高圧線下の土地の評価とは？相続税評価減の仕組みと売却の注意点【2026年】

高圧線下の土地は評価が下がる？結論と評価減の仕組み

相続や売却の際に「うちの土地の上に高圧線が通っている」と気づき、資産価値への影響を心配される方は少なくありません。結論からお伝えすると、高圧線下の土地は建築制限の内容に応じて相続税評価額が下がります。この評価減は「区分地上権に準ずる地役権」という国税庁の規定に基づくもので、根拠と計算方法を正しく理解しておくことが大切です。この記事では評価減の仕組みと、実際に売却を検討する際の注意点まで解説します。

高圧線下の土地に生じる「区分地上権に準ずる地役権」とは

高圧線（特別高圧架空電線）が土地の上空を通過している場合、電力会社との間で線下補償契約や地役権設定契約が結ばれ、その土地には建築や利用に一定の制限が課されます。この制限を国税庁は「区分地上権に準ずる地役権」と呼び、相続税評価額を計算する際に、この地役権の価額を土地の評価額から差し引くことを認めています。

地役権が登記されていなくても評価減の対象になる

ここで注意したいのは、地役権が法務局に登記されていない場合でも、電力会社との契約によって実質的に建築制限を受けていれば評価減の対象になるという点です。登記の有無ではなく、実際の利用制限の有無で判断されます。相続や売却の前に、電力会社との契約内容を確認しておくことが重要です。

評価減の計算方法｜制限の内容で控除割合が変わる

国税庁のタックスアンサーによれば、区分地上権に準ずる地役権の価額は、建築制限の程度に応じて次のように控除されます。

家屋の建築が全くできない場合は50%（または借地権割合）

高圧線の下で家屋の建築が全くできないほど強い制限を受けている部分については、自用地としての評価額の50%、またはその土地に適用される借地権割合のいずれか高い割合を控除できます。地域によって借地権割合は異なるため、両者を比較して高い方を採用する点がポイントです。

家屋の構造・用途等に制限を受ける場合は30%

建築が完全に禁止されるわけではないものの、高さ制限や構造上の制約を受ける場合は、30%の控除が適用されます。制限の程度は電力会社との契約内容や、送電線の電圧・高さによって異なります。

対象になるのは「制限を受けている部分」だけ

評価減が適用されるのは土地全体ではなく、実際に高圧線による建築制限や利用制約を受けている地積（または割合）に限られます。敷地の一部だけが高圧線の下にある場合は、その部分の面積比に応じて控除額を計算します。

もともと建築できない土地は追加の評価減が適用されない

市街化調整区域内の山林や農地、純山林・純原野など、そもそも建物を建てられない土地については、高圧線による追加の評価減は適用されません。これは「建築制限による価値の低下」を評価する制度であるため、元々建築ができない土地には制度の趣旨が当てはまらないためです。所有する土地がこのケースに該当するかどうかは事前に確認しておく必要があります。

倍率地域では二重控除に注意

固定資産税評価額をベースに相続税評価を行う「倍率地域」では、固定資産税評価額そのものに高圧線下であることによる評価の低下要素が、あらかじめ反映されている場合があります。この場合、相続税評価の際にさらに区分地上権に準ずる地役権の控除を行うと、実質的に評価を二重に下げてしまう可能性があります。倍率地域に該当する土地を評価する際は、固定資産税評価額の算定根拠を確認し、二重控除にならないよう注意が必要です。

高圧線下の土地のメリットとデメリット

相続税評価が下がる一方で、実際に土地を所有・活用する上ではメリットとデメリットの両面があります。

メリット：固定資産税・相続税の負担が軽くなる

建築制限が課される分、固定資産税評価額や相続税評価額が下がるため、税負担が軽くなる可能性があります。また電力会社からの線下補償料（地役権設定の対価）を受け取れる場合もあります。

メリット：日照や眺望を遮る高い建物が建たない

周辺に高い建物が建ちにくいため、日当たりや眺望が確保しやすいという声もあります。ただし高圧線自体の存在が景観・心理面でデメリットと感じる人も多く、一概にプラスとは言えません。

デメリット：建築できる建物の高さ・構造に制限がある

木造2階建て程度は建てられても、3階建てやRC造の建物は建てられないなど、用途によっては住宅設計の自由度が下がります。将来の建て替えを考えている場合は事前に電力会社へ確認が必要です。

