配偶者居住権とは？設定前に知っておきたい基本と注意点

「夫（妻）に先立たれた後も、この住み慣れた家で穏やかに暮らし続けたい」という願いを法的に支えるため、2020年4月の民法改正で「配偶者居住権」が新設されました。この制度を活用すれば、残された配偶者は終身または一定期間、自宅に無償で住み続ける権利を得られます。

しかし、この強力な権利は万能薬ではありません。メリットの裏側にある配偶者居住権設定のデメリットや注意点を理解しないまま選択すると、「こんなはずではなかった」と後悔する事態を招きかねません。

この記事では、配偶者居住権の基本から、特に知っておくべきデメリット、そして設定を検討する際の注意点までを網羅的に解説します。まずは、メリットとデメリットの要点を比較表で確認しましょう。

メリット	デメリット
✅ 住み慣れた家に生涯（または一定期間）住み続けられる	❌ 自宅の売却や賃貸が自由にできない
✅ 自宅の所有権を相続するより評価額が低くなる	❌ 固定資産税や修繕費などの維持費は自己負担
✅ 評価額が抑えられる分、預貯金など他の遺産も相続しやすくなる	❌ 設定には相続人全員の合意や登記が必要で手続きが煩雑
✅ 相続税の負担を軽減できる可能性がある	❌ 配偶者の死後、二次相続でトラブルになる可能性がある

大切なのは、メリットとデメリットの両方を天秤にかけ、ご自身の家族構成や資産状況、将来のライフプランに本当に合っているかを見極めることです。

そもそも配偶者居住権とは？【2020年民法改正】

配偶者居住権とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた建物に、その配偶者が無償で住み続けることができる権利です。遺言による遺贈、または相続人全員による遺産分割協議で設定します。

この制度が作られた背景には、遺産が自宅不動産に偏っている場合に、残された配偶者が生活資金に困窮するという問題がありました。

例えば、遺産が評価額3,000万円の自宅と1,000万円の預貯金で、相続人が配偶者と子1人の場合、法定相続分は各2,000万円です。配偶者が自宅の所有権を相続すると法定相続分を超えるため、差額の1,000万円を子に「代償金」として支払うか、預貯金の相続を諦める必要がありました。これでは、その後の生活資金が枯渇してしまいます。

配偶者居住権は、不動産の権利を「居住権（住む権利）」と「所有権（負担付所有権）」に分け、配偶者は居住権を、子は所有権を相続するという形を可能にしました。これにより、配偶者は住まいを確保しつつ、預貯金などの生活資金も相続しやすくなったのです。

「所有権」との決定的な違い

配偶者居住権を理解する上で最も重要なのが、「所有権」との違いです。

• 所有権: 建物を「自由に使用・収益・処分」できる最も強い権利です。売却、賃貸、担保提供などが自己の判断でできます。
• 配偶者居住権: あくまで「居住する（住む）」ことのみが認められた権利です。建物を第三者に貸したり、売却したり、所有者の承諾なく大規模なリフォーム（増改築）をしたりすることはできません。

つまり、配偶者居住権を設定するということは、自宅の所有権を他の相続人に譲り、自分は「住む権利」だけを確保する選択を意味します。この「自由な処分ができない」という点が、後々大きなデメリットとして表面化することがあるのです。

【要注意】配偶者居住権設定のデメリット7選｜安易な選択は危険

残された配偶者の住まいを守るという大きなメリットがある一方、配偶者居住権の設定は、一度行うと簡単には後戻りできません。安易に設定すると、かえって家族間に亀裂を生んだり、将来の選択肢を狭めたりする「諸刃の剣」となりかねません。ここでは、設定を検討する際に必ず理解しておくべき7つの重大なデメリットを解説します。

