「実家を兄弟3人の名義で相続した」「離婚したが家は夫婦の共有名義のまま」——こうしたご相談を、茨城県内のハウスドゥ4店舗では毎月いただきます。このときに出てくる言葉が「共有持分（きょうゆうもちぶん）」です。
共有持分は、放っておくと次の相続で共有者がさらに増え、収拾がつかなくなるという性質を持っています。この記事では、共有持分とは何か、何ができて何ができないのか、共有をやめる方法、持分だけを売る方法、税金までを、2023年4月に施行された改正民法を踏まえて整理します。
共有持分とは｜1つの不動産を複数人で持っている状態の「割合」
1つの不動産を2人以上で所有している状態を「共有」といい、それぞれの共有者が持つ所有権の割合を「共有持分」といいます。登記簿には「持分2分の1 ○○」のように記載されます。
ここで最も誤解されやすいのが、「持分2分の1＝建物の右半分が自分のもの」ではないという点です。共有持分は不動産全体に及ぶ権利の割合であって、場所を区切ったものではありません。だからこそ、共有者同士の意見が合わないと何もできなくなります。
共有になる典型的なきっかけ
- 相続：遺産分割がまとまらず、法定相続分どおりに相続登記した
- 夫婦の共同購入：ペアローンや共働きで頭金を出し合い、共有名義にした
- 親子リレーローン：親子で資金を出し合って購入した
- 兄弟での共同購入：実家の建て替え費用を分担した
茨城県では、相続が圧倒的に多い一方、つくば市・守谷市・取手市などTX沿線ではペアローンによる夫婦共有のご相談も増えています。
共有不動産で「できること」は3段階に分かれる
①保存行為｜共有者が1人でできる
不動産の現状を維持する行為です。雨漏りの修繕、不法占拠者への明け渡し請求、相続登記の申請などが該当します。他の共有者の同意は不要で、単独でできます。
②管理行為｜持分の価格の過半数で決める
賃貸に出す、管理会社を決めるといった行為です。「頭数の過半数」ではなく「持分の価格の過半数」である点に注意してください。3人兄弟でも、1人が2分の1を持っていれば力関係は変わります。
なお、賃借権等を設定できる期間には上限があり、土地は10年、建物は3年などと定められています（民法602条）。これを超える長期の賃貸は変更行為として扱われます。
③変更行為｜共有者全員の同意が必要
売却、建て替え、取り壊し、大規模なリフォームなど、不動産そのものを変えてしまう行為です。ここだけは全員の同意が必要です。「兄が売りたくない」と言えば、他の2人が賛成でも売れません。これが共有の最大の不自由さです。
★2023年4月の民法改正で変わったこと
2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法で、共有のルールは実務上かなり使いやすくなりました。押さえておきたいのは次の点です。
- 「軽微変更」は過半数でできるようになった：形状または効用の著しい変更を伴わない変更（例：外壁塗装、砂利敷きなど）は、全員同意ではなく持分の過半数で決められます
- 所在等が不明な共有者がいても手続きを進められる：裁判所の決定を得ることで、所在不明の共有者を除いた共有者の同意で変更・管理ができるようになりました
- 所在不明共有者の持分を取得・譲渡できる制度：裁判所に請求することで、所在等不明共有者の持分を他の共有者が取得したり、第三者へ譲渡したりできます（民法262条の2・262条の3）
- 共有物分割訴訟で「賠償分割」が明文化：1人が不動産を取得し、他の共有者にお金を払う方法が条文に位置づけられました（民法258条）
- 相続開始から10年経過後は法定相続分で分割：長く放置された遺産共有は、原則として具体的相続分ではなく法定相続分で分けることになりました（民法904条の3）
要するに、「連絡が取れない親族がいるから、もうどうにもならない」という時代ではなくなったということです。茨城県内では、相続人が東京・千葉・埼玉へ出ていて連絡が取りにくいケースが多く、この改正の恩恵は大きいと感じています。
共有持分を放置すると何が起きるか
- 共有者がねずみ算式に増える：共有者の1人が亡くなると、その持分がさらに相続されます。3人の共有が、次の代で7人、その次で15人になることは珍しくありません
- 売りたいときに売れない：全員の同意が要るため、1人でも反対・行方不明・認知症だと売却が止まります
- 固定資産税は連帯納付：共有者は固定資産税を連帯して納める義務があります。代表者に納付書が届き、その人が全額払っているケースが非常に多いです
