相続した不要な土地、国に返せる？気になる費用と制度の概要

「親から相続したが遠方で管理できない」「利用予定がなく固定資産税の負担だけが重い」など、相続した土地の扱いに悩む方は少なくありません。管理の手間や近隣トラブルのリスクから、「この土地を国に返せたら…」と考えることもあるでしょう。

その願いを叶える**「相続土地国庫帰属制度」**が、2023年4月27日にスタートしました。この制度は、一定の要件を満たした相続土地の所有権を国に移すことを可能にする仕組みです。これまで売却も寄付もできず「負の遺産」となっていた土地を手放すための、新たな選択肢が生まれました。

しかし、実際に制度を利用するとなると、「土地を国に返す費用はいくらかかるのか」「どんな土地なら引き取ってもらえるのか」といった具体的な疑問が浮かびます。

この記事では、相続土地国庫帰属制度について、以下の点を中心に解説します。

• 土地を国に返す費用の内訳（審査手数料・負担金）
• 制度を利用できる土地の条件と、利用できない土地の例
• 申請から承認までの手続きの流れ
• 制度が利用できない場合に検討すべき他の手放し方

この記事を読めば、あなたが相続した土地を国に返せる可能性があるのか、そのために何をすべきかが明確になります。

相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈で取得した土地の所有権を、国に引き取ってもらう制度です。従来、不要な土地を手放す方法は「売却」や「寄付」が主でしたが、資産価値の低い山林や農地は手放すこと自体が困難でした。この制度は、所有者不明土地の増加という社会問題への対策として、所有者の管理負担を解放し、所有者不明土地の発生を予防する目的で創設されました。

ただし、どんな土地でも無条件に引き取られるわけではなく、国の管理のしやすさを考慮した一定の条件をクリアする必要があります。また、制度の利用には申請時の「審査手数料」と、承認後に納める「負担金」という費用が発生します。

土地を国に返す費用｜2種類の負担金を詳しく解説

「相続土地国庫帰属制度」を利用して土地を国に返す費用は、**「審査手数料」と「負担金」**という2種類で構成されます。「思ったより高額だった」と後悔しないためにも、それぞれの性質と金額の目安を正確に理解しておくことが重要です。

① 申請時に必要な「審査手数料」

制度の利用を申請する段階で必要になるのが「審査手数料」です。これは、提出された土地が国庫帰属の要件を満たすか、法務局が審査するためにかかる手数料を指します。

審査手数料は、土地1筆（いっぴつ）あたり14,000円です。

「筆」とは登記されている土地の単位です。隣接する2つの土地でも登記上で2筆なら、手数料は28,000円（14,000円×2筆）となります。手数料は申請書に収入印紙を貼付して納付します。

注意点として、この審査手数料は、万が一審査で不承認となった場合や、途中で申請を取り下げた場合でも返還されません。

② 承認後に納める「負担金」

審査を通過し、国庫帰属が承認された場合に納付するのが「負担金」です。これが、土地を国に返す費用の大部分を占めるものです。

この負担金は、国がその土地を引き取った後、10年間管理するために必要となる標準的な費用として算定され、申請者が将来の管理コストを国に先払いする仕組みです。

負担金の額は、土地の面積や種類（地目）、状態によって大きく変動します。都心部の小さな宅地と山奥の広大な森林では、管理の手間やコストが全く異なるためです。国は地目ごとに標準的な管理費用を算出し、個別の土地の負担金を決定します。

【地目別】負担金の目安はいくら？

土地の主な種類（地目）ごとに、法務省が示す基本的な算定方法と金額の目安をご紹介します。

宅地の場合

宅地は、エリアによって算定方法が異なります。

• 市街化区域や用途地域内の宅地など: 原則として面積にかかわらず約80万円が基本です。ただし、擁壁の補修など特別な管理費用が見込まれる場合は、その費用が加算されます。
• 上記以外の宅地（更地）: 面積に応じて算定されます。例えば200㎡の更地なら約27万円が目安です。

