空き家の0円譲渡は危険？税金・リスクと茨城県での手放し方【2026】

「使わない空き家や古民家を、お金はいらないからタダで誰かに引き取ってほしい」——茨城県でも、そう考える所有者が増えています。インターネットには「空き家 差し上げます」「0円物件」といった掲示板もあります。しかし、0円で譲っても「タダ」では終わらないのが不動産の怖いところ。この記事では、茨城県の不動産に詳しいハウスドゥのグループサイトが、0円譲渡にかかる税金・費用・責任と、損をしない手放し方を分かりやすく解説します。

なぜ「タダでいいから手放したい」人が増えるのか

空き家は、持っているだけで固定資産税・火災保険・管理・草刈りの費用がかかり続けます。遠方に住んでいれば交通費もかさみます。老朽化が進んで「特定空家等」に指定され勧告を受けると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が最大約6倍になる恐れもあります。こうした負担から解放されたくて「0円でもいいから引き取ってほしい」と考えるのは自然なことです。

0円でも「タダ」では終わらない｜もらう側にかかる税金

無償で不動産をもらう（贈与を受ける）と、もらった側に税金がかかります。

• 贈与税：個人から無償で不動産をもらうと、その物件の評価額に応じて贈与税がかかります（年間110万円の基礎控除を超える部分）。古い空き家でも土地の評価額があれば課税対象になります
• 不動産取得税：贈与でも課税されます（相続の場合はかかりません）
• 登録免許税・司法書士報酬：名義変更（所有権移転登記）に必要。贈与の登録免許税は固定資産税評価額の2％が目安

つまり、「0円でもらったのに、税金と登記費用で数十万円かかった」ということが起こり得ます。もらう相手が見つかりにくいのは、この負担が理由のひとつです。

あげる側にも残る「責任」に注意

譲る側も、渡して終わりではありません。契約不適合責任——引き渡した後に雨漏りやシロアリ、土壌汚染などが見つかると、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。個人間で「現状のまま・責任なし」と取り決めていても、トラブルになりやすいのが実情です。境界が未確定、残置物が残ったまま、といった問題も引き継がれます。

「差し上げます」掲示板・0円物件サイトの注意点

「空き家 差し上げます」「0円物件」を扱う個人間マッチングは、専門家が間に入らないぶんトラブルが起きやすいのが弱点です。契約書の不備、境界や権利関係の未整理、引き渡し後の責任の押し付け合いなどが典型例です。「タダより高いものはない」という言葉のとおり、安易な0円譲渡はかえって損や紛争を招くことがあります。

0円で譲る前に｜「買取」なら費用ゼロで手放せることも

実は、0円で譲るより、不動産会社に買い取ってもらったほうが得なケースは少なくありません。買取なら、売却代金を受け取れるうえ、残置物が残ったまま・現況のままで引き渡せ、契約不適合責任が免除されるケースが多いからです。茨城県内の空き家・古家・訳あり物件でも、地元で直接買い取れる会社に相談すれば、費用をかけずに手放せる可能性があります。

「価値がないと思っていた土地に、実は一定の値段が付いた」ということもあります。0円で手放す前に、まず査定で”いくらになるか”を確かめることをおすすめします。

0円譲渡でよくあるトラブル（3つの型）

個人間で0円譲渡を進めると、次のようなトラブルが起こりがちです。

• 引き渡し後の不具合トラブル：雨漏り・シロアリ・給排水管の故障が後から見つかり、契約不適合責任を問われる
• 境界・権利のトラブル：土地の境界が未確定、私道の持分や通行権が曖昧で、もらった側が使えない・売れない
• 費用の押し付け合い：残置物の処分費や解体費を「どちらが負担するか」でもめる

