住宅ローンが残っていても不動産売却は可能！基本的な仕組み
「住宅ローンが残っているけれど、この家を売ることはできるのだろうか？」 ご自宅の売却を検討する際、多くの方がこの住宅ローンの問題に直面します。しかし、結論から申し上げますと、住宅ローンが残っている状態でも、不動産の売却は可能です。
この記事では、まず「なぜローンが残っていても家を売れるのか」という基本的な仕組みから、売却の成功を左右する2つの重要なケースについて解説します。ご自身の状況を正しく把握することが、最適な不動産売却 ローン返済 流れを計画するための第一歩です。
なぜローンが残っていても売れるのか？鍵は「抵当権抹消」
住宅ローンが残っている家を売却できる仕組みを理解する上で、最も重要なキーワードが「抵当権（ていとうけん）」です。
ほとんどの方は、住宅ローンを組む際に購入した不動産を「担保」として金融機関に提供しており、その際に金融機関が「抵当権」という権利を設定します。これは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を競売にかけ、貸したお金を優先的に回収できるようにするためのものです。
抵当権が設定されたままの不動産を、買主は安心して購入できません。前の所有者のローン返済が滞れば、自分が購入した家が競売にかけられてしまうリスクがあるからです。
そこで、不動産売却の際には、この抵当権を抹消し、誰の権利もついていないクリーンな状態にしてから買主に引き渡す必要があります。
抵当権は「住宅ローンを全額返済したとき」に抹消できます。一般的な不動産売却 ローン返済 流れでは、買主から受け取った売却代金を住宅ローンの一括返済に充て、ローン完済と同時に抵当権の抹消手続きを行います。この手続きは、司法書士が買主への所有権移転登記と同時に行うため、安全かつスムーズに進められます。
つまり、「売却代金でローンを完済する」という流れを前提としているため、ローンが残っていても問題なく売却活動を進められるのです。
売却の成否を分ける「アンダーローン」と「オーバーローン」
次に重要になるのが、ご自身の状況が「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらに当てはまるかです。この違いによって、ローン返済と売却の流れ、必要な準備が大きく変わります。
アンダーローン：売却価格がローン残高を上回るケース
アンダーローンとは、不動産の売却価格が、住宅ローンの残高を上回る状態を指します。これは、不動産売却において最も理想的なパターンです。
【例】
- 売却価格：3,000万円
- ローン残高：2,500万円
- 差額：+500万円
この場合、売却代金でローンを完済しても手元に500万円が残ります（※諸費用を除く）。この資金は、新しい家の購入資金や税金の支払いに充てることができ、余裕を持った住み替え計画を立てられます。
オーバーローン：売却価格がローン残高を下回るケース
一方、オーバーローンとは、不動産の売却価格が、住宅ローンの残高を下回ってしまう状態です。
【例】
- 売却価格：2,500万円
- ローン残高：3,000万円
- 不足額：-500万円
このケースでは、売却代金だけではローンを完済できません。抵当権を抹消するにはローンを全額返済する必要があるため、不足分の500万円を自己資金（預貯金など）で用意して、売却代金と合わせて一括返済する必要があります。
もし自己資金の準備が難しい場合でも、住み替えローンや任意売却といった対処法があります。
ご自身の状況に合わせた最適な「不動産売却 ローン返済」の道筋
まずは、ご自身のローン残高を確認し、所有する不動産がいくらで売れそうか査定を依頼して、アンダーローンかオーバーローンかを把握することが、今後の計画を立てる上でのスタートラインとなります。
この記事では、この後さらに詳しく、具体的な不動産売却 ローン返済 流れ、費用や税金、そしてオーバーローンになってしまった場合の対処法まで、順を追って解説していきます。
【9ステップ】不動産売却 ローン返済 流れの全手順
ご自身のローン状況の見通しが立ったら、具体的な不動産売却 ローン返済 流れを把握しましょう。売却活動からローン完済、税金の申告まで、一連の手続きは多くのステップに分かれています。全体の流れを時系列で理解することで、次に何をすべきかが明確になり、安心して売却を進めることができます。
ステップ1：不動産会社への相談・査定依頼
【時期】売却を検討し始めた最初の段階 【誰が】売主
不動産売却の第一歩は、信頼できる不動産会社を見つけることです。複数の会社に査定を依頼し、所有不動産がいくらで売れそうかを確認します。この査定価格が、アンダーローンかオーバーローンかを判断する重要な基準となります。同時に、売却に関する不安や希望を相談し、安心して任せられる会社を選びましょう。
ステップ2：媒介契約の締結
【時期】依頼する不動産会社を決めた後 【誰が】売主と不動産会社