田・畑（農地）の場合

農地もエリアによって金額が異なります。

• 市街化区域や農用地区域内の田・畑など: 面積に応じて算定され、1,000㎡の田であれば約113万円が目安となります。
• 上記以外の田・畑: こちらも面積に応じて算定されますが、上記のエリアよりは安くなる傾向があります。

森林の場合

森林は、面積に応じて負担金額が算定されます。

• 面積に応じて算定: 例えば、1,500㎡の森林であれば約22万円、3,000㎡であれば約31万円が目安です。

雑種地・原野などの場合

駐車場や資材置き場として利用される雑種地や原野などは、土地の状態に応じて、上記いずれかの地目に準じた方法で算定されます。例えば、平坦で管理が容易な雑種地は、宅地（更地）の基準で算定されることが多くなります。

【負担金の基本額（目安）】

地目	面積・条件	負担金の目安
宅地	市街化区域内など	約80万円
宅地	上記以外の更地（200㎡）	約27万円
田・畑	農用地区域内など（1,000㎡）	約113万円
森林	1,500㎡	約22万円

※上記はあくまで基本的な目安であり、個別の土地の状況によって金額は変動します。

注意！負担金が高額になるケース

上記の目安は標準的な管理で済む土地の場合です。以下のように、管理に通常以上の手間や費用がかかると判断された土地は、土地を国に返す費用が想定を大きく上回る可能性があります。

• 崖や擁壁（ようへき）がある土地: 崩落防止措置などの費用が上乗せされる。
• 建物以外の工作物（井戸、浄化槽など）が残っている土地: 撤去費用が加算される。
• 隣地との境界が不明確で、トラブルのリスクがある土地: 測量や紛争対応の費用が考慮される。

こうしたケースでは、負担金が数百万円にのぼる可能性もあります。申請前に、ご自身の土地の状態を正確に把握しておくことが大切です。

国庫帰属制度の利用条件｜承認されない10の土地タイプとは

費用を把握した上で、次に重要なのが「そもそも自分の土地は制度を利用できるのか？」という点です。相続土地国庫帰属制度は、どんな土地でも無条件に国へ返せるわけではありません。

大前提として、この制度を利用できるのは**「相続または遺贈によって取得した土地」**に限定されます。売買で購入した土地は対象外です。

その上で、法律で定められた「国が引き取るには不適切な土地」の要件に該当しないことが求められます。管理に過大なコストや手間がかかる土地や、トラブルに発展する可能性が高い土地は、国も引き取れないためです。ここでは、申請が承認されない土地の具体的な10のタイプを解説します。

承認の妨げとなる10のケース

1. 建物がある土地

老朽化した空き家や物置、ビニールハウスなどが建っている土地は承認されません。国は土地を管理するだけで、建物の管理や解体は行わないため、申請前に自費で建物を解体し、更地にする必要があります。

2. 担保権や使用収益権が設定されている土地

抵当権、地上権、賃借権などが設定されている土地は、そのままでは国に返せません。これらの権利があると、国が所有者になっても自由な管理や処分ができず、第三者との権利関係が複雑になるため、申請前にすべての権利を抹消しておく必要があります。

3. 通路や墓地など、他人の利用が予定されている土地

特定個人のための通路や、現に墓地として使われている土地は承認されません。国が所有者になることで、従来の利用者との間でトラブルが発生するリスクがあるためです。

4. 特定有害物質によって土壌汚染されている土地

鉛やヒ素、PCBなどの特定有害物質で汚染されている土地は引き取られません。汚染の浄化には莫大な費用と専門的な対応が必要となり、国がその負担を負うことは制度の趣旨から外れるためです。

5. 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

隣地との境界線が不明確であったり、所有権をめぐって他人と争っていたりする土地は承認されません。国が所有者になった後に境界紛争や所有権争いに巻き込まれることを避けるため、申請前に境界確定測量を行うなど、争いの原因を解消しておく必要があります。

