「リースバック」と「任意売却」は、どちらも家を売る話であり、どちらも住み続けられる可能性があるため、混同されやすい制度です。しかし両者は目的も、使える条件も、相談すべき相手も違います。いちばん大きな分かれ道は「住宅ローンの返済が滞っているかどうか」です。そしてこの2つは、対立する選択肢ではなく組み合わせて使うこともできます。この記事では、茨城県で4店舗を展開するハウスドゥのネットワークが、違い・使い分け・併用の条件を整理してお伝えします。
結論｜リースバックと任意売却の違いを一言で
| 比較項目 | リースバック | 任意売却 |
|---|---|---|
| 目的 | 売って現金化し、賃貸として住み続ける | ローン返済が困難なときに競売を回避して売る |
| 前提条件 | 売却代金でローンを完済できること（アンダーローン） | ローンの滞納、または滞納の見込みがあること |
| 債権者（金融機関）の同意 | 原則不要（完済するため） | 必須 |
| 売却後の居住 | 賃貸契約を結んで住み続ける（これが目的） | 原則は退去。条件が合えば住み続けられる場合も |
| 売却価格 | 市場価格の7割前後が目安 | 市場価格に近い（競売よりは高い） |
| 信用情報への影響 | 原則なし | 滞納の時点で事故情報が登録される |
| 主な相談先 | リースバック事業者・不動産会社 | 任意売却に対応する不動産会社 |
| 向いている人 | 返済は続けられるが、まとまった資金が必要な人 | 返済が行き詰まり、競売を避けたい人 |
つまり、リースバックは「資金調達と住み続けることの両立」が目的、任意売却は「競売という最悪の結末の回避」が目的です。同じ「売る」でも、動機がまったく違います。
リースバックとは｜売っても住み続けられる仕組み
リースバック（セール・アンド・リースバック）は、自宅を不動産会社や投資家に売却し、その買主と賃貸借契約を結んで、家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。所有者ではなくなりますが、引っ越しをせずにまとまった現金を手にできます。
リースバックが選ばれる理由
- 引っ越さなくてよいー 子どもの学区、通院先、ご近所付き合いを変えずに済みます。
- 近所に知られにくいー 売却の広告を出さずに進められるため、外から見れば何も変わりません。
- 固定資産税と維持費がなくなるー 所有者ではなくなるため、税金や大規模修繕の負担から解放されます。
- 資金の使い道が自由ー 事業資金、医療費、教育費、老後資金など制限がありません。
- 将来の買戻しを設定できる場合があるー 契約内容によります。
リースバックの注意点
一方で、売却価格は市場価格の7割前後になるのが一般的で、家賃は「売却価格 × 期待利回り ÷ 12か月」で算定されるため、周辺の家賃相場より高くなることがあります。また、契約が定期借家契約の場合は期間満了で退去を求められる可能性があります。この点は契約書で必ず確認してください。
▶あわせて読みたい：リースバックの家賃相場と適正価格【2026年】計算方法・利回り逆算・高くなる理由／リースバックの失敗事例5選と契約前チェック【2026年】
任意売却とは｜競売を避けるための売却方法
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、売却代金でローンを完済できない（オーバーローンの）状態でも、債権者である金融機関の同意を得て、通常の売買と同じ方法で不動産を売却する手続きです。
通常、住宅ローンが残っている家には抵当権が設定されており、完済して抵当権を抹消しない限り売却できません。しかし任意売却では、金融機関が「売却代金で回収できる分だけ受け取り、抵当権を外す」ことに同意するため、残債があっても売却が成立します。
任意売却と競売の違い
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格の5〜7割程度になりやすい |
| 周囲への露出 | 通常の売却と同じ。事情は知られにくい | 裁判所やインターネットで情報が公開される |
