不動産に差し押さえの通知が届いた、あるいは登記簿に差押えの記載があることに気づいた——そんなとき、「どうすれば解除できるのか」が最も知りたい情報ではないでしょうか。差し押さえは、税金の滞納や住宅ローンの滞納などが原因で発生し、解除するためには基本的に滞納分を精算する必要があります。この記事では、差し押さえを解除する方法と、任意売却によって解除するときの流れをご紹介します。
この記事のポイント
- 差し押さえの解除には、原則として滞納額（延滞金・費用を含む）の完済が必要
- 分割納付の合意によって解除に応じてもらえる場合もある
- 不動産を任意売却し、その代金で滞納分を精算して解除する方法もある
- 時効による自動的な解除は、督促や催告のたびにリセットされるためほとんど期待できない
- 解除後は登記簿から差押登記を抹消する手続きが必要
差し押さえとは何か、まず全体像を整理
税金の滞納による差し押さえ（滞納処分）
固定資産税や住民税などの地方税を滞納すると、督促状の送付後、自治体は法律に基づいて滞納者の財産（給与・預貯金・不動産など）を差し押さえることができます。これは行政上の手続きであり、裁判所を通さずに進められる点が特徴です。
住宅ローンなど借金の滞納による差し押さえ（担保不動産競売）
住宅ローンなどを滞納し続けると、金融機関（債権者）が裁判所に申し立てを行い、担保に入っている不動産が差し押さえられて競売にかけられる手続きに進むことがあります。税金の滞納処分とは法的な手続きが異なりますが、「滞納が続くと不動産が差し押さえられる」という基本構造は共通しています。
差し押さえを解除する4つの方法
方法1：滞納額を完済する
最も基本的な解除方法は、延滞金や手数料も含めた滞納額の全額を支払うことです。完済が確認されると、差し押さえは解除され、登記簿上の差押登記も抹消されます。
方法2：分割納付に合意する
一括での完済が難しい場合でも、自治体や債権者との交渉により分割納付に応じてもらえることがあります。ただし、分割納付に応じてもらえたとしても、必ずしも差し押さえがすぐに解除されるとは限らず、完済まで差押えが継続するケースもある点に注意が必要です。
方法3：不動産を任意売却して完済する
差し押さえられた不動産、あるいは差し押さえが見込まれる不動産を任意売却し、その売却代金で滞納分・残債を精算する方法です。競売や公売に進む前であれば、市場価格に近い金額で売却できる可能性があり、生活再建の観点からも選ばれることが多い方法です。
方法4：第三者に弁済してもらう
親族などの第三者が滞納分を立て替えて支払う（第三者弁済）ことで解除に至るケースもあります。ただし、立て替えてもらった分をどう返済するかは、当事者間であらかじめ取り決めておく必要があります。
任意売却で差し押さえを解除する流れ
任意売却による解除は、通常の仲介売却よりも債権者との調整が必要になる分、専門的な知識を持つ不動産会社への相談が重要です。差し押さえの通知が届いてから公売・競売にかけられるまでには一定の期間があるため、早めに動き出すことで選べる選択肢が広がります。
差し押さえ解除にあたっての注意点
時効による解除はほとんど期待できない
税金の滞納については時効の制度がありますが、督促状の送付や差し押さえなどの手続きが行われるたびに時効の進行はリセット（中断）されます。「何もせず待っていれば時効で解除される」という考え方は現実的ではありません。
解除後は差押登記の抹消手続きが必要
滞納分を完済しても、登記簿上の差押登記は自動的には消えません。債権者側で抹消登記の手続き（嘱託登記）が行われるのが一般的ですが、不動産を売却する場合は、引き渡しまでに抹消が完了しているか確認が必要です。
信用情報への影響
税金の滞納・差し押さえ自体は、信用情報機関（CICなど）に直接登録される情報とは別枠であることが多いとされていますが、住宅ローンの滞納が原因の場合は、返済の遅延情報が信用情報に記録される可能性があります。詳細は各金融機関・信用情報機関にご確認ください。
差し押さえ解除の前に確認したい債権者と状況
差し押さえを解除するには、まず「誰が」「何の債権で」差し押さえているのかを正確に把握することが出発点です。税金の滞納であれば自治体や税務署が、住宅ローンの滞納であれば金融機関が裁判所を通じて手続きを進めており、解除の窓口も交渉の進め方もそれぞれ異なります。差押通知書や登記事項証明書（登記簿謄本）に記載された債権者名・差押えの日付・種類を確認し、現在の状況を整理しましょう。
