特定用途制限地域とは？用途地域との違い・具体例・調べ方と売却への影響【2026年版】｜ハウスドゥ

結論：特定用途制限地域とは、用途地域が定められていない区域（市街化調整区域を除く）で、地域の特性に応じて「建ててはいけない建築物の用途」を市町村が決めるために指定する地域です（都市計画法第8条第1項第2号の2）。具体的な制限内容は、建築基準法第49条の2に基づき、市町村の条例で定められます。用途地域のように全国共通の13種類から選ぶのではなく、地域ごとに制限の中身が違うため、売却や建て替えを考えるときは「指定されているか」「どんな用途が制限されるか」を物件ごとに確認することが欠かせません。この記事では、特定用途制限地域の意味、用途地域・市街化調整区域との違い、具体例、調べ方、不動産売却への影響までを、茨城県の不動産売却を担当するハウスドゥがやさしく解説します。

特定用途制限地域とは？意味をわかりやすく解説

特定用途制限地域の意味と読み方

特定用途制限地域（とくていようとせいげんちいき）とは、都市計画法に定められた「地域地区」の一つで、用途地域が定められていない土地の区域において、良好な環境の形成や保持のために、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域のことです。簡単にいえば、「この地域では、この種類の建物は建てないでください」という約束事を、地域の実情に合わせて決めるための仕組みです。都市計画の基本的な考え方は、用途地域とは？13種類の建築制限・用途制限一覧の記事でも整理しています。

なぜこの制度ができたのか（制度の背景）

以前は、用途地域が定められていない区域（いわゆる白地地域）では、建築基準法上の用途の制限がほとんどなく、大規模な商業施設や、住環境になじまない施設が突然建つことがありました。そこで平成12年（2000年）の都市計画法の改正で、用途地域の外側でも、地域に合った土地利用を誘導できるように創設されたのが特定用途制限地域です。「なぜ必要なのか」という疑問への答えは、住宅地や田園環境を守りつつ、無秩序な開発を防ぐための調整役として設けられたから、と理解するとわかりやすいでしょう。

法的な根拠（都市計画法・建築基準法）

特定用途制限地域は、都市計画法第8条第1項第2号の2に基づく地域地区です。制限の中身そのものは、建築基準法第49条の2により、地方公共団体の条例で定めることとされています。つまり、都市計画で「ここは特定用途制限地域」と指定し、条例で「どの用途を制限するか」を決める二段構えの仕組みです。国が一律に決めるのではなく、市町村が自分たちの地域に合わせて設計できる点が最大の特徴です。

特定用途制限地域はどこに指定される？

特定用途制限地域は、どこにでも指定できるわけではありません。指定できるのは、用途地域が定められていない区域（市街化調整区域を除く）が中心で、区域区分（市街化区域と市街化調整区域の線引き）のない都市計画区域の白地地域や、準都市計画区域などが該当します。下の図のイメージで、指定できる範囲を確認しておきましょう。

用途地域・市街化調整区域との違い

用途地域との違い（比較表）

特定用途制限地域は用途地域と名前が似ているため混同されがちですが、役割と決め方が異なります。主な違いを表にまとめます。

項目	用途地域	特定用途制限地域
指定される場所	主に市街化区域（都市計画区域内の市街地）	用途地域が定められていない区域（市街化調整区域を除く）
種類	全国共通の13種類	全国共通の種類はなく、市町村が地域ごとに設計
制限の決め方	建築基準法の別表第二で一律に決まる	市町村の条例で決まる
主な制限対象	用途・建ぺい率・容積率・高さなど	主に建築物の用途（形態の制限は別の規定で判断）
確認先	都市計画図・市町村の都市計画担当課	都市計画図・市町村の都市計画担当課・条例

用途地域の13種類それぞれの内容は用途地域の解説記事で、用途地域とあわせて指定されることのある高さのルールは高度地区の解説記事で確認できます。

市街化調整区域との違い

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」で、原則として新しく家を建てたり開発したりすること自体に厳しい制限がかかります。一方の特定用途制限地域は、建物を建てること自体を禁じるのではなく、「どの用途の建物を制限するか」を決める制度です。さらに、特定用途制限地域は市街化調整区域には指定されません。ここは宅建試験でも問われやすい重要なポイントです。

準都市計画区域・都市計画区域外との関係

都市計画区域の外側にも、道路沿いなどで開発が進みそうな場所には「準都市計画区域」を指定できます。準都市計画区域では、用途地域や特定用途制限地域などを定めることができます。一方、準都市計画区域でも都市計画区域でもない「都市計画区域外」には、特定用途制限地域は指定できません。物件がどの区域にあるのかを最初に確認することが、調査の第一歩になります。

用途地域が定められていない「白地地域」とは

用途地域が定められていない区域は、地図上で色が塗られていないことから「白地地域」と呼ばれます。白地地域でも、建築基準法による建ぺい率・容積率の制限は特定行政庁が指定します（特定行政庁とは？）。特定用途制限地域が指定されていれば、その白地地域に用途の制限が加わるイメージです。指定がない白地地域は、用途の制限が比較的ゆるやかな区域といえます。