1. 不動産の売却や活用が極端に困難になる

最大のデメリットは、不動産が事実上の「塩漬け」状態になるリスクです。配偶者居住権が設定された不動産は、所有者（子など）の意思だけでは売却も担保提供もできません。

将来、配偶者が介護施設へ入所するなどして家が空き家になったとしても、配偶者が亡くなるまで居住権は消滅しません。その間、所有者は誰も住まない家の固定資産税を払い続ける一方で、売却も賃貸もできず、資産価値は下落していきます。「配偶者居住権付きの不動産」を市場で購入しようという買い手は、まず現れないでしょう。

2. 所有者（子など）との関係が悪化するリスク

配偶者居住権は、所有者である子と居住する親との間で、新たな火種を生む可能性があります。

所有者である子は、自身が住むことも売却もできない不動産の固定資産税を払い続けることに、不満を感じるかもしれません。さらに、建物の修繕費用を巡って「誰がいくら負担するのか」で意見が対立し、親子関係に修復不可能な亀裂が入ることも考えられます。良かれと思って設定した制度が、かえって家族の絆を壊してしまうという皮肉な結果を招くデメリットがあるのです。

3. 配偶者自身の将来の選択肢が狭まる

この制度は、居住権を持つ配偶者自身の将来の選択肢を狭める可能性も秘めています。

年齢を重ね、「子ども夫婦の近くに引っ越したい」「バリアフリーのマンションに移りたい」といったライフプランの変化が起こることは自然です。しかし、配偶者居住権は売却してお金に換えることができないため、住み替えに必要な資金が用意できず、結果として不便な家に縛られる状況になりかねません。

4. 二次相続で税負担が増えるケースがある

一次相続（被相続人が亡くなった時）では相続税が軽減されても、二次相続（配偶者が亡くなった時）まで含めたトータルで考えると、かえって税負担が増えるケースがあります。

特に問題となるのが「小規模宅地等の特例」です。この特例は土地の評価額を最大80%減額できる強力な節税策ですが、配偶者居住権を設定した土地の「負担付所有権」を相続した子は、二次相続においてこの特例を使えません。配偶者の死亡により居住権は消滅するだけで、子が新たに相続する財産ではないためです。結果として、一次相続での節税効果よりも、二次相続での増税額が上回る可能性があります。

5. 煩雑な設定手続きと費用がかかる

配偶者居住権は自動的に発生せず、設定には明確な手続きが必要です。被相続人が「遺言」で指定するか、相続人全員による「遺産分割協議」で合意しなければなりません。

さらに、権利を第三者に対抗するためには、法務局で「配偶者居住権設定登記」が必要です。この登記には、登録免許税（不動産評価額の0.2%）や、司法書士への依頼費用（数万円〜十数万円）といったコストが発生します。メリットを享受するには、相応の手間と費用がかかるという点は見過ごせないデメリットです。

6. 権利の譲渡や賃貸が原則できない

配偶者居住権は、その配偶者の一身に専属する権利（一身専属権）であるため、第三者に権利を譲渡したり、売却したりすることは一切できません。

また、所有者の承諾なしに建物を改築・増築したり、第三者に賃貸したりすることも禁じられています。例えば、長期入院中に家を誰かに貸して収入を得るといった活用は不可能です。権利でありながら、その活用方法には厳しい制限が課せられています。

7. 建物の維持管理義務と費用負担が発生する

民法上、配偶者居住権を持つ配偶者は、建物の「通常の必要費」を負担する義務があります。これには日々の小規模な修繕費や火災保険料などが含まれます。固定資産税も、慣習上は居住者が負担するケースが多いでしょう。

問題は、屋根の雨漏りや給湯器の交換といった高額な修繕が発生した場合です。これらの費用負担について法律に明確な定めはなく、所有者と居住者の協議に委ねられます。年金収入で暮らす配偶者にとって、数十万円を超える突発的な出費は大きな負担です。この費用負担を巡って所有者である子と対立し、関係が悪化するケースは少なくありません。

デメリットだけじゃない！配偶者居住権が持つ3つの大きなメリット

ここまで配偶者居住権のデメリットを解説してきましたが、もちろん、この制度は特定の状況下では非常に有効な選択肢となり得ます。デメリットを正しく理解し、後悔のない選択をするためには、メリットと比較検討することが不可欠です。

