結論：家の価値は「土地の価値＋建物の価値」で決まり、建物の部分は築年数とともに下がります。木造の一戸建てでは、築20〜25年ごろに査定上の建物価値がほとんどつかなくなるのが一般的です。ただし、土地の価値は残るため、築年数だけで家全体の価値がゼロになるわけではありません。また、固定資産税の評価額・相続税評価・近隣の取引事例・不動産会社の査定額は、どれも「家の価値」を示す別々の物差しです。この記事では、家の価値の考え方、築年数別の目安、固定資産税から計算するときの注意点、無料サイトやAI査定の使い方、相続・財産分与・火災保険での扱い、価値が下がる原因と下がりにくい家の特徴、売却の進め方まで、茨城県のハウスドゥがわかりやすく解説します。
家の価値とは？土地と建物を分けて考える
家の価値は「土地の価値＋建物の価値」
一戸建ての価値は、土地と建物を別々に評価して足し合わせるのが基本です。土地は立地・面積・形・道路との接し方などで決まり、築年数がたっても価値がゼロにはなりません。一方、建物は新築した瞬間から使用に応じて価値が下がっていき、築年数・構造・メンテナンス状況が評価に影響します。そのため、同じ築30年の家でも、駅に近く需要が高い土地にある家と、需要が少ないエリアにある家では、全体の価値に大きな差が出ます。
家の価値には4つの物差しがある
「家の価値」と一口に言っても、使う場面によって物差しが異なります。固定資産税評価額は税金のための基準、相続税評価は相続税のための基準、取引事例は近隣で実際に売買された価格の参考、査定額は不動産会社が「この価格なら売れそうだ」と見込んだ価格です。売却を考えるときは、取引事例と査定額を中心に見るのが現実的で、税の評価額は参考情報にとどめます。
家の価値は何年で下がる？築年数別の目安
木造は築20〜25年で建物の価値がほぼゼロに近づく
国税庁が定める木造住宅の法定耐用年数は22年です。これは税務上の減価償却（建物の価値を年数に応じて少しずつ費用にしていく仕組み）の期間で、建物の寿命ではありません。しかし、不動産会社の査定でもこの年数を目安に建物の評価を下げる運用が多く、築20〜25年を超えると、建物は「ほぼ価値がつかない」と扱われやすくなります。軽量鉄骨は19〜27年、重量鉄骨は34年、鉄筋コンクリート造は47年と、構造によって法定耐用年数は異なります。
築5年・築10年・築15年の家の価値
築5年〜15年の家は、建物の価値がまだ十分に残っています。築5年以内の家は新築に近い状態で評価されやすく、築10年は設備の更新時期が近づく段階、築15年は外壁や屋根の修繕を検討する時期です。この期間は、メンテナンスの履歴や保証書をきちんと残しているかどうかが、査定額に響きます。
築20年・築30年の家の価値
築20年を超えると、建物の評価は大きく下がり、築30年では土地の価値が中心になるのが一般的です。ただし、築20年でも手入れが行き届いていれば、買主から選ばれやすくなります。築20年の一戸建ての詳しい相場は築20年の一戸建ての資産価値と売却の判断基準で解説しています。
築40年・築50年・築60年の家の価値
築50年を超える家は、1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた可能性があります。旧耐震の建物は、耐震性への不安から買主が少なくなりやすく、建物としての価値はほぼつかないのが実情です。こうした古い家は、建物を残して売るのか、解体して更地にして売るのか、あるいは買取を選ぶのかで手取りが変わります。古家付き土地の考え方は古家付き土地の相場と更地価格との差も参考にしてください。
家の価値は10年後にどうなる？
10年後の家の価値は、建物が築年数分さらに下がる一方、土地の価格は地域の人口や需要の変化に左右されます。駅や商業施設に近く、人気のあるエリアでは土地の価格が維持されやすい反面、人口が減少する地域では下がる可能性もあります。将来の価値は誰にも断言できないため、「今すぐ売るか、持ち続けるか」は、定期的な査定で現在の価値を確認しながら判断するのが賢明です。
