リースバックとは？住みながら家を売却できる仕組みを解説

「老後の生活資金が不安だが、住み慣れた家は手放したくない」 「事業資金が必要だが、自宅を担保にはしたくない」 「子どもの学区は変えずに、まとまったお金を用意したい」

このような悩みを解決する方法として、近年注目されているのが「リースバック」です。

リースバックとは、ご自宅を不動産会社などの第三者に売却して現金化し、同時にその買主と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も家賃を払いながらそのまま住み続けられるサービスです。つまり、家の所有者は変わりますが、生活は変わりません。

この記事では、リースバックの仕組みの基本からメリット・デメリット、利用する際の注意点まで、専門家の視点で分かりやすく解説します。

ひと目でわかる！リースバックの仕組み早わかり表

項目	内容
仕組み	自宅を売却して代金を受け取り、その後は買主と賃貸契約を結んで家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。
所有権	売却と同時に、所有権は買主（不動産会社など）に移転します。固定資産税などの支払い義務もなくなります。
メリット	・まとまった資金を早期に一括で受け取れる ・引越しの手間や費用がかからず、住環境を変えずに済む ・売却したことが近所に知られにくい ・固定資産税や火災保険料などの維持費が不要になる ・将来的に買い戻せる「買戻し特約」を付けられる場合がある
デメリット	・所有権を失うため、リフォームなどは自由にできなくなる ・売却価格は、通常の市場価格よりも低くなる傾向がある ・毎月の家賃が発生し、周辺の家賃相場より高くなる可能性がある ・賃貸契約には期間があり、更新できないリスクもゼロではない
向いている人	・老後の生活資金を確保したい方 ・愛着のある家で暮らし続けたい方 ・住宅ローンの返済が困難になったが、住み続けたい方 ・事業資金や教育資金など、急な出費に対応したい方 ・将来の相続手続きを簡素化したい方

リースバックの基本的な仕組み

リースバックの仕組みは、「売買契約」と「賃貸借契約」という2つの契約で成り立っています。

1. 売却して現金化 まず、自宅をリースバック会社に売却し、売却代金を一括で受け取ります。この時点で、自宅の所有権は買主である会社へ移転します。

2. 賃貸して住み続ける 売買契約と同時に、買主を貸主（大家さん）として賃貸借契約を結びます。その後は毎月家賃を支払うことで、これまでと変わらず自宅に住み続けることができます。

このように、リースバックの仕組みは「売却」と「賃貸」を組み合わせることで、「資金の確保」と「継続的な居住」を両立させます。

なぜ今「リースバック」が注目されているのか？

リースバックが注目される背景には、社会の変化やライフスタイルの多様化が関係しています。

1. 高齢化社会と老後資金への備え 「人生100年時代」といわれる現代、老後の生活資金に不安を感じる方が増えています。リースバックを活用すれば、持ち家という資産を現金化し、住み慣れた家を離れることなく、ゆとりあるセカンドライフを送るための資金を確保できます。

2. 多様な資金ニーズへの対応 資金が必要になるのは老後だけではありません。「子どもの教育費」「事業の運転資金」「急な医療費」など、様々な場面でまとまった資金が必要になることがあります。住宅ローンが残っていても利用できるケースが多く、スピーディーに現金化できるため、緊急性の高い資金調達方法としても活用されています。

3. 相続対策としての有効性 不動産は分割が難しく、相続トラブルの原因となりがちです。生前にリースバックで不動産を現金化しておけば、相続財産をシンプルにでき、相続人間で公平に分割しやすくなります。「争族」を未然に防ぐ手段としても有効です。

リースバック契約の具体的な流れ｜売買から賃貸借までの全ステップ

リースバックを利用する際の手続きは、どのような流れで進むのでしょうか。ここでは、相談から売却代金の受け取り、そして賃貸生活の開始まで、具体的な流れを5つのステップで解説します。