こうしたトラブルは、専門家（不動産会社）が間に入り、契約内容を明確にすることで大きく減らせます。

0円譲渡・買取・国庫帰属の比較

手放し方	受け取るお金	主な費用・負担	向くケース
0円で個人に譲る	なし	相手に贈与税・登記費用／自分に契約不適合責任の可能性	相手が身内で権利関係が明確なとき
不動産会社に買取	売却代金あり	仲介手数料不要のことが多い／現況・残置物ごと可	早く確実に、費用をかけず手放したいとき
相続土地国庫帰属	なし	10年分の負担金＋審査手数料／建物ありは対象外	売れない更地で、他に手段がないとき

多くの場合、まず買取の査定を受けてから、他の方法と比べるのが失敗しない順番です。

0円で手放す前に確認したい3つのステップ

「タダでいいから手放したい」と思ったときも、いきなり掲示板に投稿する前に、次の3ステップを踏むことをおすすめします。

ステップ1：まず「本当に0円でしか手放せないか」を確認する

老朽化が進んでいても、土地に一定の価値がある場合や、建物の状態次第では買取業者が値段をつけられるケースは少なくありません。「どうせ売れないだろう」という思い込みで0円譲渡に進む前に、無料査定で市場価値を確認することをおすすめします。査定額がゼロやマイナスと判断された場合に初めて、0円譲渡や国庫帰属を検討する順番が合理的です。

ステップ2：権利関係（相続登記・共有名義）を整理する

相続登記が済んでいない、共有名義になっているといった状態では、0円譲渡であっても手続きが進みません。2024年4月から相続登記は義務化されているため、まずは名義を整理する必要があります。

ステップ3：専門家（不動産会社・司法書士）に間に入ってもらう

個人間の0円譲渡は、契約書の作成や境界の確認を省略しがちで、後のトラブルにつながりやすい進め方です。不動産会社や司法書士に間に入ってもらうことで、契約不適合責任の範囲を明確にした契約書を作成でき、双方にとって安全な手続きになります。

譲る・売る以外の選択肢｜相続土地国庫帰属制度

相続した土地を手放したい場合、2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」で国に引き取ってもらう方法もあります。ただし、建物が建っている土地は対象外（更地にする必要）で、審査手数料（1筆14,000円）に加え、10年分の管理費相当の負担金を納める必要があります。使える条件が限られるため、売却・買取と比較して判断するのが現実的です。

相続空き家なら3,000万円控除を使えることも

相続した空き家を0円で譲ってしまうと、売却益が出ないため「相続空き家の3,000万円特別控除」も使えません。この特例は、1981年5月31日以前建築の家を相続し、相続開始から3年を経過する年の年末までに売却するなどの要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。せっかくの節税チャンスを「タダであげる」ことで逃すのは、非常にもったいない選択です。

茨城県では、県北（常陸太田・大子・常陸大宮など）の古民家や別荘地、県西の農村部などで「もらい手が付かない」という声が多く聞かれます。しかし、移住・二拠点生活の需要や、隣地の方が買いたいケースもあり、地元の不動産会社が間に入ることで買い手が見つかることは珍しくありません。「田舎だから0円でしか手放せない」と決めつける前に、まずは地域の相場を知ることが大切です。

空き家を手放す判断フロー

「0円でもいいから手放したい」と考える前に、まず確認したいのはその空き家に価格がつくかどうかです。築年数が古い、残置物がある、再建築が難しいといった物件でも、現況のまま買い取る不動産会社や、リフォームして活用する買主が見つかるケースは少なくありません。最初に査定を受け、価格がつく場合は売却、つかない場合は活用や譲渡を検討する、という順番で考えるとリスクを減らせます。

空き家の価格と相場の見方

空き家の価格は、建物の価値よりも土地の価格で決まることがほとんどです。築年数の古い木造住宅は建物の評価額が小さくなりやすく、土地の価格から解体費用などを差し引いた金額が目安になります。目安を調べるときは、次のような情報を組み合わせます。

