【結論】ローン残債があっても不動産売却は可能！知っておくべき基本

住宅ローンの残債がある状態での不動産売却は、多くの方が不安に感じますが、結論から言えば全く問題なく可能です。実際、ローンが残っている家を売却するケースは非常に多くあります。

この記事では、不動産売却でローン残債問題を解決するための基本的な仕組みを解説し、あなたの不安を解消します。このセクションを読むだけで、ご自身の状況を客観的に把握し、次の一歩を踏み出すための知識が得られます。

不動産売却の基本原則「抵当権の抹消」とは？

なぜローンが残っていても不動産を売却できるのか。その鍵は「抵当権（ていとうけん）」にあります。

住宅ローンを組む際、購入する不動産は金融機関の担保となり「抵当権」が設定されます。これは、万が一返済が滞った場合に、金融機関が不動産を競売にかけるなどして資金を回収するための権利です。

抵当権が設定されたままの不動産は、買主にとってリスクが高いため、事実上売買できません。そこで重要になるのが、不動産の所有権を買主に引き渡すタイミングで、売却代金をもって住宅ローンを全額返済し、「抵当権」を抹消する手続きです。この手続きさえ完了すれば、ローン残債の有無にかかわらず、クリーンな状態で不動産を買主に引き渡せます。

つまり、不動産売却におけるローン残債の扱いは、「売却と同時にローンを完済し、抵当権を抹消すること」が絶対的なルールなのです。

あなたの状況はどっち？「アンダーローン」と「オーバーローン」

不動産売却でローン残債が残る場合、売却価格と残債の大小関係によって、状況は2つのケースに分かれます。ご自身の状況がどちらに当てはまるかを把握することが、売却計画の第一歩です。

1. アンダーローン：売却価格がローン残債を上回るケース

不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態を「アンダーローン」と呼びます。これは売却において最も理想的な状態です。

【アンダーローンの例】

• 不動産の売却価格：3,000万円
• 住宅ローンの残債：2,500万円

この場合、売却で得た3,000万円でローン残債2,500万円を完済しても、手元に500万円が残ります。この資金から仲介手数料などの諸経費を支払っても、プラスになる可能性が高いでしょう。手元資金は、新しい住まいの購入資金や貯蓄など自由に活用できます。

2. オーバーローン：売却価格がローン残債を下回るケース

一方、不動産の売却価格が住宅ローンの残債に届かない状態を「オーバーローン」と呼びます。多くの方が不安に感じるのはこのケースです。

【オーバーローンの例】

• 不動産の売却価格：2,500万円
• 住宅ローンの残債：3,000万円

この場合、売却代金だけではローンを完済できず、500万円が不足します。ローンを完済して抵当権を抹消しなければ売却はできないため、不足する500万円を自己資金（預貯金など）で用意し、売却代金と合わせてローンを完済する必要があります。

すぐに自己資金を用意できない場合でも、住み替えローンを利用する方法や、状況によっては任意売却という手段もあります。まずは、ご自身の不動産がいくらで売れそうか、そしてローン残債が正確にいくらなのかを把握することが不可欠です。

ローン残債がある不動産売却｜相談から抵当権抹消までの7ステップ

ローン残債がある不動産売却では、通常のプロセスに「金融機関との手続き」が加わります。ここでは、相談から売却完了（抵当権抹消）までの流れを7つのステップで解説します。

ステップ1：住宅ローン残高を正確に確認する

最初に行うべきは、「現時点で住宅ローンがいくら残っているのか」を1円単位で正確に把握することです。記憶に頼らず、必ず書類で確認しましょう。

• 住宅ローン返済予定表（償還予定表）： 金融機関から毎年送られてくる書類で、年末時点でのローン残高が記載されています。
• 残高証明書： 金融機関に依頼すれば発行してもらえます。インターネットバンキングで確認できる場合もあります。

このローン残高が、売却における基準点となります。

ステップ2：不動産会社に査定を依頼する

次に、売却対象の不動産が「いくらで売れそうか」を把握するため、不動産会社へ査定を依頼します。査定価格とローン残高を比較することで、アンダーローンかオーバーローンかが明確になります。

より正確な売却戦略を立てるためには、複数の不動産会社に訪問査定を依頼し、査定価格とその根拠を比較検討することをおすすめします。

ステップ3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を締結します。これは、売却活動を正式に依頼する契約です。契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。どの契約形態がご自身の状況に合っているか、不動産会社の担当者とよく相談して決定しましょう。