家の価値の調べ方｜自分でできる4つの方法
固定資産税の納税通知書・評価証明書で調べる
毎年4〜6月ごろに届く固定資産税の納税通知書には、土地と建物の評価額が記載されています。手元に通知書がない場合は、市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得できます（所有者本人であれば手数料は数百円程度が一般的です）。建物の評価額は3年に一度の評価替えで見直され、木造の場合は経年による減額に下限（再建築費の2割程度）が設けられています。
固定資産税から家の価値を計算するときの注意点
固定資産税評価額から家の価値を計算する場合、土地の評価額は公示価格の7割程度が目安とされています。したがって、評価額を0.7で割ると、土地の時価のおおよその目安がわかります。ただし、これはあくまで概算で、実際の売却価格は立地や需要、時期によって変わります。建物の評価額も同様に、売却価格とは別ものと考えてください。固定資産税の評価額だけで売り出し価格を決めるのは避けましょう。
国土交通省の取引事例（不動産情報ライブラリ）で調べる
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に取引された不動産の価格情報を地域ごとに検索できます。近隣で、同じくらいの面積・築年数の取引があれば、有力な参考になります。ただし、事例ごとに土地の形や接道状況、建物の状態が異なるため、数字をそのまま自宅に当てはめず、あくまで目安として使いましょう。相場の調べ方全般は家の売却相場の調べ方で詳しく説明しています。
無料の査定サイト・AI査定で調べる
住所・築年数・面積などを入力するだけで、概算の価格が出る無料サイトやアプリがあります。手軽に家の価値を調べるには便利ですが、AI査定は周辺の取引データから機械的に算出するため、室内の状態やリフォーム履歴は反映されません。また、「住所を入力すると怪しいのでは」と不安に感じる方もいますが、多くは提携する不動産会社から連絡が来る仕組みです。入力前に、個人情報の取り扱いと連絡方法を確認しておくと安心です。複数の会社に一括で依頼する一括査定は便利な反面、電話連絡が増えることがあります。
不動産会社の査定（机上査定・訪問査定）で調べる
最も実態に近い価格を知る方法は、不動産会社による査定です。机上査定は、住所や面積などの情報にもとづく簡易査定で、訪問せずに概算が出ます。訪問査定は、担当者が現地を見て、建物の状態・周辺環境・法令上の制限まで確認する査定です。売却を具体的に考えるなら、机上査定で目安をつかんだうえで、訪問査定で確かめる二段構えが一般的です。茨城県の査定会社選びは茨城県の不動産査定と会社選びの要点が参考になります。
相続・財産分与・火災保険での家の価値の扱い
相続で家の価値を調べる（相続税評価）
相続税の計算では、土地は路線価（路線価のない地域は固定資産税評価額に倍率をかける方式）で、建物は固定資産税評価額で評価します。路線価は公示価格の8割程度が目安です。ただし、相続税評価が低くても、実際に売るときの価格は別です。遺産分割で相続人どうしが金額で揉めないよう、相続税評価と売却想定額の両方を把握しておくと安心です。
離婚の財産分与で家の価値を決める
離婚時の財産分与では、現在の時価を基準に、住宅ローンの残債を差し引いて分与の対象を考えるのが一般的です。時価の根拠として、不動産会社の査定書を用意すると話し合いが進めやすくなります。時価がローン残高を下回るオーバーローンの場合は、分与できる財産が残らないこともあります。ローンの名義や連帯保証の整理も必要になるため、弁護士などの専門家にもあわせて相談してください。
火災保険での家の価値（保険価額）
火災保険の保険金額は、同じ建物を再び建てる費用（再調達価額）を基準に決めるのが基本です。経年劣化を差し引いた時価額で契約する方法もありますが、いざというときの補償額に差が出ます。売却時の査定額と、保険で見込む価額は考え方が違う点を押さえておきましょう。
