不動産売却にかかる税金を徹底解説｜種類・計算方法・節税対策まとめ

「家を売ったら税金はいくらかかるの？」「どんな控除が使えるの？」——不動産売却を検討する多くの方が、税金の問題で不安を感じています。売却で利益が出た場合には、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されますが、使い方によっては税負担を大幅に抑えられる特例や控除も多数あります。

この記事では、不動産売却にかかる税金の種類から計算方法、節税対策、確定申告の手順までをわかりやすく解説します。茨城県全域で4店舗を展開するハウスドゥ（茨城県4店舗）が、専門知識をもとに丁寧にお伝えします。

📋 早く知りたい人向けまとめ

項目	ポイント
課税対象	売却益（譲渡所得）がある場合のみ。損失なら課税なし
主な税金の種類	譲渡所得税（所得税＋住民税）、印紙税、登録免許税、消費税
税率（長期・5年超）	所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%＝計20.315%
税率（短期・5年以下）	所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%＝計39.63%
最大の節税特例	マイホーム売却の3,000万円特別控除（居住用財産の特例）
確定申告	売却した翌年2月16日〜3月15日に申告が必要
損失が出た場合	一定条件で他の所得と損益通算できる特例もあり

不動産売却にかかる税金の種類一覧

不動産を売却するとき、さまざまな種類の税金が発生します。「どの時点で」「何に対して」課税されるのかを整理して把握しておくことで、売却計画を立てやすくなります。以下に、主な税金の種類をまとめます。

①譲渡所得税（所得税・住民税）

不動産売却で「利益（譲渡所得）」が出た場合に課税される税金です。売却価格そのものではなく、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた「利益」部分に対して課税されます。所得税と住民税の合算で、保有期間に応じて税率が異なります。

なお、2037年（令和19年）までは「復興特別所得税（所得税額の2.1%）」も上乗せされます。これはわかりやすく言うと、長期保有（5年超）の場合は20.315%、短期保有（5年以下）は39.63%が実質的な税率となります。

②印紙税

不動産の売買契約書を作成するときに課税されます。売却金額によって税額が異なり、たとえば売買金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円（軽減税率適用時）が一般的です。買主と売主それぞれが1通ずつ契約書を保管するケースでは、両者が各自で印紙を貼付することになります。

③登録免許税

不動産を売却する際、所有権の移転登記（名義変更）が必要になります。この登記手続きにかかる税金が登録免許税です。一般的に所有権移転登記の費用は買主側が負担することが多いですが、売主の抵当権抹消登記（ローンが残っている場合など）は売主側で負担するケースがあります。

④消費税

個人が自宅や投資用物件を売却する場合、建物部分には消費税がかかりません（土地は元々非課税）。ただし、不動産会社や法人が売主となる場合は消費税が課税されます。また、仲介手数料や司法書士報酬などのサービス費用には消費税がかかります。

⑤固定資産税の精算

厳密には税金ではありませんが、不動産売却の際には固定資産税・都市計画税の精算が行われます。引き渡し日を基準として、売主と買主で年間税額を日割り計算して負担します。これはあらかじめ売買代金に含めて精算されることが多いです。

このように、不動産売却では複数の税金が関係します。中でも最も金額が大きくなるのが「譲渡所得税」です。次のセクションで、その計算方法を詳しく見ていきましょう。

不動産売却にかかる税金のタイミングまとめ

「どのタイミングで税金が発生するのか」を把握しておくことで、資金計画が立てやすくなります。

税金の種類	発生タイミング	納付方法
印紙税	売買契約書作成時	収入印紙を貼付
登録免許税	所有権移転登記時	登記申請時に納付
譲渡所得税（所得税）	翌年2〜3月の確定申告後	確定申告・納税
住民税	翌年6月以降（分割）	市区町村から送付される納付書で

注意が必要なのは住民税の納付タイミングです。所得税（譲渡所得税）は確定申告と同時に納付しますが、住民税は翌年6月から1年かけて分割で支払います。売却翌年は「所得税の支払い」と「住民税の支払い」が重なって大きな出費になりやすいため、資金をあらかじめ確保しておくことが重要です。

譲渡所得の計算方法をわかりやすく解説

「税金がいくらかかるか」を把握するためには、まず「譲渡所得（課税の対象となる利益）」がいくらになるかを計算する必要があります。計算式自体はシンプルですが、それぞれの用語を正しく理解しておくことが大切です。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 ─ 取得費 ─ 譲渡費用

