不動産の贈与契約書の書き方と雛形【2026年】

親から子へ土地や家を贈与するとき、「口約束だけで済ませてしまった」というケースは少なくありません。しかし不動産の贈与では、贈与契約書を作成しておかないと、贈与税の申告や名義変更（登記）の際に困ることがあります。この記事では、不動産の贈与契約書に必要な項目、雛形の内容、収入印紙の金額、自分で作る場合の注意点まで、まとめて解説します。

不動産の贈与契約書とは？なぜ必要なのか

贈与契約書とは、贈与する人（贈与者）と受け取る人（受贈者）の間で、「いつ・何を・誰に贈与するか」を書面で取り交わす契約書です。民法上、贈与は口頭でも成立しますが、不動産のような高額な財産の場合は書面化しておくことが強く推奨されます。

口約束だけではダメな理由

口頭だけの贈与は、まだ履行していない部分について、当事者がいつでも撤回できてしまいます（民法550条）。また、後になって「言った・言わない」のトラブルに発展するリスクもあります。

贈与契約書があると税務調査・名義変更で役立つ

贈与契約書は、贈与税の申告時に「いつ贈与が行われたか」を証明する資料になり、税務調査で名義預金（実質的な贈与ではないかと疑われること）を指摘されるリスクを下げます。また、法務局で名義変更（所有権移転登記）を行う際の登記原因証明情報としても使えます。

不動産贈与契約書に必ず書くべき5つの項目

不動産の贈与契約書には、最低限次の5つの項目を記載します。

①当事者（贈与者・受贈者）

贈与する人（贈与者）と受け取る人（受贈者）の氏名・住所を正確に記載します。

②贈与財産の特定（登記事項証明書どおりに記載）

贈与する不動産を、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されているとおりの所在・地番・家屋番号・地目・面積で特定します。住所表示（住居表示）と地番は異なることが多いため、必ず登記事項証明書を取得して確認しましょう。共有持分のみを贈与する場合は、持分の割合も明記します。

③贈与日

契約を締結した日付を記載します。

④所有権移転日

実際に所有権が移転する日を記載します。契約日と同日にするケースが一般的です。

⑤受贈者の受諾の意思表示

贈与は「あげます」「もらいます」という双方の意思表示で成立する契約のため、受贈者が贈与を受け取る意思があることを明記し、双方が署名・押印します。

贈与契約書は自分で作れる？

「贈与契約書は自分で作れるのか」と調べる方は多く、実際にテンプレートを使えば自分で作成することも可能です。

自分で作る場合の書き方の流れ

①贈与する不動産の登記事項証明書を取得して情報を確認する、②上記5項目を盛り込んだ書面を作成する、③贈与者・受贈者それぞれが署名し実印を押印する、④収入印紙を貼付する、という流れが基本です。インターネット上には無料のひな形（Wordテンプレート）も多く公開されています。

自分で作る際に注意したいポイント

不動産の表示を誤ると、後の名義変更登記で法務局から補正を求められることがあります。また、負担付贈与（住宅ローンの残債を受贈者が引き継ぐ場合など）や、相続時精算課税制度を使う場合は、記載内容がより複雑になるため、司法書士や税理士に確認することをおすすめします。

収入印紙はいくら必要？

不動産の贈与契約書は一律200円

不動産を贈与する契約書は印紙税の課税対象です。売買契約書とは異なり、贈与契約書は「対価のない契約書」として扱われ、記載金額の有無にかかわらず一律200円の収入印紙を貼付します。

負担付贈与など金額を記載する場合の注意

受贈者が住宅ローンの残債務を引き継ぐ「負担付贈与」の場合など、契約書に金額（負担額）を記載する形式によっては印紙税の扱いが変わることがあります。不安な場合は税務署や税理士に確認しましょう。

土地の贈与契約書で気をつけたいポイント

土地のみを贈与する場合も、記載する内容は建物付きの不動産と同様に、登記事項証明書どおりの所在・地番・地目・地積を正確に記載する必要があります。私道の持分がある土地や、複数の筆に分かれている土地は、贈与する範囲を明確にしておかないと、後の名義変更で混乱するため注意が必要です。

贈与契約書のひな形（記載例のポイント）

記載項目	記載内容の例
贈与者	住所・氏名
受贈者	住所・氏名
不動産の表示	所在・地番・地目・地積（登記事項証明書のとおり）
贈与日・移転日	令和◯年◯月◯日
署名・押印	贈与者・受贈者それぞれ実印を推奨
収入印紙	200円

