空き家売却の完全ガイド｜手続きの流れ・費用・税金・注意点をプロが解説

放置は危険！空き家を売却すべき3つの理由と成功のポイント

「親から相続した実家が空き家になっている」「遠方に住んでいて、なかなか管理ができない」 このようなお悩みを抱えていませんか？思い出の詰まった家だからこそ、どうすれば良いか決めかねてしまうお気持ち、よく分かります。

しかし、空き家をそのまま放置し続けることには、想像以上のリスクが潜んでいます。経済的な負担が増えるだけでなく、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあるのです。

この記事では、まず空き家を所有し続けるリスクを3つの視点から解説し、なぜ早期の空き家 売却が最善の選択肢となり得るのかを明らかにします。読み進めることで、空き家問題から解放され、スムーズな売却を実現するための知識と成功のポイントを網羅的に理解できるはずです。

理由1：増え続ける「経済的リスク」

空き家は、ただそこにあるだけでお金がかかり続ける「負の資産」になり得ます。所有している限り、以下のような経済的負担から逃れることはできません。

毎年必ずかかる固定資産税・都市計画税

空き家であっても、土地と建物には毎年「固定資産税」と「都市計画税（市街化区域内の場合）」が課税されます。特に注意したいのが、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。

この法律により、倒壊の危険性が高いなど、放置が不適切と判断された空き家は「特定空家等」に指定される可能性があります。特定空家等に指定され、自治体からの改善勧告に従わない場合、固定資産税の「住宅用地の特例」が解除され、土地の税金が最大で6倍に跳ね上がることがあります。

さらに2023年の法改正で、その前段階である「管理不全空家等」も特例解除の対象となりました。「まだそこまで危険ではない」という油断はできなくなったのです。

維持・管理にかかる継続的なコスト

税金以外にも、空き家の状態を維持するためには様々な費用が発生します。

• **修繕費：**雨漏りや外壁のひび割れなど、経年劣化による修繕は避けられません。
• **庭の手入れ費用：**定期的な草刈りや剪定を業者に依頼すれば、年間数万円以上の費用がかかります。
• **水道・光熱費の基本料金：**完全に止めると再開時に高額な費用がかかる場合があるため、基本料金を払い続けるケースも少なくありません。
• **火災保険料：**空き家は人が住む家より保険料が割高になる傾向があります。

これらの費用は年間で計算すると数十万円に上ることも珍しくなく、所有しているだけで資産は目減りしていきます。

理由2：近隣トラブルに発展する「物理的・社会的リスク」

お金の問題以上に深刻なのが、物理的・社会的なリスクです。管理が行き届かない空き家は、様々な問題の火種となり得ます。

• **建物の倒壊・部材の飛散：**老朽化した建物は、台風や地震で倒壊・飛散し、隣家や通行人に被害を与えた場合、所有者として損害賠償責任を問われます。
• **防犯上のリスク：**不法侵入や放火、不法投棄のターゲットになりやすく、地域の治安悪化を招く恐れがあります。
• **衛生環境の悪化：**雑草やごみは害虫や害獣の発生源となり、悪臭や景観の悪化で近隣住民との関係が悪化します。
• 行政代執行のリスク：「特定空家等」に指定され、度重なる命令にも従わない場合、行政が建物を解体する「行政代執行」が行われる可能性があります。その解体費用（数百万円以上）は全額、所有者に請求されます。

これらのリスクは所有者だけの問題ではなく、地域社会全体の問題へと発展してしまうのです。

理由3：資産価値が下がり続ける「時間的リスク」

建物は、人が住まなくなると驚くほど早く劣化が進みます。定期的な換気や通水が行われないことで湿気がこもり、柱や壁の腐食、シロアリ被害などが発生しやすくなるためです。

時間が経つほど建物の劣化は進行し、資産価値は下落の一途をたどります。いざ空き家を売却しようと思い立ったときには、「買主が見つからない」「解体費用で赤字になる」といった事態に陥りかねません。

価値があるうちに売却して現金化すれば、その資金を新たな生活に活かせます。これはご自身の未来のためだけでなく、大切な家が誰かにとっての新しい「価値」として生まれ変わる機会にもなるのです。

空き家の放置は百害あって一利なしです。この記事では、こうしたリスクを回避し、あなたの空き家を円満に、そして有利に売却するための具体的な手順を詳しく解説していきます。

空き家売却の全手順を7ステップで解説｜準備から確定申告まで

空き家を売却する決意をしても、「何から始めれば良いのか」「手続きが複雑そう」と戸惑う方は少なくありません。しかし、ご安心ください。空き家の売却は、一つひとつの手順を正しく理解し、信頼できるパートナーと進めれば決して難しいものではありません。

