結論：用途地域とは、都市計画法にもとづいて市街地を13種類に分け、それぞれの地域で建てられる建物の種類や大きさ（建築制限）を決めた区分のことです。家や土地を売却するとき、買主が最初に確認するのも用途地域の建築制限です。住居系・商業系・工業系で何が違うのか、建ぺい率・容積率・高さ制限はどう決まるのか、敷地が2つの用途地域にまたがる場合はどう考えるのかまで、茨城県の不動産売却を担当するハウスドゥがわかりやすくまとめました。
用途地域とは？建築制限を決める都市計画のルール
用途地域の意味と目的
用途地域とは、住宅・店舗・事務所・工場などが無秩序に混ざり合わないよう、地域ごとに「建てていい建物」と「建物の大きさ」を定める都市計画の制度です。たとえば閑静な住宅街のすぐ隣に大きな工場が建ってしまうと、騒音や日当たりの問題が起きます。そうした混在を防ぎ、暮らしやすい街並みを保つために、用途地域が指定されています。
用途地域で決まる3つの建築制限
用途地域で決まる建築制限は、大きく3つに整理できます。1つ目は、どんな用途の建物を建てられるかという「用途制限」。2つ目は、敷地に対する建物の広さの上限を定める「建ぺい率・容積率」。3つ目は、建物の高さを抑える「高さ制限（絶対高さ・道路斜線・北側斜線・日影規制など）」です。この3つが、土地の使い道や建て替え後のプランを大きく左右します。
用途地域は誰がどのように決めるのか
用途地域は、都市計画区域内で市町村などが都市計画として決定します。指定は固定ではなく、街の発展にあわせて見直されることがあります。そのため、購入時と売却時で用途地域が変わっているケースもゼロではありません。売却前には、現在の指定内容をあらためて確認しておくと安心です。
用途地域の13種類を一覧で整理｜住居系・商業系・工業系
用途地域は全部で13種類あります。住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類に分けられます。まず全体像を図で確認しましょう。
住居系（8種類）の特徴
住居系は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域の8種類です。名前に「専用」がつく地域ほど、住環境を守るために建てられる建物が厳しく限られます。田園住居地域は、農地と住宅が調和した環境を守るために2018年に追加された新しい地域です。
商業系（2種類）の特徴
商業系は、近隣商業地域と商業地域の2種類です。近隣商業地域は、近隣住民の日用品を扱う店舗などを中心とした地域、商業地域は、銀行・百貨店・事務所などが集まる、もっとも商業利用の自由度が高い地域です。駅前の繁華街などに多く指定されています。
工業系（3種類）の特徴
工業系は、準工業地域、工業地域、工業専用地域の3種類です。準工業地域は住宅も建てられる比較的自由度の高い地域ですが、工業専用地域は原則として住宅を建てることができません。住宅を建てる目的で土地を探している買主にとっては、必ず確認すべきポイントです。
用途地域ごとの用途制限｜どんな建物が建てられる？
用途制限は、建築基準法で用途地域ごとに建てられる建物が細かく決まっています。主な違いを表にまとめました（あくまで概要で、詳しい条件は法令や特定行政庁の運用で異なります）。
| 用途地域 | 住宅 | 店舗・飲食店 | 事務所・工場など |
|---|---|---|---|
| 第一種・第二種低層住居専用地域 | 建てられる | 原則不可（兼用住宅は条件付き。第二種は小規模店舗が可） | 原則不可 |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 建てられる | 一定規模までの店舗・飲食店が可 | 一定規模までの事務所が可 |
| 第一種・第二種住居地域、準住居地域 | 建てられる | 床面積の上限つきで可 | 小規模な工場は可 |
| 近隣商業地域・商業地域 | 建てられる | ほぼ可 | 事務所は可 |
| 準工業地域・工業地域 | 建てられる | 可 | 可（危険性の大きい工場は準工業で制限） |