- 空き家として傷んでいく：誰も管理しないまま放置され、管理不全空家等・特定空家等に指定されると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がります
- 持分を勝手に第三者へ売られることがある：自分の持分だけなら他の共有者の同意なく売却できます。ある日、見知らぬ買取業者が共有者になっている、ということが実際に起こります
最後の点は特に重要です。「うちは兄弟仲がいいから大丈夫」は理由になりません。兄弟の配偶者や、その先の相続人まで含めて考える必要があります。
共有をやめる4つの方法
①共有者の1人が他の持分を買い取る（代償分割・賠償分割）
最もすっきりする方法です。実家に住み続けたい相続人が、他の兄弟の持分を買い取って単独名義にします。買い取る側にまとまった資金が必要なのが課題ですが、茨城県内では土地価格が首都圏より抑えめなため、現実的な選択肢になりやすい方法です。
②不動産全体を売って、代金を持分割合で分ける（換価分割）
共有者全員が同意できるなら、これが最も金額的に有利です。持分だけを売るより、不動産まるごとのほうが高く売れるからです。売却代金から諸費用を引いた残りを、持分割合に応じて分けます。
③土地を分筆して分ける（現物分割）
土地を測量して線を引き、それぞれの単独所有にする方法です。都市部では「分けると狭くなって価値が落ちる」ため難しいのですが、茨城県は1区画が広い土地が多く、現物分割が実際に成立しやすい地域です。
ただし、分筆後の各土地が接道義務（原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たすかが分かれ目になります。ここは測量前に確認が必要です。
④自分の持分だけを売る
他の共有者の同意なく、自分の持分だけを売ることは法律上できます。共有者と話し合いにならない、連絡が取れない、といった場合の最後の手段です。
ただし後述のとおり価格は大きく下がります。また、買い取った業者が他の共有者に対して共有物分割請求を起こすことがあり、結果的に親族関係が悪化することもあります。順番としては①〜③を試したうえで、それでも動かないときの選択肢とお考えください。
共有持分だけを売るといくらになるのか
共有持分の売却価格は、「不動産全体の価格 × 持分割合」より大きく下がるのが一般的です。買主は、他の共有者と交渉するリスク、その不動産を自由に使えないリスクを引き受けるからです。
市場では全体価格に持分割合を掛けた額の半分程度、あるいはそれ以下で取引されることが多いとされています。これは「目安」であり、物件や共有者の状況で大きく変わります。ご自身のケースの具体的な金額は、必ず個別の査定でご確認ください。
言い換えると、共有者全員で足並みを揃えて全体を売るだけで、手取りが倍近く変わることがあるということです。当社が「まずは話し合いのお手伝いから」とお伝えしているのは、この差があるためです。
共有持分の売却相場｜計算例で見る「いくらになるか」
言葉だけではイメージしづらいので、具体的な数字で見てみましょう。「全体2,000万円の実家を、兄弟3人（各1/3）で相続した」ケースで、あなたの1/3の持分を売る場合の目安です。
| 売り方 | 受け取れる金額の目安 | ポイント |
|---|---|---|
| ①他の兄弟に自分の持分を売る | 約660万円（2,000万×1/3） | 身内で完結。相場に近い金額になりやすい |
| ②兄弟全員で足並みを揃え、家ごと売って分ける | 約660万円（諸費用控除前） | 最も高く売れる。全員の同意が必要 |
| ③自分の1/3だけを買取業者に売る | 約330万円〜220万円 | 1人で今すぐ現金化できるが、相場の1/2〜1/3に下がる |
ここで一番お伝えしたいのは、③（自分の持分だけを業者へ）を選ぶと、手取りが半分近くまで下がることがあるという点です。急いでいないのであれば、まず①②を検討する価値があります。茨城県のハウスドゥ4店舗では、いきなり買取をおすすめするのではなく、「兄弟間の話し合い」「全体売却」も含めてどれが一番得かを一緒に整理します。
共有持分の売却先3ルートの比較
| 売却先 | 価格 | スピード | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 他の共有者へ売る | ◎ 高い | △ 交渉次第 | 共有者と話ができる方 |
| 全体を仲介で売る | ◎ 最も高い | △ 数か月 | 全員が売却に同意している方 |
