相続不動産の売却にかかる税金は4種類！一覧と支払うタイミング
親から実家を相続したものの、住む予定がなく売却を検討する際、「税金は一体いくらかかるのだろう？」という不安がよぎるものです。特に相続が絡む不動産売却では税金の種類や計算方法が複雑で、全体像を掴みにくいと感じるかもしれません。
しかし、どのような税金がどのタイミングで発生するかを事前に把握すれば、落ち着いて準備を進められます。この章では、相続した不動産を売却する際に発生する税金の全体像を解説します。
早く知りたい方向け！相続不動産売却の税金まとめ表
| 税金の種類 | どのような税金か | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| ① 譲渡所得税・住民税 | 不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金。税額が最も大きくなる可能性がある。 | 売却した年の翌年2月16日～3月15日（確定申告時） |
| ② 復興特別所得税 | 譲渡所得税額に対して2.1%が課される税金。譲渡所得税とセットで納付する。 | 売却した年の翌年2月16日～3月15日（確定申告時） |
| ③ 印紙税 | 不動産売買契約書を作成する際に必要となる税金。契約金額に応じて税額が決まる。 | 売買契約を締結するとき |
| ④ 登録免許税 | 相続した不動産の名義を自分に変更する「相続登記」の際に法務局へ納める税金。 | 相続登記を申請するとき |
相続不動産の売却に関連する税金は、主にこの4種類です。それぞれ支払うタイミングが異なる点を押さえておきましょう。ここからは、各税金の詳細を解説します。
1. 譲渡所得税・住民税
相続不動産の売却で最も注意すべき税金が「譲渡所得税・住民税」です。これは、不動産を売却して得た「利益」に対して課税されるもので、売却価格そのものにかかるわけではありません。
この利益を「譲渡所得」と呼び、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費： 相続した親などがその不動産を購入したときの代金や手数料
- 譲渡費用： 売却時にかかった仲介手数料や印紙税など
この計算で利益が出た場合にのみ税金がかかります。相続 不動産売却の税金 計算において、この譲渡所得の算出が最も重要なポイントです。納税は、不動産を売却した翌年の確定申告時に一括で行います。
2. 復興特別所得税
復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源を確保するために創設された税金で、所得税を納めるすべての方が対象です。譲渡所得税額の2.1%が課され、譲渡所得税と同時に納付するため、「譲渡所得税とセットで支払う税金」と覚えておきましょう。
3. 印紙税
印紙税は、経済取引で作成される契約書といった「課税文書」に課される税金です。不動産売却では「不動産売買契約書」がこれに該当します。契約書に記載された金額に応じた収入印紙を貼り付け、消印することで納税が完了します。
4. 登録免許税
相続した不動産を売却するには、まず不動産の名義を亡くなった方（被相続人）からあなた（相続人）へ変更する「相続登記」が必須です。この相続登記を法務局に申請する際に支払うのが登録免許税です。税額は、不動産の「固定資産税評価額」に税率（0.4%）を掛けて計算します。売却活動を始める前の段階で必要になる税金です。
以上が、相続不動産売却にかかる4つの税金の概要です。特に税額が大きくなりやすい譲渡所得税は、計算方法や特例の知識が手元に残る金額を大きく左右します。次章では、この譲渡所得税の詳しい計算方法を見ていきましょう。
【図解】譲渡所得税の計算方法｜5つのステップで税額がわかる
相続不動産売却で最も重要となる「譲渡所得税」。その具体的な計算方法を5つのステップに分けて分かりやすく解説します。ご自身の状況と照らし合わせながら読み進めることで、納税額の目安を掴むことができます。
ステップ1：譲渡所得税計算の全体像を掴む
相続 不動産売却における税金 計算は、以下の基本式で算出される「課税譲渡所得金額」を求めることから始まります。
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
この課税譲渡所得金額に所定の税率を掛けて、最終的な税額が決定します。税額を知るには、「譲渡価額」「取得費」「譲渡費用」の3つの金額を正確に把握することが第一歩です。
ステップ2：計算に必要な3つの金額を把握する