ここでは、売却を考え始めてから手続きが完了するまでの流れを、7つのステップに分けて具体的に解説します。

ステップ1：不動産会社への相談と情報収集

最初に行うべきは、不動産のプロである不動産会社への相談です。専門家のアドバイスを受けるのが成功への一番の近道です。相談の際は、以下の書類を手元に準備しておくと話がスムーズに進みます。

• 登記済権利証（または登記識別情報通知書）
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 物件の間取り図や測量図など

この段階で、「仲介」で売るか「買取」で売るか、大まかな方向性を相談するのも良いでしょう。それぞれの特徴は後の章で詳しく解説します。

ステップ2：物件の査定依頼

売却したい空き家がいくらで売れるのかを把握するため、不動産会社に査定を依頼します。査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。

• **机上査定：**物件データと周辺の取引事例から、おおよその査定額を算出します。
• **訪問査定：**担当者が現地を訪れ、建物の状態や周辺環境などを細かくチェックし、より正確な査定額を算出します。

空き家は建物の劣化状況が価格に大きく影響するため、**必ず訪問査定を依頼しましょう。**査定額の根拠を明確に説明してくれるかが、信頼できる会社を見極めるポイントです。

ステップ3：媒介契約の締結

売却を任せる不動産会社が決まったら、「媒介契約」を締結します。これは、売却活動を正式に依頼するための契約で、主に3つの種類があります。

契約の種類	複数の不動産会社への依頼	自己発見取引（※）	売却活動の報告義務	レインズへの登録義務
専属専任媒介契約	不可	不可	1週間に1回以上	契約から5日以内
専任媒介契約	不可	可能	2週間に1回以上	契約から7日以内
一般媒介契約	可能	可能	なし（任意）	なし（任意）

※自己発見取引：売主自身が買主を見つけてくること

空き家を早く確実に売りたい場合は、1社に絞って積極的に売却活動を行ってもらえる**「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」**がおすすめです。

ステップ4：売却活動の開始

媒介契約を締結すると、不動産会社による本格的な売却活動がスタートします。不動産ポータルサイトへの掲載やチラシでの広告、購入希望者の内覧対応などが行われます。遠方にお住まいで立ち会いが難しい場合でも、不動産会社が対応してくれるので安心です。売主様は、内覧に備えて可能な範囲で室内の清掃や整理整頓、庭の手入れなどを行っておくと、物件の印象が良くなります。

ステップ5：売買契約の締結

購入希望者が見つかり、価格や条件交渉がまとまれば、買主と「売買契約」を締結します。当日は、宅地建物取引士による「重要事項説明」を受けた後、売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受け取ります。

ステップ6：決済と物件の引き渡し

売買契約から約1ヶ月後、金融機関などで残代金の決済と物件の引き渡しを行います。この日が事実上の売却完了日です。当日は、司法書士による登記手続きの確認、買主からの残代金の受領、固定資産税などの精算、仲介手数料の支払いなどを行い、最後に買主に物件の鍵を渡します。

ステップ7：売却後の確定申告

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、税務署で確定申告を行う必要があります。

譲渡所得は、**「売却価格 – (取得費 ＋ 譲渡費用)」**で計算します。

空き家の売却では、税負担を大幅に軽減できる特例が使える場合があります。特例には適用要件があるため、必ず不動産会社や税理士などの専門家に相談しましょう。

あなたはどっち？『仲介』と『買取』のメリット・デメリットを徹底比較

空き家の売却方法には、大きく分けて**『仲介』と『買取』**の2種類があります。ご自身の状況や希望によって最適な選択は異なります。「高く売りたい」のか、「早く、手間なく現金化したい」のか。両者の違いを比較し、どちらを選ぶべきかの判断基準を解説します。

比較項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い（高め）	市場価格の7〜8割程度（低め）
売却スピード	3ヶ月〜1年以上（遅い）	最短数日〜1ヶ月程度（早い）
手間	内覧対応など手間がかかる	少ない（不動産会社とのやり取りのみ）
仲介手数料	必要	不要（※直接買取の場合）
契約不適合責任	原則、売主が負う	免除されることが多い
向いている人	時間をかけてでも高く売りたい人	早く・確実に現金化したい人

『仲介』｜時間をかけてでも、高く売りたい方向け

『仲介』とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させるために販売活動をサポートする方法です。買主は主にその家に住むことを目的とした個人の方となります。

仲介のメリット

最大のメリットは、市場価格に近い、より高い価格で売却できる可能性があることです。広く買主を募集するため、物件の価値を正当に評価してくれる買主と出会える可能性が高まります。立地が良い、状態が良いなど、条件の良い空き家であれば、満足のいく価格での売却が期待できます。