1. 配偶者の居住権が法的に終身保護される安心感

最大のメリットは、「住み慣れた家に生涯住み続けられる権利が法的に保障される」という安心感です。遺言や遺産分割協議によって配偶者居住権を設定し、登記しておけば、この権利は法的に強力に保護されます。たとえ家の所有権が子や第三者に移ったとしても、配偶者は亡くなるまで（または定めた期間）、誰に気兼ねすることなく自宅に住み続けられます。

特に、被相続人の連れ子など、関係性が複雑な相続人がいる場合、残された配偶者の立場は不安定になりがちです。そのような状況でも、法的に居住権を確保できる点は、金銭には代えがたい大きな価値があると言えるでしょう。

2. 預貯金など他の遺産も相続しやすくなる

「遺産のほとんどが自宅不動産で、金融資産が少ない」という家庭では、配偶者居住権が大きな効果を発揮します。自宅不動産の価値を「居住権」と「所有権」に分離することで、配偶者が生活資金となる預貯金などを相続しやすくなるからです。

【設例】

• 遺産総額：5,000万円（自宅3,000万円、預貯金2,000万円）
• 相続人：配偶者と子1人（法定相続分は各2,500万円）

▼従来の方法 配偶者が自宅（3,000万円）を相続すると、法定相続分を500万円超過します。そのため、子に代償金500万円を支払うか、預貯金2,000万円をすべて子が相続する必要があり、配偶者の手元に現金が残りませんでした。

▼配偶者居住権を設定した場合 自宅の価値を「配偶者居住権（仮に1,500万円）」と「負担付所有権（1,500万円）」に分離します。

• 配偶者は「配偶者居住権（1,500万円）」と「預貯金1,000万円」を取得（合計2,500万円）。
• 子は「負担付所有権（1,500万円）」と「預貯金1,000万円」を取得（合計2,500万円）。

この結果、配偶者は「住む権利」と「生活資金1,000万円」を両方確保でき、円満な遺産分割が実現しやすくなります。

3. 一次相続・二次相続の相続税負担を軽減できる可能性がある

配偶者居住権は、相続税対策の観点からもメリットがあります。

まず、配偶者居住権の評価額は所有権より低くなるため、一次相続（親の一方が亡くなった相続）において、相続財産全体の評価額を圧縮できる可能性があります。ただし、相続税には「配偶者の税額軽減」（1億6,000万円まで非課税）があるため、このメリットが活きるのは遺産総額が非常に大きいケースに限られます。

より重要なのは、「二次相続（残された親が亡くなった相続）」を見据えた節税効果です。配偶者居住権は、その配偶者が亡くなると同時に消滅するため、二次相続の際には相続財産に含まれません。

一次相続で配偶者が自宅の「所有権」を相続すると、その不動産は二次相続で再び課税対象になります。しかし、「配偶者居住権」のみを取得しておけば、その価値は二次相続の課税対象から外れるため、結果的に子が支払う相続税の総額を軽減できる可能性があるのです。

我が家はどっち？配偶者居住権の設定が向いているケース・不向きなケース

配偶者居住権は、すべての家庭にとって最適な万能薬ではありません。メリットがある一方で、不動産の自由度を制限するといったデメリットも存在します。ここでは、設定が向いているケースと不向きなケースを具体的に見ていきましょう。

配偶者居住権の設定が向いているケース

以下のような状況では、配偶者居住権の設定が有効に機能する可能性が高いと考えられます。

1. 配偶者に自宅以外の金融資産が少ない

遺産の大部分が自宅で、残される配偶者の手元に十分な生活資金がないケースです。配偶者居住権を設定することで、自宅の権利を「居住権」と「所有権」に分け、配偶者は居住権を確保しつつ、残りの遺産分割で預貯金を確保しやすくなります。「住み続ける権利」と「生活資金」の両方を守りたい場合に大きなメリットを発揮します。

