【全体像】不動産売却の流れが一目でわかる全8ステップ早見表

初めて不動産を売却する際は不安がつきものですが、この不動産売却 流れと各ステップのポイントを事前に把握しておけば、スムーズに進められます。

この記事では、準備段階から売却後の手続きまで、不動産売却 流れの全体像を8つのステップに分けて解説します。まずは、売却完了までの全体像が一目でわかる「早見表」をご覧ください。このロードマップを参考に、計画的な売却活動を始めましょう。

不動産売却の全8ステップと目安期間

ステップ	主な内容	目安期間
STEP1	情報収集と売却相場の調査	1週間～1ヶ月
STEP2	不動産会社選びと査定依頼	1週間～1ヶ月
STEP3	媒介契約の締結	1日～1週間
STEP4	売却活動の開始	1ヶ月～6ヶ月
STEP5	購入希望者との交渉と売買契約	1週間～1ヶ月
STEP6	決済と物件の引き渡し	契約後1ヶ月～2ヶ月
STEP7	引き渡し後の手続き	1日
STEP8	確定申告	売却の翌年2月16日～3月15日
合計期間	–	約3ヶ月～1年

※上記は一般的な仲介による売却の流れと期間です。物件の状況や市場の動向によって変動します。

不動産売却の流れは、大きく分けて「準備・計画」「売却活動」「最終手続き」の3フェーズに分かれます。各ステップを着実に進めることで、スムーズな売却が実現します。

ステップ1～3：売却の準備と計画｜相場把握から不動産会社選びまで

売却活動全体の方向性を決定づける重要なフェーズです。ここでの計画が、不動産売却 流れ全体の成功を左右します。

ステップ1：まずは自分で売却相場を調べてみよう

本格的な活動の前に、所有する不動産が「いくらで売れそうか」という相場感を掴むことは非常に重要です。相場を知ることで、不動産会社の査定価格が妥当か判断でき、高値で売れ残るリスクや、安値で損をする事態を防げます。

1. 不動産情報ポータルサイトで調べる SUUMOやLIFULL HOME'Sなどで、ご自身の物件と条件（所在地、間取り、面積、築年数など）が近い物件の「売出価格」を確認します。ただし、これらは売主の希望が反映された価格であり、実際の「成約価格」より高めに設定されている点に注意が必要です。

2. 公的な取引データを参考にする 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」では、過去に実際に成立した取引価格を調べられます。より実態に近い価格情報を得られるため、相場感を掴む上で非常に有効です。

ステップ2：ライフプランから逆算した売却スケジュールを立てる

一般的な不動産売却 流れでは、相談から引き渡し完了まで3ヶ月～1年ほどかかります。「いつまでに売りたいのか」というゴールを明確にし、逆算してスケジュールを立てましょう。

【不動産売却にかかる期間の目安】

• 準備・査定・不動産会社選び： 2週間～1ヶ月
• 媒介契約・売却活動開始： 3ヶ月～6ヶ月
• 売買契約の締結： 1週間～2週間
• 決済・物件の引き渡し： 1ヶ月～2ヶ月

特に、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入する「住み替え」の場合、売却を先に行う「売り先行」か、購入を先に行う「買い先行」かで計画が大きく変わります。

• 売り先行： 売却価格が確定してから新居を探せるため、資金計画が立てやすいのがメリットです。ただし、売却後に新居が見つからない場合、仮住まいが必要になる可能性があります。
• 買い先行： 理想の物件をじっくり探せるのがメリットですが、売却が難航すると、旧居と新居のローンが重なる「二重ローン」のリスクが生じます。

ご自身のライフプランや資金状況に合わせ、不動産会社と相談しながら慎重に計画を立てましょう。

ステップ3：売却成功の鍵を握る不動産会社選びのポイント

パートナーとなる不動産会社選びは、不動産売却の流れにおいて最も重要な要素の一つです。複数の視点から慎重に比較検討しましょう。

1. 会社の規模や得意分野を見極める 全国展開の大手と、地域情報に精通した地域密着型の会社があります。また、マンション、戸建て、土地など、会社によって得意な物件種別も異なります。過去の取引実績を確認し、ご自身の物件タイプに合った会社を選びましょう。

2. 査定価格の「根拠」を確認する 複数の会社に査定を依頼すると、異なる価格が提示されます。単に最も高い価格を提示した会社に決めるのは危険です。重要なのは「なぜその価格なのか」という明確な根拠です。周辺の成約事例や物件の評価点を具体的に挙げ、納得のいく説明をしてくれる会社を選びましょう。根拠のない高額査定は、媒介契約を結ぶことだけが目的の可能性もあります。

3. 担当者との相性も重要 売却活動は数ヶ月にわたるため、担当者との信頼関係が不可欠です。

• 質問や不安に親身に答えてくれるか
• 連絡がスムーズで、報告をこまめにしてくれるか
• 売主の利益を第一に考えた提案をしてくれるか
• メリットだけでなく、リスクについても正直に話してくれるか

「この人に任せたい」と思える担当者を見つけることが、満足のいく売却への近道です。

ステップ4～6：売却活動の実践｜査定依頼から売買契約締結へ

信頼できる不動産会社を見つけたら、いよいよ本格的な売却活動に移ります。ここからは、査定から契約締結までの具体的な不動産売却 流れを解説します。

正確な価値を知る第一歩「不動産売却 査定」

査定価格は、売出価格を決める重要な指標です。査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定（簡易査定）