贈与契約書を作ったあとにやるべきこと

贈与税の申告（基礎控除110万円）

受贈者には、1年間（1月1日〜12月31日）に受けた贈与の合計額から基礎控除110万円を差し引いた部分に贈与税がかかります。申告期限は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。

名義変更（登記）の手続き

贈与契約書を作成したら、法務局で所有権移転登記（名義変更）を行います。贈与契約書は登記原因証明情報として使うことができます。

税金の内訳（登録免許税2.0%・不動産取得税）

贈与による名義変更では、登録免許税（固定資産税評価額の2.0%）と、不動産取得税（原則4%、土地・住宅は令和9年3月31日まで3%）がかかります。詳しい費用の内訳は不動産の名義変更費用｜相場と自分でやる方法でケース別に解説しています。

贈与契約書がない場合のリスク

贈与契約書を作らずに名義変更だけを行った場合、税務調査で「本当に贈与があったのか」を疑われ、名義預金（実質的な相続財産）と判断されるリスクがあります。また、将来の相続時に他の相続人との間で「言った・言わない」のトラブルに発展することもあるため、不動産の贈与を行う際は必ず書面を残しておきましょう。

不動産の贈与契約書の効力｜書面がある贈与とない贈与の違い

不動産の贈与は、民法上は「あげます」「もらいます」という当事者の合意だけで成立します。ただし、書面によらない贈与は、まだ引き渡しや登記が終わっていない部分について、各当事者がいつでも取り消せるとされています（民法550条）。一方、贈与契約書という書面を作っておけば、原則として一方的に撤回できなくなり、契約の効力を確実に主張しやすくなります。

つまり贈与契約書は、税務上の証拠になるだけでなく、「後から気が変わった」「他の家族が反対し始めた」といった場面で受贈者を守る役割も持ちます。生前贈与で不動産を移す場合は、以下の流れ（図解）を目安に、書面の作成から登記・申告までを一つずつ進めましょう。

不動産の贈与の種類｜通常の贈与・負担付贈与・死因贈与の比較

贈与と一口にいっても、不動産では種類によって税金や契約書の書き方が変わります。代表的な種類を整理すると次のとおりです。

種類	内容	契約書で注意する点
通常の贈与	無償で不動産を譲る一般的な贈与	当事者・不動産の特定・贈与日・移転日・受諾の意思を記載
負担付贈与	住宅ローンの引き受けなど、受贈者に義務を課す贈与	負担の内容を明記。債務の引き受けは金融機関の承諾が必要になることがある
死因贈与	贈与者の死亡で効力が生じる贈与	相続税の対象になる。仮登記を併用する方法もある
定期贈与	毎年など定期的に財産を与える贈与	一括で贈与したとみなされるケースがあるため、契約内容に注意

どの種類に当たるかで税金の計算も変わるため、迷う場合は司法書士・税理士へ確認することをおすすめします。

生前贈与と相続の違い｜暦年課税と相続時精算課税の考え方

生前贈与は、贈与者が元気なうちに不動産を子や孫へ移す方法です。相続は亡くなった時点で財産が移るため、手続きや税金の体系が異なります。贈与税の課税方法には、大きく「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあります。

• 暦年課税：1年間に受けた贈与の合計から基礎控除110万円を引いた額に課税される方式です。不動産は評価額が大きいため、そのまま贈与すると贈与税の負担が重くなる場合があります。
• 相続時精算課税：特別控除2,500万円までは贈与税がかからず、超えた部分に一律20％の税率がかかる方式です。将来の相続時に、贈与した財産を相続財産へ加算して精算します。

どちらが有利かは、不動産の評価額・家族構成・将来の相続財産の総額によって変わります。税制は改正されることがあるため、最新の内容は国税庁の案内や税理士に確認してください。

未成年者・認知症の方が関わる贈与の注意点

未成年者に不動産を贈与することも可能ですが、契約を結ぶ際は、法定代理人である親権者が手続きに関わるのが一般的です。ローン引き受けを伴う負担付贈与のように、親と子の利益が相反する場合は、家庭裁判所で特別代理人を選任する必要が出ることがあります。

また、贈与者が認知症などで判断能力が低下している場合、意思能力がないとされると贈与契約が無効になるおそれがあります。後から親族間の争いになるのを防ぐためにも、元気で判断力がしっかりしているうちに、書面を整えておくことが大切です。

現金の贈与と不動産の贈与の違い｜資金援助の場合の考え方

同じ生前贈与でも、現金と不動産では扱いが異なります。現金は金額が明確で分けやすい反面、通帳への振込記録だけでは「贈与」か「貸付」かが曖昧になりがちです。不動産は登記によって名義が変わるため、所有者が明確になる一方で、評価額が大きく、登録免許税や不動産取得税といった費用もかかります。