STEP1. 不動産会社への相談・ヒアリング

まずは信頼できる不動産会社へ相談することから始まります。専門スタッフが、リースバックを検討する背景や資金の希望、将来のライフプランなどを丁寧にヒアリングします。

• 資金の使途（老後資金、事業資金など）
• 希望する資金額
• 毎月支払える家賃の上限
• 将来の買い戻し希望の有無

このヒアリングを通じて、リースバックがあなたにとって最適な解決策なのかを一緒に考えます。場合によっては、通常の不動産売却など、他の選択肢を提案されることもあります。

STEP2. 物件の査定と条件（売却価格・家賃）の提示

ヒアリング内容をもとに、専門家が物件を査定します。査定後、不動産会社から以下の2つの重要な条件が提示されます。

1. 売却価格（買取価格）
2. 毎月の家賃（リース料）

リースバックの売却価格は、一般的な市場価格の70%～90%程度が目安です。これは、不動産会社が将来のリスクを考慮するためで、すぐに現金化できる「買取」の側面が強いことを理解しておきましょう。

一方、毎月の家賃は**「売却価格 × 期待利回り（年7%～13%程度） ÷ 12ヶ月」**という計算式で算出されるのが一般的です。提示された売却価格と家賃のバランスが、ご自身の資金計画に合っているかを慎重に検討することが重要です。

STEP3. 契約内容の確認と2つの契約の締結

提示された条件に納得できたら、契約手続きに進みます。リースバックの仕組みにおける最大の特徴は、この段階で**「不動産売買契約」と「賃貸借契約」**という2つの契約を同時に締結する点です。

• 不動産売買契約：物件を不動産会社へ売却するための契約です。
• 賃貸借契約：売却した家に賃借人として住み続けるための契約です。契約期間が定められた**「定期建物賃貸借契約」**が結ばれるのが一般的です。

契約書には、売却価格や家賃、契約期間、将来の買戻しに関する特約など、重要な項目が記載されています。内容を隅々まで確認し、不明な点は必ず解消しておきましょう。

STEP4. 決済・所有権移転と売却代金の受け取り

契約後、決済日に不動産会社からあなたの指定口座へ売買代金が振り込まれます。同時に、司法書士が法務局へ所有権移転の登記申請を行います。

この手続きが完了した瞬間、物件の所有権はあなたから不動産会社へと正式に移転します。住宅ローンが残っている場合は、受け取った売却代金で金融機関へ一括返済し、月々のローン返済の負担から解放されます。

STEP5. 賃貸借契約の開始と新生活のスタート

決済完了日から、あなたの立場は「所有者」から「賃借人（入居者）」へと変わります。引越しの手間や費用は一切かからず、そのまま住み続けることができます。

契約に基づき、翌月（または当月）から毎月の家賃の支払いが始まります。これ以降は、固定資産税の支払いや、マンションの管理費・修繕積立金の負担もなくなります。

リースバックを利用する5つのメリット｜老後の資金確保や相続対策にも

リースバックの仕組みを活用することで、具体的にどのようなメリットが得られるのでしょうか。ここでは、リースバックが持つ5つの大きなメリットを解説します。

メリット1：住み慣れた家・地域で生活を続けられる

リースバック最大のメリットは、**「売却後も今の家にそのまま住み続けられる」**点です。

長年暮らしてきた愛着のある我が家や、気心の知れたご近所付き合い、かかりつけの病院など、築き上げてきた生活環境を変える必要がありません。一般的な不動産売却に伴う、新しい住まい探しや引越しの手間、費用、精神的な負担をすべて回避できます。

特にお子様がいるご家庭では、転校を伴う引越しを避けたいと考えるのが自然でしょう。リースバックは、生活の継続性を保ったまま資金を確保できるため、思い出の詰まった家で変わらない日常を送り続けられる安心感があります。

メリット2：まとまった現金を一括で受け取れる

不動産を売却することで、まとまった現金を一括で、比較的スピーディーに確保できます。売買契約に基づいて一度に代金が支払われるため、資金計画が立てやすいのが特徴です。資金の使い道は原則として自由で、様々なニーズに対応できます。