6. 崖がある土地で、管理に過大な費用・労力がかかるもの

擁壁の設置や修繕が必要な崖地など、通常の土地管理を超える費用や労力がかかる土地は却下される可能性が高いです。崩落の危険性や、事故発生時の国の責任問題が考慮されます。

7. 土地の管理・処分を阻害する工作物・車両・樹木などがある土地

撤去が必要な井戸や浄化槽、放置車両、管理に手間がかかる庭木や竹林などが残っている土地は承認されません。これらは管理や処分の妨げになるため、申請者側で事前に撤去・処分する必要があります。

8. 地中に除去すべき有体物がある土地

建物の基礎コンクリートや水道管、コンクリートガラといった「地下埋設物」が残っている土地も対象外です。これらは将来の土地活用における障害となり、撤去費用も発生するためです。

9. 隣接する土地の所有者などとの間で争訟によらなければ管理・処分ができない土地

土地の利用をめぐって隣人と訴訟中である、あるいは訴訟に発展する可能性が極めて高いケースなどが該当します。国は係争中の案件を引き継ぐことはできません。

10. その他、通常の管理・処分に過大な費用・労力がかかる土地

上記の9ケースに直接当てはまらなくても、総合的に判断して管理・処分が著しく困難と見なされる土地は承認されません。ゴミの不法投棄が常態化している、周辺に反社会的勢力の事務所がある、といった土地が考えられます。

これらの条件は、国が将来にわたって健全に土地を管理するために設けられています。申請を検討する際は、まずご自身の土地がこれらの却下事由に該当しないかを確認することが第一歩です。

申請から国庫帰属までの5ステップ｜手続きの流れと必要書類

ご自身の土地が国庫帰属制度の却下事由に該当しないと確認できたら、具体的な手続きに進みます。ここでは、申請の準備から所有権が国に移るまでの全工程を5つのステップに分けて解説します。

ステップ1：管轄法務局への事前相談

まず最初に行うべきは**「事前相談」**です。制度が新しいため、自己判断で進めると書類不備などで不受理になる可能性があります。事前相談では、土地が対象になりそうか、必要な書類は何か、といった点について法務局の担当者から直接アドバイスを受けられます。

• 相談先: 土地の所在地を管轄する法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門。支局や出張所では受け付けていないため注意が必要です。
• 相談方法: 多くは予約制です。事前に管轄の法務局へ電話で問い合わせてください。
• 準備するもの: 土地の地番がわかるもの（固定資産税の納税通知書、登記事項証明書など）を持参すると話がスムーズです。

この段階で専門家である法務局の意見を聞くことが、円滑な手続きにつながります。

ステップ2：承認申請書の提出

事前相談で見通しが立ったら、必要書類を揃えて**「承認申請」**を行います。

主な必要書類は以下の通りです。

1. 承認申請書: 法務省のウェブサイトから様式をダウンロードできます。
2. 土地の所在図又は範囲を明らかにする図面: 住宅地図のコピーや公図の写しなど。
3. 土地及びその周辺の状況を示す写真: 土地の全景、隣接地との境界、工作物がないことなどがわかる客観的な資料です。
4. 登記事項証明書（登記簿謄本）: 法務局で取得します。
5. 境界に関する資料（あれば）: 確定測量図など。
6. 申請者の印鑑登録証明書: 発行から3ヶ月以内のもの。

これらの書類を揃え、申請手数料として土地1筆あたり14,000円の収入印紙を申請書に貼り、管轄の法務局に提出します。

ステップ3：法務局による書類審査と実地調査

申請書が受理されると、法務局による本格的な審査が始まります。

• 書類審査: 提出された書類に不備がないか、却下事由に該当しないかなどを慎重に審査します。
• 実地調査: 法務局の担当者が現地を訪れ、土地の傾斜、隣接地の状況、管理の難易度などを直接確認します。申請者の立ち会いを求められることもあります。

