実家の処分方法｜空き家のまま・売却・解体、後悔しない判断基準【2026年】

親が亡くなった、または施設に入居して空き家になった実家。「片付けなければ」と分かっていても、遠方に住んでいたり、兄弟間で意見がまとまらなかったりして、つい後回しにしてしまう方は少なくありません。しかし実家を放置すると、固定資産税の負担や倒壊・防犯上のリスクは年々大きくなっていきます。この記事では、実家処分の基本的な流れと、住む・貸す・売る・解体するという4つの選択肢の比較、費用や税金の考え方を整理し、後悔しない判断基準をご紹介します。

この記事のポイント

• 実家処分とは、相続登記・遺品整理・売却や解体などの手続き全体を指す
• 選択肢は大きく「住む」「貸す」「売る」「解体して更地にする」の4つ
• 2024年から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと過料の対象になる場合がある
• 空き家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある（2027年12月31日までの譲渡が対象）
• 兄弟姉妹がいる場合は、早い段階で方針を共有しておくことがトラブル防止につながる

実家処分とは何を指すのか

「実家処分」という言葉は、単に家を取り壊すことだけを指すわけではありません。相続登記による名義変更、仏壇や家財の整理（実家じまい）、売却・賃貸・解体といった不動産としての活用方針の決定まで、一連の手続き全体を指して使われることが多い言葉です。まず全体像を把握した上で、どの選択肢を取るかを考えていきましょう。

実家をどうする？4つの選択肢の比較

選択肢1：住む（自分や家族が活用する）

実家に自分や家族が移り住む、あるいはセカンドハウスとして活用する方法です。思い出のある家を手放さずに済みますが、通勤・通学の動線や、建物の老朽化への対応（リフォーム費用など）を考慮する必要があります。

選択肢2：貸す（賃貸に出す）

賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る方法です。ただし、空室リスクや修繕・管理の手間、入居者とのトラブル対応など、オーナーとしての負担が発生する点は理解しておく必要があります。

選択肢3：売る（仲介・買取）

実家を売却して現金化する方法です。管理の手間や固定資産税の負担から解放される一方で、思い出の家を手放すことへの心理的な抵抗を感じる方も少なくありません。仲介であれば市場価格に近い金額で、買取であればスピード重視で売却できます。

選択肢4：解体して更地にする

老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にしてから売却・活用する方法もあります。更地の方が買い手を見つけやすくなる場合がある一方、解体費用がかかり、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がる場合がある点に注意が必要です。

実家処分の流れ｜相続登記から手続き完了まで

ステップ1：相続登記をする

2024年4月から相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由なく怠った場合には10万円以下の過料の対象となる可能性があります。実家を売る・貸すいずれの場合も、まずは名義を明確にしておく必要があります。

ステップ2：遺品整理・仏壇や家財の整理

家財道具や仏壇・お墓の扱いについては、親族間で形見分けの方針を早めに話し合っておくとトラブルを避けやすくなります。仏壇の具体的な処分方法については、関連記事もあわせてご確認ください。

ステップ3：家の状態を確認し査定を依頼する

建物の老朽化状況や立地条件によって、売却・賃貸・解体のどれが適しているかは大きく変わります。複数の観点から査定を受け、選択肢を比較することが重要です。

ステップ4：方針を決定する

兄弟姉妹など相続人が複数いる場合は、誰か一人の判断で進めるとトラブルの原因になりやすいため、早い段階で方針を共有し合意を得ておくことが大切です。

ステップ5：手続き・引き渡し

売却であれば売買契約から引き渡し、解体であれば工事の実施へと進みます。利用できる税金の特例がないかを、この段階で必ず確認しておきましょう。

実家処分にかかる費用と税金

売却にかかる費用

仲介で売却する場合は仲介手数料（速算式：売買価格×3%+6万円+消費税、400万円超の場合）、登記費用、印紙税などがかかります。買取の場合は仲介手数料がかからないケースが一般的です。

