結論：一種単価（いっしゅたんか）とは、「容積率100%あたりの土地単価」のことです。坪単価を「容積率÷100」で割って求め、容積率が違う土地どうしを同じ条件で比べるための目安になります。たとえば坪単価100万円・容積率200%の土地なら、一種単価は50万円です。この記事では、一種単価の意味と計算式、坪単価との違い、使われる場面と注意点、そして混同されやすい土地の単位（坪・㎡・畝・反・町など）の早見表までを、茨城県の不動産売却を担当するハウスドゥがやさしく解説します。
一種単価とは？意味をわかりやすく解説
一種単価の意味：容積率100%あたりの土地単価
一種単価とは、土地の価格を「容積率100%分の延床面積あたり」に直した単価のことです。土地の価格は、同じエリアでも容積率が高ければ大きな建物を建てられるぶん高くなります。そこで、容積率の違いを取り除いて「建てられる床面積1坪あたり、土地代はいくらか」にそろえると、条件の違う土地を比べやすくなります。この「そろえた単価」が一種単価です。
「一種」とは何を指す？
ここでの「一種」は、容積率100%を1つの単位（1種）として数える考え方です。容積率200%なら2種分、400%なら4種分の床面積を建てられる、というイメージです。「第一種低層住居専用地域」のような用途地域の「第一種」とは別の言葉なので、混同しないようにしましょう。用途地域の考え方は用途地域とは？13種類の建築制限・用途制限一覧で整理しています。
読み方と、似た言葉との関係
読み方は「いっしゅたんか」です。「一種単価」「一種当たり単価」と書かれることもあります。ふだんの不動産広告では坪単価や㎡単価が使われ、一種単価は主に不動産投資やマンション用地の仕入れ、事業用地の比較検討といった専門的な場面で登場します。
一種単価の計算式と計算例
基本の計算式：坪単価÷（容積率÷100）
一種単価の基本の計算式は次のとおりです。
一種単価＝坪単価÷（容積率÷100）
容積率を100で割った数字（200%なら2、300%なら3）で坪単価を割る、と覚えておけば迷いません。
計算例：同じ坪単価でも容積率で一種単価は変わる
次の表は、考え方をつかむための架空の例です。実際の相場を示すものではありません。
| 土地 | 坪単価 | 容積率 | 計算 | 一種単価 |
|---|---|---|---|---|
| A | 100万円 | 100% | 100万円÷1 | 100万円 |
| B | 100万円 | 200% | 100万円÷2 | 50万円 |
| C | 100万円 | 400% | 100万円÷4 | 25万円 |
3つの土地は坪単価がすべて100万円で、坪単価だけ見ると同じ価格水準です。しかし、容積率が高いCは同じ土地面積でも4倍の延床面積を建てられるため、延床面積あたりの土地代は25万円と最も割安に見えます。
土地価格と敷地面積から求める方法
坪単価がわからない場合は、土地価格÷（敷地面積×容積率）でも同じ考え方で求められます。たとえば土地価格が1億2,000万円、敷地が200坪、容積率が300%なら、建てられる延床面積は200坪×3＝600坪です。1億2,000万円÷600坪＝20万円が、延床面積1坪あたりの土地代です。坪単価（1億2,000万円÷200坪＝60万円）を3で割った値とも一致します。
坪単価・㎡単価との違い
坪単価と一種単価の違い（比較表）
| 項目 | 坪単価 | 一種単価 |
|---|---|---|
| 意味 | 土地1坪あたりの価格 | 容積率100%あたり（延床面積あたり）の土地代 |
| 容積率の違い | 反映されない | 反映して比較できる |
| 主な使われ方 | 不動産広告・一般的な売買・査定 | マンション用地・収益ビル用地などの比較検討 |
| 戸建て用地の売却 | 一般的に使う | 通常は参考程度 |
㎡単価・坪単価の関係
㎡単価は土地1㎡あたりの価格で、公示地価も1㎡あたりの価格で公表されます。㎡単価を坪単価に直すなら約3.3058を掛けます。坪単価の考え方や茨城県内の価格差については茨城の不動産売却｜坪単価3倍差の相場と売り方もあわせてご覧ください。
一種単価は「割安かどうか」を比べる物差し
一種単価は「いくらで売れるか」を直接決める数字ではなく、容積率の違う土地を横並びで比べるための物差しです。戸建て用地の査定では、周辺の取引事例や公示地価などをもとにした㎡単価・坪単価が中心になります。
一種単価が使われる場面と注意点
マンション用地・収益ビル用地の比較に使われる
容積率を活かして床面積を多く確保する計画では、土地代が建物の延床面積あたりでいくらになるかが事業収支に直結します。そのため、複数の候補地を比べるときに、一種単価で割高・割安を確認する使い方がされます。
注意点①：表示の容積率がそのまま使えるとは限らない