| 工業専用地域 | 建てられない | 原則不可 | 工場向け |
低層住居専用地域の用途制限
第一種低層住居専用地域は、低層の住宅を中心とした、もっとも静かな住環境を守る地域です。住宅のほか、小中学校などが建てられます。店舗は原則として建てられませんが、一定の条件を満たす「兼用住宅」（店舗や事務所を兼ねる住宅）は可能です。第二種になると、日用品を販売する小規模な店舗や飲食店が一部認められます。
中高層住居専用地域・住居地域の用途制限
中高層住居専用地域では、中高層のマンションに加えて、病院や大学、一定の広さまでの店舗・事務所が建てられます。住居地域や準住居地域になると、店舗・事務所・ホテルなどの建築可能な範囲がさらに広がり、準住居地域では自動車関連施設なども対象になります。
商業系・工業系の用途制限
商業地域では、ほぼあらゆる建物が建てられるため、高層ビルが建ち並ぶ繁華街になりやすい一方、住宅の日当たりや静けさは期待しにくくなります。工業地域では、住宅も建てられますが工場の騒音や臭いの可能性があります。工業専用地域は、住宅の新築ができないため、住宅としての売却は原則難しくなります。
用途地域と建ぺい率・容積率の関係
建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。たとえば敷地100平方メートルで建ぺい率60%なら、建築面積は60平方メートルまで。用途地域ごとに、指定できる建ぺい率の数値が決まっており、実際の数値はその中から市町村が定めます。建ぺい率オーバーの家の売却については、建ぺい率オーバーの家は売却できる？で詳しく解説しています。
容積率とは
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合です。敷地100平方メートルで容積率200%なら、延べ床面積は200平方メートルまで建てられます。前面道路の幅が12メートル未満の場合は、道路幅に応じた容積率の上限も別に計算されるため、指定容積率より小さくなることがあります。
用途地域別の数値の目安
低層住居専用地域では、建ぺい率30〜60%・容積率50〜200%の範囲から指定されるのが一般的で、商業地域では、建ぺい率80%・容積率200〜1300%と、大きな建物を建てやすい設定になっています。実際の数値は地域ごとに違うため、必ず市町村の都市計画図や窓口で確認してください。
用途地域と高さ制限・日影規制
絶対高さ制限（10mまたは12m）
第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、建物の高さが原則として10メートルまたは12メートルのどちらかに制限されます（都市計画で定められます）。低層の街並みを守るためのルールで、3階建てまでが基本のイメージです。
道路斜線・北側斜線・日影規制
道路斜線制限は、前面道路の採光・通風を確保するために、道路から斜めに引いた線の内側に建物を収める制限です。北側斜線制限は、北隣の敷地の日当たりを守るためのルール、日影規制は、建物が周辺に落とす影の時間を制限するルールです。北側斜線については北側斜線制限とは？計算式・緩和をわかりやすく解説、日影規制は日影規制とは？対象の用途地域・測定時間で詳しくご紹介しています。
外壁の後退距離・敷地面積の最低限度
低層住居専用地域などでは、都市計画で「外壁の後退距離」（1メートルまたは1.5メートル）や、「敷地面積の最低限度」が定められている場合があります。敷地を分割して売却しようとするとき、最低敷地面積を下回って分けられない、というケースもあるため要確認です。
敷地が2つの用途地域にまたがる場合の考え方
用途地域の境目に敷地がかかっていると、「どちらの制限が適用されるのか」が問題になります。検索でも「用途地域 またがる場合」は多く調べられているテーマです。原則的な考え方を図にまとめました。
用途制限は「過半を占める地域」が基準
建築基準法では、敷地が2つ以上の用途地域にまたがる場合、建てられる建物の種類（用途制限）は、敷地の過半を占める地域の制限が敷地全体に適用されるのが原則です。たとえば、敷地の60%が第一種住居地域、40%が近隣商業地域であれば、第一種住居地域の用途制限で判断します。
