親が亡くなった、または施設に入居して空き家になった実家。「片付けなければ」と分かっていても、遠方に住んでいたり、兄弟間で意見がまとまらなかったりして、つい後回しにしてしまう方は少なくありません。しかし実家を放置すると、固定資産税の負担や倒壊・防犯上のリスクは年々大きくなっていきます。この記事では、実家処分の基本的な流れと、住む・貸す・売る・解体するという4つの選択肢の比較、費用や税金の考え方を整理し、後悔しない判断基準をご紹介します。
この記事のポイント
- 実家処分とは、相続登記・遺品整理・売却や解体などの手続き全体を指す
- 選択肢は大きく「住む」「貸す」「売る」「解体して更地にする」の4つ
- 2024年から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと過料の対象になる場合がある
- 空き家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある（2027年12月31日までの譲渡が対象）
- 兄弟姉妹がいる場合は、早い段階で方針を共有しておくことがトラブル防止につながる
実家処分とは何を指すのか
「実家処分」という言葉は、単に家を取り壊すことだけを指すわけではありません。相続登記による名義変更、仏壇や家財の整理（実家じまい）、売却・賃貸・解体といった不動産としての活用方針の決定まで、一連の手続き全体を指して使われることが多い言葉です。まず全体像を把握した上で、どの選択肢を取るかを考えていきましょう。
実家をどうする？4つの選択肢の比較
選択肢1：住む（自分や家族が活用する）
実家に自分や家族が移り住む、あるいはセカンドハウスとして活用する方法です。思い出のある家を手放さずに済みますが、通勤・通学の動線や、建物の老朽化への対応（リフォーム費用など）を考慮する必要があります。
選択肢2：貸す（賃貸に出す）
賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る方法です。ただし、空室リスクや修繕・管理の手間、入居者とのトラブル対応など、オーナーとしての負担が発生する点は理解しておく必要があります。
選択肢3：売る（仲介・買取）
実家を売却して現金化する方法です。管理の手間や固定資産税の負担から解放される一方で、思い出の家を手放すことへの心理的な抵抗を感じる方も少なくありません。仲介であれば市場価格に近い金額で、買取であればスピード重視で売却できます。
選択肢4：解体して更地にする
老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にしてから売却・活用する方法もあります。更地の方が買い手を見つけやすくなる場合がある一方、解体費用がかかり、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がる場合がある点に注意が必要です。
実家処分の流れ｜相続登記から手続き完了まで
ステップ1：相続登記をする
2024年4月から相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由なく怠った場合には10万円以下の過料の対象となる可能性があります。実家を売る・貸すいずれの場合も、まずは名義を明確にしておく必要があります。
ステップ2：遺品整理・仏壇や家財の整理
家財道具や仏壇・お墓の扱いについては、親族間で形見分けの方針を早めに話し合っておくとトラブルを避けやすくなります。仏壇の具体的な処分方法については、関連記事もあわせてご確認ください。
ステップ3：家の状態を確認し査定を依頼する
建物の老朽化状況や立地条件によって、売却・賃貸・解体のどれが適しているかは大きく変わります。複数の観点から査定を受け、選択肢を比較することが重要です。
ステップ4：方針を決定する
兄弟姉妹など相続人が複数いる場合は、誰か一人の判断で進めるとトラブルの原因になりやすいため、早い段階で方針を共有し合意を得ておくことが大切です。
ステップ5：手続き・引き渡し
売却であれば売買契約から引き渡し、解体であれば工事の実施へと進みます。利用できる税金の特例がないかを、この段階で必ず確認しておきましょう。
実家処分にかかる費用と税金
売却にかかる費用
仲介で売却する場合は仲介手数料（速算式：売買価格×3%+6万円+消費税、400万円超の場合）、登記費用、印紙税などがかかります。買取の場合は仲介手数料がかからないケースが一般的です。
譲渡所得税と3,000万円特別控除
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じて約20.315%（長期譲渡の場合）の税率で譲渡所得税が課税されます。相続した空き家を売却する場合、一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てであること、被相続人が一人で住んでいたこと、耐震基準を満たすか解体して売却すること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であることなど）を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円）を控除できる特例があります。この特例は2027年12月31日までの譲渡が対象とされています（要件は改正される可能性があるため、詳細は税務署・税理士に確認してください）。
解体費用
解体費用は建物の構造・延床面積・立地条件によって大きく変わるため、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。解体後は住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる場合がある点も踏まえて判断しましょう。
実家を放置するとどうなる？注意したいトラブル
固定資産税は住んでいなくてもかかり続ける
誰も住んでいない実家であっても、1月1日時点の所有者には固定資産税が課税され続けます。「使っていないから支払わなくてよい」ということにはなりません。
放置すると特定空家に指定されるリスクがある
適切に管理されない空き家は、自治体から「特定空家等」に指定される場合があり、指定されると住宅用地の固定資産税の軽減特例が外れ、税額が大きく上がることがあります。
兄弟間の意見の相違
「売りたい」「残しておきたい」など、相続人の間で方針が分かれるケースは珍しくありません。早い段階で話し合いの場を持ち、専門家（不動産会社・司法書士・税理士など）を交えて客観的な情報を共有することが解決の近道になります。
茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗体制
ハウスドゥは茨城県内に、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗を展開しています。実家をどう処分すべきか迷っている段階でも、売却・賃貸・解体のどれが適しているか、地域の相場や需要を踏まえた無料査定・ご相談を承っています。まずはお気軽にお問い合わせください。
▶さらに詳しく：相続した家を「そもそもいらない」と感じている方は親の家がいらないと感じたら？相続したくないときに考えるべき5つの選択肢もご覧ください。
まとめ｜実家処分は早めの情報収集と話し合いがカギ
実家処分は、住む・貸す・売る・解体するという選択肢の中から、家族の状況や建物の状態に合わせて判断していくものです。放置すればするほど固定資産税や管理の負担は積み重なっていくため、まずは相続登記を済ませ、査定などを通じて選択肢を具体的に比較することから始めてみましょう。
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よくある質問
Q. 実家を処分する一番最初のステップは何ですか？
A. まずは相続登記を行い、名義を明確にすることが最初のステップです。2024年から相続登記は義務化されており、3年以内に行わないと過料の対象となる場合があります。
Q. 実家をそのまま空き家にしておくとどんなリスクがありますか？
A. 固定資産税は住んでいなくても課税され続けるほか、管理不十分と判断されると「特定空家等」に指定され、住宅用地の軽減特例が外れて税額が上がる場合があります。防犯・倒壊のリスクも高まります。
Q. 売却と解体、どちらを先に検討すべきですか？
A. 建物の状態や立地によって最適な順序は異なります。老朽化が進んでいる場合は、解体前後どちらでも売却できるか査定で比較し、費用対効果を確認することをおすすめします。
Q. 実家の売却で使える税金の特例はありますか？
A. 要件を満たせば、相続した空き家の売却について譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円）を控除できる特例があります（2027年12月31日までの譲渡が対象）。詳細な要件は税務署・税理士にご確認ください。
Q. 兄弟で意見が分かれた場合はどうすればよいですか？
A. 早い段階で話し合いの場を持ち、不動産会社の査定額や税金の試算など客観的な情報を共有することが解決の近道です。当事者だけで進めず、専門家を交えることもご検討ください。
Q. 遠方に住んでいて実家の管理が難しい場合はどうすればいいですか？
A. 遠方にお住まいの場合でも、査定や手続きの多くはオンライン・郵送で進められます。管理の負担が大きい場合は、早めの売却や解体の検討をおすすめします。
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