仲介のデメリット

一方で、売却までに時間がかかるのが最大のデメリットです。買主が見つかるまで3ヶ月から半年、場合によっては1年以上かかることもあります。また、購入希望者の内覧対応や室内の片付けなど、売主自身の手間がかかる点も考慮が必要です。売買契約成立時には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があり、売却後に物件の欠陥が見つかった場合に責任を負う**「契約不適合責任」**も発生します。

『買取』｜早く、手間なく現金化したい方向け

『買取』とは、不動産会社が直接、買主として売主から物件を買い取る方法です。買主を探す期間が不要なため、スピーディーな売却が可能です。

買取のメリット

最大のメリットは売却スピードの速さです。査定価格に納得すればすぐに契約に進め、最短数日、通常でも1ヶ月程度で現金化できます。相続税の納税期限が迫っている場合などに非常に有効です。

また、買主は不動産のプロなので、内覧対応や販売活動の手間は一切かかりません。周囲に知られずに売却を進められます。不動産会社が直接の買主となるため仲介手数料は不要で、多くの場合契約不適合責任も免除されます。建物が古い、荷物が残っているといった状態でも、現状のままで買い取ってもらえるため、余計な費用と手間をかけずに済みます。

買取のデメリット

買取のデメリットは、売却価格が仲介に比べて安くなる傾向があることです。一般的に市場価格の7〜8割程度が目安となります。これは、不動産会社が買い取った後にリフォームなどを行う費用や利益を、あらかじめ買取価格に反映させるためです。

あなたの状況に合った売却方法を選びましょう

『仲介』と『買取』には明確な長所と短所があります。ご自身の空き家の状況や、売却で何を優先したいかによって最適な選択は変わります。

• 時間をかけてでも1円でも高く売りたい、物件の状態や立地に自信がある方は**『仲介』**が向いています。
• とにかく早く現金化したい、遠方在住で管理が難しい、建物の状態が悪く現状のままで売りたい、売却後のトラブルを避けたい方は**『買取』**が最適な選択肢です。

判断に迷う場合は、両方の査定を依頼し、提示された価格や条件を比較検討することをお勧めします。

知らないと損！空き家売却でかかる費用と税金・使える特例を全解説

空き家を売却して得たお金が、すべて手元に残るわけではありません。売却時にはさまざまな費用がかかり、利益が出れば税金も納める必要があります。「結局、手元にいくら残るのか？」を正確に把握しておくことが、後悔しない売却の鍵となります。

空き家売却でかかる「諸費用」の主な内訳

空き家売却時には、売却価格の4〜6%程度の諸費用が発生します。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合に支払う成功報酬です。法律で上限が定められています。

• 売買価格400万円超の場合： （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税 ※不動産会社による**『買取』の場合は不要**です。

印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって税額が決まります。

契約金額	軽減税率（2027年3月31日まで）
500万円超 1,000万円以下	5千円
1,000万円超 5,000万円以下	1万円

登記費用

住宅ローンの抵当権が残っている場合の「抵当権抹消登記」や、登記簿上の住所が古い場合の「住所変更登記」などに費用がかかります。司法書士への報酬と合わせて数万円程度が目安です。

その他費用

状況に応じて、建物の解体費用（100万円〜）、土地の測量費用（30万円〜）、遺品整理・残置物撤去費用（20万円〜）などが発生する可能性があります。

利益が出たら納める「譲渡所得税」

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税・住民税）」がかかります。

• 譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）

取得費とは、その空き家を親などが購入したときの代金や手数料です。不明な場合は売却価格の5%を「概算取得費」とします。譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など売却に直接かかった費用です。

税率は、空き家の所有期間（親などが取得した日から計算）によって大きく異なります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 20.315%
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 39.63%

【節税の切り札】空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家の売却には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称**「空き家の3,000万円特別控除」**という強力な節税制度があります。

この特例を適用できれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。譲渡所得が3,000万円以下なら、譲渡所得税はゼロになります。

特例の利用には、以下のような複数の要件をすべて満たす必要があります。

• 相続によって取得した家屋であること
• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたこと
• 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続開始から3年後の年末までに売却すること
• 売却時に一定の耐震基準を満たすか、家屋を解体して土地のみを売却すること

特に重要なのが、旧耐震基準の建物であること、そして耐震リフォームか更地化が必要な点です。この特例は自動適用ではなく、確定申告が必要です。要件が複雑なため、専門家への相談が不可欠です。

『古い・ボロボロ』でも諦めない！売却が難しい空き家の対処法

「こんなボロボロの家、誰も買ってくれないだろう」と諦めるのはまだ早いです。売却が難しいとされる空き家にも、適切な対処法があります。

現状のまま（古家付き土地）か、解体して更地で売却か？

空き家売却では「建物を残すか、解体するか」が最初の選択肢になります。それぞれにメリット・デメリットがあります。

古家付き土地として売却

メリット

• 解体費用（数十万～数百万円）がかからない。
• 売却活動中も固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が継続される。
• 買主がリフォーム費用を含めた住宅ローンを組みやすい。
• 古民家として価値を見出す買主もいる。