住宅の購入資金を親から援助してもらう場合には、一定の要件を満たすと贈与税が非課税になる特例が設けられることがあります。ただし、適用条件・非課税枠・期限は年度ごとに変わる可能性があるため、利用する際は最新の制度を必ず確認しましょう。

贈与契約書の効力を確実にするためのチェックポイント

契約書の効力を高め、名義変更や税務の場面で困らないよう、次の点を確認しておきましょう。

確認項目	内容
不動産の表示	登記事項証明書のとおりに所在・地番（家屋番号）・地目・地積を記載する
署名・押印	贈与者・受贈者の双方が署名し、実印を押して印鑑証明書を添付する
作成部数	当事者の人数分を作成し、それぞれが原本を保管する
公正証書の活用	将来の争いが心配な場合は、公証役場で公正証書にする方法もある
その他の必要書類	登記識別情報（権利証）、固定資産評価証明書、住民票など

贈与を受けた不動産をその後売却したいときの考え方

贈与で取得した不動産を売却する場合、取得費や取得時期は、原則として贈与者（もとの所有者）のものを引き継ぐことになります。そのため、売却時の譲渡所得の計算や、長期・短期の区分にも影響します。また、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例は、適用要件を満たしているかどうかの確認が欠かせません。

贈与を受けたものの、遠方で管理できない、使う予定がないといった場合は、売却や買取という選択肢もあります。茨城県内の不動産であれば、ハウスドゥ茨城（取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗）へお気軽にご相談ください。

茨城県で不動産の贈与・名義変更にお悩みならハウスドゥへ

ハウスドゥ茨城は、取手戸頭・守谷・つくば研究学園都市・県庁水戸の4店舗体制で、茨城県内の不動産売却・買取を専門にサポートしています。贈与を受けた不動産の将来的な売却相談や、提携する司法書士・税理士のご紹介も可能です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 贈与契約書は自分で作成しても法的に有効ですか？

はい、贈与契約書は公正証書でなくても、必要事項が記載され当事者が署名・押印していれば法的に有効です。ただし、内容に不備があると後のトラブルの原因になるため、不安な場合は司法書士に確認することをおすすめします。

Q2. 贈与契約書に実印は必須ですか？

法律上は実印でなくても契約は成立しますが、後の名義変更登記や税務調査での信頼性を高めるため、実印での押印と印鑑証明書の添付が推奨されます。

Q3. 収入印紙を貼らないとどうなりますか？

収入印紙を貼らなかった場合、契約自体が無効になるわけではありませんが、過怠税（本来の印紙税額の原則3倍）が課される可能性があります。

Q4. 土地の一部（持分）だけを贈与することはできますか？

可能です。その場合は贈与契約書に贈与する持分の割合を明確に記載する必要があります。

Q5. 贈与契約書はいつまでに作ればいいですか？

法律上の明確な期限はありませんが、贈与税の申告や名義変更登記に使うため、贈与を実行する時点までに作成し、実際の贈与日を正確に記載することが重要です。

Q6. 贈与契約書を作ったあとで贈与を撤回できますか？

書面によらない贈与は、履行が終わっていない部分について各当事者が取り消せますが、書面による贈与は原則として一方的に撤回できません。ただし、受贈者に重大な背信行為があった場合など、例外的に争いになるケースもあるため、不安な場合は司法書士・弁護士に相談してください。

Q7. 未成年者に不動産を贈与するときの注意点は？

未成年者が受贈者になる場合は、法定代理人である親権者が契約に関わります。負担付贈与など親子で利益が相反する場合は、特別代理人の選任が必要になることがあります。贈与税の申告も忘れずに行いましょう。

Q8. 現金を贈与するときも贈与契約書は必要ですか？

法律上は必須ではありませんが、贈与の事実を証明するために契約書を作成しておくことをおすすめします。特に金額が大きい場合は、振込記録だけでは贈与か貸付かが分かりにくく、税務調査で指摘を受けるおそれがあります。

まとめ

不動産の贈与契約書には、当事者・贈与財産の特定・贈与日・所有権移転日・受贈者の受諾の意思表示という5つの項目を記載し、200円の収入印紙を貼付します。自分で作成することも可能ですが、不動産の表示を誤ると名義変更登記でつまずくことがあるため、不安な場合は司法書士に相談すると安心です。贈与を受けた不動産の将来の売却や名義変更でお困りの際は、お気軽にハウスドゥ茨城へご相談ください。