| 引渡し時期 | 買主と相談して決められる | 選べない。強制退去の可能性 |
| 引越し費用 | 売却代金から配分を受けられる場合がある | 原則出ない |
| 残債の返済 | 状況に応じて分割の相談が可能 | 一括請求されることが多い |
同じ「家を失う」でも、条件はここまで違います。だからこそ任意売却は「早く動いた人ほど有利」な手続きです。競売の開札日が近づくと選択肢はどんどん狭まります。
▶あわせて読みたい：任意売却とは？【2026年版】競売より有利に進める5つの利点／任意売却の流れ7ステップ｜期間・費用と注意点
あなたはどちら？3つの質問で分かる使い分け
質問1：住宅ローンの返済は滞っていますか？
滞っていない（払えている）→ リースバックが検討対象です。この場合、金融機関の同意を取り付ける必要はなく、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消し、そのまま賃貸契約に移行します。
すでに滞納している／今後滞る見込みがある → 任意売却の相談が先です。特に滞納が3〜6か月続くと「期限の利益」を失い、一括返済を請求されて競売の手続きが始まります。ここから先は時間との勝負になります。
質問2：売却代金でローンを完済できますか？
自宅の想定売却額がローン残債を上回っていれば（アンダーローン）、通常の売却もリースバックも選べます。下回っていれば（オーバーローン）、原則として自己資金で差額を埋めるか、任意売却によるしかありません。まずは無料査定で「いくらで売れるか」を確定させないと、そもそもどちらの土俵に立っているのかが分かりません。
質問3：その家に住み続けたいですか？
「住み続けたい」がいちばんの希望なら、その意思を最初の相談時に必ず伝えてください。後述の任意売却リースバックは、話が進んでからでは組み立て直せないことがあります。逆に、住み続けることにこだわりがなければ、選択肢は一気に広がり、条件も有利になります。
リースバックと任意売却は併用できます｜「任意売却リースバック」
よくいただくご質問が「任意売却したうえで、その家に住み続けることはできますか？」というものです。答えは「条件がそろえば可能」です。これを実務では「任意売却リースバック」と呼びます。
成立に必要な3つの条件
- 債権者（金融機関）の同意が得られることー 任意売却である以上、これは絶対条件です。売却価格が債権者の想定を下回れば同意は出ません。
- 買い取ってくれる投資家・事業者が見つかることー 買主にとっては「入居者付きの収益物件」を買う判断になります。家賃が相場から見て妥当で、入居者（＝売主）に支払能力があると判断される必要があります。
- 売主が家賃を払い続けられることー ここがもっとも現実的なハードルです。住宅ローンが払えなくなった方が、その後の家賃を払えるのか。収入が回復する見込み、あるいは同居家族の収入など、返済とは別の裏付けが求められます。
併用が難しいケース
- 家賃設定が高くなりすぎて、支払いが現実的でない
- 債権者が「早期に確実な回収」を優先し、投資家への売却に同意しない
- 競売の開札日が迫り、調整の時間が足りない
- 税金の滞納による差押えがあり、解除の交渉がまとまらない
とくに最後の2つは、相談が遅れたことが原因で成立しなくなるパターンです。「もう少し様子を見てから」と待った数か月が、選べたはずの道を閉じてしまいます。滞納の督促状が届いた時点、あるいは「来月から厳しいかもしれない」と感じた時点でのご相談をおすすめします。
よくある誤解を整理します
誤解1「任意売却すれば必ず住み続けられる」
違います。任意売却は原則として退去が前提です。住み続けられるのは、前述の3条件がそろって任意売却リースバックが成立した場合に限られます。「住み続けられます」と断言する業者には慎重になってください。
誤解2「リースバックならローンが払えなくても大丈夫」
違います。リースバックは売却代金でローンを完済することが前提です。オーバーローンの状態では、そもそも通常のリースバックは成立しません。この場合は任意売却の枠組みで検討することになります。
誤解3「一度売ったら二度と取り戻せない」