個人再生など債務整理で家の価値が関わる場合
個人再生などの債務整理の手続きでは、持ち家の価値が支払う金額の目安に影響する場合があります。この場合は法律の専門家の判断が必要になるため、自己判断せずに弁護士・司法書士へ相談しましょう。
家の価値が下がる原因と、下がりにくい家の特徴
家の価値が下がる主な原因
家の価値が下がる最大の要因は築年数ですが、そのほかにも、雨漏りやシロアリ、基礎のひび割れといった物理的な劣化、周辺環境の変化、人口減少による需要の低下などが影響します。また、売却時にはこれらの不具合を伝える責任（契約不適合責任）が売主に生じる場合があります。
床下浸水など水害の履歴は家の価値に影響する
過去に床下浸水などの被害を受けた家は、買主が不安に感じやすく、価格に影響することがあります。2020年8月からは、不動産会社が重要事項説明で水害ハザードマップ上の所在地を説明することが義務づけられています。水害の履歴は隠さずに伝え、修繕の記録や対策の内容を整理しておくと、信頼されやすくなります。
家の価値が下がりにくい家の特徴
価値が下がりにくい家には、いくつかの共通点があります。駅や商業施設に近い、日当たりや間取りが使いやすい、定期的にメンテナンスしている、図面・保証書・修繕履歴が残っている、といった点です。特に、修繕の記録が残っている家は、状態への信頼につながり、査定でも評価されやすくなります。
リフォームすると家の価値は上がる？
リフォームをすれば家の価値が上がると思われがちですが、かけた費用の分だけ売却価格が上がるとは限りません。買主の好みに合わなければ、費用が回収できないこともあります。一方で、雨漏りや水回りの故障など、放置すると価値が下がる不具合の修繕は、価格の下落を防ぐ効果があります。売却を前提にするなら、まず査定を受け、リフォームの必要性を不動産会社に相談してから判断しましょう。
家の価値を調べたあと｜売却の進め方
仲介と買取、どちらで売るか
仲介は、買主を探して売る方法で、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。仲介は高く売れる可能性がありますが、売却までに時間がかかります。買取は、価格が仲介より低くなる傾向がある一方で、短期間で現金化でき、内覧対応も不要です。築年数が古い家や、傷みのある家は、買取を選ぶことで手間とリスクを抑えられます。
築古・傷みのある家は買取で売る選択肢
築年数が経過した家や、リフォームが必要な家は、仲介だと買主が見つかりにくく、価格交渉も長引きがちです。買取であれば、現状のままで売却でき、契約不適合責任も免責になる場合があります。相続した空き家や、住み替えを急ぐ場合に向いています。ハウスドゥの買取価格の仕組みはハウスドゥの買取価格の相場と査定の仕組みで説明しています。
家の価値を正確に把握するための比較ポイントと流れ
戸建てとマンションでは価値の下がり方が違う
家の価値の考え方は、戸建てとマンションで違いがあります。戸建ては土地の価値が残るため、建物が古くなっても資産として残りやすい一方、マンションは土地が共有で持ち分が小さいため、築年数や管理状態、修繕積立金の状況が市場での評価に直結します。また、賃貸に出す場合は、利回りや入居需要も価値の見え方に影響します。購入時の価格と同じ基準で比べるのではなく、物件の種類ごとに見方を変えるのが重要です。
調査の流れと、適正な価格を知るためのポイント
全国で共通する流れは、次のとおりです。まず、固定資産税の評価額や路線価で大まかな水準を知り、次に、近隣の取引事例や地価の推移を調査します。そのうえで、複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較します。査定額は会社ごとに差が出るため、一覧にして条件や根拠を並べると、適正な価格が見えやすくなります。市場は常に変動するので、一度の結果で判断せず、時期をあらため再確認すると、より正確です。
査定を簡単に済ませるメリットと注意点