| 持分だけを専門業者に売る | △ 半額程度 | ◎ 最短数日 | 共有者と連絡が取れない・急ぐ方 |
共有持分は放棄できるのか
できます。共有者の1人が持分を放棄したとき、その持分は他の共有者に帰属します（民法255条）。ただし実務上、次の2点で行き詰まることが多いです。
- 登記に他の共有者の協力が必要：放棄しただけでは登記は変わりません。持分移転登記は共同申請のため、他の共有者が協力しないと登記できず、固定資産税の負担も続きます
- 贈与税がかかる可能性がある：放棄によって持分を得た他の共有者には、贈与を受けたのと同じ扱いで贈与税がかかることがあります。「タダであげるだけ」では済みません
なお、相続で取得した「土地」については、一定の要件を満たせば相続土地国庫帰属制度を使って国に引き取ってもらう道もありますが、共有地の場合は共有者全員での申請が必要で、負担金の納付も求められます。
共有持分の売却でかかる税金と費用
譲渡所得税
売却益が出た場合、共有者それぞれが自分の持分に対応する譲渡所得を申告します。所有期間5年超の長期譲渡なら20.315％、5年以下の短期譲渡なら39.63％です。計算は「売却価格−取得費−譲渡費用」で、住宅ローンの残債は差し引けません。
3,000万円特別控除は共有者それぞれが使える
マイホームを売った場合の3,000万円特別控除は、要件を満たす共有者それぞれが適用できます。夫婦共有の自宅なら、合計で最大6,000万円まで控除できる計算になります（各自が居住していたことなどの要件を満たす場合）。
※ただし、共有者のうち居住していなかった人は対象外です。判断は個別性が高いため、税務署または税理士にご確認ください。
その他の費用
- 仲介手数料：売買価格が400万円超なら「価格×3％＋6万円＋消費税」が上限。共有者それぞれの持分割合に応じて負担するのが一般的です
- 印紙税：軽減措置の適用時、1,000万円超5,000万円以下は1万円
- 登記費用：抵当権抹消は不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬
- 相続登記：未了なら先に必要。2024年4月から義務化され、正当な理由なく3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象です
- 測量費用：分筆する場合。境界確定測量で数十万円かかることがあります
茨城県で共有持分のご相談が多いパターン
①実家を兄弟で相続したが、誰も住まない
最も多いパターンです。相続人が東京・千葉・埼玉へ出ており、実家だけが茨城県内に残っている。管理も固定資産税も、地元に残った1人が負担している——という状態です。全員が「売る」で一致できるうちに動くのが、金額面で最も有利です。
②ペアローンの自宅を離婚で分ける
つくば市・守谷市・取手市など、TX沿線で増えています。共有名義かつ双方に住宅ローンが残っている場合、売却額がローン残債を上回るか（アンダーローンか）で取れる手段が変わります。上回らない場合は金融機関との調整が必要です。
③農地・山林が共有のまま何代も続いている
県北・県西では、農地や山林が名義変更されないまま何代も経過しているケースがあります。共有者が数十人になっていることも珍しくありません。この場合は、2023年の改正民法で新設された所在等不明共有者への対応や、相続土地国庫帰属制度も含めて検討します。
④共有者の1人が持分を業者に売ってしまった
ある日突然、見知らぬ会社から「持分を買い取りました。あなたの持分も売ってください」という連絡が来るケースです。あわてて応じる必要はありません。まず現状の権利関係と、全体売却にした場合の金額を確認してから判断してください。
共有持分でやってはいけない3つのこと
- ①「そのうち話し合おう」で先送りする：共有者が増え、認知症や死亡で判断能力の問題が加わると、選べる手段が減っていきます
- ②内容を理解しないまま持分だけを売る：手取りが半分以下になるうえ、他の共有者との関係が壊れます
- ③相続登記をしないまま放置する：2024年4月から義務化されています。登記が無いと、売ることも分けることもできません
共有持分のご相談は、茨城県のハウスドゥ4店舗へ
私たちは茨城県内で4店舗を運営するハウスドゥ加盟店です。ハウスドゥは古田敦也さんをイメージキャラクターに起用している、全国展開の不動産売買ブランドです。