審査・調査にかかる期間は、案件によりますが、一般的には半年から1年程度が目安とされています。

ステップ4：承認通知と負担金額の確定

審査をクリアし、国庫帰属が認められると、法務局から**「承認通知」**が書面で届きます。

この通知には、納付すべき**「負担金」の金額も記載されています。この金額が、審査手数料と合わせた「土地を国に返す費用」の総額に近いものとなります。この通知を受け取ってから30日以内**に、記載された負担金を納付する必要があります。

ステップ5：負担金の納付と国庫帰属

最後のステップは負担金の納付です。承認通知書に同封された納付書を使い、金融機関で納付します。

負担金を納付した時点で、土地の所有権は正式に国に移転（国庫に帰属）します。

この瞬間をもって、管理責任や固定資産税の支払い義務から完全に解放されます。所有権の移転登記は国が行うため、申請者側で別途手続きを行う必要はありません。

国に返せない土地はどうする？検討すべき3つの賢い手放し方

相続土地国庫帰属制度は画期的な選択肢ですが、すべての土地が承認されるわけではありません。また、提示された土地を国に返す費用が高額で、申請を断念するケースも考えられます。では、制度の利用が難しい場合、他に打つ手はないのでしょうか。

国庫帰属制度以外にも、土地を賢く手放す方法は存在します。ここでは、検討すべき3つの具体的な選択肢を解説します。

方法1：不動産会社を通じた「売却（仲介）」

最も一般的なのが、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」による売却です。

• メリット: 市場価格に近い、できるだけ高い価格で売れる可能性があります。不動産会社が広く購入希望者を探してくれるため、土地の価値を最大限に評価してくれる買主と出会える可能性があります。
• デメリット: いつ売れるか分からない不確実性があります。特に国への帰属を考えるような土地は需要が低く、買い手がつきにくいケースがほとんどです。売れるまで管理コストや固定資産税を支払い続け、売却後には契約不適合責任を負う可能性も残ります。

方法2：不動産会社による「買取」

不動産会社に直接土地を買い取ってもらう「買取」は、国庫帰属が難しい土地の処分において非常に有効な選択肢です。

• メリット:
  • スピーディーに現金化: 不動産会社が直接の買主となるため、購入希望者を探す必要がなく、最短で数日〜数週間で手続きが完了します。
  • 現状のままで手放せる: 草刈りや測量などを行わず、「現状有姿」のまま引き取ってもらえることがほとんどです。
  • 契約不適合責任が免除されることが多い: 買主がプロであるため、売却後のトラブルの心配から解放されます。
  • 仲介手数料が不要: 直接取引のため、仲介手数料は発生しません。
  • 「訳あり物件」にも対応可能: 一般市場では買い手がつきにくい土地でも、専門知識を持つ不動産会社なら価値を見出し、買い取ってくれる可能性が高まります。
• デメリット: 一般的に仲介による売却価格よりも安くなる傾向があります。これは、不動産会社が商品化するための費用やリスク、利益を価格に反映させるためです。

しかし、「土地を国に返す費用」として数十万〜百万円以上の負担金を支払うことを考えれば、費用をかけずに手放せるうえに現金が手元に残る「買取」は、十分に検討する価値があるでしょう。

方法3：隣地の所有者や法人への「寄付」

最後に、無償で土地を譲渡する「寄付」という選択肢です。

• メリット: 引き取り手が見つかれば、費用をかけずに所有権を手放せます。
• デメリット: 現実的には極めて困難です。隣地の所有者にとってもメリットがなければ、固定資産税や管理の負担が増えるだけです。また、自治体や法人が利用価値のない土地の寄付を受け入れるケースも稀で、ほとんど断られるのが実情です。

これらの選択肢を比較すると、国庫帰属制度の条件を満たさなかったり、負担金が高額であったりする土地の場合、不動産会社による「買取」が最も現実的でメリットの大きい解決策となるケースが多いと言えます。