建ぺい率・容積率は加重平均で計算
建ぺい率と容積率は、各地域の数値に敷地面積に占める割合をかけて足し合わせる「加重平均」で求めます。たとえば、建ぺい率60%の地域が60%、80%の地域が40%なら、60%×0.6＋80%×0.4＝68%が、敷地全体の建ぺい率となります。ただし、角地や防火地域内の耐火建築物による緩和などは別に確認が必要です。
防火地域・高さ制限は別ルールに注意
防火地域・準防火地域にまたがる場合は、厳しい方の規制が敷地全体に及ぶのが原則です。また、道路斜線・北側斜線・日影規制などは、地域ごとに各部分へ適用されます。これらの扱いは敷地の状況で変わるため、必ず特定行政庁または建築士に確認しましょう。防火地域については防火地域の調べ方｜準防火地域との違いもご覧ください。
用途地域の調べ方｜売却前にやっておきたい確認手順
市町村の都市計画図・窓口で調べる
用途地域は、市町村の役所（都市計画課や建築指導課など）の窓口や、市町村ホームページで公開されている都市計画図で調べられます。住所や地番がわかれば、窓口で教えてもらえる場合も多いです。電話で問い合わせるときは、所在地の地番を伝えるとスムーズです。
国土交通省の不動産情報ライブラリなどの地図で調べる
国土交通省が公開している不動産情報ライブラリや、各自治体が公開する都市計画情報の地図サービスでも、用途地域・建ぺい率・容積率を確認できます。地図上の色で用途地域が区別されており、敷地が境目にかかっているかどうかもわかります。ただし、あくまで参考情報として、正式な内容は市町村に確認しましょう。
特定行政庁・建築指導課への確認ポイント
実際に建物を建てるときの運用は、建築基準法を所管する特定行政庁が判断します。茨城県内の窓口は、市町村によって異なるため、特定行政庁とは？茨城県の窓口をご参考ください。建築確認済証や検査済証が手元にあれば、あわせて準備しておくと、買主との話がスムーズに進みます。
用途地域が不動産売却に与える影響
買主が見るポイントと価格への影響
買主は、用途地域から「建て替えができるか」「どんな建物が建つか」「周辺環境がどう変わりうるか」を読み取ります。たとえば、低層住居専用地域なら静かな環境を望む買主に、商業地域なら店舗併用や賃貸経営を考える買主に、それぞれ訴求しやすくなります。価格は立地・形状・接道などと合わせて総合的に判断されます。
既存不適格・建て替え時の注意点
用途地域の変更や法改正によって、今の建物が現行の規定に合わなくなっている「既存不適格建築物」は、そのまま使い続けることはできますが、建て替え時には現在の規定に合わせる必要があります。詳しくは違法建築物は売却できる？既存不適格との違いをご覧ください。住宅ローン審査にも影響するため、売却前に整理しておくことが重要です。
用途地域が厳しい土地・住宅に向かない地域の売却
工業専用地域や、市街化調整区域のように、建築に制限がかかる土地は、一般の買主が購入しにくいため、売却に時間がかかる場合があります。そうしたときは、買取という選択肢も有効です。ハウスドゥでは買取のご相談も承っており、市街化調整区域の売却の注意点も参考にしていただけます。
用途地域のよくある誤解と注意点
用途地域だけで建てられる建物は決まらない
用途地域に加え、地区計画、防火・準防火地域、高度地区、景観条例などの重なりで、実際の制限が決まります。用途地域だけを見て「建てられる」と判断せず、重ねて指定されている地域や条例も確認することが大切です。茨城県の地区計画・景観条例については茨城県の景観条例・地区計画が参考になります。
用途地域は変更・見直しされることがある
都市計画は数年ごとに見直しが行われ、用途地域が変更されることがあります。変更後も既存の建物は使い続けられますが、建て替えや増築の条件は変わる可能性があります。気になる場合は、市町村の都市計画担当課で、今後の見直し予定がないかを聞いてみるとよいでしょう。
接道義務・セットバックも一緒に確認