容積率には、都市計画で定められた「指定容積率」のほかに、前面道路の幅員による制限があります。前面道路の幅が12m未満の場合、道路幅員に一定の数値（住居系の用途地域は0.4、それ以外は0.6）を掛けた値と指定容積率を比べ、小さいほうが上限になります。つまり、指定容積率が高くても道路が狭ければ、実際に使える容積率は下がります。
注意点②：斜線制限・日影規制・高度地区などで床面積が減る
容積率の数字のうえでは建てられても、斜線制限や日影規制、高度地区の高さ制限などで、実際には計算どおりの床面積を確保できないことがあります。この「実際に使える容積率（実効容積率）」で計算し直したものを、実質的な一種単価として見ると判断を誤りにくくなります。
注意点③：土地の形や接道状況も価格に影響する
間口が狭い、旗竿地である、隅切りで有効面積が減る、といった条件は、容積率とは別に価格や使い勝手に影響します。一種単価はあくまで一つの目安として、他の条件とあわせて判断することが大切です。
注意点④：建築士などによるボリュームチェックが有効
実際にどれだけの床面積を建てられるかを確認するには、建築士などの専門家による「ボリュームチェック」（建築可能な規模の検討）を行うのが確実です。購入や売却の判断を一種単価だけに頼らないようにしましょう。
土地の単位の早見表：坪・㎡・畝・反・町
土地の単位とは？不動産で使われる主な単位
土地の面積を表す単位には、現在の公的な表示で使われる「㎡（平方メートル）」と、日常の会話や広告でなじみの深い「坪」があります。さらに、農地や山林の取引では「畝（せ）」「反（たん）」「町（ちょう）」、広い土地では「アール」「ヘクタール」が使われることもあります。登記簿の面積は㎡で記載されます。
土地の単位 換算表
| 単位 | ㎡に換算 | 坪に換算 |
|---|---|---|
| 1坪 | 約3.3058㎡ | 1坪 |
| 1㎡ | 1㎡ | 約0.3025坪 |
| 1畝（せ） | 約99.17㎡ | 30坪 |
| 1反（たん） | 約991.7㎡ | 300坪（10畝） |
| 1町（ちょう） | 約9,917㎡ | 3,000坪（10反） |
| 1アール | 100㎡ | 約30.25坪 |
| 1ヘクタール | 10,000㎡ | 約3,025坪 |
坪と㎡のかんたんな換算のコツ
暗算するなら、「坪×3.3＝㎡」「㎡×0.3＝坪」でおおまかな数字をつかめます。たとえば60坪の土地は約198㎡、150㎡の土地は約45坪（正確には約45.4坪）です。契約書や重要事項説明書で面積を確認するときは、必ず㎡表示の数字を基準にしてください。広告の坪表示は目安であることがあります。
面積の単位と売却価格の関係（公簿売買と実測売買）
土地の売買では、登記簿の面積で取引する「公簿売買」と、測量した実測面積で精算する「実測売買」があります。実測売買では「単価×実測面積」で代金が決まるため、1㎡あたりの単価と面積の数字が金額に直結します。登記簿面積と実測面積の違いや坪換算は地積とは？読み方・登記簿面積と実測面積の違い・坪換算・調べ方で詳しく解説しています。
土地の価格を調べる指標との使い分け
公示地価・路線価は「1㎡あたり」の価格
土地の価格の目安になる指標には、公示地価や路線価があります。どちらも1㎡あたりの価格で示されるため、坪単価に直すときは3.3058を掛けます。これらは容積率の違いを反映した指標ではないので、容積率の違う土地を比べたいときに一種単価を併用する、という使い分けになります。
査定では取引事例や土地の条件が見られる
実際の売却価格は、周辺の取引事例、土地の形状や接道、用途地域・容積率などの条件を総合して見積もられます。査定の種類や依頼の流れは不動産の査定とは？机上・訪問・AI・一括査定の違い、相場の調べ方は家の売却相場の調べ方で解説しています。
容積率・建ぺい率の制限と売却への影響
容積率や建ぺい率は、土地の使い道と価値に影響します。現在の基準を超えている建物（既存不適格など）は売却時に注意が必要になることがあり、詳しくは建ぺい率オーバーの家は売却できる？をご覧ください。
不動産投資で一種単価を見るときの考え方（収益性・利回り）
収益性を見るには、土地代だけでなく賃料と建築コストもあわせて確認する
一種単価は、アパートやオフィスビルなどの賃貸物件を建てる投資用地の検討でも使われます。ただし、一種単価が低い（割安）というだけで収益性が高いとは限りません。想定される家賃・賃料収入、建築コスト、管理費用などをあわせて、物件全体の収益性を確認する必要があります。
利回りとの関係
利回りは、年間の想定家賃収入を物件価格で割って見るのが基本です（表面利回り）。一種単価が割安な土地は、同じ延床面積を確保するための土地コストが小さくなるため、利回りを高めやすい面があります。一方で、容積率が高い土地ほど建築費の負担も大きくなるため、土地の一種単価と建築コストの両方を見て判断します。
レンタブル比（貸せる面積の割合）も意識する
