専用使用権とは？マンションの駐車場・専用庭・バルコニーの権利と売却時の注意点【2026年版】｜ハウスドゥ茨城

結論：専用使用権とは、マンションなどの共用部分（敷地・駐車場・バルコニー・専用庭など）を、特定の区分所有者だけが独占して使える権利です。所有権ではなく「使う権利」であり、内容は管理規約や使用細則、使用契約によって決まります。マンション売却では、駐車場や専用庭の権利が買主へ引き継げるかどうかが価格や成約のしやすさに関わるため、売り出す前に確認しておくことが大切です。茨城県でマンションの売却や買取をご検討の方向けに、わかりやすく整理しました。

専用使用権とは？3分でわかる基本

専用使用権の意味

分譲マンションでは、廊下・階段・エントランス・敷地・駐車場などは「共用部分」や敷地として、区分所有者全員で共有しています。このうち、特定の区分所有者だけが長期にわたり使えるよう定められた部分を使う権利が専用使用権です。たとえば1階の専用庭、住戸に付くバルコニー、契約した駐車区画、駐輪場、トランクルームなどが代表例です。

所有権との違い

専用使用権があっても、その場所が自分のものになるわけではありません。所有権は「自由に使い、売り、貸せる」権利ですが、専用使用権は管理規約などで認められた範囲で「使う」権利にとどまります。専有部分（自分の住戸）は区分所有権、共用部分は全員の共有、そこに専用使用権が重なる、というイメージです。

専用使用権が発生する根拠

主な根拠は管理規約・使用細則・駐車場使用契約などです。分譲時に決められることが多く、後から総会の決議などで追加・変更される場合もあります。なお、区分所有法では、規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その区分所有者の承諾が必要とされています。

専用使用権の主な種類と使用料の目安

マンションで専用使用権が付くことが多い場所を、一覧でまとめました。使用料や条件はマンションごとに異なるため、あくまで一般的な傾向としてご覧ください。

対象	主な内容	使用料の一般的な傾向
バルコニー・ベランダ	上階・隣戸との間の共用部分。避難通路を兼ねることも	無償であることが多い
専用庭・テラス	1階住戸に付く庭。物置や増築に制限あり	有償の例も多い
駐車場・駐輪場	契約した区画のみ使用できる	有償（管理組合へ支払い）が一般的
トランクルーム・ルーフバルコニー	倉庫や屋上部分の専用利用	管理規約により異なる
看板・アンテナ設置場所	共用壁面や屋上の一部を特定の人が使う	有償の例が見られる

バルコニーの専用使用権で気をつけたい点

バルコニーは専用使用権の対象ですが、火災時などの避難経路としても使われる共用部分です。そのため、大きな物置や固定物を置くことが規約で禁じられている場合があります。売却前に、置いている物が規約に反していないか点検しておくと、買主の不安を減らせます。

専用庭・テラスの専用使用権

1階の専用庭は人気がある一方、勝手に増築したり、塀やウッドデッキを作ったりすると規約違反になることがあります。造作物がある場合は管理組合の承認を受けているか、書類を確認しておきましょう。

駐車場の専用使用権

駐車場は、分譲時に区分所有者へ割り当てられた区画のほか、抽選や順番待ちで使用者を決めるマンションもあります。標準管理規約では、区分所有者が専有部分を譲渡したときはその駐車場使用契約が効力を失うとされており、買主が引き続き使えるかは規約や契約に左右されます。

専用使用権と共用部分・専有部分・敷地利用権の違い

専有部分と共用部分

専有部分は、住戸の室内など区分所有者が単独で所有する部分です。共用部分は、廊下・階段・エントランスなど全員で共有する部分で、原則として個人が独占することはできません。

敷地利用権との違い

敷地利用権は、建物を所有するために敷地を使う権利で、通常は専有部分と一体のものとして売買されます。一方、専用使用権は敷地や共用部分の「特定の場所」を独占して使う権利で、売買の対象かどうかは規約次第です。この違いを押さえておくと、売却時の説明がスムーズになります。