①売却価格とは

実際に不動産を売却した金額です。手付金・残代金などを合算した最終的な売買金額です。

②取得費とは

その不動産を購入・取得したときにかかった費用の合計です。具体的には以下のものが含まれます。

• 購入時の売買代金（建物部分は減価償却後の金額）
• 購入時の仲介手数料・印紙税・登録免許税・不動産取得税
• 建物の建築費用やリフォーム費用（資本的支出）

なお、購入当時の書類がなく取得費が不明な場合は、「売却価格の5%」を概算取得費として使うことが認められています。ただし実際の取得費が5%より高い場合は実額を使うほうが有利です。

③譲渡費用とは

売却するためにかかった費用です。不動産会社への仲介手数料・売買契約書の印紙代・建物の解体費用などが該当します。売却のために直接支出した費用であれば、譲渡費用として差し引くことができます。

計算シミュレーション例

項目	金額
売却価格	3,500万円
取得費（購入金額＋諸費用）	△2,800万円
譲渡費用（仲介手数料など）	△120万円
譲渡所得	580万円
税額（長期・20.315%）	約117万円

このように、580万円の譲渡所得に対して長期保有の税率（20.315%）を掛けると、約117万円の税金が発生します。しかしここから特例や控除を活用することで、税額を大幅に圧縮できます。詳しくは後述の控除・特例の章をご参照ください。

なお、建物の減価償却についても注意が必要です。建物（土地を除く）は年月が経つにつれて価値が下がると考えられており、取得費の計算では「減価償却費相当額」を差し引いた金額を使います。木造住宅の場合は耐用年数33年・償却率0.031が基準となります。

減価償却費の計算例

たとえば、3,000万円（土地1,500万円・建物1,500万円）で購入した木造住宅を20年後に売却する場合の建物部分の取得費を計算してみます。

減価償却費	1,500万円 × 0.9 × 0.031 × 20年 ＝ 837万円
建物の取得費（実際に使える金額）	1,500万円 ─ 837万円 ＝ 663万円

つまり購入時に1,500万円だった建物部分も、20年後の取得費としては690万円しか使えません。これが「年月が経つほど取得費が小さくなり、譲渡所得が増える」理由です。築古物件の売却では、この減価償却の影響が大きくなるため注意が必要です。なお、マンションなどRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の場合、非事業用（マイホーム）としての耐用年数は業務用47年の1.5倍にあたる70年・償却率0.015となります（業務用の賃貸物件として使っていた場合は47年・0.022）。

所有期間で税率が大きく変わる｜短期vs長期の違い

不動産の譲渡所得税において、所有期間は税率に直結する最も重要な要素の一つです。売却した年の1月1日時点での所有期間が「5年を超えるか否か」で、税率がほぼ倍近く変わります。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）

税目	税率
所得税	30%
復興特別所得税	0.63%
住民税	9%
合計	39.63%

長期譲渡所得（所有期間5年超）

税目	税率
所得税	15%
復興特別所得税	0.315%
住民税	5%
合計	20.315%

所有期間の計算ルールに注意

注意すべきは、所有期間の判定は「実際に住んでいた期間」ではなく「取得した日から売却した年の1月1日までの期間」で判断されることです。たとえば、2020年3月に購入した物件を2025年2月に売却した場合、1月1日時点での所有期間は「4年」となり、短期譲渡所得の税率が適用されます。同じ物件を2025年2月ではなく2025年4月に売却すると、1月1日時点で「5年超」となり、長期譲渡所得の税率になります。

ほんの数か月の差で税率が約2倍になることもあるため、売却のタイミングは慎重に検討することが重要です。

10年超所有のマイホームはさらに有利な税率が使える

居住用財産（マイホーム）を10年を超えて所有・居住していた場合、通常の長期譲渡所得よりもさらに有利な「軽減税率の特例」が適用されます。具体的には、譲渡所得が6,000万円以下の部分については、所得税10%・住民税4%・復興特別所得税0.21%の合計14.21%という低い税率になります（6,000万円超の部分は20.315%）。

この軽減税率の特例と、後述の「3,000万円特別控除」は重複して適用することも可能です。長期間住み続けたマイホームを売却する際は、特に有利な税制が用意されています。

使える控除・特例一覧｜節税の最大ポイントはここ

不動産売却の税金において、知っているかどうかで数百万円の差が生まれることもある「控除・特例」。ここでは代表的なものをわかりやすく整理します。これらは「自動的に適用されるもの」ではなく、確定申告で申請して初めて使える点に注意が必要です。

①居住用財産の3,000万円特別控除

最も多くの方が活用できる、強力な節税特例です。自分が居住していた（マイホームとして使っていた）不動産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、事実上「税金ゼロ」になります。