デメリット：買主から見て売却時に不利になりやすい

相続税評価が下がるということは、裏を返せば市場価値も低く見られがちだということです。買主にとっては「建築制限がある土地」というマイナスイメージが先に立ち、一般の仲介市場では買い手が見つかりにくい傾向があります。

高圧線下の土地を売却する際の注意点

相続や譜渡を機に高圧線下の土地を売却しようとする場合、いくつか押さえておくべき点があります。

電力会社との契約内容を事前に確認する

線下補償契約・地役権設定契約の有無、契約上の建築制限の範囲、補償料の支払い状況などは、買主への説明義務にも関わる重要事項です。売却前に契約書を確認し、内容を整理しておくことをお勧めします。

地役権の登記がある場合は登記事項も確認

地役権が登記されている場合、登記事項証明書で承役地・要役地の範囲や制限内容を確認できます。買主の融資審査や登記手続きにも影響するため、早めに確認しておくと交渉がスムーズになります。

建築制限があっても買取専門店なら相談しやすい

建築制限のある土地は、一般の仲介では「建てられる建物が限られる」という理由で売却が難しくなるケースがあります。自社で直接買い取る買取専門店であれば、制限の内容を踏まえた上で土地活用の見通しを立てやすく、相談から売却までのハードルが下がります。ハウスドゥの4店舗ネットワーク（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸）では、こうした利用制限のある土地の売却相談も受け付けています。

高圧線下の土地を売る流れ｜確認から引渡しまでの5ステップ

高圧線下の土地は、通常の土地売却に「電力会社との契約確認」と「建築制限の整理」が加わります。順番を間違えると、売買契約の直前に条件が変わって話が止まることがあります。次の流れで進めると、買主への説明が一貫し、手戻りを防げます。

1. 電力会社へ契約内容を確認する：線下補償契約や地役権設定契約の有無、制限の内容、補償料の支払い状況を確認します。
2. 登記事項証明書で地役権の登記を確認する：法務局で取得した登記事項証明書の乙区に、地役権の記載があるかを見ます。
3. 建築制限の範囲を図面で整理する：土地のどの部分に高圧線が通り、どこまで建築できるのかを、測量図や公図に重ねて確認します。
4. 買取と仲介を比較して査定を受ける：制限の内容を伝えたうえで、買取価格と仲介の想定価格を比べます。
5. 重要事項説明のうえ契約・引渡しへ：建築制限や契約内容を書面で買主に説明し、トラブルのない形で引渡しまで進めます。

高圧線の種類と電圧｜鉄塔・電柱・低圧線で土地への影響は違う

「高圧線」と呼ばれる電線にもいくつか種類があり、土地の評価や建築制限に関わるのは主に電圧の高い送電線です。まず、自分の土地の上を通っているのがどの種類かを把握しましょう。

特別高圧（鉄塔）と高圧（電柱）の違い

電気設備に関する技術基準では、使用電圧が7,000Vを超えるものを特別高圧、交流で600Vを超え7,000V以下のものを高圧と区分しています。大きな鉄塔で支えられている送電線は特別高圧であることが多く、道路沿いの電柱に架かる配電線は高圧や低圧が中心です。相続税評価で「区分地上権に準ずる地役権」の対象として問題になりやすいのは、特別高圧の架空電線が土地の上空を通過しているケースです。

直流と交流の違いは土地選びに関係する？

送電方式には交流と直流がありますが、国内の一般的な送電線は交流方式が大半です。買主から質問を受けたときに備えて、電圧や方式は電力会社の資料で確認しておくと安心です。

電柱が敷地内にある場合は別の確認が必要

敷地内に電柱や支線がある場合は、高圧線の上空通過とは別に、使用許可や撤去の可否を電力会社・通信会社へ確認する必要があります。こちらも売却前に整理しておくと、買主からの質問に答えやすくなります。

電磁波・騒音・景観｜買主が不安に感じやすい3つのポイント

高圧線下の土地を検討する買主が気にするのは、価格だけではありません。「家族の健康に影響はないか」「音はうるさくないか」といった不安が、購入をためらう主な理由になります。売主様があらかじめ答えを用意しておくことで、商談は格段に進めやすくなります。

電磁波への不安：基準の範囲内で運用されている

送電線からは電磁波（電界・磁界）が発生しますが、日本では電力設備について国の技術基準が定められており、基準の範囲内で設置・運用されています。ただし、科学的な説明をしても気になるという方は一定数いるため、感情面の不安として受け止め、事実を丁寧に伝える姿勢が大切です。