管理組合の役割

専用使用権の内容や使用料は、管理組合が管理規約・使用細則にもとづいて運営します。使用料の滞納があるときや、承継の手続きが必要なときの窓口も管理組合（または管理会社）です。

マンションを売却するときの専用使用権の注意点

売却で専用使用権はどうなる？

バルコニーや専用庭のように住戸と一体の専用使用権は、専有部分の売買にともない買主へ引き継がれるのが一般的です。駐車場は別契約のため、承継の条件が異なります。「駐車場付きで売り出した」のに、実際は買主が使えなかった、という行き違いが起こらないよう、事前の確認が欠かせません。

売却前に確認したい5つのポイント

まず、管理規約・使用細則・駐車場使用細則を管理会社から取り寄せます。次に、自分の住戸に付く専用使用権の対象を整理し、使用料や滞納の有無を確認します。そのうえで、承継の条件や必要な手続きを管理組合に確認し、売買契約書と重要事項説明に正しく反映します。

重要事項説明での扱い

マンションの売買では、専用使用権に関する規約の定めや専用使用料についても、買主へ説明する項目とされています。売主としても、書類をそろえて仲介会社に早めに伝えておくと、契約前のトラブルを避けられます。重要事項説明の読み方は、重要事項説明書とは？記載事項・読み方・当日の流れもあわせてご覧ください。

査定額・売れやすさへの影響

車での移動が多い茨城県では、駐車場の台数・サイズ・使用料が、買主の関心事になりやすい傾向があります。駐車場の専用使用権が確実に引き継げることを説明できれば、買主の安心材料になります。査定の考え方は不動産の査定とは？机上・訪問・AI・一括査定の違いで解説しています。

面積表示との関係

専用使用権のあるバルコニーや専用庭は、登記簿上の専有面積（内法）には含まれないのが一般的です。広告に載る「バルコニー面積」と専有面積は別物です。面積の測り方は壁芯とは？内法との違い・面積の測り方で詳しく説明しています。

専用使用権でよくあるトラブルと対処法

使用料の滞納

駐車場などの使用料を滞納していると、管理組合から使用契約の解除を求められたり、売却時に精算を求められたりすることがあります。売却を考えたら、早めに滞納の有無を確認し、精算しておきましょう。

規約違反の増築・物置

専用庭への増築やバルコニーの固定物などが規約に反していると、買主から撤去や是正を求められることがあります。契約前に、現状と規約の整合を確認しておくと安心です。契約内容と実際の状態の違いについては、瑕疵とは？契約不適合責任との違いも参考になります。

駐車場を引き継げない

駐車場使用契約が譲渡で終了する規約の場合、買主は空き待ちや抽選になる可能性があります。この点を売却活動の段階で正確に伝え、駐車場の確保が難しいときは、駐車場付きを条件にしない売り方や、買取での早期売却も検討できます。

商標・特許の「専用使用権」との違い

「専用使用権」は、マンション以外の分野でも使われる言葉です。商標法では、商標権者が他人に独占的な使用を認める権利として「専用使用権」（商標法30条）があり、特許庁への登録が関わります。マンションの専用使用権とは根拠法も内容も異なります。宅地建物取引士の試験でも、区分所有法の論点として出題されることがありますが、売却の実務では管理規約の確認が中心です。

マンション売却で迷ったらハウスドゥ茨城へ

専用使用権の確認は、管理規約の取り寄せや管理組合への問い合わせなど、売主さまだけでは手間がかかる場面もあります。ハウスドゥ茨城は、つくば・水戸・取手・守谷の4店舗で、地域に密着した不動産売却・買取をサポートしています。古田敦也さんがイメージキャラクターを務めるハウスドゥのブランドで、仲介と買取の両方をご提案できます。駐車場や専用庭の条件が気になるマンションも、お気軽にご相談ください。

