 不動産の査定書は必ずもらえますか？

査定書の交付は法律上の義務ではなく、不動産会社によって書面で出す場合も、概算価格を口頭やメールで伝えるだけの場合もあります。ただし、売却を依頼する際に価格の意見を述べる場合は、その根拠を明らかにすることが宅地建物取引業法で求められています。査定書が必要な方は、依頼の段階で「書面でほしい」と伝えておくと確実です。

Q. 査定書は無料でもらえますか？

売却を前提とした不動産会社の査定は、机上査定・訪問査定ともに無料で行っている会社が一般的です。一方、不動産鑑定士が作成する「不動産鑑定評価書」は有料で、費用は物件や依頼内容によって変わります。

Q. 査定書と不動産鑑定評価書は何が違いますか？

査定書は不動産会社が売り出し価格の目安を示す書類で、売却の相談や価格の決定に使います。不動産鑑定評価書は国家資格者である不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に従って作成する書類で、裁判や相続の調停など、客観的な証明が必要な場面で使われます。

Q. 査定書の有効期限はありますか？

法律で決まった有効期限はありません。ただし不動産の価格は金利・景気・周辺の取引状況で動くため、一般には作成から数か月程度を目安に、売り出し時期が空く場合は再査定を依頼すると安心です。

Q. 査定価格より高く売れることはありますか？

査定価格は「一定期間内に売れる見込みの価格」の目安で、実際の成約価格は買主との交渉や売り出し時期によって上下します。査定価格より高く売れることも、下回ることもあるため、査定書は価格の根拠を理解するための資料として使うのがおすすめです。

Q. 査定書の価格が会社ごとに違うのはなぜですか？

使う取引事例、重視する査定方法、売却戦略（早く売るか、時間をかけて高く売るか）、物件の評価ポイントの違いが原因です。金額の大小だけでなく、根拠が具体的に説明されているかを比較してください。

Q. 査定書に載っている取引事例は、自分でも確認できますか？

はい、確認できます。国土交通省の不動産情報ライブラリのサイトでは、土地・戸建て・マンションの実際の売買価格をエリア別に検索できます。査定書に記載された事例と見比べると、根拠の妥当性を売主ご自身で把握しやすくなります。

売主が査定書を受け取ったときの確認リスト

査定書は、受け取って終わりではなく、売主が内容を把握し、不明点を質問してはじめて役に立ちます。次の一覧をもとに、受け取ったその場で確認してみてください。

確認すること	質問の例
種別ごとの査定方法	マンション・戸建て・土地の種別に合った方法で算出していますか
記載されている事例の詳細	事例の成約時期・面積・駅からの距離を教えてください
周辺エリアの市場	同じエリアで最近売れた物件と比べてどう違いますか
売却プラン	早期売却プランと高値狙いのプランで価格はどう変わりますか
関連する費用	仲介手数料や住宅ローンの残債の精算など、手元に残る金額の目安は

取引事例は自分でも検索して確かめる

国土交通省の不動産情報ライブラリのサイトでは、実際の売買価格を地域ごとに検索できます。査定書に紹介されている事例と照らし合わせれば、会社の説明が妥当かどうかを自分でも確かめられます。営業担当者の説明を鵜呑みにせず、数字は自分の目で確認する姿勢が大切です。

自社の強みの説明に偏っていないか

査定書の中には、価格の根拠よりも自社のサービスや販売力の紹介が中心になっているものもあります。会社の強みを知ることは大切ですが、価格の根拠が薄い場合は、データに基づく説明を求めましょう。住宅の売却ではメリットだけでなくデメリット（売れ残りのリスクや値下げの可能性）も説明してくれる会社のほうが、信頼しやすいといえます。

まとめ｜査定書は「金額」より「根拠」を読む

不動産の査定書は、売却価格を決める出発点となる大切な資料です。査定価格の幅、査定方法、取引事例、公的な価格、前提条件、売り出し価格の提案という6つの視点で読めば、会社による違いが見えてきます。複数の査定書を並べ、根拠の具体性と説明の分かりやすさで比べることが、納得のいく売却への近道です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の価格を保証するものではありません。税務・法務の個別判断は税理士・弁護士等の専門家へご相談ください。