デメリット

• 買い手が限定されやすい。
• 売却後に建物の欠陥が見つかった場合の「契約不適合責任」のリスクが高い。

更地として売却

メリット

• 買主が自由に新築を計画できるため、買い手の幅が広がる。
• 土地本来の価値（日当たり、形状など）が伝わりやすい。
• 建物の欠陥に関する契約不適合責任のリスクがなくなる。

デメリット

• 売主が先行して解体費用を負担する必要がある。
• 解体すると固定資産税の軽減措置がなくなり、税額が3～4倍に上がることがある。
• 解体費用を上乗せした価格設定にすると、売れ残るリスクがある。

【判断のポイント】 建物の状態、立地、解体費用の見積もり、周辺の市場需要などを総合的に考慮して判断しましょう。まずは「古家付き土地」で売り出し、反響がなければ解体を検討するのも有効な戦略です。

「再建築不可物件」はどう売却する？

「再建築不可物件」とは、現在の建物を解体しても新しい家を建てられない土地のことです。一般の買主を見つけるのは困難ですが、売却方法はあります。

• 隣地の所有者に購入を打診する： 隣地所有者にとっては土地を拡張できるメリットがあり、最も現実的な売却先となる可能性があります。
• リフォーム・リノベーション前提で売却する： 建て替えはできなくても大規模なリフォームは可能な場合が多く、DIY好きの層や投資家がターゲットになります。
• 専門の不動産会社に買い取ってもらう： 訳あり物件の活用ノウハウを持つ買取専門の不動産会社に相談するのが得策です。現状のまま直接買い取ってもらえます。

相続した空き家で忘れてはならない「相続登記」

相続で取得した空き家を売却するには、大前提として**「相続登記」を完了させる必要があります。相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。これが完了していないと、法的に所有者ではないため空き家を売却することはできません。**

さらに、2024年4月1日から相続登記は義務化されており、正当な理由なく怠ると過料が科される可能性もあります。売却を決めたら、速やかに司法書士などに依頼し、ご自身の名義に変更することが不可欠です。

後悔しない空き家売却のために｜信頼できる不動産会社の選び方

複雑な問題を乗り越え、大切な空き家 売却を成功させるために最も重要なのが**「信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶこと」**です。どの不動産会社に依頼するかで、売却価格やスピード、そして売却の可否そのものが大きく変わります。後悔しないために、以下のポイントを参考に最良のパートナーを見つけてください。

1. 「空き家売却」の専門性と実績は十分か

まず、その不動産会社が「空き家売却」に関する豊富な実績と専門知識を持っているかを確認しましょう。一般的な中古住宅とは異なる、空き家特有の課題解決能力が求められます。

• 公式サイトで空き家の売却事例を確認する。
• 担当者に直接、過去の取り扱い事例や難しかった案件について質問する。
• 再建築不可物件や旧耐震の建物など、訳あり物件への対応力を探る。

空き家売買を専門的に手掛けている会社は、独自の販売網や活用ノウハウを持っているため、より有利な条件での売却が期待できます。

2. 査定価格の根拠を明確に説明できるか

提示された査定価格を鵜呑みにせず、なぜその価格になったのか、根拠をデータに基づいて論理的に説明できる会社を選びましょう。

• 周辺の成約事例や公的なデータなど、客観的な根拠を示しているか。
• 建物の状態や土地の形状など、物件の個別要因をきちんと評価しているか。
• 物件の長所だけでなく、短所（例：雨漏りの可能性など）も正直に指摘し、価格への反映を説明してくれるか。

契約欲しさに相場より著しく高い査定額を提示する「釣り査定」には注意が必要です。結局売れずに値下げを繰り返すことになり、時間と機会を失いかねません。

3. 「仲介」以外の選択肢も提案してくれるか

あなたの状況に合わせ、「仲介」だけでなく**「買取」**という選択肢も提案してくれる会社こそ、真に信頼できるパートナーです。

• 仲介： 高く売れる可能性があるが、時間がかかり、売れる保証はない。
• 買取： スピーディーに現金化でき、仲介手数料も不要。売却後のトラブルの心配もない。

「早く手放したい」「現状のまま売りたい」といったニーズには、買取が最適な解決策となる場合があります。両方のメリット・デメリットを丁寧に説明し、あなたの希望を最優先してくれる会社を選びましょう。

4. 関連する専門家との連携体制が整っているか

空き家売却では、相続登記（司法書士）、境界確定測量（土地家屋調査士）、税務申告（税理士）、残置物処理・解体（専門業者）など、様々な専門家の力が必要になります。これらの専門家と連携体制が整っている不動産会社なら、あらゆる問題をワンストップで相談・解決でき、安心して売却に専念できます。