計算式に出てきた3つの項目を詳しく見ていきましょう。特に「取得費」は、相続不動産売却における最重要ポイントです。
1. 譲渡価額：不動産を売って得た収入
「譲渡価額」とは、不動産の売却代金そのものです。例えば、3,000万円で売却した場合、譲渡価額は3,000万円となります。売却時に固定資産税・都市計画税を買主と日割りで精算した場合、その精算金も譲渡価額に含めるのが一般的です。
2. 取得費：不動産を取得するためにかかった費用
「取得費」とは、不動産を手に入れるためにかかった費用の合計額です。相続不動産の場合、あなた自身が支払った金額ではなく、亡くなった方（被相続人）がその不動産を購入したときの金額を引き継ぐ点が最大のポイントです。
【取得費に含められる費用の例】
- 不動産の購入代金、建物の建築代金
- 購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税
- 土地の造成費用、測量費
- 設備費や改良費、一定のリフォーム費用
被相続人が残した売買契約書や領収書などを探し、これらの費用を合計したものが取得費となります。
【重要】取得費がわからない場合 古い不動産で契約書などが見つからず購入額が不明な場合は、**「概算取得費」**というルールを適用できます。これは、譲渡価額（売却代金）の5%を取得費とみなす制度です。
例えば、3,000万円で売却した場合、150万円が取得費となります。ただし、概算取得費を使うと課税対象の所得が大きくなり、税金が高額になる可能性が高いため注意が必要です。可能な限り、購入時の資料を探しましょう。
3. 譲渡費用：不動産を売却するためにかかった費用
「譲渡費用」とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。
【譲渡費用の例】
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙税
- 建物の解体費用（土地を売るため）
- 売却のための測量費
- 立退料
これらを合計した金額が譲渡費用となります。
ステップ3：課税譲渡所得金額を算出する
ステップ2で把握した3つの金額を、計算式に当てはめます。このプロセスが、相続 不動産売却における税金 計算の中核です。
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
【計算例】
- 譲渡価額：3,000万円
- 取得費：1,800万円（被相続人の購入代金や手数料など）
- 譲渡費用：100万円（仲介手数料など）
この場合、課税譲渡所得金額は、 3,000万円 － (1,800万円 ＋ 100万円) ＝ 1,100万円 となります。この1,100万円が税率を掛ける前の基礎金額です。もし計算結果がマイナス（売却損）になった場合、原則として譲渡所得税はかかりません。
ステップ4：所有期間を確認し「長期」か「短期」か判断する
次に、課税譲渡所得金額に掛ける税率を決定します。税率は、売却した不動産の**「所有期間」**によって大きく異なります。
- 長期譲渡所得：所有期間が5年超の場合。税率が低い。
- 短期譲渡所得：所有期間が5年以下の場合。税率が高い。
ここでも相続不動産特有のポイントがあります。所有期間は、あなたが相続してからではなく、亡くなった方（被相続人）がその不動産を取得した日から計算します。つまり、被相続人が10年前に購入した不動産をあなたが相続して1年後に売却した場合でも、所有期間は10年とみなされ「長期譲渡所得」の低い税率が適用されます。
※所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。
ステップ5：税率を掛けて最終的な税額を計算する
最後に、算出した課税譲渡所得金額に、所有期間に応じた税率を掛けて納税額を算出します。
| 種類 | 所有期間 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
【税額計算例】 ステップ3の例（課税譲渡所得金額1,100万円）で、被相続人の所有期間が5年を超えていた（長期譲渡所得）とします。
- 譲渡所得税額 ＝ 1,100万円 × 20.315% ＝ 2,234,650円
この金額が、納めるべき譲渡所得税・復興特別所得税・住民税の合計額です。これが相続 不動産売却の税金 計算の最終結果となります。
しかし、相続不動産の売却には、この税額を大幅に軽減できる特例があります。次のセクションでは、節税に役立つ特例を詳しく見ていきましょう。
相続不動産の売却で使える3つの特例｜税金を抑える節税策とは