騒音への不安：雨の日や湿度の高い日に音が出ることがある

送電線の近くでは、雨の日や湿度の高い日に「ジー」という放電音が聞こえることがあります。現地の確認は晴れの日だけでなく、可能であれば雨天時にも行っておくと、購入後のギャップを減らせます。

景観・圧迫感：鉄塔が近いと見え方が変わる

鉄塔が近い土地は、窓からの眺めや圧迫感が印象を左右します。現地写真や、鉄塔と建物の位置関係を示した図面を準備しておくと、買主の不安を和らげやすくなります。

離隔距離と建築制限｜どこまで近づけて建てられる？

高圧線の近くには、電圧に応じた離隔距離（電線と建物などとの間に確保すべき距離）が求められます。電圧が高いほど必要な距離は大きくなり、鉄塔や電線の高さ・位置によっても、建てられる建物の高さや構造は変わります。具体的な距離は電力会社が個別に判断するため、一般的な数字だけで判断せず、必ず契約書と電力会社の回答で確認してください。

高圧電線全般の見分け方や離隔距離、家の近くにある場合の影響については「高圧電線とは？見分け方・離隔距離・家の近くの影響と売却」で詳しく解説しています。本記事は主に「土地の評価と売却時の注意点」に絞っています。

買主が不安に感じる理由と対策｜売れにくさをやわらげる説明のコツ

買主の不安	売主側でできる対策
建物が建てられるのか分からない	電力会社の回答書面と制限範囲を示した図面を用意する
電磁波・健康への影響が心配	国の技術基準の範囲内で運用されていることを事実として説明する
騒音が気になる	雨天時の現地確認を案内し、音の程度を事前に体感してもらう
将来売るときに困りそう	契約内容と登記の有無を整理し、引継ぎ事項を書面にまとめる
価格が妥当か分からない	制限の内容を踏まえた査定の根拠を説明する

不安を「なくす」ことはできなくても、「情報不足による不安」は減らせます。事実と書面をそろえることが、売却の近道です。

売却方法の比較｜仲介と買取、高圧線下の土地に向くのはどちら？

比較項目	仲介	買取
売却までの期間	買主が見つかるまで時間がかかることがある	条件がまとまれば短期間で進めやすい
価格	市場で好条件の買主が見つかれば高くなる可能性	仲介より低くなることが多いが、条件が明確
建築制限への対応	買主ごとに説明が必要	制限を踏まえて買取側が判断する
近隣への影響	広告・内覧が発生する	広告や内覧が不要で、周囲に知られにくい
向いているケース	時間に余裕があり、価格を優先したい	早く確実に手放したい・制限が強い

建築制限が強く、一般の買主が見つかりにくい土地では、買取という選択肢が有力です。まずは両方の見込みを並べて比較するのがおすすめです。

更地にする・解体するときの注意｜重機が高圧線に近づく工事は事前連絡が必要

古家を解体して更地にしてから売る場合、高圧線の近くでは重機やクレーンが電線に接近するため、工事の前に電力会社へ連絡し、安全対策を打ち合わせる必要があります。解体業者に任せきりにせず、「高圧線下であること」を最初に伝えましょう。更地にすると固定資産税の住宅用地の特例が外れる点にも注意が必要です。整地や更地渡しの費用感は「整地費用の相場はいくら？種類別・坪数別の目安と業者選び・売却」が参考になります。

他の嫌悪施設と何が違う？価格への影響の考え方

高圧線や鉄塔のほか、墓地・ごみ処理施設・工場などが近くにある不動産は、買主から敬遠されることがあります。価格への影響の考え方や、売却時の説明のポイントは「嫌悪施設が近くにある家・土地は売れない？価格への影響と売却」にまとめています。高圧線下の土地も同様に、「何が気になるのか」を具体的に分けて説明することが大切です。

売却前に準備したい書類とトラブル予防のチェックリスト

• 登記事項証明書（地役権の有無を確認）
• 測量図・公図・地積測量図（制限範囲の整理に使用）
• 電力会社との線下補償契約書・地役権設定契約書（あれば）
• 固定資産税の納税通知書・評価証明書
• 電力会社への確認結果（建築可能な範囲・高さ・構造の回答）