ポイントは以下の通りです。

• 売却の前年または前々年にこの特例を使っていないこと
• 住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までの売却であること
• 売主と買主が親族・夫婦などの特別な関係でないこと
• 「所有期間5年超」という要件は不要（短期保有でも使える）

②10年超所有のマイホームの軽減税率の特例

前述のとおり、10年を超えてマイホームとして所有・居住していた場合は、譲渡所得6,000万円以下の部分に対して14.21%という軽減税率が適用されます。この特例は3,000万円特別控除と重複適用が可能なため、合わせて活用することで最大限の節税効果が得られます。

③特定居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して新しい住宅に買い換える場合、一定の条件を満たすと課税の繰り延べが認められます。売却時に税金を払うのではなく、将来買い換えた物件をさらに売却するときまで課税を先送りできる特例です（ただし非課税ではなく繰り延べ）。

主な適用要件は次の通りです。

• 売却する物件の所有期間が10年超で、かつ10年以上居住していること
• 売却価格が1億円以下であること
• 買換え先の床面積が50㎡以上であること
• 前年・翌年に買換えを完了していること

④譲渡損失の損益通算・繰越控除

不動産を売却して損失が出た場合、一定の条件のもとで他の所得（給与所得など）と合算して税金を減らせる「損益通算」が認められます。さらに控除しきれなかった損失は翌年以降3年間、繰り越して控除することも可能です。

主に適用できる場面は2つです。一つは「マイホームを売却して損失が出た場合」、もう一つは「住宅ローン残高よりも低い金額で売却した場合（オーバーローン）」です。特にオーバーローンになりがちな築古物件や相続物件の売却では、この特例が節税に大きく貢献することがあります。

⑤相続財産を譲渡した場合の特例（取得費の加算）

相続で取得した不動産を売却する場合、相続時に支払った相続税額の一部を取得費に加算できる特例があります。取得費が増えると譲渡所得が減り、結果として税負担を抑えることができます。相続後3年10か月以内の売却が条件となります。茨城県でも高齢化が進む中、相続物件の売却に関するご相談は年々増加しています。

控除・特例の適用要件は確認が必要

これらの特例は、適用要件が細かく定められており、また原則として1つの売却に対して複数の特例を同時に使えないものもあります。たとえば「3,000万円特別控除」と「特定居住用財産の買換え特例」は選択適用です。どちらが有利かは個人の状況によって異なるため、税理士や不動産売却の専門家への相談を強くお勧めします。

不動産売却における税金対策・節税の具体的な方法

「税金を少しでも抑えたい」という気持ちは当然のことです。ここでは、不動産売却を検討している方が実践できる節税の考え方と具体的な方法を解説します。

節税対策①：売却のタイミングを5年超になるよう調整する

前述のとおり、「売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超かどうか」で税率が大きく変わります。現時点で所有期間が4年11か月の物件であれば、数か月だけ待って5年を超えてから売ることで税率が約半分になります。焦らずにタイミングを計ることが、もっともシンプルかつ効果的な節税方法の一つです。

節税対策②：譲渡費用をできる限り計上する

仲介手数料・印紙税・測量費・建物解体費・土地の境界確定費用など、売却に関連した費用は譲渡費用として取得費用と同様に控除できます。領収書や請求書は必ず保管しておき、見落としなく申告することが大切です。

節税対策③：取得費をしっかり証明する

取得費が高いほど譲渡所得は減り、税負担は軽くなります。購入当時の売買契約書・領収書・当時の振込明細・住宅ローンの返済明細などを丁寧に保管しておきましょう。書類が残っていない場合でも、銀行取引記録・登記情報・住宅金融支援機構への情報開示請求などで取得費の裏付けができる場合があります。

節税対策④：リフォーム費用を「資本的支出」として計上する

売却前に行ったリフォームのうち、建物の価値を高めるための工事（部屋の増築・バリアフリー化・耐震補強など）は「資本的支出」として取得費に算入できます。一方、現状維持のための修繕（クロスの張り替え・水回りの部品交換など）は修繕費として資本的支出には含まれません。どちらに該当するかの判断が難しい場合は税理士に確認しましょう。

節税対策⑤：3,000万円特別控除と軽減税率を最大限活用する

マイホームを売却する際に最も効果の高い節税方法は「居住用財産の3,000万円特別控除」の活用です。さらに10年超居住していた場合は軽減税率との重複適用も可能です。これらを活用するためには、確定申告時に「措置法35条申告」が必要です。書類の準備に時間がかかるため、売却前から準備を進めておくことをお勧めします。

