【一覧表】不動産売却でかかる費用の種類・相場・タイミング
不動産売却を検討する際、売却価格に目が行きがちですが、手取り額を正確に知るには不動産売却 かかる費用の把握が欠かせません。売却価格から仲介手数料や税金などが差し引かれるため、事前にどのような費用がいくら必要かを知ることが成功の鍵となります。
このセクションでは、まず不動産売却 かかる費用の全体像を一覧表で確認します。売却のどの段階でどんな支払いが発生するのか、大枠を掴んでください。
不動産売却にかかる費用一覧
不動産売却にかかる費用は、「必ずかかる費用」と「物件の状況によってかかる費用」に分けられます。支払うタイミングも「売買契約時」「決済・引き渡し時」「売却の翌年」とさまざまです。
| 費用の種類 | 支払うタイミング | 費用の相場・計算式 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 【必ずかかる費用】 | |||
| 仲介手数料 | 売買契約時と決済時に半金ずつ（または決済時に一括） | （売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税 ※売買価格400万円超の場合 | 不動産会社に支払う成功報酬。不動産会社の買取サービス利用時は不要な場合が多い。 |
| 印紙税 | 売買契約時 | 1万円～3万円（売買価格による・軽減措置適用後） | 売買契約書に貼付する印紙代。電子契約の場合は不要。 |
| 登記費用（抵当権抹消など） | 決済・引き渡し時 | 1～5万円程度 | 住宅ローンが残っている場合に、金融機関の抵当権を抹消するための費用。 |
| 司法書士への報酬 | 決済・引き渡し時 | 1～10万円程度 | 登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬。 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却の翌年（確定申告時） | 譲渡所得 × 税率（所有期間で変動） | 不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合のみ課税。各種控除制度あり。 |
| 【物件の状況によってかかる費用】 | |||
| 測量費用 | 売却活動前～売買契約時 | 35万円～80万円程度 | 土地の境界が未確定の場合に必要。土地家屋調査士に依頼。 |
| 建物解体費用 | 売却活動前 | 100万円～300万円程度（木造30坪の場合） | 古家付き土地を更地にして売却する場合の費用。 |
| ハウスクリーニング・リフォーム費用 | 売却活動前 | 数万円～数百万円 | 内覧時の印象を良くするために実施。必須ではない。 |
| 廃棄物処分費用 | 決済・引き渡し前 | 数万円～数十万円 | 家の中に残った家具や家電などを処分するための費用。 |
| 引っ越し費用 | 決済・引き渡し前後 | 5万円～20万円程度 | 新居へ移るための費用。時期や荷物量で変動。 |
費用の全体像と手取り額の考え方
この一覧表の通り、不動産売却 かかる費用は多岐にわたります。特に「仲介手数料」と、利益が出た場合の「譲渡所得税・住民税」は高額になる可能性があります。
最終的に手元に残る金額（手取り額）は、以下の計算式で概算できます。
【手取り額の計算式】 不動産の売却価格 ー (諸費用 ＋ 譲渡所得税・住民税) ＝ 手取り額
もちろん、物件の状況によってかかる費用は、全ての売却で発生するわけではありません。例えば、土地の境界が確定していれば測量費用は不要ですし、売却で利益が出なければ譲渡所得税・住民税は課税されません。
この後のセクションでは、各費用について「なぜ必要なのか」「どう計算するのか」「節約する方法はないのか」を詳しく解説します。
不動産売却で必ずかかる4つの費用｜仲介手数料と税金の内訳
ここからは、ほとんどの売却ケースで発生する4つの重要な費用、「仲介手数料」「印紙税」「登記費用」「譲渡所得税・住民税」について、内訳を掘り下げていきます。これらの費用は手取り額に直接影響するため、計算方法や支払うタイミングを正確に理解し、資金計画を立てることが重要です。
1. 仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に売却の仲介を依頼し、売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。不動産売却 かかる費用の中で最も大きな割合を占めることが多く、その上限額は宅地建物取引業法で定められています。
計算方法と上限額
仲介手数料の上限額は法律で定められており、売買価格が400万円を超える場合は、以下の速算式で簡単に計算できます。