契約書が見つからない場合でも、電力会社に問い合わせれば内容を確認できることがあります。相続した土地で資料がまったく残っていない場合は、早めに専門店へ相談してください。引き継ぎ事項を明確にしておくことが、売却後のトラブル予防になります。

処分に悩む土地全般の選択肢（売却・寄付・国庫帰属など）は「負動産とは？処分方法5選・相続放棄・国庫帰属・買取を解説」でも整理しています。

ハウスドゥ茨城の対応｜利用制限のある土地こそ、地域の買取専門店へ

ハウスドゥ茨城（取手戸頭・守谷・つくば研究学園・水戸県庁の4店舗ネットワーク）では、利用制限のある土地や訳あり不動産のご相談にも対応しています。高圧線下の土地は、図面と契約内容を一緒に確認しながら、買取・仲介それぞれの見込みをご説明します。まずは現状のまま、お気軽にご相談ください。

高圧線下の土地に関するよくある質問

Q1. 高圧線下の土地は必ず建築できない？

いいえ、制限の程度は送電線の電圧や電力会社との契約内容によって異なります。木造2階建て程度なら建てられるケースもあれば、一切建築できないケースもあります。個別に電力会社へ確認する必要があります。

Q2. 線下補償料はどのくらいもらえる？

補償料は電力会社との契約や地域、制限の内容によって個別に決まるため一律の相場はありません。契約時に取り決めた金額が継続的に支払われる場合と、一括で支払われる場合があります。契約書を確認するか、電力会社に問い合わせることをお勧めします。

Q3. 高圧線下の土地は必ず相続税評価が下がる？

建築制限を実質的に受けている場合は評価減の対象になりますが、もともと建築ができない山林・農地などは対象外です。また倍率地域では固定資産税評価額に既に反映されている場合があるため、必ずしも追加で控除できるとは限りません。

Q4. 高圧線下の土地は売却時に価格が下がる？

建築制限がある分、一般的には市場での評価が下がりやすい傾向があります。ただし制限の程度や土地の形状、周辺環境によって影響の大きさは異なります。実際の売却価格は個別の査定で確認することをお勧めします。

Q5. 地役権が設定されているかどうかはどこで確認できる？

法務局で登記事項証明書を取得すれば、登記されている地役権の内容を確認できます。ただし前述のとおり、地役権が登記されていなくても契約上の制限がある場合があるため、電力会社への確認も併せて行うことをお勧めします。

Q6. 高圧線下の土地を相続したが、活用方法に困っている

建築制限のある部分は住宅利用が難しくても、駐車場や家庭菜園、資材置き場などとして活用されている例もあります。売却を検討する場合は、制限の範囲を明確にした上で専門店に相談すると、活用方法を含めた提案を受けられる場合があります。

Q7. 鉄塔の近くにある土地でも売れる？

売却は可能です。ただし建築制限や電力会社との契約内容を買主へ説明する必要があり、一般の買主が見つかるまで時間がかかることがあります。早く確実に手放したい場合は、買取専門店に条件を伝えたうえで価格を確認する方法もあります。

Q8. 高圧線の電磁波は人体に影響しますか？

日本では電力設備について国の技術基準が定められ、基準の範囲内で運用されています。ただし、気にされる買主もいるため、売却時には「基準内で運用されていること」と「不安に感じる方がいること」を分けて、事実に基づいて説明するのが望ましいです。

Q9. 線下補償や地役権の契約は買主に引き継がれますか？

地役権は土地に付いた権利のため、登記されていれば買主にも引き継がれるのが一般的です。登記がない場合でも、契約内容によっては引継ぎが必要になることがあるため、売却前に電力会社へ確認し、売買契約書や重要事項説明書にも明記しておきましょう。

まとめ｜高圧線下の土地は制度を正しく理解して判断する

高圧線下の土地は、建築制限の内容に応じて相続税評価額が50%または30%控除される仕組みがありますが、もともと建築できない土地や倍率地域では注意が必要です。売却を検討する際は、電力会社との契約内容や登記事項を確認した上で、建築制限を踏まえた適切な相談先を選ぶことが大切です。茨城県内で高圧線下の土地や利用制限のある不動産の売却にお悩みの方は、ハウスドゥの4店舗ネットワークへお気軽にご相談ください。

さらに詳しく

形が悪い土地の評価減の仕組みについては「不整形地の売却は難しい？評価減の仕組みと高く売る5つの方法【2026年】」でも解説しています。