延床面積のうち、実際に賃貸できる面積の割合を「レンタブル比」といいます。共用部分（廊下・階段・エントランスなど）が多いと貸せる面積が減るため、同じ容積率でも賃料収入が変わります。オフィスビルやマンションの計画では、容積率と合わせて確認される指標です。
商業地域・低層住居専用地域など用途地域ごとの違い
容積率は用途地域によって上限が異なり、たとえば商業地域は容積率が高く、第一種低層住居専用地域などの低層住居専用地域は低めに設定されるのが一般的です。区域ごとの建築基準法上の制限を確認し、新築の計画で建てられる規模を把握したうえで、一種単価を算出しましょう。
一種単価を売却に活かすには
土地の売却では「買い手が何を建てるか」を意識する
容積率が高く、前面道路も広い土地は、マンションや事業用ビルの用地として検討されることがあります。そうした土地は、買い手となる事業者が一種単価などを使って採算を検討するため、容積率や道路条件の整理が売却の説得力につながります。
売却前に整理しておきたい情報
売却前には、用途地域・指定容積率・建ぺい率、前面道路の幅員、土地の形状や面積（登記簿と実測）、既存建物の有無などを整理しておくと、査定がスムーズになります。用途地域の確認から始めるのがおすすめです。
古家付き・訳あり土地は個別の判断が必要
古い建物が残る土地や、権利関係・境界などに事情がある土地は、一般的な単価の計算だけでは判断できないことがあります。条件に合った売り方（仲介か買取か）を検討するため、早めに専門の会社へ相談しましょう。
茨城県で土地の売却を考えるなら：ハウスドゥにご相談ください
土地の価格は、坪単価や一種単価、容積率、道路条件などが重なって決まります。「自分の土地はどの指標で見られるのか」「いくらくらいになりそうか」という段階でも、ハウスドゥにご相談ください。ハウスドゥは全国展開のブランドで、茨城県内の4店舗が地域に密着し、仲介での売却から買取まで、土地や空き家のご相談を承っています。
お電話（0120-565-072）または査定・相談フォームからお気軽にご連絡ください。
一種単価に関するよくある質問（FAQ）
Q. 一種単価とは何ですか？
A. 容積率100%あたりの土地単価のことです。坪単価を「容積率÷100」で割って求め、容積率が異なる土地同士の割高・割安を比べるために使います。主にマンション用地や収益ビル用地など、容積率を活かして建物を建てる土地の検討で使われる考え方です。
Q. 一種単価の計算式を教えてください。
A. 一種単価＝坪単価÷（容積率÷100）です。たとえば坪単価100万円で容積率200%の土地なら、100万円÷2＝50万円が一種単価になります。土地価格÷（敷地面積×容積率）でも、延床面積あたりの土地代として同じ考え方で求められます。
Q. 一種単価と坪単価はどう違いますか？
A. 坪単価は土地1坪あたりの価格で、容積率の違いは反映されません。一種単価は容積率で割ることで「建てられる延床面積あたりの土地代」にそろえた指標です。容積率が違う土地を比べるときは、坪単価だけでなく一種単価も見ると判断しやすくなります。
Q. 一種単価が安い土地は買い得ですか？
A. 一概には言えません。一種単価は表示されている容積率が使い切れる前提の数字です。前面道路が狭い、斜線制限や日影規制がある、形状が悪いなどで実際に使える容積率が低いと、見た目ほど割安にはなりません。建築士などによるボリュームチェックで確認するのが安心です。
Q. 戸建てや小さな土地の売却でも一種単価は使いますか？
A. 一般的な戸建て用地の売却査定では、周辺の取引事例などをもとにした坪単価や㎡単価が使われることがほとんどです。一種単価は容積率を使い切る建物を建てる前提の土地、たとえばマンション用地や収益ビル用地で参考にされやすい指標です。
Q. 1坪は何㎡ですか？
A. 1坪は約3.3058㎡です（400/121㎡）。逆に1㎡は約0.3025坪です。ざっくり換算するなら、㎡に0.3を掛けると坪、坪に3.3を掛けると㎡になります。
Q. 1反は何坪ですか？
A. 1反は約300坪（約991.7㎡）です。10畝が1反、10反が1町で、1畝は約30坪（約99.17㎡）にあたります。農地や山林の取引で今も使われることがあります。
Q. 実測面積と登記簿の面積が違うときは、土地代はどう決まりますか？
A. 売買契約が公簿売買か実測売買かによります。公簿売買は登記簿の面積で代金を決めて後で精算しない方法、実測売買は測量した面積に単価を掛けて精算する方法です。どちらにするかは契約前に不動産会社と確認しておきましょう。
Q. レンタブル比とは何ですか？
A. 延床面積のうち、実際に賃貸できる面積の割合のことです。共用の廊下や階段などが多いと下がり、同じ容積率でも賃料収入が変わります。オフィスビルやマンションなどの収益計画で、容積率とあわせて確認されます。
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