「家を売っても住み続けられる」というリースバック。ですが実際に申し込んでみると、すべての方が利用できるわけではありません。
この記事では、住宅・不動産のリースバックについて、審査で何が見られるのか、通らない理由は何か、そして通らなかったときにどんな選択肢が残るのかを、茨城県内4店舗を展開するハウスドゥ茨城が整理しました。※自動車のカーリースバックとは別の仕組みですのでご注意ください。
そもそもリースバックに「審査」はあるのですか？
あります。ただし、住宅ローンの審査とは性質がまったく異なります。
住宅ローンの審査は「この人にお金を貸して返してもらえるか」を見るものですが、リースバックは不動産の売買＋賃貸借契約です。事業者は物件を買い取って賃貸に出す立場になるため、審査の中心は「この物件を買って、家賃を回収できるか」という点になります。
そのため、信用情報（いわゆるブラックリスト）に事故情報があってもリースバックが利用できるケースがあります。ここは住宅ローンとの大きな違いです。一方で、物件の条件が合わなければ、収入が十分にあっても断られます。
リースバックの審査で見られる5つのポイント
① 物件の担保価値｜将来売れる物件かどうか
事業者は買い取った物件を、いずれ再販することを前提にしています。そのため「将来、買い手がつく物件か」が最も重視されます。
茨城県内では、つくば市の研究学園・みどりの周辺、守谷市、取手市の駅近など実需の厚いエリアは評価されやすく、逆に市街化調整区域、再建築不可、接道義務を満たさない物件は厳しく見られます。
② 住宅ローンの残債｜売却価格を上回っていないか
最も多い「通らない理由」がこれです。リースバックでは、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
売却価格がローン残債を下回る状態をオーバーローンといい、この場合は原則として通常のリースバックは成立しません。差額を自己資金で埋められない限り、抵当権を外せないためです。
③ 家賃の支払い能力｜継続的な収入があるか
売却後は賃借人として家賃を払い続けることになります。そのため年金・給与・事業収入など、継続的な収入があるかが確認されます。
重要なのは「収入の額」よりも「安定性」です。年金収入のみでも、家賃とのバランスが取れていれば問題になりにくい一方、収入に対して家賃が高すぎると、支払いが続かないと判断されます。
④ 所有者全員の同意｜共有名義は全員の合意が必須
不動産が共有名義の場合、共有者全員の同意がなければ売却できません。ご夫婦の共有、ご兄弟との相続による共有などが該当します。
また、相続した不動産で相続登記が済んでいない場合も、そのままでは売却できません。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。
⑤ 建物の状態と法令適合性
違法建築、既存不適格、増築部分が未登記といった物件は、再販が難しいため厳しく判断されます。また、雨漏りやシロアリ被害など、修繕に多額の費用がかかる状態も不利に働きます。
リースバックの審査に通らない5つの理由と、その対処法
| 通らない理由 | なぜ断られるのか | 取りうる対処法 |
|---|---|---|
| ローン残債が売却価格を上回る | 抵当権を抹消できないため | 任意売却を検討／差額を自己資金や親族の援助で補填 |
| 家賃の支払い能力が不足 | 家賃滞納のリスクが高いと判断される | 買取価格を下げて家賃を抑える／同居家族を契約者に加える |
| 共有者の同意が得られない | 全員の合意がないと売却できない | 共有者と協議／自己持分のみの売却を検討 |
| 物件の再販価値が低い | 調整区域・再建築不可・過疎地など | 買取に強い地域密着の事業者に相談する |
| 建物に重大な問題がある | 違法建築・未登記増築・重度の劣化 | 是正・登記を行う／現況買取に対応する事業者へ |
重要なポイントがあります。リースバックの審査基準は事業者ごとに大きく異なります。大手が全国一律の基準で判断するのに対し、地域に根ざした事業者はその地域の再販需要を実際に知っているため、判断が変わることがあります。
つまり1社で断られても、他社では通ることがあります。「もうダメだ」と諦める前に、複数の窓口に相談してください。
審査に通らなかったときの3つの選択肢
リースバックが使えなくても、打つ手がなくなるわけではありません。ご事情に応じた選択肢があります。
選択肢1：任意売却｜ローン残債が売却価格を上回る場合
オーバーローンで通らなかった場合の代表的な解決策です。金融機関の同意を得たうえで、抵当権を外して売却する方法です。
- 競売より高く売れる傾向がある…市場価格に近い金額での売却が期待できます。
- 近隣に知られにくい…競売のように公告されません。
- 引越し費用を配慮してもらえることがある…金融機関との協議次第です。
- 残債の返済計画を相談できる…売却後の残りについて、無理のない返済を協議します。
ただし任意売却には期限があります。競売の手続きが進むと選択できなくなるため、滞納が始まった段階での早めのご相談が重要です。
選択肢2：通常の買取｜住み続けることにこだわらない場合
「住み続けたい」が最優先でなければ、当社が直接買い取る方法があります。リースバックと違って家賃が発生しないため、売却後の生活費の負担が軽くなります。
実際、「リースバックを希望していたが、家賃の試算を見て、住み替えたほうが生活が楽になると気づいた」というお客様は少なくありません。リースバックの家賃は相場より高くなりやすいため、収支の比較は必ず行ってください。
選択肢3：親族間売買｜ご家族の協力が得られる場合
お子様やご兄弟に購入していただき、そのまま住み続ける方法です。第三者に渡らない安心感がありますが、親族間売買は金融機関の融資審査が通りにくく、価格設定によっては贈与とみなされて贈与税が課されるおそれがあります。専門家を交えた慎重な進め方が必要です。
3つの選択肢の比較
| 項目 | リースバック | 任意売却 | 通常の買取 |
|---|---|---|---|