依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を締結します。これは、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約です。「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれ条件が異なります。担当者と相談し、ご自身の状況に合った契約形態を選びましょう。
ステップ3：売却活動の開始
【時期】媒介契約締結後 【誰が】不動産会社（主導）、売主（協力）
媒介契約後、本格的な売却活動が始まります。不動産会社は、情報サイトへの掲載やチラシ配布などで購入希望者を探します。購入検討者からの「内覧」希望があれば日程を調整して対応します。室内の清掃や整理整頓など、売主の協力が物件の印象を良くする上で不可欠です。
ステップ4：売買契約の締結
【時期】購入希望者が見つかり、条件交渉がまとまった後 【誰が】売主と買主（不動産会社が仲介）
購入希望者と売却価格や引き渡し時期などの条件がまとまると、「売買契約」を締結します。売買契約書を取り交わし、買主から手付金を受け取ります。この時点で売却価格が法的に確定するため、ローン完済に向けた具体的な資金計画を立てることができます。
ステップ5：住宅ローンの完済手続き準備
【時期】売買契約締結後〜決済・引き渡し日の約1ヶ月前 【誰が】売主
売買契約後、現在ローンを借り入れている金融機関に連絡し、売却に伴いローンを一括返済する旨を伝えます。金融機関の指示に従い、繰り上げ返済に必要な書類を取り寄せ、手続きを進めます。決済日当日に完済すべきローン残高の正確な金額も、この段階で確定させます。
ステップ6：決済・引き渡し
【時期】売買契約で定めた日 【誰が】売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関担当者
「決済」は、売買代金の残金を受け取り、物件の所有権を買主へ移転する手続きです。通常、関係者全員が金融機関などに集まって行われます。買主から売主の口座へ残代金が振り込まれ、同時に売主は物件の鍵などを買主へ渡します。これが「引き渡し」です。
ステップ7：抵当権抹消登記
【時期】決済・引き渡しと同時 【誰が】司法書士（売主の代理）
ローンを完済しなければ、金融機関が設定した「抵当権」は抹消できません。決済日当日、売買代金の着金を確認後、司法書士がローン完済の証明書類を用いて法務局で抵当権を抹消する登記手続きを行います。この手続きは、決済・引き渡しと同日中に行うのが一般的です。
ステップ8：ローン完済
【時期】決済・引き渡し当日 【誰が】売主
決済で受け取った売買代金を使い、借入先の金融機関へローン残高を一括で返済します。通常は決済の場で、関係者の確認のもと振り込み手続きを行います。オーバーローンの場合は、ここで自己資金を合わせて返済します。この手続きをもって、住宅ローンは正式に完済となります。
ステップ9：確定申告
【時期】売却した年の翌年2月16日〜3月15日 【誰が】売主
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告を行い、所得税・住民税を納める必要があります。損失が出た場合でも、特例（損益通算及び繰越控除の特例）を利用して税金の還付を受けられる可能性があるため、確定申告が必要です。「3,000万円特別控除」などの特例を利用する際も申告が必須です。
ローン完済の鍵「抵当権抹消」とは？売却代金での返済方法とタイミング
この不動産売却 ローン返済 流れの中でも、特に専門的で重要なのが「抵当権抹消」と「ローン完済」です。この2つは密接に連携しており、ローン返済の心臓部ともいえます。ここでは、ローン完済の鍵を握る「抵当権抹消」に焦点を当て、その具体的な方法とタイミングを解説します。この仕組みを理解すれば、決済・引き渡し当日の流れが明確になり、安心してその日を迎えられるはずです。
なぜ「抵当権抹消」は絶対に必要不可欠なのか？
「抵当権」とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が万が一の返済滞納に備えて不動産を担保にとる権利です。この抵当権が登記簿に残ったままの不動産を売却することは、原則としてできません。買主からすれば、自分が購入した不動産が前の所有者の都合で差し押さえられるリスクを負うことになるからです。
つまり、買主へ完全な所有権を移転し、売買を成立させるためには、売主が住宅ローンを全額返済し、担保となっていた抵当権を消し去る「抵当権抹消登記」の手続きが絶対条件となります。これが、不動産売却 ローン返済 流れにおけるゴールであり、最も重要な手続きです。
売却代金でローンを返済する「同時決済」の仕組み
「ローンを完済しないと抵当権は抹消できないが、完済のためのお金は不動産を売却しないと手に入らない」という矛盾を解決するのが、「同時決済」という方法です。
決済・引き渡し当日、売主・買主・不動産会社・司法書士が一堂に会し、所有権の移転と抵当権の抹消を同日中に、同時並行で進めます。
買主から売買代金の支払い 司法書士が登記書類の確認後、買主が売主の銀行口座へ売買代金の残代金を振り込みます。
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売主によるローンの一括返済 売主は着金確認後、そのお金を使って住宅ローンを借り入れている金融機関へ残債を一括で返済します。