机上査定は、簡単に概算を知れる点がメリットです。ただし、実績の少ない会社や、根拠を示さない会社の高額査定は、そのまま信じず、以下の点を確認してください。査定価格の根拠となる取引事例、売却までにかかる期間、買取と仲介の違い、いくらで売れるかの見込みと、最低でも売れる価格の目安です。
家の価値の査定と売却は、茨城県のハウスドゥにご相談ください
家の価値は、築年数・立地・状態によって変わり、固定資産税の評価額や相続税評価だけでは実際の売却価格を判断できません。ハウスドゥ茨城（つくば・水戸・取手・守谷の4店舗）では、買取専門のご相談にも対応し、築年数の古い家や相続した家の査定にも対応しています。まずは今の価値を知ることから、お気軽にご相談ください。
お電話：0120-565-072 またはこちらのフォームからご相談ください。
家の価値に関するよくある質問
Q. 家の価値は何年で下がりますか？
建物の価値は年数とともに下がり、木造の一戸建ては築20〜25年ごろに査定上の建物価値がほとんどつかなくなるケースが多いです。ただし、土地の価値は残るため、家全体の価値がゼロになるわけではありません。立地や管理状態によっても差が出ます。
Q. 家の価値を自分で調べるにはどうすればよいですか？
毎年届く固定資産税の納税通知書で評価額を確認するほか、国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の取引事例を調べる方法があります。さらに、無料の机上査定を使えば、おおよその売却価格の目安を把握できます。
Q. 固定資産税から家の価値を計算できますか？
目安として参考にはなりますが、固定資産税評価額は税金を計算するための基準で、売却価格とは別のものです。土地は公示価格の7割程度が目安とされるため、評価額をそのまま売却額とみなすことは避けてください。
Q. 築30年の家の価値はどのくらいですか？
木造の場合、築30年では建物の価値がほとんど残らず、土地の価値が中心になることが一般的です。ただし、リフォーム履歴や管理状態、駅からの距離によって評価は変わります。具体的な金額は、査定を受けて確認してください。
Q. 相続した家の価値はどう調べればよいですか？
相続税の計算では、土地は路線価や倍率方式、建物は固定資産税評価額で評価します。一方で、売却を前提にするなら、実際に売れる価格を知る必要があります。相続税評価と売却想定価格の両方を確認すると安心です。
Q. 離婚の財産分与では、家の価値はどう決めますか？
一般的には、不動産会社の査定額など現在の時価を基準に、住宅ローンの残債を差し引いて考えます。オーバーローン（時価がローン残高を下回る状態）の場合は、分与できる財産がないと扱われることもあります。取り決めの前に、弁護士などの専門家へ相談してください。
Q. 無料のAI査定は住所を入力しても大丈夫ですか？
多くの査定サービスは、住所や築年数などの入力にもとづいて概算価格を示す仕組みです。入力した情報の利用目的や提携先は、サービスごとに異なります。利用前にプライバシーポリシーや連絡方法を確認し、電話連絡が不要な場合は希望欄で伝えると安心です。
Q. リフォームをすると家の価値は上がりますか？
リフォームの費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。水回りの故障や雨漏りなどの修繕で下落を防げる場合はありますが、売却前に大きな費用をかける前に、一度査定を受けて判断しましょう。買取であれば、現状のまま売却できるのでリフォーム費用はかかりません。
Q. 戸建てとマンションでは、家の価値の下がり方に違いがありますか？
戸建ては建物が古くなっても土地の価値が残りやすい一方、マンションは土地が共有のため、築年数に加えて管理状態や修繕積立金の状況が評価に大きく影響します。物件の種類によって見方が異なるため、種類ごとに近隣の取引事例を調べて比較すると、より正確に把握できます。
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