譲渡所得税は高額になりがちですが、相続不動産の売却では、税負担を大幅に軽減できる特例制度が用意されています。特例の適用有無で手元に残る金額は大きく変わるため、相続 不動産売却の税金 計算を行う際は必ず特例の利用を検討しましょう。
特例①：相続税の納税額が取得費になる「取得費加算の特例」
「取得費加算の特例」は、不動産を相続する際に支払った相続税の一部を、売却時の譲渡所得を計算する上での「取得費」に加算できる制度です。取得費が増えることで課税対象の譲渡所得が減少し、結果として譲渡所得税を抑えられます。
【適用要件】
- 相続または遺贈により財産を取得した者であること。
- その財産を取得した際に、相続税が課税されていること。
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること。
特に重要なのが3つ目の期限です。この期間を過ぎると特例は適用できないため、売却を検討している場合は早めの準備が欠かせません。
【注意点】 取得費に加算できるのは、支払った相続税の全額ではなく、売却した不動産に対応する部分のみです。計算は複雑なため、税理士など専門家への相談が望ましいでしょう。確定申告時には「相続税の申告書の写し」など追加の書類が必要です。
特例②：空き家売却で最大3,000万円控除「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」
通称「空き家特例」は、相続した実家（空き家）を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる、非常に節税効果の高い特例です。課税譲渡所得が3,000万円以下なら、この特例で譲渡所得税がゼロになる可能性もあります。
【適用要件】 非常に強力な特例ですが、適用要件は厳しく定められています。
- 対象物件の要件
- 被相続人が亡くなる直前まで一人で居住していた家屋であること。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）。
- マンションなどの区分所有建物ではないこと。
- 売却の要件
- 相続開始日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 家屋を耐震リフォームして売却するか、家屋を取り壊して更地にしてから売却すること。
特に「被相続人の一人暮らし」「旧耐震基準」「耐震リフォームまたは更地化」が大きなポイントです。
【注意点】 この特例は「取得費加算の特例」と併用できず、どちらか一方を選択します。どちらが有利かは状況によるため、慎重なシミュレーションが必要です。申請には、市区町村役場で交付される「被相続人居住用家屋等確認書」が必須となります。
特例③：相続後に居住した場合に使える「マイホームを売ったときの特例」
一般的に「3,000万円特別控除」として知られる特例で、主に自分が住んでいる家（マイホーム）の売却時に適用されます。相続不動産でも、特定の条件下で利用できる可能性があります。
【適用要件】
- 被相続人と同居していた相続人が、相続後もその家に住み続け、その後マイホームとして売却した場合。
- 相続時は空き家だったが、相続人が引っ越して居住し、マイホームとしてから売却した場合。
ポイントは、売却する不動産が相続人自身の「居住用財産（マイホーム）」になっていることです。相続した空き家をそのまま売却する場合には適用できません。
【注意点】 この特例も譲渡所得から最大3,000万円を控除できますが、「取得費加算の特例」との併用はできません。確定申告の際には、その不動産に居住していたことを証明する住民票の写しなどが必要となります。
どの特例を使うべき？特例の併用と選択の考え方
ご紹介した特例には、併用できない組み合わせがあります。
- 「取得費加算の特例」と「空き家特例」or「マイホーム特例」→ 併用不可（選択適用）
基本的には、ご自身の状況に当てはまる特例の中から、最も節税効果が高いものを一つ選んで適用します。どの特例が最も有利になるかは、不動産の状況や相続税の納税額などによって変わるため、専門的な知識が不可欠です。相続 不動産売却の税金 計算と特例選択は、不動産会社や税理士といった専門家へ相談するのが確実です。
【具体例】ケース別・相続不動産売却の税金シミュレーション
特例を適用した場合としなかった場合で、納税額にどれほどの差が生まれるのか、3つのケースでシミュレーションしてみましょう。ここでは、具体的なケースを用いて相続 不動産売却の税金 計算シミュレーションを行います。 ※所有期間はすべて5年超（長期譲渡所得）、税率は20.315%で計算します。