【仲介手数料の速算式（売買価格400万円超の場合）】 （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
【計算例】3,000万円の不動産を売却した場合
- （3,000万円 × 3% + 6万円） + 消費税10%
- = （90万円 + 6万円） + 9.6万円
- = 96万円 + 9.6万円 = 105万6,000円
このように、3,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料の上限は約105万円となります。
支払いのタイミング
一般的には、売買契約成立時に半金、物件の引き渡し完了時（決済時）に残りの半金を支払います。不動産会社によっては引き渡し時に一括で支払う場合もあるため、事前に契約内容を確認してください。
2. 印紙税
印紙税は、経済的な取引で作成される「不動産売買契約書」などの課税文書に対して課される税金です。契約書に記載された金額に応じた収入印紙を貼り付けて納税します。通常、契約書は売主用と買主用に2通作成し、各自が自身の保管する契約書分の印紙税を負担します。
税額
印紙税額は契約金額によって決まります。現在は租税特別措置法により軽減措置が適用されており、税額が引き下げられています（2027年3月31日まで）。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減後の税率（2027年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
例えば、3,000万円で不動産を売却した場合、契約書に貼付する収入印紙は1万円です。
3. 登記費用（抵当権抹消登記など）
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、「抵当権抹消登記」の手続きが必須です。抵当権とは、金融機関が融資の担保として不動産に設定する権利のことで、ローンを完済しなければ抹消できません。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
費用の内訳
- 登録免許税： 登記にかかる税金です。抵当権抹消登記の場合、不動産1個につき1,000円です。土地と建物なら合計2,000円となります。
- 司法書士への報酬： 手続きを代行してもらう報酬で、1万円～2万円程度が相場です。
合計で1.5万円～3万円程度を見込んでおくと良いでしょう。住宅ローンを完済済み、または抵当権が設定されていなければこの費用はかかりません。
4. 譲渡所得税・住民税
不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。重要なのは、「売却価格」そのものではなく、あくまで「売却によって得た利益」にのみ課税される点です。購入時より安く売れた場合（売却損が出た場合）は、原則として課税されません。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 売却価格 ー (取得費 ＋ 譲渡費用)
- 取得費： 売却した不動産の購入代金や購入時の諸費用などの合計額です。建物は年数に応じた減価償却費を差し引きます。
- 譲渡費用： 売却に直接かかった費用のことで、仲介手数料や印紙税などが該当します。
税率（所有期間で変わる）
税率は、不動産を所有していた期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで判断されます。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 税率 39.63% （所得税30.63% + 住民税9%）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 税率 20.315% （所得税15.315% + 住民税5%）
※所得税には復興特別所得税（2.1%）が含まれています。
所有期間が5年を超えるだけで税率が約半分になるため、売却タイミングを検討する上で非常に重要です。なお、マイホームを売却する場合には「3,000万円の特別控除」など、税負担を大幅に軽減できる特例があり、これらを適用できれば税金がかからないケースも少なくありません。
【売却価格3,000万円】戸建て・マンションの費用総額をシミュレーション
具体的な数字で、不動産売却 かかる費用の総額と手取り額を計算してみます。ここでは、売却価格3,000万円の戸建てとマンションを例に、費用シミュレーションを行います。ご自身の状況と照らし合わせながら、手取り額の目安を確認してください。