譲渡所得税と3,000万円特別控除

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じて約20.315%（長期譲渡の場合）の税率で譲渡所得税が課税されます。相続した空き家を売却する場合、一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てであること、被相続人が一人で住んでいたこと、耐震基準を満たすか解体して売却すること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であることなど）を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円）を控除できる特例があります。この特例は2027年12月31日までの譲渡が対象とされています（要件は改正される可能性があるため、詳細は税務署・税理士に確認してください）。

解体費用

解体費用は建物の構造・延床面積・立地条件によって大きく変わるため、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。解体後は住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる場合がある点も踏まえて判断しましょう。

実家を放置するとどうなる？注意したいトラブル

固定資産税は住んでいなくてもかかり続ける

誰も住んでいない実家であっても、1月1日時点の所有者には固定資産税が課税され続けます。「使っていないから支払わなくてよい」ということにはなりません。

放置すると特定空家に指定されるリスクがある

適切に管理されない空き家は、自治体から「特定空家等」に指定される場合があり、指定されると住宅用地の固定資産税の軽減特例が外れ、税額が大きく上がることがあります。

兄弟間の意見の相違

「売りたい」「残しておきたい」など、相続人の間で方針が分かれるケースは珍しくありません。早い段階で話し合いの場を持ち、専門家（不動産会社・司法書士・税理士など）を交えて客観的な情報を共有することが解決の近道になります。

茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗体制

ハウスドゥは茨城県内に、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗を展開しています。実家をどう処分すべきか迷っている段階でも、売却・賃貸・解体のどれが適しているか、地域の相場や需要を踏まえた無料査定・ご相談を承っています。まずはお気軽にお問い合わせください。

▶さらに詳しく：相続した家を「そもそもいらない」と感じている方は親の家がいらないと感じたら？相続したくないときに考えるべき5つの選択肢もご覧ください。

実家の処分方法を決める前に確認したい遺言書と遺産分割協議

実家の処分は、売るにしても貸すにしても、まず「誰が決める権利を持っているか」を整理するところから始まります。ここが曖昧なまま不動産会社に相談しても、契約の段階で止まってしまうことが少なくありません。

遺言書の有無を確認する

被相続人が遺言書を残している場合は、原則としてその内容に沿って不動産の承継先が決まります。自筆の遺言書が自宅から見つかった場合は、勝手に開封せず、家庭裁判所での検認が必要になるケースがあります。法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合は、保管の有無を法務局に照会できます。遺言書の内容によっては、売却するうえで相続人全員の同意が不要になることもあるため、早めに確認しておくと手続きの見通しが立てやすくなります。

遺産分割協議で処分方針を合意する

遺言書がない場合や、遺言書で触れられていない財産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、実家を誰が取得するのか、売却して代金を分けるのかを話し合います。協議がまとまらなければ、不動産を売却することも名義を変えることもできません。話し合いの際は、次のような情報をそろえておくと建設的に進めやすくなります。

• 不動産会社による査定額（複数社の比較が参考になります）
• 固定資産税の年額と、今後かかる維持管理費の目安
• 売却した場合・解体した場合・貸した場合の費用と手取りの試算
• 相続登記に必要な書類と、期限（相続を知った日から3年以内）

家族の事情はそれぞれ異なるため、「どれが正解」と決めつけず、数字と期限をそろえたうえで全員が納得できる形を探すことが対策の第一歩です。

実家を売る・貸す・解体する・手放すメリットとデメリット早見表

4つの選択肢には、それぞれ向き不向きがあります。一般的な傾向をまとめると、次のとおりです（個別の物件や状況により異なります）。

選択肢	主なメリット	主なデメリット・注意点	向いているケース
住む	引っ越し費用や売却コストがかからない	通勤・通学や生活環境が変わる／建物の修繕費がかかる	家族が実際に住む予定がある
貸す	家賃収入が見込める／将来の選択肢を残せる	空室リスク／修繕・管理の負担／入居者対応が必要	賃貸需要の高いエリアで、管理を任せられる
売る	現金化でき、維持費や固定資産税の負担がなくなる／相続人で分けやすい	譲渡所得税がかかる場合がある／思い出のある家を手放す	誰も住む予定がなく、早めに整理したい
解体して更地にする	土地として売りやすくなる／倒壊リスクを減らせる	解体費用がかかる／住宅用地の軽減特例が外れ、固定資産税が上がる場合がある	建物の老朽化が進み、土地として活用・売却したい