| 住み続けられるか | 可能 | 原則不可 | 原則不可 |
| オーバーローンでも可能か | 原則不可 | 可能 | 残債の完済が必要 |
| 売却後の家賃 | 発生する | 転居先による | 転居先による |
| 現金化までの期間 | 数週間〜 | 数か月 | 最短数日〜数週間 |
| 向いている方 | 住み続けたい方 | 残債が多い方 | 早く整理したい方 |
審査に通りやすくするために、事前にできること
- ローン残高証明書を取り寄せる…正確な残債がわからないと、そもそも判断ができません。金融機関に依頼すれば取得できます。
- 登記事項証明書で名義と抵当権を確認する…共有名義になっていないか、古い抵当権が残っていないかを事前に把握します。法務局の窓口・郵送・オンラインで取得できます。
- 共有者に先に話を通しておく…後から反対が出ると、手続きが振り出しに戻ります。
- 相続登記を済ませる…名義が亡くなった方のままでは売却できません。
- 希望する家賃の上限を決めておく…「いくらまでなら無理なく払えるか」を先に決めると、条件交渉がスムーズです。
- 複数の事業者に相談する…基準は各社で異なります。1社の結果で判断しないでください。
リースバックで失敗しないための注意点
審査に通ることがゴールではありません。通ったあとの条件こそが重要です。
- 家賃は相場より高くなりやすい…買取価格に対する利回りで決まるため、周辺の賃貸相場とは異なる考え方で算出されます。
- 「何年住めるのか」を必ず確認する…定期借家契約の場合、契約期間が満了すると再契約できないことがあります。
- 買戻しの条件を書面で確認する…「将来買い戻せます」という口約束は当てになりません。価格の決め方と期限を書面で確認してください。
- 買取価格が相場より極端に低くないか…急いでいる状況につけ込む事業者も残念ながら存在します。
- 契約書は必ず持ち帰って読む…その場での署名を求める事業者には注意が必要です。
詳しくはリースバックの失敗事例5選と契約前チェックもあわせてご覧ください。
茨城県でリースバック・不動産のご相談ならハウスドゥ茨城へ
当社はハウスドゥのフランチャイズ加盟店として、茨城県内に4店舗（つくば研究学園都市・県庁水戸・取手戸頭・守谷）を展開しています。ハウスドゥは元プロ野球選手の古田敦也氏をイメージキャラクターに起用しており、リースバックの本家として全国で豊富な実績を持つブランドです。
- 自社買取だから判断が早い…買主を探すのではなく当社が直接購入します。仲介手数料もかかりません。
- 茨城県の実勢を知っている…県南・県西・県央・県北・鹿行の各エリアの再販需要を踏まえて判断します。全国一律の基準ではありません。
- 訳あり物件に強い…市街化調整区域・再建築不可・共有名義・残置物ありなど、他社で断られた物件のご相談を数多くお受けしています。
- リースバック以外の選択肢もご提案…任意売却・買取・住み替えまで含めて、ご事情に合った方法をご一緒に考えます。
- ご相談・査定は無料／秘密厳守…ご近所に知られずに進められます。
「他社の審査に通らなかった」というご相談も歓迎です。断られた理由がわかれば、打てる手が見えてきます。
リースバックの審査に関するよくある質問
Q. リースバックに審査はありますか？
A. あります。ただし住宅ローンの審査とは性質が異なり、物件の担保価値・ローン残債・家賃の支払い能力・所有者全員の同意・建物の状態などが見られます。信用情報に事故情報があっても利用できるケースがあります。
Q. リースバックの審査基準は何ですか？
A. 主に5点です。①物件の再販価値（立地・種別・接道など）②住宅ローン残債が売却価格を下回っているか③家賃を払い続けられる継続的な収入があるか④共有者全員の同意があるか⑤建物が違法建築等でないか。基準は事業者ごとに異なります。
Q. リースバックの審査に落ちた理由は何が多いですか？
A. 最も多いのは、住宅ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」です。売却代金で完済して抵当権を抹消できないと、原則として成立しません。次に多いのが家賃の支払い能力不足と、共有者の同意が得られないケースです。
Q. ブラックリストに載っていてもリースバックは使えますか？
A. 使える場合があります。リースバックは融資ではなく不動産の売買と賃貸借の組み合わせであるため、信用情報だけで一律に否決されるわけではありません。ただし家賃の支払い能力は確認されます。
Q. リースバックの審査に通らなかったら、他に方法はありませんか？
A. あります。ローン残債が多い場合は任意売却、住み続けることにこだわらないなら通常の買取、ご家族の協力が得られるなら親族間売買という選択肢があります。まずはご事情をお聞かせいただければ、適した方法をご提案します。
Q. 共有名義でもリースバックはできますか？
A. 共有者全員の同意があれば可能です。一人でも反対する方がいると売却できません。相続した不動産で相続登記が済んでいない場合も、先に登記を済ませる必要があります。
Q. 審査にはどれくらい時間がかかりますか？
A. 事業者によりますが、査定から契約条件の提示まで数日〜2週間程度が一般的です。物件調査や共有者の確認が必要な場合は、さらに時間がかかることがあります。
まとめ
- リースバックにも審査はあるが、住宅ローンの審査とは別物。信用情報だけで決まらない
- 見られるのは①物件の再販価値 ②ローン残債 ③家賃の支払い能力 ④共有者の同意 ⑤建物の状態
- 最も多い不成立の理由はオーバーローン
- 審査基準は事業者ごとに違う。1社で断られても諦めない
- 通らなかった場合も、任意売却・通常の買取・親族間売買という道がある
茨城県内で「家を売っても住み続けたい」「ローンの支払いが苦しい」とお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。ご相談・査定は無料です。
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