節税対策⑥：直接買取を利用して仲介手数料をゼロにする

仲介で売却する場合、売却価格の3%+6万円（税別）が仲介手数料としてかかります。これは「譲渡費用」として申告できますが、そもそも費用が発生しなければ手取りが増えます。私どもが提供する直接買取では仲介手数料が不要になるため、売却コストを大幅に削減できます。税金の節税と同様に、売却にかかるコスト全体を見直すことが重要です。

節税対策⑦：売却前に税理士に相談する

不動産売却の税金は、個人の状況（居住歴・ローン残高・他の所得・過去の特例利用歴など）によって最適な対応が異なります。売却を決めてからではなく、売却の計画段階から税理士に相談することで、適用できる特例の組み合わせや最適な売却スケジュールをアドバイスしてもらえます。私どもでも提携の専門家をご紹介することが可能ですので、お気軽にご相談ください。

不動産売却後の確定申告の手順と注意点

不動産を売却した場合、会社員でも確定申告が必要です。「会社が年末調整をしてくれているから大丈夫」と思っている方は要注意です。不動産の売却益（譲渡所得）は給与所得とは分離して課税（分離課税）されるため、必ず自分で確定申告を行わなければなりません。

確定申告の申告期間

不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までが申告・納税の期間です。たとえば2025年中に売却した場合は、2026年2月16日〜3月15日に申告します。

確定申告が必要なケース・不要なケース

状況	申告の要否
売却益が出た（譲渡所得がプラス）	必要（税金の納付）
3,000万円特別控除を使い税額がゼロになった	必要（特例を受けるため申告が必要）
売却損が出た（損益通算の特例を使う）	必要（損益通算・繰越控除のため）
売却損が出た（特例を使わない・損失を放棄する）	不要（ただし申告しないと損をする可能性あり）

確定申告に必要な書類

確定申告に向けて、以下の書類を早めに準備しておきましょう。

• 売却した不動産の売買契約書（コピー可）
• 購入（取得）時の売買契約書・領収書
• 仲介手数料・測量費などの領収書
• 登記事項証明書（法務局で取得）
• 固定資産税の課税明細書
• 住民票・マイナンバーカードなど本人確認書類
• 源泉徴収票（給与所得者の場合）

申告方法

確定申告は以下の方法で行えます。

• e-Tax（電子申告）：マイナンバーカードとICカードリーダーがあれば自宅からオンライン申告が可能
• 税務署へ持参・郵送：税務署の確定申告コーナーでサポートを受けながら申告できます
• 税理士に依頼：複雑な計算や特例の適用が絡む場合は専門家への依頼が安心です

無申告や申告漏れには注意

確定申告を怠ったり、譲渡所得を申告し忘れたりすると、「無申告加算税（最大15〜20%）」や「延滞税（年利最大14.6%）」が加算されます。不動産の売買情報は法務局・市区町村から税務署に通知されるため、売却の事実は税務署が把握します。必ず期限内に正確な申告を行うようにしましょう。

ハウスドゥが選ばれる理由｜税金を抑えた売却をサポート

不動産売却は人生において何度もある経験ではありません。税金のこと、売却のタイミング、相場感……不安なことが多いのは当然です。ハウスドゥ（茨城県4店舗）は茨城県全域で4店舗を運営しており、さまざまな売却のご相談に対応しています。

直接買取で仲介手数料ゼロ・税金申告もサポート

当グループでは、仲介を介さない直接買取に対応しています。仲介手数料は売却価格の3%+6万円（税別）と決して小さくない出費ですが、直接買取であればこれが不要です。また、買取の場合は売却金額が確定しやすく、確定申告の準備も進めやすくなります。

訳あり物件・空き家・相続物件もOK

「築古で仲介では売れないと言われた」「相続した空き家をどうにかしたい」「旧耐震基準の物件がある」——こうしたご相談も数多くいただいています。当グループでは訳あり物件・空き家・旧耐震物件・相続物件を現状のまま買い取ることが可能です。売却益が出た場合には節税特例の活用についてもアドバイスします。

リースバックで住み続けながら現金化も可能

手元に現金が必要だが今すぐ引っ越しはできない……そんな方にはリースバックという選択肢もあります。自宅を売却して売却代金を受け取りながら、その後は賃借人として同じ家に住み続けることができます。リースバックの売却益に対しても税金は発生しますが、3,000万円特別控除など居住用財産の特例が使えるかどうかも含めてご相談ください。