• 国土交通省の公示地価・都道府県地価調査など、公的な土地価格
• 周辺で売り出されている土地・戸建ての価格（ポータルサイトなど）
• 不動産会社の無料査定（机上査定→訪問査定の順に精度が上がります）

ただし、同じ市内でも駅からの距離や道路の幅、接道状況によって価格は大きく変わります。インターネット上の数字はあくまで目安として、実際の価格は複数の不動産会社の査定で確認してください。

空き家バンクの利用と活用法

自治体が運営する空き家バンクは、空き家を売りたい・貸したい所有者と、利用したい人をつなぐ仕組みです。茨城県内の多くの市町村が制度を設けており、移住・二拠点生活を考える人が閲覧しています。利用するには、物件の登録申込みや現地確認などの手続きが必要で、登録できる物件の条件（建物の状態や権利関係など）は自治体ごとに異なります。

空き家バンクは費用を抑えて掲載できる一方、成約までに時間がかかることがあります。早く現金化したい場合は、不動産会社の買取と並行して利用するなど、目的に合わせて活用しましょう。

賃貸・リフォームで活用する選択肢

売却だけでなく、賃貸に出すという選択肢もあります。リフォームして貸す場合は、改修費用と毎月の家賃収入を比べ、回収できるかを確認することが大切です。築年数が古い空き家では、水回りや屋根・外壁の改修費がかさみ、家賃収入で回収できないケースも見られます。

自治体によっては、空き家のリフォームや解体に対する補助金制度があります。対象の条件や金額は市町村ごとに異なり、年度によって変わるため、必ず事前に窓口で最新の情報を確認してください。補助金を使う予定がある場合は、工事を始める前に申請が必要なことが多い点にも注意が必要です。

0円譲渡で発生しやすいリスク

0円で譲渡した後に、思わぬトラブルが発生するケースがあります。特に多いのは、次のようなものです。

• 契約不適合責任：譲渡後に雨漏りや白アリ被害などが見つかり、譲り受けた側から責任を問われる
• 残置物の処分：家財道具が残ったまま引き渡し、処分費用の負担でもめる
• 境界・越境：隣地との境界があいまいで、後から紛争になる
• 権利関係の不備：相続登記が済んでおらず、名義変更ができない

こうしたリスクは、契約書で責任の範囲を明確にし、境界や権利関係を事前に整理しておくことで減らせます。書面を交わさない口約束の譲渡は避けましょう。

法人への譲渡と税金の違い

空き家を譲る相手が個人か法人かで、税金の扱いは変わります。個人が時価より著しく低い価額で個人に譲る場合は、時価との差額に贈与税が課税される場合があります。一方、個人が法人に不動産を贈与したり、時価の2分の1未満の低い価額で譲渡したりすると、所得税の計算上、時価で譲渡したものとみなされる「みなし譲渡」の扱いになる場合があります。

つまり、0円で譲っても、譲る側に譲渡所得税が発生することがあるのです。税額は物件の取得費や保有期間によって異なるため、譲る前に税理士や税務署に確認してください。譲渡所得の基本は譲渡所得税の計算方法と3,000万円特別控除で解説しています。

取得費が不明な空き家の税金

相続した古い空き家は、購入時の契約書が見つからず、取得費が分からないことがよくあります。この場合、売却した金額の5%を取得費とする「概算取得費」を使うのが一般的です。ただし、実際の取得費のほうが大きいことが多く、概算取得費を使うと税額が高くなる場合があります。購入当時の資料や、相続税の申告書などを探してみましょう。

また、相続した空き家を売却する場合には、相続税を支払っていれば取得費に加算できる特例が使えることもあります。生前贈与で取得した不動産については不動産の生前贈与にかかる贈与税の計算方法も参考にしてください。