特定用途制限地域の具体例・事例：どんな建物が制限される？

制限される建築物の用途の具体例

どの用途を制限するかは条例ごとに異なりますが、一般的には、周辺の住環境や景観、農地・自然環境になじまないものが対象になる傾向があります。例えば、次のような用途が自治体によって制限の対象とされることがあります。

• 大規模な店舗・商業施設（大規模集客施設など）
• パチンコ店・マージャン店などの遊技施設
• カラオケボックスなどの娯楽施設
• ホテル・旅館などの宿泊施設（風俗営業に関わる施設を含む）
• 一定規模を超える工場や倉庫
• 畜舎・自動車教習所・火葬場などの特殊な施設

上記はあくまで例えばの話で、すべての地域で同じ制限があるわけではありません。実際の制限は、物件のある市町村の条例で必ず確認してください。

「一般環境保全型」「沿道サービス型」などの類型

特定用途制限地域は、条例の組み立て方によって、地域の特性ごとに類型分けされることがあります。例えば、周辺の環境を全体的に守ることを目的に幅広い用途を制限する「一般環境保全型」、幹線道路沿道に必要なサービス施設は許容しつつ、環境になじまない施設は制限する「沿道サービス型」といった考え方です。類型の名称や内容は自治体ごとに異なるため、一覧で一律に整理することはできません。事例を調べるときは、物件の市町村が公開している指定内容を見るのが確実です。

建ぺい率・容積率はどうなる？

特定用途制限地域は、主に建築物の「用途」を制限する制度です。建ぺい率や容積率などの形態に関する制限は、特定用途制限地域の指定そのものでは決まらず、用途地域の有無や特定行政庁の指定に従って判断されます。そのため、建ぺい率の上限などは別途確認が必要です。建ぺい率を超えた家の扱いは建ぺい率オーバーの家は売却できる？既存不適格との違いの記事が参考になります。

制限の緩和・例外はあるのか

条例によっては、制限される用途であっても、特定行政庁が周辺環境への影響が少ないなど一定の基準を満たすと認めた場合に、例外的に許可される仕組み（緩和）が設けられていることがあります。ただし、緩和の有無や条件は自治体によって異なります。「緩和されるはず」と思い込まず、計画段階で必ず窓口に相談しましょう。

特定用途制限地域かどうかの調べ方

調べ方は3ステップ

調査の手順はシンプルです。次の3ステップで進めると、迷わず確認できます。

1. 市町村が公開している都市計画図で、物件が用途地域・準都市計画区域・白地地域のどれに当たるかを確認する。
2. 市町村の都市計画担当課の窓口（または電話）で、特定用途制限地域の指定の有無を確認する。
3. 指定がある場合は、条例（例規集）で制限される建築物の用途と、緩和の有無を確認する。

確認に使える資料と窓口

確認には、都市計画図、都市計画課の窓口での説明、市町村の例規集（条例のデータベース）などを使います。窓口では、物件の住所や地番を伝えると、用途地域や特定用途制限地域の指定状況を教えてもらえます。調べる際は、敷地の範囲を正確に押さえておくとスムーズです（敷地とは？意味と調べ方）。茨城県内の物件でも、市町村によって指定状況や窓口が異なります。

防火地域・高度地区などとあわせて確認する

不動産の規制は、特定用途制限地域だけで完結しません。防火地域・準防火地域、高度地区、景観計画など、複数の規制が重なる場合があります。防火地域の調べ方は防火地域の調べ方｜準防火地域との違いの記事で解説しています。あわせて確認しておくと、売却後のトラブル防止につながります。

特定用途制限地域は不動産売却にどう影響する？

既存の建物は「既存不適格」として使い続けられる

条例の施行前から適法に建っている建物は、制限される用途に当たっていても、すぐに使えなくなるわけではありません。こうした建物は「既存不適格」と呼ばれ、原則として現状のまま使い続けられます。ただし、増築や建て替え、用途変更をするときには、そのときの制限が適用される場合があります。この点は買主にとって大切な情報です。

買主の使い道が限られる場合がある

土地を売却する場合、買主が「店舗を建てたい」「工場として使いたい」と考えていても、制限される用途であれば建てられません。反対に、一般の住宅用途であれば、特定用途制限地域であっても大きな支障が出ないケースが多いといえます。買主の想定する用途と制限の内容が合うかどうかで、買い手の数や価格に影響する可能性があります。

重要事項説明で説明が必要になる

宅地建物取引業者は、売買契約の前に、都市計画法や建築基準法に基づく制限の概要を重要事項として説明する義務があります。特定用途制限地域に指定されている場合も、その内容が説明の対象になります。売主としては、指定の有無と制限の内容を事前に把握しておくことで、契約後のトラブルや説明漏れを防げます。

住宅ローン・価格への影響

特定用途制限地域であること自体で住宅ローンが通らなくなるわけではありません。ただし、建物の用途が制限に抵触している場合や、再建築に制約が出そうな場合には、金融機関が慎重に判断することがあります。価格の面でも、用途の自由度が低い土地は、事業用での需要が限られるため、評価が変わることがあります。売却価格の見立ては、不動産会社の査定で確認しましょう（不動産の査定とは？机上・訪問・AI・一括査定の違い）。