お電話：0120-565-072　／　無料査定・ご相談フォームはこちら

マンションの広さや階数に関する基礎知識は、40平方メートルとは？広さは何坪・何畳？マンション売却のポイントもご参照ください。

専用使用権まわりのリフォーム・修繕と、困ったときの相談先

窓・玄関ドアは「建物の共用部分」として扱われることが多い

マンションでは、窓ガラスや玄関ドアなどの開口部が共用部分とされ、専用使用権として各住戸が使う形になっている例が一般的です。そのため、窓ガラスの交換や玄関ドアの取り替えを含むリフォームは、管理組合の承認や、建物全体の修繕計画との調整が必要になることがあります。住戸内の内装リフォームとは取り扱いが異なる点に注意しましょう。

売却前にリフォームするときの確認事項

売却前に屋上テラスやバルコニー、専用庭を整えたり、窓まわりを工事したりする場合は、管理規約で定められた手続きを先に確認します。物件の価値を高めるつもりの工事が、規約違反と判断されるとトラブルのもとになります。必要な書類や申請の流れは管理組合・管理会社が実施する窓口で教えてもらえます。

トラブルを防ぐ知識と相談先

専用使用権のトラブルは、規約の読み違いや管理業務の引き継ぎ不足から起こることが少なくありません。住宅の売却に不慣れな方は、基礎知識を解説している資料で整理したうえで、早めに不動産会社へ相談するのが近道です。ハウスドゥ茨城では、管理規約の確認支援から、仲介・買取の提案まで、物件の状況に合わせてご相談を承ります。

専用使用権に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 専用使用権とは簡単に言うとどんな権利ですか？

マンションなどの共用部分（敷地・駐車場・バルコニーなど）を、特定の区分所有者だけが独占的に使える権利です。所有権とは別で、管理規約や使用細則、使用契約にもとづいて認められます。

Q2. 専用使用権があるものは自分の所有物になりますか？

なりません。専用使用権のある部分も共用部分や敷地として全員の共有であり、使う権利が認められているだけです。そのため、勝手な増築や用途変更は管理規約で制限されるのが一般的です。

Q3. マンションを売ると駐車場の専用使用権も一緒に引き継げますか？

管理規約や駐車場使用契約によって異なります。専有部分の売買とあわせて承継できる場合もあれば、いったん契約が終了して買主が改めて申し込む（抽選・順番待ち）必要がある場合もあります。売却前に管理組合へ確認しましょう。

Q4. 専用使用料はバルコニーや専用庭でも必ずかかりますか？

一般的に、バルコニーなどは使用料がかからず、専用庭や駐車場などは管理組合に使用料を支払う例が多く見られます。ただし取り扱いはマンションごとに異なるため、管理規約・使用細則で確認が必要です。

Q5. 専用使用権は登記されますか？

専用使用権そのものは、不動産登記簿には登記されないのが一般的です。管理規約、使用細則、分譲時の資料などで内容を確認します。

Q6. 商標や特許の「専用使用権」とマンションの専用使用権は同じですか？

別の制度です。商標法の専用使用権は、商標権者が他人に設定する独占的な使用の権利で、特許庁への登録が効力に関わります。マンションの専用使用権とは根拠法も内容も異なります。

Q7. 専用使用権の内容は、売却のときにどこで確認できますか？

管理規約・使用細則・駐車場使用細則のほか、管理会社が作成する重要事項調査報告書などで確認できます。契約前に買主へ説明する重要事項説明の項目にもなっています。

Q8. 専用使用権のあるバルコニーや窓まわりのリフォームは自由にできますか？

自由にはできないことが多くあります。バルコニーや窓ガラス、玄関ドアは共用部分にあたるため、工事の前に管理規約を確認し、管理組合の承認が必要か相談してください。