不動産売却で赤字が出たら税金はゼロ？むしろ節税になる特例とは
所有不動産を売却したものの、購入時より価格が下がり「赤字」になるケースは少なくありません。不動産市場の変動や建物の経年劣化により、売却損（譲渡損失）が発生することは十分に考えられます。
このような状況で「損をしたのに税金までかかるのか」と不安になるかもしれませんが、不動産売却で赤字が出た場合、税金（譲渡所得税）は原則かかりません。
税金は、不動産を売却して得た利益「譲渡所得」に対して課税されます。譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
- 取得費: 不動産を購入したときの代金や手数料など
- 譲渡費用: 売却時にかかった仲介手数料や印紙税など
この計算結果がマイナス（赤字）の場合、課税対象となる利益がないため、所得税や住民税は課税されないのです。
それだけでなく、不動産売却で赤字が出た場合は「損益通算」と「繰越控除」という特例制度を活用することで、支払う税金が減り、節税につながる可能性があります。
損益通算：不動産の赤字を他の所得と相殺して節税
「損益通算」とは、不動産売却で生じた赤字（譲渡損失）を、給与所得や事業所得など、その年に得た他の黒字の所得から差し引ける制度です。
例えば、年間の給与所得が600万円の方がマイホームを売却して300万円の赤字を出した場合、損益通算を適用すると、課税対象となる所得は300万円（600万円－300万円）に圧縮されます。
課税所得が減ることで、納めるべき所得税や住民税も大幅に軽減されます。すでに源泉徴収で税金を納めている場合は、確定申告をすることで納めすぎた税金が還付される可能性があります。
繰越控除：相殺しきれない赤字を翌年以降に持ち越す
不動産売却の赤字が大きく、その年の他の所得と相殺しきれなかった場合に役立つのが「繰越控除」です。これは、損益通算してもなお残った赤字を、翌年以降、最大3年間にわたって繰り越せる制度です。
例えば、不動産売却の赤字が800万円で給与所得が600万円の場合、損益通算しても200万円の赤字が残ります。この200万円を翌年に繰り越し、翌年の給与所得などから差し引くことができます。
このように、特例を上手く活用すれば、数年間にわたって大きな節税効果を得られる可能性があります。
ただし、これらの特例は誰でも無条件に利用できるわけではなく、マイホームの売却であることや所有期間など、一定の要件を満たす必要があります。また、特例の適用を受けるには必ずご自身で確定申告を行うことが必須です。
まずは確認！不動産売却における「赤字（譲渡損失）」の計算方法
「損益通算」や「繰越控除」といった特例を活用するには、ご自身の不動産売却が税務上の「赤字」に該当し、その損失額がいくらになるのかを正確に把握することが大前提です。ここでは、すべての基本となる「赤字（譲渡損失）」の正しい計算方法を解説します。
不動産売却の損益を決める基本の計算式
不動産売却の損益は「譲渡所得」として計算されます。
譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 ＋ 譲渡費用)
この計算結果がマイナスになった場合、それが「譲渡損失（赤字）」です。この譲渡損失が発生して初めて、特例の利用を検討できます。計算を正確に行うために、「取得費」と「譲渡費用」の内容を詳しく見ていきましょう。
計算が複雑な「取得費」とは？
「取得費」とは、その不動産を取得（購入）するためにかかった費用の総額です。物件の購入代金だけでなく、購入時に支払った諸費用も含まれます。
【取得費に含まれる主な費用】
- 物件の購入代金（土地・建物）
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税、不動産取得税、印紙税
- 測量費、整地費、造成費
- 設備費や改良費（リフォーム費用など）
【注意点：建物の「減価償却」】
取得費の計算で特に注意が必要なのが「減価償却」です。建物は経年によって価値が減少すると見なされるため、建物の購入代金から所有期間に応じた価値の減少分（減価償却費）を差し引いて取得費を計算します。このため、購入時より高く売れたように見えても、減価償却を考慮すると税務上は赤字になるケースがあります。
【取得費が不明な場合】
購入時の売買契約書などを紛失して正確な取得費が分からない場合は、「概算取得費」として**売却価格の5%**を取得費とすることができます。ただし、この方法は実際の取得費より低額になることが多く、譲渡損失額が小さくなる可能性があるため、最終手段と考えるべきです。