- まず「全体で売ったらいくらか」をお出しします：持分売却を勧める前に、全員で売った場合の金額を必ずご提示します
- 共有者への説明資料をご用意します：離れて暮らすご兄弟に送れる形で、金額の根拠と手取りの見込みをまとめます
- 自社での買取も可能：どうしても足並みが揃わない場合や、空き家・訳あり物件の場合は、当社が直接買い取る方法もご提案できます
- 茨城県内4店舗の地域密着：つくば市・水戸市・守谷市・取手市を拠点に、県内全域のご相談を承ります
ご相談・査定は無料です。0120-565-072
共有持分のよくある質問
共有持分とは何ですか？
1つの不動産を2人以上で所有している状態を共有といい、各共有者が持つ所有権の割合を共有持分といいます。登記簿には「持分2分の1」のように記載されます。注意したいのは、持分は不動産全体に及ぶ権利の割合であって、建物や土地の特定の場所を指すものではないという点です。
自分の共有持分だけを売ることはできますか？
できます。自分の持分を売却するのに、他の共有者の同意は必要ありません。ただし、買主は不動産を自由に使えず他の共有者との交渉リスクを負うため、価格は「全体価格×持分割合」より大きく下がるのが一般的です。まずは共有者全員で全体を売る方法を検討することをおすすめします。
共有者の1人が反対したら、不動産は売れませんか？
不動産全体の売却は変更行為にあたり、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すれば全体売却はできません。その場合は、反対している共有者に持分を買い取ってもらう、裁判所に共有物分割請求をする、自分の持分だけを売却する、といった方法を検討します。
共有者と連絡が取れません。どうすればよいですか？
2023年4月に施行された改正民法により、所在等が不明な共有者がいる場合でも、裁判所の決定を得ることで残りの共有者の同意で変更や管理ができるようになりました。また、所在等不明共有者の持分を裁判所への請求によって取得したり、第三者へ譲渡したりする制度も新設されています。まずは弁護士や司法書士にご相談ください。
共有持分は放棄できますか？
できます。共有者の1人が持分を放棄した場合、その持分は他の共有者に帰属します（民法255条）。ただし、持分移転の登記には他の共有者の協力が必要で、協力が得られないと登記できません。また、持分を得た他の共有者に贈与税がかかる可能性があります。
共有持分にも固定資産税はかかりますか？
かかります。共有者は固定資産税を連帯して納付する義務を負い、市町村からは代表者に納税通知書が送られます。実務では代表者が全額を立て替え、他の共有者に請求する形になりがちで、これがトラブルの原因になることがあります。
共有の自宅を売った場合、3,000万円特別控除は誰が使えますか？
要件を満たす共有者それぞれが適用できます。夫婦共有の自宅であれば、それぞれが3,000万円まで、合計で最大6,000万円まで控除できる計算になります。ただし、その家に居住していなかった共有者は対象外です。個別の判断は税務署または税理士にご確認ください。
相続した実家が共有のままです。まず何をすればよいですか？
まず相続登記を確認してください。2024年4月から相続登記は義務化され、正当な理由なく3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。登記が済んでいない場合、売ることも分けることもできません。並行して「全体で売った場合いくらになるか」を確認し、その金額を共有者全員で共有すると話し合いが進みやすくなります。
共有持分を業者に買い取られてしまいました。どうなりますか？
その業者が新しい共有者になります。多くの場合、業者から他の共有者へ「持分を売ってほしい」「こちらの持分を買い取ってほしい」といった連絡が入ります。あわてて応じる必要はありません。現状の権利関係と、全体売却にした場合の金額を確認したうえで判断してください。
まとめ
- 共有持分は「不動産全体に及ぶ権利の割合」で、場所を分けたものではない
- 売却・取り壊しなどの変更行為は共有者全員の同意が必要
- 2023年4月の改正民法で、所在不明の共有者がいても手続きを進める道ができた
- 放置すると共有者が増え、選べる手段が減っていく
- 持分だけを売ると手取りが大きく下がる。まずは全体売却を検討する
- 相続登記は2024年4月から義務化。未登記なら最優先で
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