5. 親身に寄り添い、誠実な対応をしてくれるか

最終的には、担当者との相性

空き家売却の費用はいくら？内訳と金額の目安【早見表】

「手取りがいくら残るのか」は、費用を差し引いて初めて見えてきます。空き家売却でかかる主な費目を一覧にまとめました。

仲介手数料は「速算式」で計算できる

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は売買価格×3%＋6万円＋消費税で計算します。たとえば1,000万円で売れた場合は、1,000万円×3%＋6万円＝36万円、これに消費税が加わります。これは上限額であり、法律上「必ずこの金額」ではありません。なお、買取の場合は不動産会社が直接の買主となるため、仲介手数料はかかりません。

印紙税は契約書に貼る税金

売買契約書に貼付します。記載金額に応じて決まり、1,000万円超5,000万円以下なら軽減後1万円が目安です。この軽減措置には適用期間が定められており延長を重ねているため、契約時点の最新の要件をご確認ください。

登記にかかる費用

名義が亡くなった方のままであれば、売却の前に相続登記が必要です。登録免許税は固定資産評価額の0.4%。住宅ローンを完済していても抵当権の登記が残っていれば、抵当権抹消登記（不動産1個につき1,000円）も必要です。司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります。

意外と大きい「建物と家財」の費用

更地にして売る場合の解体費用は、木造で1坪あたり3〜5万円程度が一つの目安です。ただし、道路が狭く重機が入らない、隣家との距離が近い、アスベストの含有が判明した、といった条件で大きく変わります。

また、境界がはっきりしていない土地では確定測量が必要になり、35〜80万円程度かかることがあります。加えて家財の片付け・処分費も見落とせません。長年放置された家では、この片付けが最も手間と費用のかかる工程になることも珍しくありません。

費用を抑える現実的な方法

解体・測量・片付けをすべて済ませてから売ろうとすると、手元から先に数百万円が出ていきます。しかも、費用をかけた分だけ高く売れる保証はありません。現状のまま買取に出せば、これらの費用をかけずに手放せます。「費用をかけて仲介で売る」場合と「そのまま買取に出す」場合の手取り額を比べてから決めるのが確実です。

空き家売却にかかる期間の目安｜ステップ別スケジュール

「どのくらいで現金になるのか」は、多くの方が気にされる点です。仲介と買取では、期間がまったく違います。

仲介で売る場合｜全体で6か月〜1年程度

準備（1〜3か月）…相続登記、権利関係の整理、家財の片付け。相続登記のための戸籍収集に時間がかかるため、ここが最も読みにくい工程です。
査定・媒介契約（1〜2週間）…訪問査定を受け、依頼する会社を決めます。
販売活動（3〜6か月）…空き家は買主が見つかりにくく、都市部の物件より長引きやすい傾向があります。
契約から引き渡し（1〜2か月）…買主の住宅ローン審査の期間を含みます。
確定申告…売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。

買取の場合｜最短で数日〜1か月程度

買主を探す販売活動が不要なため、査定・条件合意・契約・決済と進みます。相続登記など権利関係の整理が済んでいれば、そこから短期間で現金化できます。「いつ売れるか分からない」という不確実さがない点が、仲介との最大の違いです。

期限が決まっている方はご注意ください

相続税の納付期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）や、空き家の3,000万円特別控除の期限が迫っている場合、仲介で買主を探している時間はないかもしれません。期限から逆算して方法を選んでください。

空き家売却の必要書類チェックリスト

先にそろえておくと、手続きが格段に速く進みます。

必ず必要なもの…登記識別情報または権利証、固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書、本人確認書類、実印と印鑑証明書、住民票、振込先口座の情報。

相続した空き家で追加となるもの…被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書。戸籍の収集には1か月以上かかることもあります。

あると有利なもの…購入時の売買契約書（取得費が分かる資料がないと、売却価格の5%を概算取得費とせざるを得ず、税負担が大きくなります）、土地の測量図・境界確認書、建築確認済証・検査済証、リフォームや修繕の記録、設備の保証書。

建物が古い場合…耐震診断の結果や、旧耐震基準か新耐震基準かが分かる資料。空き家の3,000万円特別控除では、建築時期が要件に関わります。

相続した空き家なら「3,000万円特別控除」を必ず確認

相続した空き家を売る場合、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除が使える可能性があります。使えれば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、税額がゼロになることも珍しくありません。

主な要件

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。区分所有建物（マンション）でないこと。相続の開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと。相続してから売るまでの間、事業・貸付け・居住に使っていないこと。譲渡対価が1億円以下であること。そして相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

2024年以降に売る場合の緩和点

従来は「売主が耐震改修するか、取り壊して更地にしてから引き渡す」必要がありました。2024年1月1日以後の譲渡については、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合でも適用が認められるようになりました。売主が先に費用を負担しなくてよくなった点は、実務上とても大きな変更です。