• 老後の生活資金
• 医療・介護費用
• 住宅ローンの完済
• 事業資金
• お子様やお孫様への支援
• 借金の整理

このように、ライフステージの変化によって必要となる様々な資金需要に、柔軟に対応できるのがリースバックの強みです。

メリット3：固定資産税や維持費の負担がなくなる

不動産を所有している限り、固定資産税や都市計画税、火災保険料、マンションの管理費・修繕積立金など、様々な維持費がかかります。

リースバックを利用すると、物件の所有権が不動産会社に移転するため、あなたは「所有者」から「賃借人」となります。これにより、所有者として負担すべき税金や維持費の支払い義務が一切なくなります。

毎月の支払いは家賃のみとなり、将来の突発的な修繕費に悩まされることもありません。年間の支出がシンプルになり、家計の見通しが立てやすくなるというメリットがあります。

メリット4：相続時のトラブルを未然に防げる

不動産は物理的に分割することが難しく、相続時に親族間のトラブル、いわゆる「争族」に発展するケースが少なくありません。

リースバックを活用して生前に不動産を現金化しておくことで、こうした相続トラブルを未然に防ぐことができます。資産が分けやすい「現金」に変わるため、相続人間で公平かつ円満な遺産分割が可能になります。また、相続税の納税資金をあらかじめ準備しておく目的でも活用できます。

メリット5：売却を近所に知られずに手続きを進められる

「家を売却することをご近所に知られたくない」という方は少なくありません。一般的な仲介売却では、広告掲載や「売物件」の看板設置、購入希望者の内覧対応などが必要です。

一方、リースバックは不動産会社が直接の買主となるため、**広告活動や不特定多数の内覧は一切不要です。**あなたと不動産会社の間で直接やり取りが進むため、周囲に知られることなく、プライバシーを守りながら売却手続きを完了させることができます。

後悔しないために！知っておくべきリースバックのデメリットと5つの注意点

多くのメリットがある一方で、リースバックの仕組みには注意すべきデメリットやリスクも存在します。契約前に必ず理解しておくべき点を5つに絞って詳しく解説します。

デメリット1：所有権を失い、家の利用に制約が生まれる

リースバックの最も根本的な仕組みは自宅の「売却」であり、契約が成立すると所有権は買主の不動産会社に移転します。あなたは「所有者」から「賃借人（借り手）」という立場に変わります。

• リフォームや増改築が自由にできなくなる
• 家を資産として子どもに相続させることができなくなる
• 他人に貸したり、売却したりすることができなくなる

特に、バリアフリー化や設備の入れ替えといったリフォームは、貸主である不動産会社の承諾が必要になります。あくまで「借りている家」になるという点を十分に理解しておくことが重要です。

デメリット2：売却後、家賃の支払いが永続的に続く

住み慣れた家に住み続けられる一方、売却後は毎月「家賃」を支払い続ける義務が発生します。この家賃は、周辺の家賃相場と比較して割高になるケースも少なくありません。

契約前には将来の収入（年金など）と支出を冷静に見積もり、長期にわたって家賃を支払い続けられるか、慎重な資金計画を立てる必要があります。万が一家賃を滞納すれば、最悪の場合は退去を求められる可能性もあります。

デメリット3：売却価格が市場価格より低くなる傾向

リースバックの売却価格は、一般的な仲介による売却の市場価格よりも低くなる傾向があります。目安としては、市場価格の7割〜9割程度となることが一般的です。

価格が低くなるのは、買主である不動産会社が固定資産税の負担や物件の維持管理コスト、将来空室になる可能性などのリスクを価格に織り込む必要があるためです。「できるだけ高く売りたい」という希望が最優先の場合は、リースバックよりも仲介売却の方が適している可能性があります。

デメリット4：将来の「買い戻し」が難しい場合がある

リースバックの契約には、将来的に売却した家を再び購入できる「買い戻し特約」を付けられる場合があります。しかし、この買い戻しは簡単ではありません。

• 買い戻し価格: 一般的に、売却した時よりも高い価格（売却価格の1.1倍〜1.3倍程度が目安）に設定されます。
• 買い戻し可能期間: 買い戻しができる期間は契約によって定められており、その期間を過ぎると権利を失います。