差押通知書・登記事項証明書で確認すること
- 債権者（自治体・税務署・金融機関など）と担当窓口
- 差押えの対象（不動産のみか、預貯金・給与など他の財産にも及んでいるか）
- 滞納額の内訳（本税・延滞金・手数料などを含む総額）
- 公売や競売の手続きがどの段階まで進んでいるか
通知書が届いた段階で、行う手続きの順番を決めると動きやすくなります。書面の内容が分かりにくいときは、一人で抱え込まずに早めに専門家へ相談してください。
差し押さえ解除の相談チェックリスト｜5ステップで状況を整理
解除に向けた動きは、慌てて売却や借入に走るよりも、状況の整理から始めるほうが選択肢を残せます。次の5ステップを目安に、手元の書類と家計を一つずつ確認していきましょう。
- 通知書・登記を確認する：差押えの種類と債権者を把握します。
- 滞納額を把握する：延滞金などを含めた総額を債権者に問い合わせます。
- 資金計画を整理する：完済・分割納付・第三者弁済・不動産の売却のどれが現実的かを家計とあわせて検討します。
- 不動産の価値を査定する：無料査定でおおよその売却価格を知り、残債や滞納額との差を確認します。
- 専門家へ相談する：債権者との調整は、経験のある不動産会社や司法書士・弁護士など専門家に任せたほうが安心です。
差し押さえ解除と債務整理（自己破産・個人再生）の関係
差し押さえの原因が複数の借入にある場合、弁護士に債務整理を相談する選択肢もあります。債務整理には任意整理・個人再生・自己破産などがあり、状況によっては裁判所の決定により、手続きの開始後は個別の強制執行ができなくなる仕組みもあります。ただし、手続きの種類や時期によって効果は大きく異なります。
税金の滞納は債務整理でも注意が必要
税金や社会保険料などの公租公課は、自己破産をしても免責されない債権（非免責債権）とされ、個人再生でも原則として全額の支払いが必要になる優先的な扱いを受けます。「債務整理をすれば税金の差し押さえもなくなる」とは限らない点に注意してください。債務整理を検討する場合は、不動産の処分方法とあわせて弁護士に相談し、売却のタイミングを決めるのが現実的です。
住宅ローンの差し押さえ（競売）の場合
住宅ローンの滞納で競売開始の決定が出ている場合でも、競売の手続きが進む前であれば、債権者の同意を得て任意売却に切り替え、競売の取り下げを目指せる可能性があります。落札後は売却条件を選べなくなるため、書面が届いたらできるだけ早く動くことが大切です。
換価の猶予・分割納付など、売却以外の解決策を検討するときの注意
税金の滞納については、事情によっては納税の猶予や換価の猶予といった制度が利用できる場合があります。これらは一時に納付することが難しい事情があるときに、納付の方法や期限の相談に応じてもらえる制度で、認められる条件や必要書類は自治体や税務署によって異なります。申請の状況によっては、財産の売却処分（公売）が一定期間見送られることもありますが、必ず認められるものではありません。
差押えを受けた状態が続くと、状況は少しずつ悪化することがあります。延滞金は納期限の翌日から完納まで日割りで加算されるのが基本のため、滞納が長引くほど総額が膨らみやすい点にも注意が必要です。禁止されている財産の差押え（生活に必要な一部の財産）もありますが、不動産が対象になっている場合は、売却して精算する方向で現実的な選択肢を比べましょう。
任意売却で差し押さえ解除を目指す場合の必要書類と費用の目安
任意売却で解除を目指す場合は、売却の手続きに入る前に債権者へ事情を説明し、売却を前提とした調整を行うことが重要です。状況によって必要な書類は変わりますが、一般的には次のようなものを準備します。
| 項目 | 内容の目安 |
|---|---|
| 差押えに関する書面 | 差押通知書・督促状・催告書など（債権者名と金額の確認） |
| 不動産の書類 | 登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、購入時の売買契約書など |
| 本人確認・状況の書類 | 本人確認書類、収入や家計の状況が分かる資料 |
| 債権者との調整 | 売却代金で精算する範囲や、差押え解除の承諾に関する協議 |
