親から住宅の購入資金を援助してもらう「住宅取得資金の贈与」には、通常の贈与税と比べて大きな非課税枠が用意されています。ただし、非課税限度額や適用期間、必要書類、申告の有無など、正しく理解しておかないと非課税の適用を受けられないケースもあります。この記事では、住宅取得資金の贈与の非課税制度について、要件・限度額・申告方法まで一次情報にもとづいて分かりやすく解説します。
住宅取得資金の贈与とは
住宅取得資金の贈与とは、親や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得・増改築の費用にあてるための金銭の贈与を受けることをいいます。通常、個人から財産をもらうと贈与税がかかりますが、一定の要件を満たす住宅資金の贈与については、非課税限度額の範囲内であれば贈与税がかからない特例が設けられています。この特例は租税特別措置法にもとづく時限的な制度で、適用を受けるには期限内の贈与であることに加え、贈与を受けた翌年に必ず申告を行う必要があります。
非課税限度額はいくら？【1,000万円・500万円】
住宅の種類で限度額が変わる
非課税限度額は、取得する住宅が省エネ等住宅に該当するかどうかで変わります。省エネ等住宅（一定の省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかを満たす住宅）は1,000万円、それ以外の一般住宅は500万円が非課税限度額です。省エネ等住宅に該当するには、住宅性能証明書など所定の書類で性能を証明する必要があります。
基礎控除110万円との併用で最大1,110万円まで非課税
この特例は、暦年課税の基礎控除（年間110万円）と併用できます。そのため、省エネ等住宅であれば1,000万円+110万円=最大1,110万円、一般住宅であれば500万円+110万円=最大610万円まで、贈与税をかけずに住宅資金の援助を受けられる計算になります。
適用を受けるための要件
もらう人（受贈者）の要件
贈与を受ける人は、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること、贈与者の直系卑属（子・孫など、配偶者の親からの贈与は対象外）であることが必要です。また、合計所得金額が2,000万円以下であることが原則ですが、取得する住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額1,000万円以下に限定されます。
住宅の要件
取得する住宅の登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、床面積の2分の1以上が受贈者の居住用であることが必要です。中古住宅の場合は、新耐震基準に適合していることを証明する書類（登記事項証明書に記載された建築日付が昭和57年1月1日以降など）が求められます。
必要書類と申請の流れ
非課税の特例を受けるには、贈与を受けた翌年の確定申告期間に、税務署へ以下のような書類を提出します。
- 贈与税の申告書（住宅取得等資金の非課税の計算明細書を含む）
- 受贈者の戸籍謄本（贈与者との続柄が分かるもの）
- 源泉徴収票など合計所得金額を証明する書類
- 住宅の登記事項証明書（床面積の確認用）
- 工事請負契約書や売買契約書の写し
- 省エネ等住宅の場合は住宅性能証明書などの性能証明書類
書類の収集には時間がかかることもあるため、贈与を受けたらできるだけ早めに準備を始めることをおすすめします。
期限はいつまで？【2026年12月31日】
この非課税特例は時限的な制度で、現行の非課税限度額（1,000万円・500万円）が適用されるのは、2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与です。期限を過ぎると制度自体が終了、または限度額の見直しが行われる可能性があるため、住宅取得のタイミングと贈与のタイミングをあわせて検討することが重要です。なお、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、原則として同日までに居住を開始する（または居住が確実と見込まれる）ことも要件の一つです。
基礎控除・相続時精算課税との併用
暦年課税（基礎控除110万円）との併用
前述のとおり、住宅取得資金の非課税枠は暦年課税の基礎控除110万円と組み合わせて使うことができます。
相続時精算課税との併用
住宅取得資金の非課税特例は、相続時精算課税制度と併用することも可能です。通常、相続時精算課税は贈与者が60歳以上であることが要件ですが、住宅取得等資金の贈与に限っては、贈与者の年齢要件が問われません。相続時精算課税を選択すると、基礎控除110万円に加えて特別控除2,500万円まで贈与税がかからず（住宅取得資金の非課税枠とは別枠）、超えた部分には一律20%の税率がかかります。将来の相続財産に持ち戻して精算する制度のため、将来の相続税がどう変わるかも含めて検討する必要があります。