2. 相続人間の関係が複雑、または将来の揉め事を避けたい

被相続人に前妻との間に子がいる場合や、配偶者と子の関係が良好でないなど、相続関係が複雑なケースです。配偶者居住権を設定すれば、配偶者には「生涯住み続ける権利」を法的に保障しつつ、将来的な「所有権」は子に渡すことができます。「配偶者の居住の安定」と「子の財産承継」という双方の希望を両立させ、感情的な対立を避けやすくなります。

3. 二次相続まで見据えた相続税対策をしたい

遺産総額が大きく、二次相続での子の税負担が懸念されるケースです。配偶者居住権は配偶者の死亡によって消滅し、二次相続の財産に含まれません。一次相続の段階で設定しておけば、その価値の分だけ二次相続の課税財産を圧縮でき、結果的に子が納める相続税の総額を軽減できる可能性があります。

配偶者居住権の設定でデメリットが大きくなるケース

一方で、以下のようなケースでは、配偶者居住権設定のデメリットがメリットを上回り、将来的なトラブルの原因になる可能性があるため、慎重な検討が必要です。

1. 将来的に自宅の売却や活用を考えている

配偶者居住権の最大のデメリットは、不動産の流動性が著しく損なわれる点です。配偶者も所有者（子）も、相手の同意なくして不動産を自由に売却・活用できません。将来、配偶者が施設入所などで自宅が不要になっても、売却して費用に充てるといった柔軟な対応が困難になります。資産としての流動性を確保しておきたい場合には不向きな制度です。

2. 建物が老朽化しており、将来の修繕・管理が不安

建物の維持管理をめぐる費用負担も、トラブルの火種になりやすいポイントです。小規模な修繕は居住者である配偶者、大規模な修繕は所有者である子が負担するのが原則ですが、費用負担を巡って意見が対立する可能性があります。子が遠方に住んでいたり、経済的な余裕がなかったりすると、必要な修繕がスムーズに進まないリスクがあります。

3. 配偶者と子の関係が良好でない

配偶者居住権は、配偶者（居住権者）と子（所有者）が、一つの不動産について長期間にわたって権利を共有し続ける状態を生み出します。もし関係が悪化すれば、固定資産税の支払いや修繕など、あらゆる場面で問題が発生する可能性があります。家族間の長期的な信頼関係が前提となる制度であり、その前提が崩れる可能性がある場合は安易に設定すべきではありません。

配偶者居住権設定のデメリットを回避・軽減する3つの対策

配偶者居住権設定のデメリットを理解した上で、それでも活用したい場合の対策や、そもそも設定せずに同様の効果を得るための代替案を3つご紹介します。

対策1：遺言や遺産分割協議で詳細なルールを定める

配偶者居住権のデメリットの多くは、将来のルールが曖昧であることから生じます。これを回避するため、遺言書や遺産分割協議書で、将来起こりうるトラブルを想定した詳細なルールを書面で定めておくことが重要です。

• 費用負担の取り決め： 固定資産税の支払方法、修繕費の負担範囲（例：給湯器は配偶者負担、外壁塗装は所有者負担）と割合などを具体的に定めます。
• 配偶者が施設入所した場合の取り扱い： 自宅に戻る見込みがなくなった場合に居住権をどうするか（消滅させるか）、その後の不動産の売却方法や代金分配についても合意しておきます。
• 連絡・協議の方法： 関係性が悪化した場合でも最低限のコミュニケーションが取れるよう、定期的な連絡や協議の方法を定めておきます。

これらの取り決めを公正証書遺言などに記載することで、将来の「言った・言わない」のトラブルを大幅に軽減できます。

代替案2：使用貸借・賃貸借契約で居住権を確保する

子に自宅を単独で所有させた上で、親子間で契約を結び居住権を確保する方法もあります。

使用貸借契約

子が所有者となった自宅に、配偶者が無償で住み続ける契約です。契約内容は自由に設定できますが、貸主（子）からの解約が比較的容易なため、居住の安定性が低い可能性があります。必ず契約書を作成することが重要です。