売却にかかる仲介手数料や登記の費用は、原則として売却代金から支払う形で調整することが多く、持ち出しなしで進められるケースもあります。ただし、債権者の同意や売却価格によって条件は変わります。具体的な金額や期間はケースごとに異なるため、まずは無料査定で状況を確認するのが近道です。
差し押さえ解除後に必要な手続きと注意点
完済や売却による精算が済むと、債権者が差押えを解除します。税金の差押えの場合、解除後の登記の抹消は債権者側が手続きをするのが一般的ですが、運用は債権者によって異なるため、解除の通知書を受け取った後、登記簿に差押登記が残っていないかを必ず確認してください。売却の場面では、差押登記が残ったままだと買主へ所有権を移すことができないため、売買代金の決済と同時に解除の手続きを行う段取りが組まれます。
解除が決定した後も、住民税や固定資産税の納付が続く場合は、同じことを繰り返さないよう納付計画を立てておくと安心です。
茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗体制
ハウスドゥは茨城県内に、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗を展開しています。差し押さえの通知が届いてしまった不動産についても、公売・競売にかけられる前であれば、任意売却によって解決できる可能性があります。まずは無料査定・ご相談からお気軽にお問い合わせください。
まとめ｜差し押さえの解除は早めの相談がカギ
差し押さえを解除するには、完済・分割納付の合意・任意売却・第三者弁済のいずれかの方法で滞納分を精算する必要があり、放置していても自動的に解決することはほとんど期待できません。公売・競売にかけられる前であれば選べる選択肢も多いため、通知が届いた段階で早めに自治体や金融機関、不動産会社に相談することをおすすめします。
さらに詳しく
- 固定資産税を払わないとどうなる？滞納から差し押さえまでの流れと3つの対処法【2026年】
- 差押物件とは｜差し押さえられた不動産の仕組みと任意売却・競売までの流れ【2026年】
- リースバックと任意売却の違い｜併用はできる？【2026】
- 家がボロボロで直すお金がないときの売却方法
- 土地の所有者の調べ方｜登記事項証明書の取り方
- 現金相続にかかる税金｜不動産相続との違い
よくある質問
Q. 差し押さえを解除する一番の方法は何ですか？
A. 延滞金や手数料も含めた滞納額を全額支払う（完済する）ことが最も基本的な解除方法です。
Q. 分割納付に応じてもらえれば差し押さえはすぐ解除されますか？
A. 必ずしもすぐに解除されるとは限りません。自治体や債権者の判断によっては、完済まで差し押さえが継続するケースもあります。
Q. 不動産を売って差し押さえを解除することはできますか？
A. 可能です。任意売却によって不動産を売却し、その代金で滞納分・残債を精算することで解除に至るケースがあります。公売・競売にかけられる前であれば選べる選択肢が広がります。
Q. 差し押さえは時間が経てば自然に解除されますか？
A. 時効の制度はありますが、督促状の送付や差し押さえなどの手続きが行われるたびに時効はリセットされるため、放置による自然な解除はほとんど期待できません。
Q. 差し押さえが解除された後、登記簿の記載はどうなりますか？
A. 完済などにより解除が確定すると、差押登記の抹消手続きが行われます。不動産を売却する場合は、引き渡しまでに抹消が完了しているか確認することが大切です。
Q. 自己破産をすれば税金の差し押さえも解除されますか？
A. 自己破産をしても、税金などの公租公課は免責されない債権とされており、差し押さえの原因になった税金がなくなるとは限りません。債務整理を検討する場合は、不動産の処分方法とあわせて弁護士へ相談してください。
Q. 差し押さえの解除に必要な書類は何ですか？
A. 一般的には、差押通知書や督促状などの書面、登記事項証明書、本人確認書類などを用意します。債権者や状況によって異なるため、事前に窓口へ確認しておくと安心です。
Q. 住宅ローンで競売開始決定が出た後でも、任意売却は間に合いますか？
A. 落札される前であれば、債権者の同意を得て任意売却を目指せる可能性があります。ただし手続きが進むほど選べる選択肢は限られるため、通知が届いた時点で早めに相談してください。
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