無料査定・秘密厳守・押し売りなし

不動産の価値を知りたいだけ、まだ売却するかどうか迷っている、という段階でも大丈夫です。無料査定は完全秘密厳守でご対応します。査定を受けたからといって売却を迫ることはありませんので、安心してお問い合わせください。茨城県内の不動産事情に精通したスタッフが、売却後の税金シミュレーションも含めて丁寧にご説明します。

年中無休・8:00〜21:00の広い対応時間

平日の日中は仕事で連絡が難しい方でも、夜間・土日祝日のご相談が可能です。LINEでのやりとりも受け付けており、お気軽にご質問いただけます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産を売却して損失が出た場合、税金はかかりますか？

A. 譲渡所得がマイナス（損失）の場合、原則として税金はかかりません。ただし、確定申告をすることで損益通算や損失の繰越控除（翌年以降3年間）の特例が適用できる場合があります。特にオーバーローン状態での売却や、マイホームの売却損がある場合は、申告によって給与所得などと合算して税金の還付が受けられる可能性があります。損失が出た場合も、申告しないと損をするケースがありますので、確認をお勧めします。

Q2. 相続した不動産を売却する場合の取得費はどう計算しますか？

A. 相続で取得した不動産の取得費は、被相続人（亡くなった方）が実際に購入したときの金額が引き継がれます。被相続人が購入した当時の売買契約書などが必要になりますが、書類が残っていない場合は「売却価格の5%を概算取得費とする方法」も認められています。また、相続税を支払った場合は「相続税の取得費加算の特例」が使えることもあります。

Q3. 3,000万円特別控除と住み替え特例はどちらが有利ですか？

A. どちらが有利かは個人の状況によります。3,000万円特別控除は「売却益への課税をなくす（最大3,000万円分）」効果があり、すぐに税金ゼロの効果が得られます。一方、住み替え特例（特定居住用財産の買換え特例）は「課税の繰り延べ」であり、現時点での課税を先送りするものです。手持ちの資金状況・次の住宅取得計画・売却益の金額などを総合的に判断して選ぶ必要があります。税理士や不動産の専門家にご相談ください。

Q4. 不動産売却後、確定申告を忘れたらどうなりますか？

A. 申告忘れや申告漏れには、無申告加算税（原則15%、悪質な場合は40%）や延滞税が加算されます。不動産の売買記録は登記情報などを通じて税務署が把握していますので、申告漏れは後から指摘される可能性が高いです。申告期限を過ぎてしまった場合でも、速やかに「期限後申告」を行うことで加算税が軽減されることがあります。気づいたら早めに対応しましょう。

Q5. マイホームでなく投資用不動産を売却した場合、3,000万円控除は使えますか？

A. 居住用財産の3,000万円特別控除は、自分が居住していた（または居住していた）不動産に限定されます。賃貸に出していた投資用不動産や、一度も住んだことのない物件には適用できません。ただし、売却前に賃貸をやめて自分が居住した実績を作ることで特例が使えるケースもありますが、節税目的のみの居住は税務上認められないため注意が必要です。

Q6. 不動産を買取で売った場合でも確定申告は必要ですか？

A. はい、買取による売却でも確定申告は必要です。売却方法（仲介か買取か）に関わらず、譲渡所得が発生すれば確定申告の義務があります。ただし、直接買取では仲介手数料がかからないため、その分を譲渡費用として計上することができない（費用が発生していない）点には留意してください。

まとめ｜不動産売却と税金、まず無料査定から始めよう

不動産売却にかかる税金は、種類・計算方法・特例の活用法など、知識として知っておくだけで大きく変わります。改めてこの記事のポイントを整理します。

• 課税されるのは売却益（譲渡所得）が出た場合のみ
• 所有期間5年超（長期）か以下（短期）かで税率が大きく異なる
• マイホームには3,000万円特別控除などの強力な特例がある
• 売却損が出た場合も確定申告で損益通算できる可能性がある
• 売却翌年の2〜3月に確定申告が必要（利益ゼロでも特例使用時は必要）
• 節税には売却タイミング・費用の計上・特例の組み合わせが重要

税金の問題は複雑に見えても、正しく理解・活用することで手取りを大きく増やせます。当グループでは売却の無料査定に加え、税金のご相談にも対応しています。茨城県で不動産の売却をお考えの方は、ぜひ一度私どもへご相談ください。持ち家率が全国上位の茨城県では、相続・空き家・住み替えなどさまざまな形での不動産売却が増えています。経験豊富なスタッフが、お客様の状況に合わせた最適な売却プランをご提案します。まずはお気軽にお問い合わせください。

→ 親記事：不動産売却の流れ｜完全ガイド