ケース① 取得費が不明な古い実家を売却した場合
購入当時の契約書などが見つからず取得費が不明な場合、「概算取得費」を用いて計算します。
【設定】
- 売却価格（譲渡価額）：2,000万円
- 譲渡費用：100万円
- 取得費：不明
【計算】
- 取得費の計算（概算取得費）
2,000万円 × 5% = 100万円 - 譲渡所得の計算
2,000万円 - (取得費100万円 + 譲渡費用100万円) = 1,800万円 - 納税額の計算
1,800万円 × 20.315% = 365万6,700円
このケースでは、約366万円の税金がかかります。概算取得費は課税対象が大きくなり、税負担が重くなる傾向があります。
ケース② 相続税を支払い「取得費加算の特例」を利用した場合
相続税を納税した場合に利用できる「取得費加算の特例」の節税効果を見てみましょう。
【設定】
- 売却価格（譲渡価額）：3,000万円
- 譲渡費用：150万円
- 取得費（親の購入価格）：1,500万円
- 納税した相続税額：200万円
▼特例を適用しない場合
- 譲渡所得：
3,000万円 - (1,500万円 + 150万円) = 1,350万円 - 納税額：
1,350万円 × 20.315% = 274万2,525円
▼「取得費加算の特例」を適用した場合
- 加算後の取得費：
1,500万円 + 200万円 = 1,700万円 - 譲渡所得：
3,000万円 - (1,700万円 + 150万円) = 1,150万円 - 納税額：
1,150万円 × 20.315% = 233万6,225円
特例の適用により、納税額が約274万円から約234万円に減り、約40万円の節税になりました。
ケース③ 空き家になった実家を売却し「空き家特例」を利用した場合
最後に、節税効果が非常に大きい「空き家特例」を適用したシミュレーションです。
【設定】
- 売却価格（譲渡価額）：2,500万円
- 譲渡費用：120万円
- 取得費：不明（概算取得費を適用）
- 空き家特例の要件はすべて満たしているものとします。
▼特例を適用しない場合
- 取得費（概算）：
2,500万円 × 5% = 125万円 - 譲渡所得：
2,500万円 - (125万円 + 120万円) = 2,255万円 - 納税額：
2,255万円 × 20.315% = 458万1,182円→ 約458万円
▼「空き家特例」を適用した場合
- 特別控除前の譲渡所得：
2,255万円 - 特別控除の適用：
譲渡所得2,255万円 - 特別控除3,000万円 = -745万円 - 納税額：課税対象が0円以下になるため、納税額は0円です。
特例を使わなければ約458万円の税金が発生するところ、「空き家特例」の適用で納税額がゼロになりました。特例活用の重要性がよくわかります。
これらのシミュレーションは一例です。どの特例が最も有利になるかを正確に判断するには、専門的な知識が不可欠です。自己判断で申告して控除を逃すことのないよう、不動産会社や税理士へ相談しましょう。
税金計算後にやるべきこと｜確定申告の手順と相談先の選び方
相続 不動産売却の税金 計算が終わっても、手続きは完了ではありません。特例を活用して納税額が0円になったとしても、不動産を売却した翌年には「確定申告」が必要です。この手続きを正しく行わなければ、特例は適用されずペナルティを課される可能性もあります。
不動産売却後の確定申告はなぜ必要？
不動産売却後の確定申告が必要な理由は2つあります。
納税義務を果たすため 不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対する所得税・住民税を国に報告し、納税する義務があります。会社員で普段は年末調整で済む方でも、不動産売却による所得は別途申告が必要です。
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特例や控除の適用を受けるため 「空き家特例」などの税制優遇は、自動的に適用されません。確定申告書に特例を利用する旨を記載し、必要書類を提出して初めて効果が認められます。計算上、税金が0円になるケースでも、その根拠を示すために確定申告は必須です。
申告を忘れると「無申告加算税」や「延滞税」といった追徴課税が発生します。税務署は不動産の登記情報から売却の事実を把握しているため、必ず期間内に手続きを行いましょう。
確定申告の基本｜いつ・どこで・何をする？
- 申告期間：不動