ステップ4：売却活動を開始する

媒介契約後、本格的な売却活動がスタートします。不動産会社は、不動産ポータルサイトへの掲載やチラシの配布など、様々な方法で購入希望者を探します。購入検討者から問い合わせがあれば「内覧（内見）」の対応が必要です。物件の第一印象は非常に重要なので、掃除や整理整頓を心がけましょう。

ステップ5：買主と売買契約を締結する

購入希望者が見つかり、条件交渉がまとまったら「売買契約」を締結します。契約当日は、宅地建物取引士による「重要事項説明」を受けた後、売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金（売買価格の5～10%が一般的）を受け取ります。契約内容に疑問があれば、必ずその場で質問し、納得した上で契約を進めることが大切です。

ステップ6：決済と物件の引き渡し

売買契約から約1ヶ月後、金融機関などで「決済」と「物件の引き渡し」を行います。決済日には、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士が集まります。

当日は、司法書士が所有権移転に必要な書類を確認した後、買主が売買代金の残額を売主の口座に振り込みます。着金確認後、売主は鍵や関連書類を買主に渡し、司法書士が法務局へ所有権移転登記と抵当権抹消登記の申請を行います。

ステップ7：ローンの一括返済と抵当権抹消手続き

決済と同日に、住宅ローンの一括返済と「抵当権抹消」の手続きを行います。決済日に買主から受け取った売却代金で、借入先の金融機関にローン残債を一括で返済します。

返済が完了すると、金融機関から抵当権を抹消するために必要な書類が発行されます。その書類を司法書士に渡し、所有権移転登記と同時に抵当権抹消登記を申請してもらうことで、すべての手続きが完了します。この一連の流れは司法書士が安全かつスムーズに進めてくれるため、複雑な手続きに奔走する必要はありません。

売却価格がローン残債に届かない「オーバーローン」4つの解決策

不動産売却でローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」は、不動産の市況や購入時期によって起こり得ます。しかし、オーバーローンの状況でも解決策はあります。ここでは、具体的な4つの解決策を解説します。

1. 自己資金で不足分を補填する

最もシンプルな解決策が、貯蓄などの自己資金で不足分を補い、ローンを完済する方法です。

例えば、ローン残債が2,000万円で売却価格が1,800万円だった場合、差額の200万円（＋諸費用）を自己資金で用意します。これによりローンは完済となり、抵当権も問題なく抹消できるため、通常の流れで売却を進められます。

• メリット
  • 手続きがシンプルで、追加の借入審査が不要。
  • 信用情報に影響がなく、その後のローン契約にも支障が出ない。
• デメリット
  • 不足額を補えるだけのまとまった自己資金が必要。
  • 手元の現金が大きく減少し、新生活の資金や不測の事態への備えが手薄になる可能性がある。

2. 住み替えローンを活用する

新しい住まいへの買い替えを検討している場合に利用できるのが「住み替えローン」です。これは、新しく購入する物件のローンに、現在の家を売却しても返しきれないローン残債を上乗せして借り入れる金融商品です。

例えば、ローン残債2,000万円の家が1,800万円で売れた場合、不足分の200万円を新居の購入費用3,000万円と合算し、合計3,200万円を新たな住宅ローンとして借り入れます。

• メリット
  • 自己資金がなくても、オーバーローン状態での住み替えが実現できる。
• デメリット
  • 借入額が大きくなるため、月々の返済負担が増加する。
  • 通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、年収や勤務先などが厳格に評価される。
  • 取り扱っている金融機関が限られる場合がある。

3. 任意売却

ローンの返済がすでに困難、あるいは滞納している状況では「任意売却」という選択肢があります。任意売却とは、債権者である金融機関の合意を得た上で、一般の市場で不動産を売却する方法です。金融機関との交渉により、ローンが残ることを承知の上で抵当権を外してもらい、売却を進めます。

• メリット
  • 強制的に売却される「競売」に比べて、市場価格に近い高値で売れる可能性が高い。
  • 売却活動が一般の仲介とほぼ同じように進むため、近隣に事情を知られにくい。
• デメリット
  • 信用情報機関に事故情報が登録され、一定期間、新たなローンやクレジットカードの契約が難しくなる。
  • すべての債権者の同意が必要で、交渉が複雑になることがある。
  • 売却後に残った債務の返済義務はなくならず、金融機関と返済方法を協議する必要がある。