建物を建てるには、用途地域の制限だけでなく、建築基準法の接道義務（幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接すること）も満たす必要があります。道路が狭い場合のセットバックについてはセットバックとは｜道路幅員4m未満の後退義務で解説しています。
用途地域別｜建てられる施設の具体例と、住環境を守る隣地斜線
用途制限は、住宅だけでなく、学校・福祉施設・娯楽施設・倉庫など、あらゆる施設の建築可否に関わります。ここでは、売却相談でよく話題になる施設を例に、地域ごとの違いを整理します（建築基準法の別表にもとづく概要で、規模や条件で例外があります）。
学校・保育所・老人ホーム・診療所など生活関連施設
幼稚園、小中学校、高等学校、図書館、神社・寺院・教会、公衆浴場、診療所、保育所などは、第一種低層住居専用地域をはじめ、住居系の地域で建てられる施設です。老人ホームも住居系・商業系を中心に広く認められており、住環境を支える施設は住宅地に溶け込みやすくなっています。一方、病院・大学・高等専門学校・専修学校は、第一種中高層住居専用地域以上の地域が対象で、第一種・第二種低層住居専用地域では原則建てられません。
共同住宅・寄宿舎・兼用住宅
共同住宅（アパート・マンション）や寄宿舎は、住居系の地域のほか、商業系・準工業地域・工業地域でも建てられますが、工業専用地域では建てられません。第一種低層住居専用地域でも共同住宅は建てられますが、絶対高さ制限や建ぺい率・容積率の範囲内に収まる規模に限られます。
店舗・飲食店は面積と階数で制限される
店舗や飲食店は、地域ごとに床面積と階数の上限が段階的に緩和されます。第一種中高層住居専用地域では床面積500平方メートル以下かつ2階以下、第二種中高層住居専用地域では1,500平方メートル以下かつ2階以下、第一種住居地域では3,000平方メートル以下、第二種住居地域では10,000平方メートル以下が目安です。近隣商業地域・商業地域では、こうした面積の上限が基本的になくなります。
カラオケボックス・映画館・劇場・スケート場などの娯楽施設
カラオケボックスは、第二種住居地域・準住居地域・商業系などで建てられますが、低層・中高層の住居専用地域や第一種住居地域では原則建てられません。映画館・劇場は、準住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域などに限られ、客席の広さなどの条件がつく場合があります。スケート場などの運動施設は、第一種住居地域から床面積の上限つきで認められます。キャバレーなど風俗営業に関わる施設は、商業地域など限られた地域でのみ認められます。
倉庫・自動車修理工場・危険物の施設
倉庫は、自己用の小規模なものか、倉庫業を営むものかで扱いが異なり、準住居地域・商業系・工業系の地域に進むほど認められる範囲が広がります。自動車修理工場は、準住居地域では作業場の床面積150平方メートル以下など、準工業地域・工業地域でより広く認められます。危険物の貯蔵・処理施設は、住居系の地域ではほとんど認められず、工業系の地域で規模や種類に応じて認められます。いずれも住環境の悪化を防ぐための仕組みです。
隣地斜線制限と高さのルール（隣地への配慮）
中高層住居専用地域や住居地域、商業系・工業系の地域では、隣地境界線からの高さを制限する「隣地斜線制限」が適用されます。住居系の地域では高さ20メートル、商業系・工業系の地域では高さ31メートルを超える部分に、隣地境界線から斜めに引いた線の範囲内に収める制限がかかります。低層住居専用地域などでは絶対高さ制限があるため、隣地斜線は適用されません。隣地との関係は、建て替え計画や売却後の土地活用にも影響するため、買主から質問されやすいポイントです。
用途地域の指定なしの地域と、都市計画・建築計画の確認
用途地域の指定がない地域（白地地域や都市計画区域外）では、用途制限のかかり方が異なります。いずれの場合も、都市計画法や建築基準法にもとづく建築計画の可否は、行政の窓口での確認が必要です。利便性の高い駅周辺と、良好な住環境が守られた住宅地とでは、同じ住居系でも適した活用方法が異なるため、比較して整理しておくと、売却の方針がたてやすくなります。