将来的に買い戻しを視野に入れているのであれば、契約時に「買い戻し価格はいくらか」「いつまで可能なのか」といった条件を必ず書面で確認し、その実現可能性を冷静に判断することが不可欠です。

デメリット5：賃貸借契約の種類によっては住み続けられないリスクも

リースバック後の賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、この違いを理解しておくことは極めて重要です。

• 普通借家契約: 借主（あなた）が希望する限り、原則として契約が更新されます。借主の居住権が強く保護されています。
• 定期借家契約: あらかじめ定められた契約期間が満了すると、更新されることなく契約が終了します。再契約の保証はありません。

リースバックでは「定期借家契約」が採用されるケースも少なくありません。「長期的に安心して住み続けたい」場合、契約がどちらの種類なのか、再契約は可能かを細部まで確認することが、将来の居住の安定を守る上で最も大切な注意点です。

リースバックと何が違う？リバースモーゲージ・不動産売却との徹底比較

自宅を活用して資金を得る方法には、リースバックの他に「リバースモーゲージ」や一般的な「不動産売却」などがあります。それぞれの仕組みの違いを理解し、ご自身に最適な方法を見つけることが重要です。

一目でわかる！リースバックと各制度の違い比較表

比較項目	リースバック	リバースモーゲージ	不動産売却（買取・仲介）	不動産担保ローン
仕組み	自宅を売却し、賃貸契約を結んで住み続ける	自宅を担保にお金を借り、死亡時に売却して一括返済する	自宅を売却して現金化する	自宅を担保にお金を借り、毎月返済する
所有権	買主（不動産会社等）に移転	本人のまま	買主に移転	本人のまま
資金の使途	原則自由	原則自由（事業性資金は不可の場合が多い）	自由	原則自由
主な対象者	年齢制限は比較的緩やか	主に高齢者（55歳や60歳以上など）	年齢制限なし	安定した収入がある方
契約後の住居	賃貸として住み続けられる	そのまま住み続けられる	退去が必要	そのまま住み続けられる
返済・支払い	家賃の支払い	生存中は利息のみの支払いが一般的	返済は不要	元本と利息を毎月返済
資金調達額の目安	売却価格（市場価格の7〜9割）	担保評価額の5〜7割	売却価格（市場価格）	担保評価額の7割程度

リバースモーゲージ：所有権を維持したまま老後資金を借入れる「融資」

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受ける仕組みです。リースバックが「売買」であるのに対し、リバースモーゲージは「融資（ローン）」という点が最大の違いです。所有権は自分のままで、生存中は利息のみを支払い、契約者が亡くなった後に自宅を売却して元本を一括返済します。主に高齢者の生活資金を支える制度で、年齢制限が設けられています。

【こんな方におすすめ】 所有権を手放したくはないが、老後の生活資金を確保したい高齢者の方。

不動産売却（買取・仲介）：最も高値での現金化を目指すが、住み替えが前提

一般的な不動産売却は、ご自宅を第三者に売却して現金を得る方法です。リースバックとの決定的な違いは、「売却後に住み続けることはできない」という点です。市場価格に近い、最も高額な現金化が期待できますが、新しい住まいへの引越しが必須となります。

【こんな方におすすめ】 既に住み替えを決めている方や、少しでも高く売却してまとまった資金を確保したい方。

不動産担保ローン：現役世代も利用しやすいが、毎月の返済が必須の「融資」

不動産担保ローンも自宅を担保にお金を借りる「融資」の一種で、所有権はご自身のままです。リバースモーゲージと違い、借り入れた元本と利息を毎月返済していく必要があります。年齢制限が比較的緩やかで、事業性資金など幅広い目的で活用できますが、返済が滞れば自宅を失うリスクがあります。

【こんな方におすすめ】 安定した収入があり、毎月の返済計画を立てられる方。事業資金など一時的にまとまった資金が必要な場合。

【診断】リースバックという仕組みが最適な人・不向きな人

リースバックの仕組みを理解した上で、具体的にどのような方が利用に向いているのでしょうか。ご自身の状況と照らし合わせながら、最適な選択肢を見つけるための一助としてください。