特例を使う場合の注意点・よくある失敗
非課税でも申告しないと適用されない
この特例は「非課税限度額の範囲内なら贈与税がかからない」制度ですが、税額がゼロであっても贈与税の申告をしなければ特例の適用を受けられません。「非課税だから申告不要」と誤解して無申告のまま放置し、後から税務署の指摘を受けるケースがあるため注意が必要です。
直系尊属からの贈与でなければ対象外
配偶者の親（義理の父母）からの資金援助は、直系尊属からの贈与に該当しないため、この特例の対象外です。夫婦で住宅を購入する際、どちらの親からの資金かによって扱いが変わる点に注意しましょう。
床面積の要件を見落とすケース
登記簿上の床面積が40㎡未満、または240㎡を超える住宅は対象外です。二世帯住宅や店舗併用住宅などでは、居住用部分の割合の計算を誤りやすいため、事前に登記事項証明書で床面積を確認しておくことが大切です。
確定申告の方法
非課税の特例を受けるための申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、受贈者の住所地を管轄する税務署へ贈与税の申告書を提出して行います。相続時精算課税を選択する場合は、初回の申告時に「相続時精算課税選択届出書」もあわせて提出する必要があります。申告を忘れると特例の適用を受けられず、通常の贈与税率で課税されてしまうため、期限の管理には十分注意しましょう。
非課税の適用を受けられない・受けにくいケース
次のようなケースでは、非課税の特例が適用されない、または適用が難しくなることがあります。
- 贈与者が直系尊属ではない（配偶者の親、友人・知人など）
- 受贈者の合計所得金額が要件の上限を超えている
- 取得する住宅の床面積が要件の範囲外
- 贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を取得・居住していない、または居住が確実と見込まれない
- 申告期限内に贈与税の申告をしていない
贈与より売却を考えたほうがよいケース
住宅取得資金の贈与は「これから住宅を取得する人」のための制度ですが、逆に「親から相続・贈与された既存の住宅をどうするか」という相談も少なくありません。すでに住宅を所有していて住み替えを検討している場合や、贈与を受けて新居を購入する一方で今の家を手放したい場合は、売却のタイミングや税金（譲渡所得税、3,000万円特別控除など）もあわせて検討する必要があります。資金計画全体を見たうえで、贈与・売却それぞれのメリットを比較することをおすすめします。
茨城県内での対応・ハウスドゥ4店舗体制
ハウスドゥでは、茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を展開しています。「親から住宅取得資金の援助を受けて家を買いたい」「贈与を受けたので今の家を売却して住み替えたい」といったご相談を数多くいただいており、税理士など専門家と連携しながら、住宅取得と売却の両面から資金計画のご相談に対応しています。
よくある質問（FAQ）
Q1. 住宅取得資金の贈与の非課税限度額はいくらですか？
A. 省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の一般住宅は500万円です。暦年課税の基礎控除110万円と併用すると、それぞれ最大1,110万円・610万円まで非課税になります。
Q2. この特例はいつまで使えますか？
A. 現行の非課税限度額が適用されるのは2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与です。期限後は制度の見直しが行われる可能性があります。
Q3. 非課税の範囲内なら申告は不要ですか？
A. いいえ、申告は必要です。非課税限度額の範囲内で税額がゼロであっても、贈与税の申告をしなければ特例の適用を受けられません。
Q4. 相続時精算課税と併用できますか？
A. できます。住宅取得資金の贈与に限り、相続時精算課税を選択する際の贈与者の年齢要件（60歳以上）が問われません。
Q5. 配偶者の親からの資金援助も対象になりますか？
A. 対象外です。この特例は直系尊属（自分の親・祖父母など）からの贈与に限られます。
Q6. 必要書類は何を準備すればよいですか？
A. 戸籍謄本、所得を証明する書類、住宅の登記事項証明書、契約書の写しなどが必要です。省エネ等住宅の場合は性能証明書類も必要になります。
まとめ
住宅取得資金の贈与の非課税特例は、省エネ等住宅で最大1,110万円、一般住宅で最大610万円まで贈与税をかけずに住宅資金の援助を受けられる制度です。ただし、非課税であっても申告が必須である点、直系尊属からの贈与に限られる点、床面積などの住宅要件がある点には注意が必要です。適用期限は2026年12月31日までのため、住宅の取得時期とあわせて早めに検討することをおすすめします。
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