負の遺産とは｜不動産版・見分け方と3つの手放し方【2026年】

「負の遺産」という言葉をインターネットで調べると、借金などの金融的な負債を指す一般的な意味の解説が多く出てくる。しかし相続の現場で実際に頭を悩ませるのは、むしろ「売れない・貸せない・使い道がない不動産」というケースだ。本記事では、負の遺産という言葉の本来の意味を整理したうえで、不動産版の負の遺産＝いわゆる「負動産」の見分け方と、相続したときに取り得る3つの選択肢をハウスドゥが解説する。

「負の遺産」とは？本来の意味は借金などの「マイナスの相続財産」

負の遺産とは一般に、被相続人（亡くなった方）の遺産のうち、相続人にとって負債となる財産を意味する言葉である。相続財産は大きく「積極財産」と「消極財産」に分けられ、積極財産は預貯金・不動産・自動車など相続人の利益になる財産、消極財産は借金・未払金・保証債務など相続人にとって不利益になる財産を指す。一般に「負の遺産」と呼ばれるのは、この消極財産にあたる借金や未払金、保証債務などだ。

不動産で「負の遺産」というと何を指すのか｜「負動産」との違い

一方、不動産業界や相続の実務でよく使われるのが「負動産（ふどうさん）」という言葉だ。これは正式な法律用語ではないが、不動産を所有することによって収益が見込めず、維持費や管理コストばかりが発生する「負の資産」となっている状態の不動産を指す造語として広く使われている。通常の不動産は売買や賃貸で収益を生んだり、自己利用で生活の基盤になったりするが、負動産はこうした活用方法が閉ざされているにもかかわらず、所有者としての責任と費用負担だけが残ってしまう。「負の遺産」を借金という意味で調べていた人ほど、実際に相続して困るのはこの「負動産」の方だったというケースは少なくない。

あなたの不動産は「負動産」かもしれない｜チェックしたいポイント

次のような特徴に当てはまる不動産は、負動産化している可能性がある。

• 老朽化が進んだ地方の空き家で、賃貸需要も買い手も見込みにくい
• 農林業などでの活用ができない、活用困難な山林・原野
• 固定資産税・都市計画税や管理費が継続的にかかり続けている
• 放置によって近隣トラブルや倒壊・害虫などの法的リスクが生じている
• 接道条件や権利関係の問題で、そもそも売却・活用が難しい

こうした不動産が増えている背景には、人口減少や高齢化、相続の増加、解体費用の高騰といった社会的な要因が重なっているとされる。

負の遺産（負動産）を相続したときの3つの選択肢

実家や親族の土地が負動産化していると気づいたとき、取り得る選択肢は大きく3つに整理できる。

選択肢1｜相続放棄をする

被相続人に多額の借金があるなど、プラスの財産よりマイナスの財産が明らかに大きい場合は、家庭裁判所に相続放棄を申述する方法がある。相続放棄をすると、その不動産を含む一切の相続財産を相続しない代わりに、負債も引き継がずに済む。ただし相続放棄は原則として相続開始を知ってから3か月以内に行う必要があり、他の財産も含めてすべて放棄することになる点に注意が必要だ。詳しい期限や管理責任については相続放棄と不動産｜3か月の期限・管理責任と確認事項【茨城県版】で解説している。

選択肢2｜売却・買取で手放す

相続放棄は他のプラスの財産も手放すことになるため、「不動産だけを何とかしたい」というケースでは現実的でないことも多い。老朽化した空き家や活用の難しい土地であっても、専門の買取業者であれば現況のまま買い取れる場合がある。「売れないと思っていた不動産が実は売却できた」というケースは珍しくないため、まずは査定を受けて可能性を確認することが第一歩になる。

選択肢3｜相続土地国庫帰属制度を利用する

2023年に始まった相続土地国庫帰属制度を使うと、一定の要件を満たした土地を国庫に帰属させる（国に引き取ってもらう）ことができる。ただし建物がある土地は対象外で、審査手数料や10年分の管理費相当額の負担金が必要になるなど、誰でも無条件に使える制度ではない。申請の流れと費用の詳細は相続土地国庫帰属制度｜申請の流れと費用【2026年版】、負担金の相場は土地を国に返す費用【2026年版】負担金の相場と10の条件で解説している。

