土地の名義変更にかかる費用・必要書類・手順まで完全ガイド【2026年】

親の土地を相続した、離婚で財産分与を受けた、家族間で土地を譲り受けた、あるいは土地を売買した——理由はさまざまでも、土地の名義変更（登記）には登録免許税や書類収集の費用、そして手続きの期限がかかわってきます。この記事では、土地の名義変更が必要になるケース、費用の内訳、理由別の必要書類、自分で手続きする場合の流れと期間の目安、農地ならではの注意点、名義変更後に売却を検討する際のポイントまでまとめて解説します。

土地の名義変更が必要になるのはどんなとき？

土地の名義変更（所有権移転登記）が必要になる主なケースは、次の4つです。

• 相続：親などが亡くなり、土地を相続したとき（2024年4月1日から登記が義務化）
• 贈与：親から子へ、あるいは家族間で土地を無償・低額で譲り受けたとき
• 売買：土地を購入した、または売却したとき
• 財産分与：離婚にともない、夫婦の一方が所有していた土地の名義を変更するとき

どのケースも法務局で「所有権移転登記」の手続きをする点は共通ですが、必要書類・税率・費用の目安は理由によって異なります。それぞれの内容は、このあと順番に解説します。

土地の名義変更費用の内訳

土地の名義変更（所有権移転登記）にかかる費用は、主に次の3つで構成されます。

• 登録免許税（法務局に納める税金）
• 必要書類の取得費用（戸籍謄本・固定資産評価証明書など、1通あたり数百円〜）
• 司法書士に依頼する場合の報酬

自分で手続きすれば司法書士報酬はかかりませんが、書類の準備や法務局とのやり取りに時間と手間がかかります。

登録免許税はいくら？理由によって税率が違う

登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で計算します。税率は名義変更の理由によって異なります。

• 相続：固定資産税評価額の0.4％
• 売買：原則2％（土地は軽減税率が適用される期間は1.5％になる場合があります。最新の適用期限は法務局・国税庁の案内で確認してください）
• 贈与・財産分与（離婚など）：固定資産税評価額の2％

例えば固定資産税評価額1,000万円の土地を相続する場合、登録免許税は1,000万円×0.4％＝4万円が目安です。

司法書士に依頼した場合の費用相場

土地の名義変更を司法書士に依頼した場合の報酬は、理由によって相場が異なります。

• 相続による名義変更：6万円〜10万円程度
• 贈与による名義変更：5万円〜8万円程度
• 売買・財産分与など：3万円〜7万円程度

登録免許税・書類取得費用とあわせると、相続の場合で総額9万円〜50万円程度が目安になることが多く、土地の評価額や相続人の数、遺産分割協議の要否によって幅があります。正確な見積もりは、固定資産税評価額が分かった時点で司法書士に確認するのが確実です。

理由別・土地の名義変更に必要な書類

相続の場合

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本一式、相続人全員の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書、遺産分割協議書（分割協議をした場合）、固定資産評価証明書、登記申請書などが必要です。相続人の数が多いほど戸籍の収集に時間がかかるため、早めに着手することをおすすめします。

贈与の場合

贈与契約書、贈与者の登記識別情報（権利証）、贈与者の印鑑証明書、受贈者の住民票、固定資産評価証明書などが必要です。

売買の場合

売買契約書、売主の登記識別情報・印鑑証明書、買主の住民票、固定資産評価証明書などが必要です。通常は司法書士が仲介会社と連携して手続きを進めます。

財産分与（離婚）の場合

財産分与協議書または離婚協議書、対象者の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書、固定資産評価証明書などが必要です。

家族間で無償に近い形で譲る場合の注意点

親子や夫婦の間で「お金のやり取りなし」または「相場より大幅に安い価格」で土地の名義だけを移す場合も、法律上は贈与とみなされ贈与税の対象になることがあります。単に住まわせているだけ（使用貸借）で名義自体は変更しないケースと、実際に名義変更（所有権移転登記）をともなうケースは扱いが異なるため、家族間での土地の譲渡を検討する際は、贈与税がかかるかどうかも含めて司法書士や税理士に事前確認することをおすすめします。

自分で名義変更する場合の手順

土地の名義変更は司法書士に依頼せず、自分で法務局へ申請することも可能です。おおまかな流れは次のとおりです。

1. 理由（相続・贈与・売買・財産分与）に応じた必要書類を集める
2. 登記申請書を作成する（法務局の記載例やオンライン申請システムのひな形を活用）
3. 登録免許税分の収入印紙を用意する
4. 管轄の法務局へ書類一式を提出する（窓口・郵送・オンラインいずれか）
5. 登記完了後、登記識別情報通知を受け取る

相続人が1人で書類も揃っているようなシンプルなケースでは自分で行う方も多い一方、相続人が複数いる、評価額が高い、遺産分割で揉めているといったケースでは、書類の不備や記載ミスによるやり直しのリスクを避けるためにも司法書士への依頼を検討したほうが安心です。

名義変更が完了するまでの期間の目安

土地の名義変更にかかる期間は、書類収集にかかる時間と、法務局での登記審査にかかる時間の合計で考えます。

理由	書類収集の目安	登記審査の目安
相続	2週間〜数ヶ月（相続人の数・遺産分割協議の有無による）	1〜2週間程度
贈与	数日〜2週間程度	1〜2週間程度
売買	決済日にあわせて準備（司法書士主導が一般的）	1〜2週間程度
財産分与（離婚）	離婚成立後、数日〜2週間程度	1〜2週間程度