必ずしもそうではありません。リースバックでは契約時に再売買の予約（買戻し特約）を設定できる場合があります。ただし買戻し価格は売却価格より高く設定されるのが通例で、期限も定められます。「いつか買い戻せる」と漠然と考えるのではなく、金額と期限を契約書で明確にすることが不可欠です。
誤解4「信用情報への影響は同じ」
違います。リースバックは通常の売買であり、返済を滞納していなければ信用情報に事故情報は登録されません。任意売却の場合は、そこに至る前段階の滞納によって、すでに事故情報が登録されているのが通常です。この差は、その後の住宅ローンや各種ローンの利用に影響します。
第3の選択肢｜「そのまま売って、住み替える」
ご相談を伺っていると、「住み続けたい」ではなく「引っ越す先が決まらないから動けない」というケースが少なくありません。この場合、家賃の高いリースバックを選ぶより、通常の売却で高く売り、その資金でより負担の軽い住まいに移るほうが、生涯の支出は小さくなることがあります。
ハウスドゥ茨城の4店舗ネットワークでは、①通常の仲介で売った場合、②当社が直接買い取った場合、③リースバックにした場合の家賃と手取り——この3つの数字を並べてご提示できます。感情ではなく数字で比べていただくのが、後悔しない選び方です。
茨城県での相談先｜ハウスドゥ茨城 4店舗ネットワーク
ハウスドゥは全国に店舗網を持つ不動産売買のフランチャイズブランドで、元プロ野球選手・古田敦也氏をイメージキャラクターに起用しています。茨城県内では、取手戸頭店・守谷店・つくば研究学園都市店・県庁水戸店の4店舗が連携し、県南から県央・県北・鹿行まで幅広く対応しています。
- 自社買取が可能ー 買主を探す時間がないケースでも、当社が直接買い取ることで期日に間に合わせられます。
- 広告を出さずに進められるー ご近所や勤務先に知られたくないというご要望に対応します。
- 茨城県内の相場を熟知ー 4店舗が地域ごとの実勢を把握しているため、査定の根拠を具体的にご説明できます。
- 選択肢を並べてご提案ー リースバックありきでも、任意売却ありきでもなく、数字を並べたうえでご判断いただきます。
ご相談・査定は無料です。まずは「今いくらで売れるのか」「残債はいくらか」の2つの数字をはっきりさせるところから始めましょう。
よくある質問｜リースバックと任意売却
Q. 任意売却をすれば必ず家に住み続けられますか？
A. いいえ。任意売却は原則として退去が前提です。住み続けられるのは、任意売却リースバックが成立した場合に限られます。「必ず住み続けられます」と断言する業者には注意してください。
Q. 住宅ローンを滞納していなくても任意売却はできますか？
A. 任意売却は返済が困難な状況で債権者の同意を得て行う手続きのため、滞納していない段階では通常は対象になりません。返済を続けられている場合は、通常の売却またはリースバックが検討対象になります。
Q. リースバックは信用情報に影響しますか？
A. 通常の売買であるため、返済を滞納していなければ信用情報に事故情報が登録されることはありません。一方、任意売却に至る場合は、その前段階の滞納によってすでに事故情報が登録されているのが一般的です。
Q. リースバックの売却価格は市場価格と同じですか？
A. 一般に市場価格の7割前後になるのが目安です。買主は賃貸に出す収益物件として購入するため、利回りを確保できる価格でなければ成立しないためです。家賃も「売却価格×期待利回り÷12か月」で算定されるため、周辺の家賃相場より高くなることがあります。
Q. どのタイミングで相談すればよいですか？
A. 早いほど選択肢が多く残ります。滞納の督促状が届いた時点、あるいは「来月から返済が厳しいかもしれない」と感じた時点でのご相談をおすすめします。競売の開札日が近づくと、任意売却リースバックのような調整が必要な方法は時間的に成立しなくなります。
Q. 茨城県内でも相談できますか？
A. はい。ハウスドゥ茨城は取手戸頭店・守谷店・つくば研究学園都市店・県庁水戸店の4店舗ネットワークで、県南から県央・県北・鹿行まで対応しています。ご相談・査定は無料です。
▶あわせて読みたい：リースバックは途中解約できる？退去になる4つのケースと普通借家・定期借家の違い