相続登記の義務化との関係

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内に登記をしないと過料の対象になり得る。負動産だからといって名義変更を先延ばしにしていると、この義務化の対象になってしまう点も見落とせない。過料の実例や回避策は相続登記義務化で過料10万円は本当？罰則対象となる実例と回避策で詳しく解説している。

負の遺産（負動産）を放置するとどうなるか

「使い道がないから」と負動産を放置すると、固定資産税や管理費の負担が続くだけでなく、老朽化による倒壊・害虫・景観悪化などで近隣とのトラブルに発展するリスクがある。管理不全空家等や特定空家等に指定されると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が実質的に上がるケースもある。「負の遺産」を先送りにすることは、多くの場合、選べる選択肢を狭めることにつながる。

親から相続した不動産の価値を見極める｜処分前に確認したい4つの視点

親が所有していた不動産を相続したとき、「負の遺産だから処分するしかない」と早合点してしまう方は少なくありません。しかし、立地や建物の状態によっては、思いのほか価値が残っているケースもあります。処分の方法を決める前に、まず次の4つの視点で不動産の価値を整理しておくことが、後悔しない解決への近道です。

• 立地・接道状況：最寄り駅やバス停からの距離、前面道路の幅、再建築が可能かどうかで評価は大きく変わります。
• 建物の状態：築年数だけでなく、雨漏り・シロアリ・傾きの有無など、現況での取得時の状態を確認します。
• 権利関係：名義が親のままか、共有名義になっていないか、抵当権などの担保が残っていないかを登記簿で確認します。
• 周辺の需要：地域の取引状況や空き家の増減など、買い手がつきやすいエリアかどうかを把握します。

これらを整理しておくと、売却・相続放棄・国庫帰属のどれが向いているかが見えやすくなります。判断に迷う場合は、不動産会社の無料査定を使って「そもそも売却が可能か」を早めに確認するのも有効です。

3つの手放し方を比較｜相続放棄・売却・国庫帰属の違い

負動産の処分方法は大きく3つあり、それぞれ向いているケースが異なります。下の図と表で違いを整理しました（期間や費用は一般的な目安で、個別の状況により変わります）。

方法	向いているケース	主な注意点
相続放棄	借金など負債が資産を上回る場合	原則として相続を知ってから3か月以内。預貯金も含め全財産を放棄することになる
売却・買取	現況のままでも買い手が見込める場合	買取専門の不動産会社なら老朽化した建物付きでも可能な場合がある
国庫帰属制度	建物がなく、要件を満たす土地	審査手数料と負担金が必要。要件を満たさない土地は却下される

国庫帰属制度の費用や手続きは、土地の寄付は誰にできる？自治体・法人・国庫帰属の違いと税金・手続きや、国庫帰属は自分でできる？司法書士費用も参考にしてください。

遺産分割と相続税の注意点｜負動産を含む相続で押さえたいこと

負動産が含まれる相続では、遺産分割協議がまとまらず、そのまま放置されてしまうことがあります。遺産分割が済んでいない不動産は、相続人全員の共有状態となり、売却や解体の際に全員の同意が必要になります。話し合いが長引くほど管理の負担も続くため、早めに専門家へ相談して進め方を整理することが大切です。

また、価値が低く見える不動産でも、相続税の申告が必要になる場合があります。相続税は不動産の評価額（路線価や固定資産税評価額などを基に算出）を含めた遺産総額が基礎控除を超えるかどうかで判断されます。売却を予定している場合は、取得費加算の特例など、譲渡所得の税金に関する制度もあわせて確認しておくと安心です。具体的な税額は個別の状況で異なるため、税理士など専門家への確認をおすすめします。

茨城県の地域別に見る負動産の特徴と、相談先の選び方

茨城県は、つくば市や守谷市のように人口が増えている地域がある一方、郊外や農村部では空き家や活用されない土地が増えているなど、地域ごとの差が大きいエリアです。同じ負動産でも、地域によって売却のしやすさや買い手の層が異なります。