売却前に確認したいチェックリスト

• 物件が用途地域・準都市計画区域・白地地域のどれに当たるか
• 特定用途制限地域の指定の有無
• 指定がある場合、条例で制限される用途の内容と緩和の有無
• 現在の建物の用途が制限に当たらないか（既存不適格に当たらないか）
• 建ぺい率・容積率など、形態の制限
• 都市計画税の課税区域かどうか（茨城県の都市計画税がかかる地域）

宅建試験向け：特定用途制限地域の覚え方

宅建試験では、特定用途制限地域は「どこに定められるか」がよく問われます。覚え方のポイントは次の3点です。

• 用途地域が定められていない区域が対象（用途地域の中には重ねて指定しない）。
• 市街化調整区域には定められない。
• 準都市計画区域でも定められるが、都市計画区域外には定められない。

「用途地域が無い所で、市街化調整区域を除き、条例で用途を制限する」とセットで覚えておくと、迷いにくくなります。

特定用途制限地域の目的と土地利用の考え方まとめ

制度の目的：良好な環境の形成と無秩序な開発の抑制

特定用途制限地域の目的は、用途地域が定められていない区域でも、良好な環境の形成や保持を図り、地域に合った土地利用を進めることです。指定の内容は、建築物の用途を制限するという一点に絞られているため、地区ごとに建ぺい率・高さ・壁面の位置まで細かく定める地区計画とは性格が異なります。都市計画区域や準都市計画区域のうち、用途地域が定められていない区域を対象に、必要な範囲で規制を加えるのがこの制度の考え方です。

制限の内容を確認するときのポイント

条例で定められる内容は、制限する施設の種類、延べ面積などの規模、緩和（例外）の有無の3点に集約されます。指定された地区の内側にある土地を売却するときは、これらの内容を条例の本文で確認し、買主に正確に伝えることが大切です。建築物の用途だけでなく、等の細かな規定や、除く対象となる施設が定められていることもあるため、文面は最後まで読みましょう。

茨城県で売却を考えるなら：ハウスドゥにご相談ください

土地や空き家の売却では、特定用途制限地域のような規制の有無を調べてから動くことが、買主への説明のしやすさと売却のスピードにつながります。ハウスドゥは全国展開のブランドで、茨城県内の4店舗が地域に密着して不動産の売却・買取のご相談を承っています。仲介での売却はもちろん、規制や権利関係が複雑な物件では、買取という選択肢もご案内できます。調査のやり方がわからない、まず概算価格を知りたいという段階でも、お気軽にご相談ください。

お電話（0120-565-072）または査定・相談フォームからお気軽にご連絡ください。

特定用途制限地域に関するよくある質問（FAQ）

Q. 特定用途制限地域とは何ですか？

A. 用途地域が定められていない区域などで、地域の特性に応じて制限したい建築物の用途を、市町村が都市計画で定める地域です。具体的な制限内容は、建築基準法第49条の2に基づき地方公共団体の条例で決まります。

Q. 特定用途制限地域は市街化調整区域にも指定されますか？

A. いいえ。特定用途制限地域は、用途地域が定められていない区域のうち市街化調整区域を除いた区域が対象です。市街化調整区域は、開発や建築そのものが原則として抑制される別の仕組みで規制されます。

Q. 特定用途制限地域と用途地域の違いは何ですか？

A. 用途地域は全国共通の13種類から選んで指定するのに対し、特定用途制限地域は制限する建築物の用途を市町村が条例で自由に組み立てられる点が大きな違いです。用途地域が定められた区域には、原則として重ねて指定されません。

Q. 特定用途制限地域の中にある家は売却できますか？

A. 売却そのものは可能です。ただし、買主が建て替えや用途変更を考える場合に制限を受けることがあるため、指定の有無と条例の内容を調べ、重要事項説明で正しく伝えることが大切です。

Q. すでに建っている建物が制限される用途だった場合はどうなりますか？

A. 条例の施行前から適法に建っている建物は、直ちに撤去を求められるわけではなく、既存不適格として使い続けられるのが一般的です。ただし、増築や用途変更、建て替えの際には制限が適用される場合があります。

Q. 特定用途制限地域かどうかはどこで調べられますか？

A. 物件がある市町村の都市計画担当課の窓口や、公開されている都市計画図で確認できます。条例の本文は、市町村の例規集（条例・規則のデータベース）で閲覧できます。

Q. 宅建試験では特定用途制限地域をどう覚えればよいですか？

A. 「用途地域が無い所（市街化調整区域を除く）で、建てられる用途を条例で制限する地域」と覚えると整理しやすくなります。市街化調整区域は対象外という点が頻出の引っかけです。

Q. 特定用途制限地域と地区計画は何が違いますか？

A. 特定用途制限地域は建築物の用途の制限が中心の制度です。地区計画は、街区単位で用途に加えて建ぺい率・高さ・壁面の位置・敷地面積の最低限度など、より細かいまちづくりのルールを定める制度です。