「相続した実家が兄弟の共有名義になっていて、売りたいのに1人が反対している」「離婚に伴って夫婦共有の家を売りたいが話がまとまらない」——共有名義の不動産は、共有者の1人でも反対すると、そのままでは全体を売ることができません。しかし、あきらめる必要はありません。この記事では、共有者が反対しているときでも前に進める3つの方法と、それぞれの注意点・税金・相談先を、茨城県の不動産をサポートするハウスドゥ！茨城グループが解説します。
なぜ共有名義になるの？よくある2つのケース
不動産が共有名義になる主な原因は、相続と夫婦での購入です。相続では、遺産分割で実家を兄弟姉妹の共有にすると、そのまま共有名義になります。夫婦の場合は、住宅ローンを二人で組んだり、購入資金を出し合ったりすると持分に応じた共有名義になります。共有名義自体は珍しくありませんが、売却・活用の場面で意見が割れるとトラブルになりやすいのが難点です。
大原則：全体を売るには共有者「全員」の同意が必要
民法では、共有物全体を売却することは「変更行為」にあたり、共有者全員の同意が必要とされています（民法251条）。つまり、共有者が1人でも反対すれば、不動産全体を売ることはできません。最も高く・スムーズに売れるのは、全員が同意して全体を市場で売る方法です。まずは話し合いで全員の合意を目指すのが基本です。それでも反対する共有者がいる場合に、次の3つの選択肢が出てきます。
共有者が反対でも進められる3つの道
道1：自分の「持分だけ」を売る
実は、自分が持っている共有持分だけなら、他の共有者の同意なしに単独で売却できます。ただし、持分だけを買うのは一般の購入者には難しいため、買い手は共有持分を専門に扱う買取会社が中心になります。価格は不動産全体を売る場合より下がりやすいものの、反対する共有者がいても、自分の分を現金化して共有関係から抜けられるのが大きなメリットです。
道2：持分を「集約」して単独所有にする
共有者どうしで持分を売買し、誰か1人の単独所有にまとめてから売る方法です。あなたが他の共有者の持分を買い取る、または逆に自分の持分を共有者に買い取ってもらう形です。単独所有になれば、あとは通常どおり全体を売却できます。話し合いができる関係なら、有力な選択肢です。
道3：共有物分割請求をする
話し合いで解決しない場合、共有物分割請求という法的手段があります（民法256条）。まず共有者間で協議し、まとまらなければ裁判所に分割を請求します（民法258条）。裁判では、①現物を分ける（現物分割）、②1人が取得して他の共有者にお金を払う（賠償分割）、③競売にかけて代金を分ける（換価分割）のいずれかで解消されます。時間と費用はかかりますが、反対する共有者がいても最終的に決着をつけられる方法です。
連絡が取れない・所在不明の共有者がいるとき
共有者の中に、連絡が取れない人や所在不明の人がいるケースもあります。この場合、2023年施行の改正民法により、裁判所の関与のもとで、所在不明の共有者の持分を取得したり、その持分を含めて売却したりできる制度が新設されました（民法262条の2・262条の3）。手続きは専門的なため、司法書士・弁護士や不動産会社への相談が必要です。
共有持分を売るときの税金は？
自分の持分だけを売った場合でも、利益（譲渡所得）が出れば課税対象になります。税率は所有5年以下で39.63%、5年超で20.315%（いずれも復興特別所得税を含む）が目安です。相続した持分の場合は、相続空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例が使える場合もあります。要件は個別に異なるため、税理士・国税庁にご確認ください。
放置は禁物｜共有者はどんどん増えていく
「もめるのが嫌だから」と共有名義を放置するのは危険です。共有者の1人が亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者がねずみ算式に増えて権利関係が複雑になっていきます。時間が経つほど解決は難しくなります。売りたい・整理したいと思ったときが、動くべきタイミングです。
共有名義・共有持分の売却はハウスドゥ！茨城グループへ
ハウスドゥ！茨城グループ（つくば・水戸・取手戸頭・守谷の4店舗）は、元プロ野球選手・古田敦也さんをイメージキャラクターに起用するハウスドゥ！ブランドのもと、共有持分や訳あり不動産の売却相談にも対応しています。「共有者が反対していて売れない」「自分の持分だけでも現金化したい」といったお悩みも、まずは無料査定・無料相談から。状況に合った最適な道を、中立的にご提案します。
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よくある質問（FAQ）
Q. 共有者の同意なしに不動産を売ることはできますか？
A. 不動産「全体」を売るには共有者全員の同意が必要です（民法251条）。ただし、自分が持つ「共有持分だけ」なら、他の共有者の同意なしに単独で売却できます。
Q. 共有者が反対しているとき、どうすればいいですか？
A. ①自分の持分だけを売る、②共有者間で持分を集約して単独所有にする、③共有物分割請求をする、の3つの方法があります。まずは全員の合意による全体売却を目指すのが基本です。
Q. 自分の持分だけ売ると、価格は安くなりますか？
A. 持分のみの売却は買い手が専門の買取会社に限られるため、全体を売る場合より価格は下がりやすい傾向があります。それでも反対する共有者がいても現金化できるメリットがあります。
Q. 連絡の取れない共有者がいても売れますか？
A. 2023年の改正民法により、裁判所の関与のもとで所在不明の共有者の持分を取得・売却できる制度が新設されました。専門家への相談が必要です。
Q. 共有持分を売ると税金はかかりますか？
A. 利益が出れば譲渡所得として課税されます。相続した持分なら3,000万円特別控除や取得費加算の特例が使える場合もあります。要件は個別確認が必要です。