注意｜相続人が3人以上だと控除額が減ります

同じ被相続人から相続した相続人のうち、この特例を適用する人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は2,000万円になります。兄弟姉妹で分ける予定がある場合は、事前に確認しておいてください。

なお、この特例を使うには市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。取得には時間がかかるため、売却スケジュールに織り込んでおきましょう。要件が細かく、判断を誤ると数百万円単位で税額が変わります。必ず税務署か税理士にご確認ください。

茨城県で空き家を売るときの地域事情

茨城県の空き家は、エリアによって売りやすさが大きく異なります。

県南・TX沿線（つくば市・守谷市・取手市など）…つくばエクスプレスの利便性から需要が比較的安定しており、仲介でも買主が見つかりやすいエリアです。ただし駅からの距離で状況は変わります。

県央・県北（水戸市・ひたちなか市・日立市など）…水戸市中心部は一定の需要がありますが、郊外や県北部では買主が限られ、販売期間が長引きやすい傾向があります。

市街化調整区域・再建築不可の物件…茨城県内には、そもそも家を建て替えられない土地に立つ空き家が少なくありません。こうした物件は住宅ローンが使えず一般の買主が付きにくいため、買取が現実的な選択肢になります。

私たちが茨城県全域でお応えできる理由

ハウスドゥのグループとして、つくば研究学園都市・県庁水戸・取手戸頭・守谷の4店舗を茨城県内に構えています。県南の物件は県南の店舗が、県央・県北の物件は水戸の店舗が担当するため、その地域の相場と買主層を実際に知っている担当者が対応します。加えて、グループ会社で解体・片付けまで一貫して対応できるため、「片付けてから」「解体してから」と待つ必要がありません。

茨城県内の空き家であれば、どのエリアでも無料で査定いたします。まずは現状をお聞かせください。

▶あわせて読みたい：茨城県の不動産売却・空き家買取｜ハウスドゥ 4店舗ネットワーク

▶ あわせて読みたい：茨城県の不動産売却・買取はハウスドゥ（県内4店舗）へ｜無料査定

茨城県の空き家売却で押さえたいポイント

茨城県は全国的にも空き家が多い地域で、相続した実家が郡部にあり遠方から管理しているケースが目立ちます。空き家は放置すると、市町村から「管理不全空き家・特定空き家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例（最大1/6軽減）が外れて税負担が大きく増えるリスクがあります。早めの売却・活用が、結果的に費用面でも有利になりやすいのが県内の空き家の特徴です。

税制面では、相続した空き家を売る際の3,000万円特別控除（要件あり）が使える可能性があります。各市町村の空き家バンクや補助制度も活用できる場合があるため、お住まいの自治体窓口での確認がおすすめです。再建築不可・残置物あり・傷みが進んだ家でも、ハウスドゥは茨城県内４店舗で直接買い取れるケースがあります。税の適用可否は税務署・税理士にご確認ください（本記事は目安です）。

関連記事：不動産売却白書トップ（茨城県４店舗） ／ 相続した空き家と3,000万円特別控除

空き家を売る方法は「仲介か買取か」だけではありません｜6つの選択肢を比較

ここまで仲介と買取を中心にご説明してきましたが、実際にはもう少し選択肢があります。ご自身の物件がどの方法に向いているかを先に把握しておくと、遠回りをせずに済みます。

②リフォームして売るという選択は、慎重に

「きれいにしたほうが高く売れるのでは」というご相談は多いのですが、茨城県の築古戸建てでは、リフォーム費用を売却価格に上乗せして回収できるケースはむしろ少数派です。買主が自分の好みで直したいと考えることも多く、こちらが100万円かけた内装が評価されないこともあります。やるなら「雨漏り・シロアリ・給湯器」といった買主が不安に感じる部分の是正に絞るのが定石です。全面リフォームの前に、必ず査定を取ってご相談ください。

⑤空き家バンクに登録して売る

茨城県内の多くの市町村が空き家バンクを運用しており、成約時に改修費や家財処分費の補助が受けられる市町村もあります（例：阿見町の空家等活用補助金は改修工事費の2/3・上限50万円、家財処分費の1/2・上限10万円）。ただし登録には要件があり、建築基準法・都市計画法上、居住の用に供することができない物件、未登記の物件、老朽・損傷が著しい物件、市町村税を滞納している方の所有物件などは登録できないのが一般的です。また、マッチングが成立するまでの期間は読めず、成約時には宅地建物取引業者を通した契約と法定の報酬が必要になります。「補助金が使えるか」と「そもそも登録できる状態か」を、先に市町村の窓口で確認するのが順番です。