シミュレーションの前提条件
より現実的なイメージを持っていただくため、以下の共通条件を設定します。
- 売却価格： 3,000万円
- 購入時の価格（取得費）： 2,200万円（諸費用込み、減価償却考慮済み）
- 所有期間： 10年（長期譲渡所得に該当）
- 住宅ローン： 完済済み、または売却代金で完済できる状態
- 税金の特例： マイホーム売却として「3,000万円の特別控除」を適用
ケース1：戸建てを3,000万円で売却した場合
戸建ての場合、土地の境界を確定させるための「測量費」が発生することがあります。
【かかる費用の内訳】
仲介手数料：105万6,000円
- （3,000万円 × 3% + 6万円）+ 消費税
-
印紙税：1万円
- 売買価格1,000万円超5,000万円以下のため
-
抵当権抹消登記費用：約2万円
- 登録免許税＋司法書士報酬
-
土地境界確定測量費用：約40万円
- 隣地との境界が曖昧な場合に必要となる費用
-
譲渡所得税・住民税：0円
- 譲渡費用の合計：105.6万円 + 1万円 + 2万円 + 40万円 = 148万6,000円
- 譲渡所得の計算：3,000万円 – (2,200万円 + 148.6万円) = 651万4,000円
- 譲渡所得が特別控除額（3,000万円）を下回るため、課税対象は0円となります。
【費用総額と手元に残る金額】
- 費用総額：約148万6,000円
- 手元に残る金額： 3,000万円 – 148万6,000円 = 2,851万4,000円
戸建ての場合、測量費の有無が費用総額に大きく影響します。
ケース2：マンションを3,000万円で売却した場合
マンションでは基本的に測量は不要ですが、室内清掃のためのハウスクリーニング費用などが発生することがあります。
【かかる費用の内訳】
仲介手数料：105万6,000円
-
印紙税：1万円
-
抵当権抹消登記費用：約2万円
-
ハウスクリーニング費用：約8万円
- 買主への印象を良くするために専門業者に依頼した場合
-
譲渡所得税・住民税：0円
- 譲渡費用の合計：105.6万円 + 1万円 + 2万円 + 8万円 = 116万6,000円
- 譲渡所得の計算：3,000万円 – (2,200万円 + 116.6万円) = 683万4,000円
- こちらも譲渡所得が特別控除額を下回るため、税金はかかりません。
【費用総額と手元に残る金額】
- 費用総額：約116万6,000円
- 手元に残る金額： 3,000万円 – 116万6,000円 = 2,883万4,000円
同じ3,000万円の売却でも、物件の種類や状況で費用は数十万円単位で変動します。また、購入時の価格が不明な場合や特例が使えない場合は、高額な譲渡所得税が発生する可能性もあります。このシミュレーションは一例として、ご自身のケースでは個別の見積もりが不可欠です。
不動産売却でかかる費用を抑える5つの節約術
不動産売却 かかる費用は多額になりますが、いくつかのポイントを押さえるだけで、これらの費用を賢く抑えることが可能です。知っているだけで手元に残る金額が大きく変わる、5つの節約術を紹介します。
節約術1：税金の特例・控除を漏れなく活用する
売却費用の中で最も高額になりうるのが「譲渡所得税・住民税」です。これを合法的に抑えることが最大の節約につながります。
特に効果が大きいのが、マイホームを売却した際に利用できる**「3,000万円の特別控除」**です。これは、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける強力な特例で、適用できれば税金が0円になるケースも少なくありません。
また、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も変わります。
- 短期譲渡所得（5年以下）：税率 約39%
- 長期譲渡所得（5年超）：税率 約20%
あと数ヶ月で所有期間が5年を超えるなら、売却タイミングをずらすだけで税負担を大幅に圧縮できる可能性があります。その他にも、相続空き家の特例など状況に応じた制度があるため、利用できるものはすべて活用しましょう。
節約術2：仲介手数料の値引き交渉を試みる
仲介手数料「（売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税」は、法律で定められた「上限額」です。つまり、不動産会社との合意があれば、これより低い手数料で契約することも可能です。
ただし、やみくもな値引き要求は販売活動に影響する恐れもあります。交渉を試みるなら、以下のような不動産会社側にもメリットがある状況で相談するのが効果的です。
- 売却価格が高額な物件
- 条件が良く、早期売却が見込める人気物件