茨城県の不動産売却・買取のご相談は、ハウスドゥへ
ハウスドゥは、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗で、茨城県内の不動産売却・買取のご相談をお受けしています。「用途地域がまたがっていて売りにくい」「建て替えの制限が心配」「用途地域が厳しい土地を早く手放したい」といったお悩みにも、状況に合わせてご提案します。
お電話：0120-565-072（無料相談） ページ下部のフォームから査定・相談する
よくある質問（FAQ）
Q1. 用途地域とは何ですか？
A. 都市計画法にもとづき、市街地を住居・商業・工業などの用途ごとに分けて、建てられる建物の種類や大きさをあらかじめ定めた区分です。全部で13種類あり、地域ごとに建築できる建物（用途制限）、建ぺい率・容積率、高さ制限などが決まっています。
Q2. 用途地域は何種類ありますか？
A. 13種類です。住居系が8種類（第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域）、商業系が2種類（近隣商業地域、商業地域）、工業系が3種類（準工業地域、工業地域、工業専用地域）です。
Q3. 用途地域はどこで調べられますか？
A. 市町村の都市計画課などの窓口、市町村のホームページで公開されている都市計画図や都市計画情報の地図、国土交通省の不動産情報ライブラリなどで確認できます。売買契約前には、重要事項説明書にも用途地域が記載されるため、不動産会社に確認するのが確実です。
Q4. 敷地が2つの用途地域にまたがっている場合はどうなりますか？
A. 原則として、建てられる建物の種類（用途制限）は敷地の過半を占める地域の制限が敷地全体に適用され、建ぺい率と容積率は各地域の数値を敷地面積の割合で加重平均して求めます。防火地域など一部の規制や、斜線制限・日影規制の扱いは別に定めがあるため、個別の敷地ごとに市町村や特定行政庁へ確認してください。
Q5. 用途地域によって土地の価格は変わりますか？
A. 一般に、建てられる建物の用途や規模が土地の使い道を左右するため、価格に影響する要素の一つです。ただし価格は、立地・形状・接道・周辺の取引事例など多くの条件で決まるため、用途地域だけで高い・安いとは言えません。
Q6. 第一種低層住居専用地域では店舗を建てられませんか？
A. 一般的な店舗は建てられませんが、住宅と店舗などを兼ねる「兼用住宅」は、非住居部分の床面積が50平方メートル以下かつ建物の延べ面積の2分の1未満といった条件のもとで認められています。細かな条件は条例や特定行政庁の運用で異なる場合があるため、事前に確認が必要です。
Q7. 用途地域が変更されたら、いまの家は建て替えられなくなりますか？
A. 用途地域の変更で今の建物が規定に合わなくなっても、すでに建っている建物は「既存不適格」として、そのまま使い続けることができます。ただし建て替えの際は新しい規定に合わせる必要があります。詳しくは既存不適格に関する記事もご覧ください。
Q8. 老人ホームや保育所は住居専用地域でも建てられますか？
A. 保育所・診療所・老人ホームなどの福祉・医療関連施設は、住居系の地域を中心に広く建てられるよう定められています。ただし、病院・大学・高等専門学校などは第一種中高層住居専用地域以上の地域が対象で、低層住居専用地域では原則建てられません。規模や条件によって扱いが変わるため、事前に市町村へ確認してください。
Q9. 用途地域が指定されていない土地はありますか？
A. あります。都市計画区域内でも、用途地域が指定されていない「白地」と呼ばれる区域や、都市計画区域外の土地があります。その場合も建ぺい率・容積率などは特定行政庁が別に定めており、一定の制限があります。購入や売却の前に窓口で確認してください。
※本記事は一般的な情報です。建築制限の内容は、地域・敷地の条件や法改正により異なります。実際のご判断にあたっては、市町村の窓口や建築士・宅地建物取引士などの専門家へご相談ください。
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