⑥個人間売買・マッチングサイトは、リスクを理解したうえで

知人や近隣の方に直接売る、あるいは不動産のマッチングサイトを使えば仲介手数料を抑えられます。ただし売買契約書の作成、境界の確認、契約不適合責任の取り決め、住宅ローンの手配、決済と登記の段取りをすべて自分で担うことになります。後から「聞いていた話と違う」というトラブルが起きると、相手が知人であるだけに解決が難しくなります。少なくとも契約書の作成と決済・登記の立会いは専門家に依頼することを強くおすすめします。

解体して売るなら、市町村の解体補助金を必ず確認してください

更地にして売る方法を選ぶ場合、解体費用は木造30坪で100万〜200万円前後が目安です。この負担を大きく減らせるのが市町村の補助金ですが、茨城県には県全体の解体補助制度がなく、市町村ごとに有無も金額もまったく違います。

当社が各市町村の公式サイトで確認した例では、鹿嶋市が「既存ストック利活用補助金」で不良住宅の判定または特定空家の認定を受けた物件の解体に解体費用の5分の4（上限50万円）、高萩市が令和8年度から3分の1（上限30万円）を新設。一方で常陸太田市・北茨城市・那珂市・ひたちなか市・阿見町などは、解体（除却）費用そのものへの補助制度の掲載が確認できませんでした（2026年7月時点）。「隣の市にあるからうちにもあるはず」は通用しません。

補助金を使う場合の共通ルールは3つ。①着工前の申請が原則（先に壊すと対象外）②年度予算・先着順で年度後半は枠が埋まりやすい③市町村税の滞納がないこと。鹿嶋市のように事前の「不良住宅判定申請」が必須の自治体もあります。詳しくはグループの解体専門サイト「解体Do！｜茨城県で家の解体業者をお探しなら」でご確認ください。

解体したら「建物滅失登記」を1か月以内に

解体後は、取り壊した日から1か月以内に建物滅失登記を申請する義務があります（不動産登記法第57条）。怠ると10万円以下の過料の対象になるほか、建物がないのに固定資産税の課税が続く／土地の売却手続きが進まないといった実害が出ます。業者が発行する取壊し証明書などが必要になるため、書類を確実に出す業者を選んでください。

見落とされがちな税制の特例｜10年超の軽減税率と取得費加算

10年超所有軽減税率の特例

ご自身が住んでいた家（居住用財産）を売る場合で、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているときは、3,000万円特別控除を適用したうえで、なお残った譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について税率が14.21％（所得税10.21％＋住民税4％）に軽減されます。通常の長期譲渡（20.315％）より有利です。相続した空き家（被相続人の居住用財産）の3,000万円控除とは別の制度なので、どちらに当てはまるかを整理してください。

相続税を払った方は「取得費加算の特例」

相続税を納めた方が相続開始の翌日から3年10か月以内に売却する場合、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。ただし相続空き家の3,000万円特別控除との併用はできません。どちらが有利かは相続税額と売却益によって変わるため、必ず税理士に試算してもらってください。

どうしても売れない土地は「相続土地国庫帰属制度」も

買い手が付かず、寄付も受け付けてもらえない土地については、相続・遺贈で取得した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度（2023年4月開始）という選択肢があります。ただし建物が建っている土地は対象外で、審査手数料に加えて10年分の管理費相当額の負担金（宅地は原則20万円〜）が必要です。境界が不明確な土地や、担保権が設定されている土地も対象外です。まずは売却の可能性を探り、それでも道がない場合の最後の手段とお考えください。

茨城県全域の空き家売却は、ハウスドゥの4店舗ネットワークへ

私たちは、古田敦也さんをイメージキャラクターに全国展開するハウスドゥの加盟店として、茨城県内につくば研究学園都市店・県庁水戸店・取手戸頭店・守谷店の4店舗を構え、さらに解体専門の「解体Do！」を運営しています。県南・県西・県央・県北・鹿行のいずれの空き家でも、査定から片付け・解体・売却までワンストップでご相談いただけます。市町村ごとに違う補助制度も、お見積もりの際にあわせてお調べします。査定・ご相談は無料です。

よくあるご質問

Q. なぜ空き家は放置せず売却した方が良いのですか？

A. 空き家を放置すると、固定資産税などの経済的負担が増え続けます。また、管理不足による倒壊や火災のリスク、特定空き家に指定され税金が上がる可能性もあります。早期に売却することで、これらのリスクや維持管理の手間から解放され、資産を有効活用できます。