- 1社に売却を任せる「専任媒介契約」などを結ぶ場合
節約術3：ハウスクリーニングや解体は本当に必要か見極める
売却前に物件を魅力的に見せるためのハウスクリーニングやリフォーム、建物解体費用は必須ではありません。
プロに依頼せずとも、自分でできる範囲で清掃・整頓するだけで印象は大きく変わります。また、古い家は必ずしも解体する必要はなく、「古家付き土地」として現状のまま売り出す選択肢もあります。買主が自分で解体やリフォームを望むケースも多いため、費用対効果を冷静に見極め、不動産会社と相談しながら実施するか判断しましょう。
節約術4：契約書を1通だけ作成して印紙税を節約する
印紙税は不動産売買契約書に貼る印紙代です。通常は売主用・買主用に2通作成し、それぞれが負担します。
しかし、法律上は契約書の原本は1通あれば成立するため、原本を1通だけ作成し、もう一方はコピーで保管すれば、印紙税の負担を半分にできます。ただし、この方法には買主の合意が必要です。また、金融機関の手続きで原本が必要になる場合もあるため、事前に不動産会社や買主とよく相談してください。
節約術5：仲介手数料が0円になる「買取」も視野に入れる
売却方法そのものを変えることで、最大の費用である仲介手数料を0円にする方法があります。それが、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」です。
買取は不動産会社自身が買主となるため、買主を探す仲介行為が発生せず、仲介手数料はかかりません。
- メリット： 売却スピードが速い、内覧対応が不要、契約不適合責任が免除されるなど。
- デメリット： 売却価格が市場価格の7〜8割程度になる傾向がある。
「早く現金化したい」「手間をかけずに売りたい」といった場合には、仲介手数料や時間・手間を総合的に考慮すると、買取が有利な選択となることもあります。仲介と買取の両方を検討することが、手残りを最大化する鍵です。
【状況別】注意したい追加費用｜測量・解体費用の目安
基本的な諸費用に加え、物件の状況に応じて発生する「追加費用」も正確に把握しておくことが重要です。特に高額になりがちな「境界確定測量費用」と「建物解体費用」について解説します。
土地の境界が曖昧な場合に必須「境界確定測量費用」
土地を含む不動産を売却する際、売主は隣地との境界を買主へ明示する義務があります。境界が未確定のままだと将来的なトラブルの原因となるため、ほとんどの取引で「境界確定測量」が求められます。
これは土地家屋調査士に依頼し、隣接地の所有者や役所の立ち会いのもとで境界を確定させる作業です。
【測量費用の目安】
- 一般的な住宅地：35万円～80万円程度
費用は土地の面積、形状、隣接地の数などによって大きく変動します。測量には数ヶ月以上かかることもあるため、売却活動を始める前に必要かどうかを確認し、早めに専門家へ相談することがスムーズな売却の鍵となります。
古家付き土地の売却で検討「建物解体費用」
古い建物を「更地」にしてから売る場合、「建物解体費用」が発生します。建物が著しく老朽化している場合や、買主が新築を前提としているエリアなどで検討されます。
【解体費用の目安（坪単価）】
- 木造：4万円～5万円
- 鉄骨造：6万円～7万円
- 鉄筋コンクリート造（RC造）：7万円～8万円
30坪の木造住宅なら120万～150万円が目安です。これに加えて、ブロック塀の撤去や地中埋設物の除去などで追加費用がかかることもあります。
一方で、建物を解体すると土地の固定資産税が最大6倍になる可能性があるため注意が必要です。解体費用と税負担増を考慮しても、更地にした方が高く早く売れると判断できる場合に解体を検討しましょう。
その他の追加費用の可能性
測量や解体のほかにも、以下のような費用が必要になることがあります。
- 廃棄物処理費用： 家財道具などの不用品処分費用。数万円～数十万円かかることも。
- 相続登記費用： 相続した不動産を売却する際、自身の名義に変更するための登記費用。数万円～十数万円が目安。
- 建物状況調査（インスペクション）費用： 建物の専門家による劣化状況診断。買主の安心につながり、トラブル防止にもなります。費用は5万円～10万円程度です。
不動産売却でかかる費用は専門家への相談が鍵
これまで見てきたように、不動産売却 かかる費用は多岐にわたります。これらを正確に把握し、余裕を持った資金計画を立てることが、売却成功の第一歩です。
不動産売却 かかる費用が複雑なのは、その金額が物件の状況や売主個人の事情によって大きく変動する「オーダーメイド」のような性質を持つためです。正確な資金計画を立てるには、まず不動産会社などの専門家に相談し、ご自身のケースに合わせた見積もりを取得することが不可欠です。