解体を先に行うと、更地にした後で買い手が見つからず固定資産税だけが上がってしまうこともあります。建物付きのまま売却するか、解体してから売却するかは、先に査定を取ってから判断するのが安全です。

実家を売却する際の契約形態｜仲介と買取のそれぞれの特徴

実家を売る場合の契約形態は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つです。それぞれの特徴を理解したうえで選びましょう。

仲介で売却する場合の特徴

仲介は、不動産会社が買主を探し、売主と買主の間に入って売買契約を取りまとめる方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できる一方で、買主が見つかるまでの期間は物件によって異なり、内覧への対応や契約不適合責任（売却後に不具合が見つかった際の責任）への備えが必要になります。

買取で売却する場合の特徴

買取は、不動産会社が直接買主となって購入する方法です。買主を探す期間が不要で、現状のまま引き渡せるケースが多いため、遠方で管理が難しい場合や、古い家財が残ったままの実家、相続後に早く整理したい場合などに向いています。価格は仲介より低くなる傾向がありますが、売却時期が読みやすいというメリットがあります。

ハウスドゥ茨城では、茨城県内の4店舗が連携して、仲介・買取のどちらにも対応しています。それぞれの見積もりを比べながら、ご家族の事情に合った方法をご提案しますので、まずはお気軽にご相談ください。

実家を売る際の買い手の探し方と購入ニーズの考え方

実家の買い手を探す方法には、不動産会社の仲介による一般公開、近隣や知人への打診、空き家バンクへの登録、不動産会社による直接買取などがあります。購入を検討する人は、通勤アクセスや学区、築年数、リフォーム費用などを重視する傾向があるため、売り出す際は「どんな人が買いそうか」をイメージして条件を整理しておくことが大切です。

茨城県内の空き家バンクの仕組みについては、茨城県の空き家バンクの活用方法も参考にしてください。

実家売却の際に使える税金の特例と対策

実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間に応じて税金がかかります。長期譲渡（所有期間5年超）の場合の税率は、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて約20.315%です。ただし、相続した実家の場合は、次のような特例が利用できる場合があります。

• 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除：一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円が上限とされています）。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、細かな要件があります。
• 相続税の取得費加算の特例：相続税を支払った場合、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。

特例の適用には、売却時期や建物の状態（耐震基準を満たしているか、または解体して更地にして売却しているか）などの要件があります。制度は改正されることがあるため、実際に利用する際は、税務署や税理士にご確認ください。維持費の内訳については空き家の維持費は年間いくら？、固定資産税の仕組みについては固定資産税がおかしい？急に上がった原因と確認方法で詳しく解説しています。

建物がない土地だけを手放したい場合の「相続土地国庫帰属制度」（参考）

売却が難しい土地については、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」があります。ただし、建物が残っている土地は対象外で、境界が不明確な土地や、担保権が設定されている土地なども承認されない場合があります。承認された場合も、10年分の管理費用に相当する負担金を納める必要があります。制度の詳細は、法務局の案内で必ず最新の内容をご確認ください。処分方法の全体像は負動産とは？処分方法5選・相続放棄・国庫帰属・買取を解説、土地の寄付については土地の寄付は誰にできる？をご覧ください。