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金融機関から抵当権抹消書類の受領 ローン完済を確認した金融機関は、その場で抵当権抹消に必要な書類（解除証書など）を司法書士へ渡します。
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司法書士による登記申請 司法書士は、抵当権抹消書類と所有権移転登記の書類をすべて揃え、その日のうちに法務局へ登記申請を行います。
この一連の流れを数時間で実行することで、「売却代金の受け取り」「ローン完済」「抵当権抹消」「所有権移転」という4つの手続きがすべて完了します。
取引の安全を守る専門家「司法書士」の役割
この複雑な同時決済を安全かつ確実に遂行するために不可欠な存在が「司法書士」です。司法書士は中立的な第三者の立場で、取引全体の安全性を担保します。
- 本人確認・意思確認: 売主と買主が本人であるか、売買の意思は本物かを確認。
- 書類の精査: 登記に必要な書類に不備や不正がないか、専門家として厳しくチェック。
- 登記申請の代理: 売主・買主の代理人として、法務局への登記申請を責任をもって行う。
- 決済の進行管理: 同時決済の流れが滞りなく進むよう、全体を指揮・監督。
通常、不動産会社が取引に精通した信頼できる司法書士を紹介し、当日の段取りまで含めてサポートしますので安心です。
【状況別】アンダーローンとオーバーローン、それぞれの対処法と注意点
売却代金で住宅ローンを完済する「同時決済」ですが、その結果は「売却価格が住宅ローンの残債を上回るか、下回るか」によって大きく二つに分かれます。これが、ご自身の不動産売却 ローン返済 流れを左右する重要な分岐点、「アンダーローン」と「オーバーローン」です。ここでは、それぞれのケースにおける具体的な対処法と注意点を解説します。
売却益が出る「アンダーローン」の場合
アンダーローンとは、不動産の売却価格が、住宅ローンの残高を上回っている状態です。例えば、ローン残高が2,000万円の物件を2,500万円で売却できたケースで、売却代金でローンを完済しても手元に500万円（※諸費用を除く）が残ります。
アンダーローンの流れと注意点
アンダーローンの場合、売却の流れは比較的シンプルです。決済日に売却代金を受け取り、その中からローンを一括返済します。残ったお金は売主の手元に入りますが、注意すべきは「税金」です。
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得の計算式（簡易版）
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
- 取得費: 売却した不動産の購入代金や購入時の諸費用など
- 譲渡費用: 仲介手数料など、売却のために直接かかった費用
この計算でプラスになった場合、確定申告が必要です。ただし、マイホームの売却には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」など、税制優遇措置が用意されています。多くの場合、この特例で税負担はゼロになりますが、適用には要件があるため、不動産会社に相談しましょう。
不足金が発生する「オーバーローン」の場合
オーバーローンとは、不動産の売却価格が、住宅ローンの残高を下回ってしまう状態です。例えば、ローン残高が3,000万円の物件が2,800万円でしか売れなかった場合、200万円のローンが残ってしまいます。
金融機関はローンを全額返済してもらわなければ抵当権を抹消してくれないため、オーバーローンの場合は残ったローンを完済するための対策が必要不可欠です。
オーバーローンの具体的な対処法
オーバーローンでも売却を諦める必要はありません。主に以下の3つの対処法が考えられます。
自己資金（貯蓄など）で不足分を補填する 最もシンプルで確実な方法です。上記の例では、売却代金2,800万円に自己資金200万円を加えて、ローン残高3,000万円を一括返済します。この方法なら、アンダーローンと同様の流れで売却手続きを進められます。
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住み替えローンを利用する 売却と同時に新しい物件の購入を検討している場合に利用できる選択肢です。住み替えローンとは、「新しい家の購入資金」に「現在の家のローン返済不足分」を上乗せして借り入れできる金融商品です。自己資金がなくても住み替えを実現できますが、借入額が大きくなるため審査が厳しく、将来の返済負担も重くなるため慎重な資金計画が不可欠です。