※法務局の混雑状況や書類の不備の有無によって前後します。あくまで目安としてご確認ください。

農地の名義変更は要注意

農地（田・畑）の名義変更には、通常の土地とは別のルールがあります。売買や贈与で農地の所有権を移す場合は、農地法3条にもとづき農業委員会の許可が必要です。一方、相続によって農地を取得する場合は許可は不要ですが、取得を知った日から10ヶ月以内に農業委員会への届出が義務付けられています。届出を怠ると10万円以下の過料の対象になることがあるため、農地を相続した場合は登記とあわせて届出も忘れずに行いましょう。

私道部分の名義変更も忘れずに

戸建てや分譲地では、敷地とは別に「私道の共有持分」を持っているケースがあります。私道部分の登記が漏れていると、後から売却する際に別途手続きが必要になり、余計な費用と手間がかかります。土地の名義変更をする際は、私道の共有持分の有無も登記事項証明書で確認しておくと安心です。

名義変更の期限は？しないとどうなる（相続登記の義務化）

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。この義務化は施行前に相続した土地にも適用されるため、「何年も前に相続した土地の名義が亡くなった親のままになっている」という方は早めの対応が必要です。

贈与・売買・財産分与については相続登記のような罰則付きの期限は設けられていませんが、名義変更をしないまま放置すると、次のようなリスクがあります。

• 売買契約後に登記をしないと、二重譲渡など第三者とのトラブルに対抗できないおそれがある
• 贈与・財産分与で名義変更をしないまま譲渡した側が亡くなると、相続人全員の同意が必要になり手続きが複雑化する
• 将来その土地を売却する際、名義が現状と異なることで手続きがやり直しになり、時間と費用が余計にかかる

相続で土地・建物をまとめて名義変更する場合の手続きの流れや必要書類をより詳しく知りたい方は、相続不動産の名義変更は義務！手続き・費用・必要書類を完全ガイドもあわせてご覧ください。

不動産全体の名義変更費用をケース別（相続・売買・贈与・財産分与）に比較したい方は不動産の名義変更費用｜相場と自分でやる方法もあわせてご覧ください。

土地の名義変更が終わったら｜売却を検討する際のポイント

相続や財産分与で土地の名義変更を終えたあと、「使う予定がないので売却したい」「複数の相続人で分けやすいよう現金化したい」というご相談も多くいただきます。名義変更が完了していない土地は原則として売却できないため、売却を検討する場合はまず名義変更（登記）を済ませておく必要があります。

ハウスドゥ茨城グループは、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗で地域に密着し、名義変更後の土地はもちろん、空き家・訳あり土地・農地に近い変則的な土地まで、茨城県内のご相談に幅広く対応しています。仲介での売却だけでなく、自社での買取にも対応しているため、「名義変更の手間はかけたけれど、なるべく早く現金化したい」という場合もご相談いただけます。名義変更の手続きと並行して、土地の売却時期や方法（仲介か買取か）について知りたい場合も、お気軽に各店舗までお問い合わせください。

まとめ

土地の名義変更費用は、登録免許税（相続0.4％・贈与や財産分与は2％が目安）、必要書類の取得費用、司法書士報酬（相続で6万〜10万円程度が目安）で構成されます。必要書類は相続・贈与・売買・財産分与で異なるため、理由に応じて早めに準備を始めましょう。相続の場合は2024年4月からの登記義務化により3年以内の登記が必要で、農地の場合は農地法の届出・許可も別途必要です。名義変更後に土地の売却や活用を検討される際は、ハウスドゥ茨城グループの各店舗までお気軽にご相談ください。

離婚に伴う財産分与や夫婦間の生前贈与で名義を変更する場合の税金の違いは、家の名義変更を夫から妻にする方法と税金【2026年】で詳しく解説しています。

よくある質問

Q1. 土地の名義変更にかかる費用の総額はどれくらいですか？

相続の場合で総額9万円〜50万円程度が目安です。評価額や司法書士への依頼有無、相続人の数によって幅があります。

Q2. 登録免許税はどう計算しますか？

固定資産税評価額に税率（相続0.4％、贈与・財産分与2％、売買は軽減税率適用時1.5％など）を掛けて計算します。

Q3. 自分で名義変更の手続きはできますか？

可能です。ただし相続人が複数いる、書類に不備が出やすいなどの場合は、司法書士に依頼した方がやり直しのリスクを避けられます。

Q4. 農地の名義変更は通常の土地と同じ手続きですか？

異なります。売買・贈与は農地法3条の許可が必要で、相続の場合は許可不要ですが10ヶ月以内の届出が義務付けられています。

Q5. 名義変更をしないとどうなりますか？

相続登記は義務化されており、取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

Q6. 私道の名義変更も必要ですか？

私道の共有持分がある場合は、その部分の登記も別途必要です。登記事項証明書で持分の有無を確認しましょう。

Q7. 土地の名義変更が完了するまでどのくらいかかりますか？

書類収集と登記審査をあわせて、贈与・売買・財産分与で2週間〜1ヶ月程度、相続は相続人の数や遺産分割協議の状況によって数ヶ月かかることもあります。

Q8. 親子や夫婦などの家族間で土地の名義だけを移す場合も贈与になりますか？

対価を受け取らずに名義変更（所有権移転登記）をともなう場合は、原則として贈与とみなされ贈与税の対象になり得ます。名義は変えずに住まわせているだけの使用貸借とは扱いが異なるため、事前に司法書士や税理士へ確認することをおすすめします。