そのため、相談先を選ぶ際は、売却に強いだけでなく、その地域の取引を把握している不動産会社を紹介してもらえるか、あるいは自社で地域の店舗網を持っているかが判断材料になります。ハウスドゥは茨城県内で4店舗体制のため、地域ごとの状況を踏まえたご提案が可能です。弁護士・司法書士・税理士などの専門家とも連携しながら、相続の手続きから売却まで一貫してご相談いただけます。

なお、売却を急がなくても、まずは「いくらで売れる可能性があるのか」を知るだけで、解決の方向性が見えてきます。

茨城県内での相続不動産・負動産のご相談はハウスドゥへ

ハウスドゥは茨城県内4店舗体制で、老朽化した空き家や活用の難しい土地、権利関係が複雑な不動産まで、状況に応じた売却方法をご提案している。「負の遺産」を相続してどうすればよいか分からないときも、まずは無料査定・ご相談からお気軽にどうぞ。

負の遺産（負動産）に関するよくある質問

Q1. 「負の遺産」と「負動産」は同じ意味ですか？

「負の遺産」は本来、借金や未払金など相続人にとって負債となる財産全般を指す一般的な言葉です。一方「負動産」は、収益が見込めず維持費や管理コストばかりかかる不動産を指す通称・造語で、不動産に限定した言葉です。

Q2. 負動産だけを相続放棄することはできますか？

できません。相続放棄は預貯金などプラスの財産も含めて、すべての相続財産をまとめて放棄する手続きです。不動産だけを選んで放棄することはできないため、他の財産とのバランスを考えて判断する必要があります。

Q3. 相続土地国庫帰属制度はどんな土地でも使えますか？

使えません。建物がある土地や、担保が設定されている土地、境界が明らかでない土地などは対象外とされています。また審査手数料や10年分の管理費相当額の負担金が必要になるため、事前に要件を確認することが欠かせません。

Q4. 負動産を放置すると固定資産税が上がることはありますか？

あり得ます。管理が行き届かず「特定空家等」などに指定されると、住宅用地の特例が解除され、翌年度から固定資産税が実質的に上がるケースがあります。

Q5. 老朽化した空き家でも売却できますか？

専門の買取業者であれば、老朽化した空き家や活用の難しい土地でも現況のまま買い取れる場合があります。「売れないはず」と決めつける前に、査定を受けて可能性を確認することをおすすめします。

Q6. 相続登記をしないまま負動産を放置するとどうなりますか？

2024年4月の相続登記義務化により、正当な理由なく期限内に登記をしないと過料の対象になり得ます。負動産だからといって名義変更を先延ばしにすることにはリスクが伴います。

Q7. 負動産の売却を専門家に相談するなら、誰に聞けばよいですか？

状況によって異なります。売却そのものは不動産会社、相続手続きや登記は司法書士、相続税や譲渡所得の税金は税理士、相続人同士の争いがある場合は弁護士が一般的な相談先です。まずは不動産会社の無料査定で売却の可能性を確認し、必要に応じて各専門家を紹介してもらう流れが進めやすいです。

Q8. 親から相続した負動産の価値がほとんどない場合、どう処分すればよいですか？

価値が低くても、現況のまま買い取る不動産会社や、要件を満たせば国庫帰属制度を使える場合があります。相続放棄は他の財産もすべて手放すことになるため、まずは不動産の価値と権利関係を確認してから判断することをおすすめします。

Q9. 遺産分割が終わっていない不動産は売却できますか？

原則として、相続人全員の同意と相続登記が必要です。遺産分割協議が整っていない状態では売却手続きを進められないため、先に相続人で話し合い、必要に応じて専門家に相談してください。

まとめ｜「負の遺産」を放置せず、まず選択肢を知る

「負の遺産」は本来、借金など消極財産全般を指す言葉だが、相続の現場で多くの人が直面するのは、売れない・貸せない・使い道がない「負動産」の方だ。相続放棄、売却・買取、相続土地国庫帰属制度という3つの選択肢はそれぞれ要件も向き不向きも異なるため、放置する前にどの選択肢が使えるかを確認することが重要になる。ハウスドゥでは茨城県内4店舗体制で、負動産化した不動産の相談にも対応している。