売却時にかかった「譲渡費用」とは？
「譲渡費用」とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。
【譲渡費用に含まれる主な費用】
- 仲介手数料
- 印紙税（売買契約書に貼付したもの）
- 登記費用（抵当権抹消など）
- 測量費
- 建物の解体費用（更地として売却した場合）
- 立退料
引っ越し費用や固定資産税などは譲渡費用に含まれないため注意が必要です。
具体例でシミュレーション！譲渡損失を計算してみよう
実際に数値を当てはめて計算してみましょう。
- 売却価格：3,500万円
- 取得費：
- 物件の購入代金（土地・建物）：4,000万円
- 購入時の諸費用：150万円
- 建物の減価償却費：400万円
- 取得費の合計：4,000万円 ＋ 150万円 − 400万円 = 3,750万円
- 譲渡費用：
- 売却時の仲介手数料など：120万円
- 譲渡費用の合計：120万円
このケースの譲渡所得は、 3,500万円 − (3,750万円 ＋ 120万円) = -370万円
となり、**370万円の譲渡損失（赤字）**が発生したことが分かります。この金額が、損益通算や繰越控除の対象となります。これが、不動産売却の赤字で税金の負担を軽減するための第一歩です。
赤字を活かす2つの特例「損益通算」と「繰越控除」の仕組み
不動産売却で赤字が出た場合、その損失を活用して税金の負担を軽くできる強力な制度があります。その鍵となるのが「損益通算」と「繰越控除」です。この2つの制度を正しく理解し活用することが、不動産売却の赤字と税金対策の最大のポイントです。
損益通算とは？給与所得など他の所得と赤字を相殺する仕組み
「損益通算」は、不動産売却で出た赤字（譲渡損失）を、その年の給与所得や事業所得といった他の黒字の所得と合算（相殺）できる制度です。
損益通算を行うと、年間の総所得額を圧縮できるため、結果として課税対象額が減り、所得税や住民税の負担が軽くなります。特に会社員の方であれば、毎月の給与から源泉徴収で税金が天引きされています。損益通算によって払い過ぎていた税金が、確定申告をすることで還付金として戻ってくるメリットがあります。
具体例でシミュレーション！損益通算でいくら税金が戻る？
前のセクションで算出した370万円の譲渡損失を例に、税金の軽減額を見てみましょう。
【前提条件】
- Aさん：会社員
- 給与所得：466万円（年収600万円の場合の控除後金額）
- 不動産売却の赤字（譲渡損失）：370万円
- 所得税・住民税の合計税率：仮に20%とします
【損益通算をしない場合】 給与所得466万円に対して課税されます。
- 年間の税額（概算）：466万円 × 20% = 約93.2万円
【損益通算をした場合】 不動産売却の赤字370万円を給与所得から差し引きます。
- 損益通算後の所得：466万円 − 370万円 = 96万円
- 年間の税額（概算）：96万円 × 20% = 約19.2万円
この結果、損益通算により年間の税額が約74万円（93.2万円 – 19.2万円）も軽減されました。Aさんはすでに給与から約93.2万円分の税金を源泉徴収されているため、確定申告をすることで、この差額が還付される可能性があるのです。
繰越控除とは？1年で相殺しきれない赤字を最大3年間持ち越す
「繰越控除」は、損益通算を行っても、その年の所得だけでは赤字を相殺しきれなかった場合に、残った赤字を翌年以降、最大3年間にわたって繰り越せる制度です。赤字額が大きい場合や、年収がそれほど高くない場合に特に有効です。
具体例でシミュレーション！繰越控除で複数年の節税効果
同じく370万円の譲渡損失が出たケースで、所得が異なるBさんの場合を見てみましょう。
【前提条件】
- Bさん：会社員
- 給与所得：276万円（年収400万円の場合の控除後金額）
- 不動産売却の赤字（譲渡損失）：370万円
【1年目】
- 損益通算：276万円（給与所得） − 370万円（譲渡損失） = -94万円
- 給与所得がすべて相殺され、この年の所得は0円になります。
- 相殺しきれなかった赤字94万円を翌年に繰り越します。
【2年目】 Bさんの所得が1年目と同じだったと仮定します。
- 2年目の給与所得：276万円
- 繰り越した赤字と損益通算：276万円 − 94万円 = 182万円
- 2年目は、この182万円に対して課税されます。通常より課税所得が圧縮され、大きな節税効果が得られます。