任意売却は専門的な知識と交渉力が求められるため、実績が豊富な不動産会社への相談が不可欠です。

4. リースバック

「リースバック」は、自宅を不動産会社などに売却し、売却後は買主と賃貸借契約を結んで、家賃を払いながらそのまま住み続けることができるサービスです。売却で得た資金でローンを完済し、残ったお金を生活資金などに充てることができます。

• メリット
  • 引っ越しが不要で、住み慣れた家で生活を続けられる。
  • まとまった現金を一度に手に入れることができる。
• デメリット
  • 売却価格は、通常の市場価格の7〜9割程度と、相場より安くなる傾向がある。
  • 所有者ではなくなるため、毎月の家賃が発生する。
  • 将来の買い戻し価格は、売却価格よりも高くなるのが一般的。

ご自身の状況や今後のライフプランに合わせて、最適な解決策を選ぶことが重要です。

売却益が出た「アンダーローン」で注意すべき税金と使える特例

不動産売却でローン残債を完済しても手元にお金が残る「アンダーローン」の場合、売却益に対して「税金」が発生する可能性があり、注意が必要です。しかし、不動産売却には税負担を大きく軽減できる特例制度が用意されています。

売却益（譲渡所得）にかかる税金とは？

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税や住民税の課税対象となります。譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

• 取得費：不動産の購入代金や購入時の諸費用。建物の場合は所有期間中の減価償却費を差し引きます。
• 譲渡費用：売却にかかった仲介手数料や印紙税など。

この計算で譲渡所得がプラスになった場合に税金がかかります。不動産売却におけるローン残債の額は、この税金計算には一切関係しないという点が非常に重要なポイントです。

税額の計算方法と税率

譲渡所得にかかる税額は、不動産の所有期間によって税率が大きく異なります。所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）
  • 税率：39.63%（所得税 30.63% ＋ 住民税 9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）
  • 税率：20.315%（所得税 15.315% ＋ 住民税 5%）

※所得税には復興特別所得税が含まれています。

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も変わるため、売却のタイミングを検討する際の重要な判断材料となります。

税負担を大幅に軽減！知っておきたい特例制度

譲渡所得が発生した場合でも、一定の要件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる特例があります。

1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

最も代表的な特例が「3,000万円特別控除」です。マイホームを売却した場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 – 3,000万円

つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例の適用で税金はゼロになります。適用には、自分が住んでいた家であることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。

2. 特定のマイホームを買い換えた場合の特例（買い替え特例）

マイホームを買い替える場合に利用できる可能性があるのが「買い替え特例」です。これは、売却益への課税を、新しいマイホームを将来売却する時まで**課税を繰り延べる（先送りする）**制度です。3,000万円特別控除とは選択適用となり、併用はできません。

忘れずに！確定申告の必要性

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として売却した翌年に確定申告が必要です。

特に重要なのは、3,000万円特別控除などの特例を適用して納める税金が0円になったとしても、その特例の適用を受けるためには必ず確定申告をしなければならないという点です。申告を怠ると特例が適用されず、後から多額の税金を追徴される可能性があるため、絶対に忘れないようにしましょう。

不動産売却でローン残債の完済以外に必要となる諸費用一覧

不動産売却では、ローン残債の返済とは別に様々な諸費用が発生します。これらの費用を把握せずに進めると、資金計画が狂う原因になります。事前に全体像を掴み、正確な資金計画を立てましょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合に支払う成功報酬です。諸費用の中で最も大きな割合を占め、法律で上限額が定められています。

速算式（売買価格400万円超の場合）：売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例えば、3,000万円で売却できた場合の仲介手数料の上限は105万6,000円です。

印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額に応じて税額が定められています。

契約金額	軽減税率（2027年3月31日まで）
1,000万円超 5,000万円以下	1万円
5,000万円超 1億円以下	3万円

登記費用（抵当権抹消登記など）

ローン残債がある不動産を売却する場合、必ず必要になるのが「抵当権抹消登記」の費用です。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、以下の費用がかかります。

• **登録免許税：**不動産1筆あたり1,000円
• **司法書士への報酬：**1万円～3万円程度が相場

ローン関連費用（一括繰り上げ返済手数料）

住宅ローンを一括返済する際に、金融機関へ支払う手数料です。金額は金融機関や契約内容によって異なり、無料の場合もあれば数万円かかるケースもあります。事前に借入先に確認しておきましょう。