賃貸借契約

子が大家、配偶者が店子として賃料を支払う契約です。借地借家法により借主（配偶者）の権利が強く保護され、安定した居住が可能です。ただし、配偶者は賃料を支払う義務が生じ、子が受け取る賃料は課税対象になります。

代替案3：柔軟な資産管理が可能な「家族信託」を活用する

より柔軟な資産承継・管理を考えるなら、「家族信託（民事信託）」が非常に有効です。親（委託者）が信頼できる子（受託者）に財産の管理・処分を託し、配偶者（受益者）が利益（住む権利など）を受ける制度です。

• 柔軟な資産活用： 配偶者が施設に入所して自宅が不要になった場合、受託者である子の判断で自宅を売却・賃貸することが可能です。配偶者居住権の最大のデメリットである「資産の塩漬け」を防げます。
• 二次相続以降の指定： 配偶者が亡くなった後の財産の承継先（例：「家を売却して長男と長女で分ける」など）まで、あらかじめ契約で指定できます。

家族信託は、配偶者の居住安定を確保しつつ、将来の資産活用や二次相続まで見据えたオーダーメイドの資産承継を実現できます。ただし、制度設計が複雑なため、司法書士などの専門家との相談が不可欠です。

後悔しない相続のために｜配偶者居住権は専門家との相談が鍵

配偶者居住権は、遺された配偶者が住み慣れた家で生涯安心して暮らせるように設計された強力な権利です。しかし、その裏側には本記事で解説したような、配偶者居住権設定のデメリットが数多く潜んでいます。「配偶者の居住安定」という一点のみに注目して安易に設定すると、後々家族全員が後悔することになりかねません。

最大のデメリットは「資産の塩漬け」と「子の負担」

配偶者居住権設定における最大のデメリットは、不動産の流動性が著しく損なわれる「資産の塩漬け」状態に陥るリスクです。配偶者が存命の間は、売却、建て替え、担保提供などが一切できなくなります。将来、自宅が空き家になっても身動きが取れず、固定資産税や管理費の負担だけが所有者である子に重くのしかかります。

子のライフプラン（実家を売却してローン返済に充てるなど）は完全に頓挫し、自宅を相続した子だけが負担を背負うことで、兄弟間の不公平感からトラブルに発展する可能性もあります。このように、配偶者居住権の設定は、子の将来にまで大きな影響を及ぼす重い決断なのです。

なぜ自己判断は危険なのか？最適な選択は家族ごとに異なる

相続対策は、民法、税法、不動産実務が複雑に絡み合います。一部分の知識だけで「我が家には配偶者居住権が最適だ」と判断するのは非常に危険です。

• そもそも配偶者居住権を設定する必要があるのか
• 遺言で「無償で住み続けること（使用貸借）」を認めるだけで十分ではないか
• より柔軟な「家族信託」の方が合っているのではないか
• 生前に自宅を売却し、現金で相続させる方が円満ではないか

最適な選択肢は、ご家庭の資産状況、家族構成、そして「家族が将来どのような暮らしを望んでいるか」によって全く異なります。

将来のトラブルを防ぐ最も確実な方法

後悔しない相続を実現するには、生前のうちに家族全員で将来について話し合い、共通の認識を持つことが最も重要です。そして、その話し合いの場に、客観的な視点を持つ専門家を加えることを強く推奨します。

• 司法書士： 遺言書作成や登記、家族信託など、法的手続きの専門家。
• 税理士： 相続税シミュレーションや二次相続まで見据えた税務上のメリット・デメリットを分析。
• 不動産会社： 不動産の資産価値や活用・売却の可能性を実務的な視点からアドバイス。

これらの専門家に相談することで、ご自身の家族が抱える課題が明確になり、配偶者居住権の設定が本当に最善の策なのか、あるいはもっと良い方法があるのかを多角的に検討できます。早めの相談が、家族全員の笑顔と円満な資産承継を守るための、最も確実な一歩となります。