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任意売却を検討する 自己資金の準備も住み替えローンの利用も難しい場合の選択肢です。任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまった、あるいは滞納する恐れがある場合に、債権者である金融機関の合意を得て、市場価格に近い価格で不動産を売却する方法です。 金融機関との交渉により、残債がある状態でも抵当権を抹消してもらい、売却を進めます。売却後に残った債務は、金融機関と協議の上、無理のない範囲で分割返済を続けることになります。競売より有利な条件で売却できる可能性が高いですが、信用情報への影響などデメリットもあるため、専門家である不動産会社と二人三脚で進める必要があります。
売却前に把握すべき費用と税金｜ローン返済以外に必要な資金計画
不動産売却 ローン返済 流れに進む前に、必ず押さえておきたいのが「費用」と「税金」です。住宅ローンの返済以外にも様々な諸費用が発生するため、事前にこれらを把握し、正確な資金計画を立てることが成功の鍵となります。手元にいくら残るのかを正しく計算し、「思ったよりお金が残らなかった」という事態を避けましょう。
不動産売却で必要となる諸費用の内訳
不動産売却にかかる諸費用は、一般的に売却価格の4%～6%程度が目安です。主な費用の内訳を見ていきましょう。
1. 仲介手数料
不動産会社に支払う成功報酬です。法律で上限額が定められており、速算式で計算するのが一般的です。
（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
例えば、売却価格が2,000万円の場合、72万6,000円（税込）が上限額となります。売却代金から差し引かれる最も大きな費用の一つです。
2. 印紙税
不動産売買契約書に貼付する印紙代で、契約金額に応じて税額が定められています。
| 契約金額 | 軽減税率（2027年3月31日まで） |
|---|---|
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 3万円 |
3. 登記費用（抵当権抹消登記など）
住宅ローンの「抵当権」を抹消する登記手続きに必要な費用です。専門知識が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
- **登録免許税：**不動産1個につき1,000円（土地と建物なら2,000円）
- **司法書士への報酬：**1万円～3万円程度
4. その他の費用
状況に応じて、以下のような費用が発生することもあります。
- 引っ越し費用
- ハウスクリーニング・リフォーム費用
- 測量費用（境界が未確定の場合）
- 残置物撤去費用
売却益が出た場合に課される「譲渡所得税」
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税（譲渡所得税）が課税されます。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )
- **取得費：**不動産の購入代金や購入時の諸費用から、建物の減価償却費を差し引いた金額。
- **譲渡費用：**売却にかかった仲介手数料や印紙税など。
この計算で譲渡所得がプラスになった場合のみ、税金がかかります。
譲渡所得税の税率
税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。（売却した年の1月1日時点）
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%
税負担を軽減できる特例・控除
マイホーム（居住用財産）を売却する場合には、税負担を大幅に軽減できる特例が用意されています。
- 3,000万円の特別控除 譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。多くの場合、この特例で譲渡所得税が非課税になります。
- 所有期間10年超の軽減税率の特例 所有期間10年超の場合、3,000万円控除後の譲渡所得6,000万円以下の部分について、税率が**14.21%**に軽減されます。
これらの特例を適用するには確定申告が必要であり、適用要件も複雑なため、必ず専門家に相談してください。
失敗しない不動産会社選び｜ローン残債のある売却で重要な3つのポイント
住宅ローンが残っている物件の売却は、金融機関との調整など複雑な手続きが伴うため、どの会社に依頼するかでその後の不動産売却 ローン返済 流れが大きく変わります。査定額の高さだけで選ぶとトラブルに発展しかねません。ここでは、住宅ローン返済が関わる不動産売却を成功に導くために、不動産会社を選ぶ際に重視すべき3つのポイントを解説します。
①ローン残債がある物件の売却実績は豊富か
まず確認すべきは、ローンが残っている物件の売却実績が豊富かどうかです。ローン残債がある物件の売却には、特有の手続きとノウハウが必要です。
- 金融機関との交渉・調整： 抵当権抹消に向けた金融機関との手続きを、滞りなく進める手腕があるか。
- オーバーローン時の提案力： 自己資金での補填が難しい場合に、住み替えローンや任意売却など、状況に応じた具体的な解決策を提案できるか。
- 司法書士との連携： 決済・引き渡しをスムーズに進めるため、取引に精通した司法書士との連携が取れているか。
これらの経験が豊富な会社は、予期せぬトラブルにも冷静に対処でき、安心して売却を任せることができます。