Q. 空き家を売却する手続きの流れを教えてください。

A. 空き家の売却は、①不動産会社へ相談 ②物件の査定 ③媒介契約 ④販売活動 ⑤売買契約 ⑥決済・引渡し ⑦確定申告の7ステップで進みます。まずは信頼できる不動産会社を見つけ、専門家のアドバイスを受けながら計画的に進めることが重要です。

Q. 空き家売却の「仲介」と「買取」の違いは何ですか？

A. 「仲介」は不動産会社が買主を探す方法で、高く売れる可能性がありますが時間がかかります。「買取」は不動産会社が直接買い取るため、早く確実に現金化できますが価格は市場価格より低めになります。希望する価格やスピードに応じて選びましょう。

Q. 空き家を売却するのに、どのような費用や税金がかかりますか？

A. 空き家売却時には、主に仲介手数料、印紙税、登記費用などが必要です。また、売却して利益が出た場合は、譲渡所得税と住民税が課税されます。利用できる税金の特例もあるため、事前に不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

Q. 空き家売却にかかる費用の合計はいくらくらいですか？

A. 仲介の場合は仲介手数料（400万円超なら売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限）、印紙税、相続登記の登録免許税（評価額の0.4%）、抵当権抹消（不動産1個1,000円）、司法書士報酬が基本です。更地にするなら解体費用が木造で1坪3〜5万円程度、境界未確定なら確定測量が35〜80万円程度、さらに家財の片付け費用がかかります。買取なら仲介手数料はかからず、解体や片付けも不要です。

Q. 空き家の売却はどのくらいの期間がかかりますか？

A. 仲介の場合は準備1〜3か月、査定と媒介契約に1〜2週間、販売活動が3〜6か月、契約から引き渡しに1〜2か月で、全体では6か月から1年程度が目安です。買取なら販売活動が不要なため、権利関係が整っていれば数日から1か月程度で現金化できます。

Q. 空き家売却で必要な書類を教えてください。

A. 登記識別情報または権利証、固定資産税納税通知書または評価証明書、本人確認書類、実印と印鑑証明書、住民票、振込先口座が基本です。相続した空き家では被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書と印鑑証明書が加わります。購入時の売買契約書があると取得費を証明でき、税負担を抑えられます。

Q. 相続した空き家の3,000万円特別控除の要件は何ですか？

A. 昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物でないこと、相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと、相続後に事業・貸付け・居住に使っていないこと、譲渡対価が1億円以下であること、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であることが主な要件です。2024年1月1日以後の譲渡では、買主が翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行った場合も適用が認められます。

Q. 取得費が分かる書類がない場合、税金はどうなりますか？

A. 購入時の売買契約書などが見つからない場合、売却価格の5%を概算取得費として計算することになります。実際の取得費がそれより高くても証明できないため、譲渡所得が大きく算出され税負担が重くなります。まずは購入時の資料を探し、見つからない場合でも代替資料で証明できることがあるため、税理士にご相談ください。

Q. 市街化調整区域や再建築不可の空き家でも売れますか？

A. 売れます。こうした物件は住宅ローンが使いにくく一般の買主が付きにくいため、仲介では時間がかかりますが、自社買取であれば現状のまま買い取ることが可能です。茨城県内には建て替えのできない土地に立つ空き家が少なくないため、当グループでは日常的に対応しています。

Q. 空き家を売る方法にはどんな選択肢がありますか？

A. ①そのまま仲介で売る②リフォームして売る③解体して更地で売る④買取業者に売る⑤空き家バンクに登録する⑥個人間売買・マッチングサイトを使う、の6つが主な選択肢です。価格・期間・手間のバランスが異なるため、物件の状態とご事情に合わせて選びます。

Q. 空き家をリフォームしてから売ったほうが高く売れますか？

A. 茨城県の築古戸建てでは、リフォーム費用を売却価格に上乗せして回収できるケースは少数派です。買主が自分の好みで直したいと考えることも多いためです。行うなら雨漏り・シロアリ・給湯器など買主が不安に感じる部分の是正に絞り、全面リフォームの前に必ず査定を取ってご相談ください。

Q. 茨城県に空き家の解体補助金はありますか？

A. 県全体の制度はなく、市町村ごとに有無も金額も異なります。鹿嶋市は解体費用の5分の4・上限50万円、高萩市は3分の1・上限30万円の制度がある一方、常陸太田市・北茨城市・那珂市・ひたちなか市・阿見町などでは解体費用への補助制度の掲載が確認できませんでした（2026年7月時点）。着工前の申請が原則です。

Q. 所有期間が10年を超える家を売ると税金は安くなりますか？

A. ご自身が住んでいた居住用財産で、売った年の1月1日時点の所有期間が10年を超える場合、3,000万円特別控除を適用したうえで、残った譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21％に軽減されます。通常の長期譲渡の20.315％より有利です。

Q. どうしても売れない土地はどうすればよいですか？

A. 相続・遺贈で取得した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」があります。ただし建物が建っている土地は対象外で、審査手数料と10年分の管理費相当額の負担金（宅地は原則20万円〜）が必要です。まずは売却の可能性を探り、最後の手段とお考えください。