実家処分の進め方の考え方（一般的な想定例）

以下は、よくある状況を想定した一般的な進め方の例であり、実際の売却事例や成約実績ではありません。

たとえば、遠方に住む兄弟3人が、親の他界後に空き家になった実家をどうするか迷っているケースを考えてみましょう。まず遺言書の有無を確認し、なければ遺産分割協議を行うために、相続登記の準備と査定の取得を並行して進めます。査定額と固定資産税・管理費の見通しをそろえたうえで、仲介で時間をかけて売るか、買取で早く整理するかをそれぞれ比較し、全員の合意が取れた段階で売買契約へ進む、という流れが一般的です。

実家処分のご相談はハウスドゥ茨城へ

実家の処分は、相続・税金・建物の状態・ご家族の意向など、考えるべきことが多く、一人で抱え込むと判断が遅れがちです。ハウスドゥ茨城では、不動産のサービスを通じて、売却・買取・解体の相談から手続きの流れまで、状況に合わせてご案内しています。無料査定や、実家の今後に関するご相談は、下記のフォームまたはお電話（0120-565-072）からお気軽にどうぞ。

まとめ｜実家処分は早めの情報収集と話し合いがカギ

実家処分は、住む・貸す・売る・解体するという選択肢の中から、家族の状況や建物の状態に合わせて判断していくものです。放置すればするほど固定資産税や管理の負担は積み重なっていくため、まずは相続登記を済ませ、査定などを通じて選択肢を具体的に比較することから始めてみましょう。

さらに詳しく

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よくある質問

Q. 実家を処分する一番最初のステップは何ですか？

A. まずは相続登記を行い、名義を明確にすることが最初のステップです。2024年から相続登記は義務化されており、3年以内に行わないと過料の対象となる場合があります。

Q. 実家をそのまま空き家にしておくとどんなリスクがありますか？

A. 固定資産税は住んでいなくても課税され続けるほか、管理不十分と判断されると「特定空家等」に指定され、住宅用地の軽減特例が外れて税額が上がる場合があります。防犯・倒壊のリスクも高まります。

Q. 売却と解体、どちらを先に検討すべきですか？

A. 建物の状態や立地によって最適な順序は異なります。老朽化が進んでいる場合は、解体前後どちらでも売却できるか査定で比較し、費用対効果を確認することをおすすめします。

Q. 実家の売却で使える税金の特例はありますか？

A. 要件を満たせば、相続した空き家の売却について譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円）を控除できる特例があります（2027年12月31日までの譲渡が対象）。詳細な要件は税務署・税理士にご確認ください。

Q. 兄弟で意見が分かれた場合はどうすればよいですか？

A. 早い段階で話し合いの場を持ち、不動産会社の査定額や税金の試算など客観的な情報を共有することが解決の近道です。当事者だけで進めず、専門家を交えることもご検討ください。

Q. 遠方に住んでいて実家の管理が難しい場合はどうすればいいですか？

A. 遠方にお住まいの場合でも、査定や手続きの多くはオンライン・郵送で進められます。管理の負担が大きい場合は、早めの売却や解体の検討をおすすめします。

Q. 実家の売却で利用できる税金の特例はありますか？（遺言書がある場合の注意も含めて）

A. 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（最大3,000万円）や、相続税の取得費加算の特例などがあります。いずれも適用には期限や建物の要件があるため、売却前に税務署や税理士へご確認ください。遺言書がある場合は、その内容によって売却に必要な同意の範囲が変わることがあります。

Q. 実家の売却は仲介と買取のどちらがよいですか？

A. 市場価格に近い金額を目指すなら仲介、売却時期の確実性や手間の少なさを重視するなら買取が向いています。家財が残っている、遠方で管理が難しい、早く整理したいといった場合は買取も選択肢になります。両方の見積もりを比べてから決めることをおすすめします。

Q. 相続した実家の土地だけ国に引き取ってもらうことはできますか？

A. 相続土地国庫帰属制度という仕組みがありますが、建物が残っている土地や、境界が不明確な土地などは対象外となる場合があります。承認された場合も負担金の納付が必要です。詳細は法務局の最新の案内をご確認ください。