土地の名義変更にかかる費用と必要書類【2026年】

親の土地を相続した、離婚で財産分与を受けた、家族間で土地を譲り受けた——理由はさまざまでも、土地の名義変更（登記）には登録免許税や書類収集の費用がかかります。この記事では、土地の名義変更にかかる費用の内訳、理由別の必要書類、自分で手続きする場合の流れ、農地ならではの注意点までまとめて解説します。

土地の名義変更費用の内訳

土地の名義変更（所有権移転登記）にかかる費用は、主に次の3つで構成されます。

• 登録免許税（法務局に納める税金）
• 必要書類の取得費用（戸籍謄本・固定資産評価証明書など、1通あたり数百円〜）
• 司法書士に依頼する場合の報酬

自分で手続きすれば司法書士報酬はかかりませんが、書類の準備や法務局とのやり取りに時間と手間がかかります。

登録免許税はいくら？理由によって税率が違う

登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で計算します。税率は名義変更の理由によって異なります。

• 相続：固定資産税評価額の0.4％
• 売買：原則2％（土地は軽減税率が適用される期間は1.5％になる場合があります。最新の適用期限は法務局・国税庁の案内で確認してください）
• 贈与・財産分与（離婚など）：固定資産税評価額の2％

例えば固定資産税評価額1,000万円の土地を相続する場合、登録免許税は1,000万円×0.4％＝4万円が目安です。

司法書士に依頼した場合の費用相場

土地の名義変更を司法書士に依頼した場合の報酬は、理由によって相場が異なります。

• 相続による名義変更：6万円〜10万円程度
• 贈与による名義変更：5万円〜8万円程度
• 売買・財産分与など：3万円〜7万円程度

登録免許税・書類取得費用とあわせると、相続の場合で総額9万円〜50万円程度が目安になることが多く、土地の評価額や相続人の数、遺産分割協議の要否によって幅があります。正確な見積もりは、固定資産税評価額が分かった時点で司法書士に確認するのが確実です。

理由別・土地の名義変更に必要な書類

相続の場合

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本一式、相続人全員の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書、遺産分割協議書（分割協議をした場合）、固定資産評価証明書、登記申請書などが必要です。相続人の数が多いほど戸籍の収集に時間がかかるため、早めに着手することをおすすめします。

贈与の場合

贈与契約書、贈与者の登記識別情報（権利証）、贈与者の印鑑証明書、受贈者の住民票、固定資産評価証明書などが必要です。

売買の場合

売買契約書、売主の登記識別情報・印鑑証明書、買主の住民票、固定資産評価証明書などが必要です。通常は司法書士が仲介会社と連携して手続きを進めます。

財産分与（離婚）の場合

財産分与協議書または離婚協議書、対象者の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書、固定資産評価証明書などが必要です。

自分で名義変更する場合の手順

土地の名義変更は司法書士に依頼せず、自分で法務局へ申請することも可能です。おおまかな流れは次のとおりです。

1. 理由（相続・贈与・売買・財産分与）に応じた必要書類を集める
2. 登記申請書を作成する（法務局の記載例やオンライン申請システムのひな形を活用）
3. 登録免許税分の収入印紙を用意する
4. 管轄の法務局へ書類一式を提出する（窓口・郵送・オンラインいずれか）
5. 登記完了後、登記識別情報通知を受け取る

相続人が1人で書類も揃っているようなシンプルなケースでは自分で行う方も多い一方、相続人が複数いる、評価額が高い、遺産分割で揉めているといったケースでは、書類の不備や記載ミスによるやり直しのリスクを避けるためにも司法書士への依頼を検討したほうが安心です。

農地の名義変更は要注意

農地（田・畑）の名義変更には、通常の土地とは別のルールがあります。売買や贈与で農地の所有権を移す場合は、農地法3条にもとづき農業委員会の許可が必要です。一方、相続によって農地を取得する場合は許可は不要ですが、取得を知った日から10ヶ月以内に農業委員会への届出が義務付けられています。届出を怠ると10万円以下の過料の対象になることがあるため、農地を相続した場合は登記とあわせて届出も忘れずに行いましょう。

私道部分の名義変更も忘れずに

戸建てや分譲地では、敷地とは別に「私道の共有持分」を持っているケースがあります。私道部分の登記が漏れていると、後から売却する際に別途手続きが必要になり、余計な費用と手間がかかります。土地の名義変更をする際は、私道の共有持分の有無も登記事項証明書で確認しておくと安心です。

名義変更をしないとどうなる？

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。この義務化は施行前に相続した土地にも適用されるため、「何年も前に相続した土地の名義が亡くなった親のままになっている」という方は早めの対応が必要です。

相続で土地・建物をまとめて名義変更する場合の手続きの流れや必要書類をより詳しく知りたい方は、相続不動産の名義変更は義務！手続き・費用・必要書類を完全ガイドもあわせてご覧ください。

不動産全体の名義変更費用をケース別（相続・売買・贈与・財産分与）に比較したい方は不動産の名義変更費用｜相場と自分でやる方法もあわせてご覧ください。

まとめ

土地の名義変更費用は、登録免許税（相続0.4％・贈与や財産分与は2％が目安）、必要書類の取得費用、司法書士報酬（相続で6万〜10万円程度が目安）で構成されます。必要書類は相続・贈与・売買・財産分与で異なるため、理由に応じて早めに準備を始めましょう。農地の場合は農地法の届出・許可も別途必要です。名義変更後に土地の売却や活用を検討される際は、ハウスドゥ茨城グループの各店舗までお気軽にご相談ください。

離婚に伴う財産分与や夫婦間の生前贈与で名義を変更する場合の税金の違いは、家の名義変更を夫から妻にする方法と税金【2026年】で詳しく解説しています。

よくある質問

Q1. 土地の名義変更にかかる費用の総額はどれくらいですか？

相続の場合で総額9万円〜50万円程度が目安です。評価額や司法書士への依頼有無、相続人の数によって幅があります。

Q2. 登録免許税はどう計算しますか？

固定資産税評価額に税率（相続0.4％、贈与・財産分与2％、売買は軽減税率適用時1.5％など）を掛けて計算します。

Q3. 自分で名義変更の手続きはできますか？

可能です。ただし相続人が複数いる、書類に不備が出やすいなどの場合は、司法書士に依頼した方がやり直しのリスクを避けられます。

Q4. 農地の名義変更は通常の土地と同じ手続きですか？

異なります。売買・贈与は農地法3条の許可が必要で、相続の場合は許可不要ですが10ヶ月以内の届出が義務付けられています。

Q5. 名義変更をしないとどうなりますか？

相続登記は義務化されており、取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

Q6. 私道の名義変更も必要ですか？

私道の共有持分がある場合は、その部分の登記も別途必要です。登記事項証明書で持分の有無を確認しましょう。