リースバックという仕組みが最適な方の3つのケース

ケース1：老後の生活資金を確保し、今の暮らしを続けたいシニア層の方

年金収入だけでは将来が不安、というシニア層の方にリースバックは最適です。住み慣れた環境を変えることなくまとまった資金を手にでき、ゆとりのあるセカンドライフを送ることが可能になります。また、不動産を現金化しておくことで、相続時のトラブルを未然に防ぐ効果も期待できます。

ケース2：事業資金や教育費など、一時的にまとまったお金が必要な方

事業の運転資金や高額な学費など、急な資金ニーズにもリースバックは有効です。不動産会社が直接買主となるためスピーディーに現金化でき、融資ではないため返済義務もありません（家賃の支払いは発生します）。

ケース3：住宅ローンの返済が困難になってしまった方

収入減などで住宅ローンの返済が苦しくなった場合、滞納を続けると家は競売にかけられてしまいます。その前にリースバックを活用すれば、得た売却代金でローンを完済し、競売を回避できます。同じ家に住み続けながら生活を立て直す時間的な猶予が生まれ、お子様の学区を変える必要もありません。

リースバックを選ばない方が良い方の特徴

ケース1：少しでも高く不動産を売却したい方

リースバックの売却価格は、市場価格より低くなる傾向があります。手元に残る現金を最大化することが最優先であれば、時間に余裕をもって仲介での売却活動を行う方が適しています。

ケース2：将来、子どもに家を相続させたいと考えている方

リースバックを利用すると自宅の所有権は完全に移転するため、お子様に相続させることはできなくなります。「この家を代々受け継ぎたい」というお考えがある場合は、所有権を手放さない不動産担保ローンやリバースモーゲージの方が目的に合っている可能性があります。

ケース3：安定した家賃の支払いが難しい、または見通しが立たない方

売却後は毎月家賃を支払うことになります。将来にわたって安定的に支払い続けられるか、という点は極めて重要です。収入に対して家賃の負担が大きすぎる場合、滞納して住む場所を失ってしまっては本末転倒です。

リースバックの仕組みを正しく理解し、専門家と最適な計画を

ここまで、リースバックの基本的な仕組みからメリット・デメリットまでを詳しく解説してきました。リースバックは、住み慣れた家を離れることなく、様々な資金ニーズに応えることができる有効な手段です。

しかし、すべての方にとって最適な解決策とは限りません。売却価格や家賃負担、相続の問題など、ご自身のライフプランに深く関わる重要な決断です。後悔のない選択をするためには、リースバックという仕組みの両面を正しく理解し、ご自身の状況と照らし合わせて慎重に判断することが何よりも大切です。

リースバックは「目的」ではなく「手段」

リースバックは「住み慣れた家で暮らし続けながら、資金問題を解決する」ための有力な選択肢です。その核となる仕組みは以下の通りです。

1. 売却：自宅を売却し、まとまった代金を受け取る。
2. 賃貸：売却と同時に賃貸借契約を結び、家賃を払って住み続ける。
3. 買戻し（任意）：将来、資金的な余裕ができれば買い戻すことも可能。

この仕組みは、老後資金の確保、事業資金の調達、住宅ローンの完済、円滑な相続など、人生の様々な局面で直面する資金問題を解決するための「手段」です。大切なのは、ご自身が「何のために資金を必要としているのか」という目的を明確にすることです。

最適な選択のために、信頼できる専門家との対話を

リースバックを検討する上で、ご自身だけで判断を下すのは非常に困難です。売買と賃貸という複雑な契約が絡むため、不動産や法律に関する専門的な知識が求められます。

そこで重要になるのが、信頼できる不動産の専門家へ相談することです。専門家は客観的な視点から、あなたの状況をヒアリングし、リースバックが本当に最適なのかを一緒に考えてくれます。専門家に相談すれば、リースバック以外の選択肢も含めて最適なプランの提案を受けられます。提示された売却価格や家賃が妥当なのか、第三者の視点でアドバイスをもらうことも可能です。