赤字がさらに大きい場合は、最大で売却の翌年から3年間、赤字を繰り越して節税を続けることが可能です。
2つの特例を適用するための主な要件
この強力な特例ですが、適用を受けるにはいくつかの要件を満たす必要があります。
- ご自身が住んでいたマイホーム（居住用財産）の売却であること
- 売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超えていること
- 親族間での売買など、特別な関係者への売却ではないこと
- 特例の適用を受けるために、必ず確定申告を行うこと
特に**「確定申告」は必須です。会社員で普段は年末調整だけで済ませている場合でも、この特例を利用するためにはご自身で確定申告をしなければなりません。また、繰越控除を利用する場合は、赤字を使い切るまで毎年確定申告を続ける必要がある**点にも注意しましょう。
損益通算・繰越控除の適用要件と注意点
不動産売却で赤字が出た際に利用できる「損益通算」と「繰越控除」には、大きく分けて2つの種類があり、どちらを適用できるかで詳細な条件が異なります。ご自身の状況に合わせて適用要件を確認していきましょう。
2つの特例の違いは「住宅ローン残高」の有無
マイホーム売却で赤字が出た際の特例は、以下の2つです。
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
この2つを分ける最大のポイントは**「売却代金で住宅ローンを完済できるか」**という点です。
- 住宅ローンがない、または売却代金で完済できる場合 → 上記1.を検討します。
- 売却代金では住宅ローンを完済できず、ローン残債も残る場合 → 上記2.の「特定」が付く方を検討します。
「特定」と付く方は、住宅ローンが返済しきれない、より限定的な状況に対応した特例です。
【ケース別】特例の具体的な適用要件
どちらの特例を利用するにしても、まずは共通の基本要件を満たす必要があります。
全ての特例に共通する主な要件
- ご自身が住んでいたマイホームの売却であること
- 住まなくなった日から3年後の年末までの売却も対象です。
- 売却年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていること
- 相続した不動産の場合、被相続人の所有期間を引き継げます。
- 親子や夫婦など、特別な関係者への売却ではないこと
- 売却した年の前後3年間に、他の特定の特例を利用していないこと
- 「3,000万円特別控除」など、他の有利な制度との併用はできません。
これらの共通要件を満たした上で、ご自身の状況に応じて以下の要件を確認します。
① 住宅ローンがない・完済できる場合の要件
（居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
こちらは、売却によって赤字は出たものの、住宅ローンは整理できるケースです。上記の共通要件を満たしていれば、基本的に適用が検討できます。所有期間が5年を超えたマイホームを売却して損失が出た場合に、広く適用できる制度です。
② 住宅ローンが完済できない場合の要件
（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）
こちらは、売却代金よりも住宅ローンの残高が多いケースです。共通要件に加え、以下の条件を満たす必要があります。
- 売買契約日の前日において、そのマイホームに関する住宅ローンの残高があること
- その住宅ローンが、返済期間10年以上のローンであること
売却価格を上回る住宅ローン残債があるという厳しい状況を救済するための、より手厚い特例と言えます。
赤字でも確定申告は必須
これらの特例を利用する上で最も重要なのが**「確定申告」**です。
不動産売却で利益が出た場合は納税のために確定申告が必要ですが、赤字が出た場合でも、損益通算や繰越控除の恩恵を受けるためには必ず確定申告をしなければなりません。
税務署はあなたが不動産を売って赤字になった事実を自動的には把握していません。「不動産売却で赤字が出たので、他の所得と相殺して税金を安くしてください」と、ご自身で申告して初めて特例が適用されます。
この手続きを怠ると、本来受けられるはずだった大きな節税メリットを逃すことになります。
さらに、繰越控除を利用する場合は、損失がなくなるまで毎年確定申告を続ける必要があります。 たとえその年の所得がゼロでも、申告を一度でも忘れると繰越控除の権利が失われてしまうため、注意しましょう。
損益通算・繰越控除を受けるための確定申告の手順と必要書類リスト