土地を手放す最適な方法を見極めるために｜制度と売却・買取の比較

ここまで「相続土地国庫帰属制度」「売却・買取」「寄付」という3つの方法を解説しました。あなたの状況や希望に最も合った選択肢を見極めるための判断基準を整理します。

3つの方法を徹底比較｜あなたの希望に合うのは？

3つの方法の特徴を一覧で比較してみましょう。ご自身の土地の状態や、何を優先したいかを考えながらご覧ください。

比較項目	① 相続土地国庫帰属制度	② 売却・買取	③ 寄付
手放せる可能性	△（条件が非常に厳しい）	◎（専門業者なら高確率）	×（極めて困難）
かかる費用	△（数十万〜百万円以上の負担金）	◎（仲介手数料や買取諸費用のみ）	○（登記費用等のみ）
手元に残るお金	×（マイナス）	◎（プラスになる可能性）	×（ゼロ）
手続き期間	△（半年〜1年以上）	◎（買取なら最短数日）	△（相手探しに時間がかかる）
主なメリット	・管理責任から完全に解放される	・費用をかけず手放せる ・現金化できる	・費用負担が少ない
主なデメリット	・審査が厳しく、費用が高い ・相続した土地に限定される	・仲介は売れないリスクがある ・買取は市場価格より安くなる	・引き取り手がほぼ見つからない
こんな人におすすめ	・費用をかけてでも国に引き取ってほしい ・制度の厳しい条件をすべて満たせる	・費用をかけたくない ・少しでもプラスにしたい ・早く手放したい	・隣地所有者など明確な引き取り手のあてがある

この表からわかるように、国庫帰属制度は「管理義務からの完全な解放」という安心感がある一方、利用のハードルは高く、高額な費用がかかります。対照的に、不動産会社への売却や買取は、費用をかけずに手放せるだけでなく、資産がプラスになる唯一の方法です。

ケース別｜あなたに最適な土地の処分方法とは？

具体的な悩み別に、適した方法を見ていきましょう。

ケース1：「とにかく早く、手間をかけずに管理の負担から解放されたい」

この場合、スピードが最重要です。国庫帰属制度は申請から承認まで半年以上かかりますが、不動産会社による**「買取」であれば、最短数日〜数週間で完了**します。一刻も早く肩の荷を下ろしたい方には、買取が最適な選択肢です。

ケース2：「費用は絶対にかけたくない。できれば少しでもお金にしたい」

「土地を国に返す費用」として現金を支出することに抵抗があるなら、国庫帰属制度は選択肢から外れます。「売却」または「買取」を目指しましょう。時間をかけても高く売りたいなら「仲介」、価格は下がっても確実に現金化したいなら**「買取」**が適しています。負担金を支払うどころか手元にお金が残る点は、大きなメリットです。

ケース3：「国庫帰属制度の審査に落ちた。もう打つ手がない…」

制度の審査に落ちた土地でも、諦めるのは早いです。「境界が不明確」などの理由で却下された土地は、一般の仲介でも売却は困難ですが、訳あり物件の取り扱いにノウハウを持つ不動産会社であれば、**買い取れる可能性があります。**個人では売却が難しい土地でも資産に変えられるため、「土地を国に返す費用」を準備していた方こそ、一度「買取査定」を試す価値があります。

後悔しないために、まずは「土地の現在価値」を知ることから

どの方法を選ぶにせよ、最初にすべきことは**「ご自身の土地に、現時点でどれくらいの価値があるのかを正確に把握すること」**です。

「どうせ売れないだろう」という思い込みで高額な土地を国に返す費用を支払い、後から「実は売却できたかもしれない」と後悔する事態は避けたいものです。

まずはプロの目で、その土地が売れる可能性や買取可能な価格を査定してもらうことが、最適な選択をするための羅針盤となります。査定結果をもとに、費用を払って国に返すのが得策か、売却や買取を目指すのが良いのかを、冷静に判断しましょう。不要な土地は、所有しているだけでコストがかかり続ける「負の資産」になりかねません。最適な方法で手放し、次の世代に負担を残さないためにも、まずはその価値を知ることから始めてください。