購入する側が確認すべきこと

空き家を購入する側も、価格が安いことだけで判断すると後悔するおそれがあります。購入前に確認したいのは、建物の状態（インスペクション）、再建築の可否、リフォーム費用、固定資産税の見込み、そして取得に伴う諸費用です。リフォームや解体の費用は、見積りを取らなければ分かりません。

売る側としては、こうした買主の不安を減らす資料を用意しておくと、売却がスムーズに進みます。古家付きの土地として売るか、解体して更地で売るかの判断は、古家付き土地の相場と更地価格の違いが参考になります。

状況別｜手放し方の目安

最後に、状況ごとにどの手放し方が向いているかを整理します。あくまで一般的な目安であり、物件ごとに最適な方法は異なります。

状況	向いている方法	確認したい点
築古・残置物あり、早く手放したい	不動産会社の買取	現況渡し・契約不適合責任の免責
立地が良く、買い手が見込める	仲介での売却	売却期間と価格の目安
移住希望者に使ってほしい	空き家バンクの利用	登録条件・成約までの期間
売れず、維持も難しい	解体・国庫帰属・譲渡	費用・税金・相手方の負担

どの方法が合うか迷う場合は、まず無料査定で「いくらで売れるか」を確認することから始めましょう。ハウスドゥ茨城の各店舗では、空き家・古家・訳あり物件の査定を承っています。

茨城県で空き家を手放すなら｜4店舗＋県全域対応

ハウスドゥは、元プロ野球選手・古田敦也さんをイメージキャラクターに起用する全国約700店舗の不動産売買ブランドです。茨城県内にはつくば・水戸・取手戸頭・守谷の4店舗があり、県全域の空き家・古家・訳あり物件の売却・買取に対応しています。「0円で手放す前に、いくらになるか知りたい」というご相談も、査定無料で承ります（お問い合わせ 0120-565-072）。運営会社はつくば・水戸が株式会社トーマン（茨城県知事(1)第7579号）、取手戸頭・守谷が株式会社JOB HOPE（茨城県知事(2)第7366号）です。

よくある質問（FAQ）

Q. 空き家を0円で譲ると税金はかかりますか？

もらう側に贈与税・不動産取得税・登録免許税がかかります。古い空き家でも土地の評価額があれば課税対象です。0円でも数十万円の負担が生じることがあります。

Q. タダであげたのに、後で責任を問われることはありますか？

あります。引き渡し後に雨漏りやシロアリ、土壌汚染などが見つかると、契約不適合責任として損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。個人間契約は特に注意が必要です。

Q. 0円で譲るのと買取、どちらが得ですか？

多くの場合、買取のほうが得です。売却代金を受け取れ、残置物ごと現況で引き渡せ、契約不適合責任が免除されるケースが多いためです。まず査定で金額を確かめましょう。

Q. いらない土地を国に引き取ってもらえますか？

相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう方法がありますが、建物のある土地は対象外で、10年分の負担金や審査手数料が必要です。売却・買取と比較して判断しましょう。

Q. 相続した空き家を0円で譲ると損をしますか？

売却益が出ないため、相続空き家の3,000万円特別控除など節税の機会を失います。売却できるなら、控除を使って手取りを増やせる可能性があります。

Q. 空き家バンクはどのように利用できますか？

市町村が運営する空き家バンクに、所有者が物件を登録して利用します。登録の条件や手続きは自治体ごとに異なるため、物件のある市町村の窓口で確認してください。

Q. 法人に0円で譲渡しても税金はかかりますか？

個人が法人に贈与や著しく低い価額で譲渡すると、時価で譲渡したものとみなされ、譲る側に所得税（譲渡所得）が課税される場合があります。事前に税理士や税務署へ確認することをおすすめします。

Q. 空き家をリフォームして賃貸にするのと売却、どちらがよいですか？

改修費を家賃収入で回収できるかがポイントです。築年数が古いと改修費がかさみ、回収が難しいケースもあります。まず売却価格と賃貸の収支を比較し、無理のない方法を選びましょう。

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