不動産売却の赤字で税金の還付や軽減を受けるためには、ご自身での確定申告が不可欠です。ここでは、確定申告の具体的な手順と、揃えるべき書類をチェックリスト形式で解説します。
確定申告の時期と申告方法
申告時期
確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行うのが原則です。 ただし、税金の還付を受ける「還付申告」は、売却した翌年1月1日から5年間申告が可能です。忘れないうちに、原則の期間内に済ませることをお勧めします。
申告方法
申告方法は主に以下の3つです。
- e-Tax（電子申告）を利用する 国税庁のシステムを使い、インターネット経由で申告する方法です。24時間いつでも自宅から申告でき、一部の添付書類を省略できるメリットがあります。
- 税務署の窓口へ持参、または郵送する 完成した申告書と必要書類を、管轄の税務署へ提出します。窓口では質問も可能ですが、申告期間中は大変混雑します。
- 税理士に依頼する 費用はかかりますが、専門家である税理士に申告を代行してもらう方法です。計算ミスなどの心配がなく、最も確実で手間のかからない方法です。
確定申告の必要書類チェックリスト
不動産売却の赤字を申告する際に必要な書類は多岐にわたります。漏れがないよう準備を進めましょう。
1. 全員が共通で準備する書類
- 確定申告書B
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 売却価格、取得費、譲渡費用などを記入し、譲渡損失額を計算する重要書類です。
- 本人確認書類
- マイナンバーカード（両面の写し）など。
- 給与所得の源泉徴収票（給与所得者の場合）
- 勤務先から交付されます。
2. 不動産売却に関する書類
- 売却した不動産の売買契約書の写し
- 購入した時の不動産の売買契約書の写し
- 取得費の計算に必須です。紛失した場合は損失額が小さく計算される可能性があるため、できる限り探しましょう。
- 譲渡費用に関する領収書の写し
- 仲介手数料や印紙税などの領収書です。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 法務局で取得します。
3. 特例の適用を受けるために追加で必要な書類
「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」または「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例を受ける場合は、以下の書類も必要です。
- 売却した不動産の所在地が記載された住民票の写し
- 売却した家が居住用であったことを証明します。
- （特定居住用財産の場合）住宅ローンの残高証明書
- 売買契約日の前日時点でのローン残高を証明する書類で、金融機関から取り寄せます。
これらの書類を事前にリスト化し、チェックしながら集めることで、落ち着いて手続きを進めることができます。
赤字が出やすい不動産の特徴と、より良い条件で売却するためのポイント
どのような不動産が「赤字」、つまり譲渡損失になりやすいのでしょうか。ここでは、譲渡損失が出やすい不動産の特徴と、少しでも良い条件で売却するための戦略について解説します。
譲渡損失（赤字）が発生しやすい不動産の3つの典型例
1. 相続した古い家や地方の空き家
築年数が経過した家屋は建物価値がほぼゼロになっていることが多く、土地価格も下落している場合、譲渡損失が発生しやすくなります。特に相続不動産では、親が購入した当時の売買契約書が見つからず取得費が不明となるケースが問題です。その場合、売却価格の5%を概算取得費として計算するため、実際は赤字でも税務上は大きな利益が出たと見なされ、多額の税金が課される可能性があります。
2. 購入時より市場価格が下落したマンション
不動産価格が高騰していた時期に購入したマンションは、現在の市場価格が購入時を下回っていることが考えられます。また、新築マンションは販売時にプレミアムが上乗せされているため、中古になった途端に価格が下落する傾向があります。購入時の価格（取得費）が高額なため、現在の市況で売却すると譲渡損失が出やすくなります。
3. 郊外に新築した一戸建て
郊外の物件は、建物の価値が年々減少する一方、土地の価格もエリアの人気に左右されます。もし地域の人気が購入時より低下していれば、土地と建物を合わせた売却価格が購入時の総額を下回り、赤字になる可能性があります。
損失額を圧縮し、高く売るための戦略
譲渡損失が出る可能性