その他、状況によってかかる費用

上記以外にも、物件の状況によって以下のような費用がかかる可能性があります。

• ハウスクリーニング・リフォーム費用
• 建物の解体費用
• 土地の測量費用
• 引越し費用

これらの諸費用の合計額は、一般的に**「売却価格の4%～6%」**が目安と言われます。3,000万円で売却した場合、120万円～180万円程度の諸費用がかかる可能性があると想定しておきましょう。

不動産売却でローン残債がある場合こそ重要！信頼できる不動産会社の選び方

不動産売却でローン残債が残るような複雑なケースを成功させるには、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが何よりも重要です。査定額の高さだけで安易に決めず、以下のポイントをチェックしましょう。

チェックポイント1：ローン残債の扱いや金融機関との交渉に精通しているか

不動産売却でローン残債を完済する場合、決済と同時に一括返済し、抵当権を抹消する手続きが必要です。このタイトなスケジュールを円滑に進めるには、金融機関との事前調整や司法書士との連携が欠かせません。担当者がこれらの手続きに習熟しているか、過去の経験が豊富かを確認しましょう。また、オーバーローン時の任意売却など、専門知識が求められるケースへの対応力も重要です。

チェックポイント2：根拠のある正確な査定力

契約欲しさに相場より高い査定額を提示する会社には注意が必要です。結局売れずに大幅な値下げを強いられ、資金計画が狂うリスクがあります。信頼できる会社は、周辺の成約事例や市場動向といった客観的なデータに基づき、「なぜこの査定額なのか」という根拠を明確に説明してくれます。複数の会社に査定を依頼し、その根拠を比較検討しましょう。

チェックポイント3：状況に応じた多様な売却戦略を提案できるか

売主の事情は様々です。「高く売りたい」「早く現金化したい」といった希望を丁寧にヒアリングし、最適な売却戦略を複数提案してくれる会社を選びましょう。高値が期待できる「仲介」と、スピーディーに現金化できる「買取」の両方の選択肢を提示し、それぞれのメリット・デメリットを説明できる会社は、売主の多様なニーズに応える力があります。

チェックポイント4：任意売却やリースバックなど特殊なケースへの対応力

オーバーローンが確実な場合の「任意売却」や、売却後も住み続けたいニーズに応える「リースバック」など、特殊な売却方法には専門知識やノウハウが不可欠です。すべての不動産会社が対応できるわけではないため、会社のウェブサイトを確認したり、相談時に直接対応の可否を質問したりして、こうした特殊なケースへの対応力も確認しておきましょう。

チェックポイント5：地域に根差した豊富な売却実績

不動産の価値は地域の特性に大きく左右されます。売却を検討しているエリアでの取引実績が豊富な会社は、地域の市場動向や買主のニーズを熟知しており、より的確な価格設定と効果的な販売活動が期待できます。地域での実績は、それだけ多くの顧客から信頼されている証でもあります。

不安を解消し最適な売却へ｜不動産売却のローン残債問題を専門家と乗り越える

この記事を通して、不動産売却とローン残債に関する仕組みや解決策についてご理解いただけたかと思います。最後に、次の一歩を踏み出すための重要なポイントを整理します。

【要点整理】ローンが残っていても不動産売却は可能です

最も重要なことは「住宅ローンが残っていても、不動産の売却は可能である」ということです。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するという流れさえ押さえれば、問題なく売却は完了します。

売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」であっても、自己資金の充当、住み替えローン、任意売却など、状況に応じた解決策が存在します。諦めずにご自身の状況に合った方法を見つけ出すことが大切です。

すべての始まりは「正確な査定額」の把握から

最適な方法を見つけ出すために、まず始めるべきことはただ一つです。それは「ご自身の不動産がいくらで売れるのか、正確な査定額を把握すること」です。

現実的な売却可能価格を知ることで、ローンが返せるか、手元に資金が残るか、あるいは不足額はいくらかといったことが明確になり、漠然とした不安が具体的な課題へと変わります。査定は、解決に向けた計画を立てるための、最も重要で不可欠な第一歩なのです。

専門家というパートナーと共に、最適な解決策を見つけ出す

不動産売却でローン残債が絡む手続きは複雑になりがちです。一人で抱え込まず、不動産のプロフェッショナルを「パートナー」として頼りましょう。豊富な経験と専門知識を持つ不動産会社に相談することで、以下のようなメリットが得られます。

• 精度の高い査定に基づいた、現実的な売却戦略の立案
• 状況に合わせた、複数の解決策の提案
• 煩