物件の基本情報と周辺の取引データなどから、おおよその査定額を算出する方法です。現地を確認しないためスピーディーですが、あくまで概算です。「まずは大まかな相場を知りたい」という段階で活用すると良いでしょう。

訪問査定

担当者が現地を訪れ、物件の状態を詳細に確認して査定額を算出する方法です。机上査定の情報に加え、以下の点をプロの目でチェックします。

• 建物の状態： 内装・外装の劣化具合、設備状況、日当たり、眺望など
• 土地の状態： 形状、境界、接道状況など
• 周辺環境： 利便性、騒音などのマイナス要因の有無
• 法的規制： 都市計画法などの制限

訪問査定は、より実勢価格に近い精度の高い査定額が期待でき、担当者と具体的な売却戦略を相談する良い機会にもなります。本格的に売却を検討しているなら、必ず訪問査定を依頼しましょう。

不動産会社との約束「媒介契約」3つの種類と選び方

依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を締結します。これは売却活動を正式に依頼する契約で、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

契約の種類	契約できる会社数	自己発見取引	レインズへの登録義務	業務報告の義務
一般媒介契約	複数社と契約OK	可能	任意	なし
専任媒介契約	1社のみ	可能	7日以内	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	1社のみ	不可	5日以内	1週間に1回以上

※自己発見取引：売主自身が買主を見つけて直接契約すること ※レインズ：不動産会社間で物件情報を共有するネットワークシステム

どの媒介契約を選ぶべきか？

• 一般媒介契約： 人気エリアの物件など、広く買主にアピールしたい場合におすすめです。ただし、不動産会社の販売活動が手薄になる可能性もあります。
• 専任媒介契約： 1社に責任を持って販売してもらいたい場合に適しています。定期的な報告で状況を把握しやすく、担当者と二人三脚で進めたい方におすすめです。
• 専属専任媒介契約： 最も制約が厳しい分、不動産会社は積極的に販売活動を行う傾向があります。早く売りたい、すべてを1社に任せたい場合に有効です。

ご自身の状況や売却方針に合わせて、最適な契約形態を選択しましょう。

買主様との出会いから契約まで

媒介契約後、具体的な販売活動がスタートします。

1. 販売活動の開始 不動産会社は、レインズへの登録やポータルサイトへの掲載、チラシ配布など、様々な方法で買主を探します。

2. 内覧（内見）対応 購入検討者が物件を見学する「内覧」は、購入の意思決定を左右する重要な機会です。第一印象を良くするため、事前に清掃・整頓し、当日は照明をつけて室内を明るく見せましょう。

3. 購入申込みと条件交渉 内覧後、購入希望者から価格や引渡し希望日などが記載された「購入申込書」が提出されます。多くの場合、ここから価格などの条件交渉が始まります。不動産会社と相談しながら、双方が納得できる着地点を探ります。

4. 売買契約の締結 双方の条件が合意に至ったら、売買契約を締結します。宅地建物取引士による「重要事項説明」を受けた後、売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金を受け取ります。この契約をもって、法的な権利と義務が確定するため、契約内容は十分に確認しましょう。

ステップ7～8：最終手続き｜残代金決済・物件引渡しと確定申告

売買契約を終えたら、不動産売却 流れの最終ステップです。「決済・引渡し」と「確定申告」という2つの重要な手続きが待っています。

残代金決済・物件引渡しの当日の流れ

決済と引渡しは、売買契約から約1ヶ月後、平日の午前中に金融機関などで行われるのが一般的です。当日は売主、買主、司法書士、不動産会社の担当者が集まり、約1～2時間で手続きを完了させます。

1. 登記申請の準備と本人確認 司法書士が、所有権移転登記に必要な書類を確認し、売主・買主双方の本人確認を行います。

2. 残代金の受領と着金確認 買主が売主の口座へ売買代金の残額を振り込みます。金額が大きいため、口座への着金を確認します。

3. 諸経費の精算 着金確認後、固定資産税・都市計画税の日割り精算分を買主から受け取り、仲介手数料の残額や登記費用などを支払います。

4. 鍵と関係書類の引渡し すべての支払いが完了したら、物件の鍵や関係書類一式を買主へ引き渡します。この瞬間をもって、物件の管理責任が買主へ移ります。

5. 領収書等の受け渡し 売主は買主へ残代金等の領収書を渡します。これらの書類は確定申告で必要になるため、大切に保管してください。

手続き完了後、司法書士が法務局で所有権移転登記などを申請し、決済・引渡しは完了です。

住宅ローンが残っている場合の「抵当権抹消手続き」

売却物件に住宅ローンが残っている場合、決済と同時に「抵当権」を抹消する手続きが必要です。抵当権は、金融機関が融資の担保として不動産に設定している権利で、ローンを完済しないと抹消できません。決済当日、買主から受け取った売却代金でローンを一括返済し、司法書士が抵当権抹消登記を代行します。

売却後の重要手続き「確定申告」

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されるため、売却した翌年に確定申告を行う義務があります。

譲渡所得の計算方法 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 ＋ 譲渡費用)

• 取得費：不動産の購入代金や手数料など。
• 譲渡費用：売却にかかった仲介手数料や印紙税など。

この計算で譲渡所得がプラスになった場合は、確定申告が必要です。逆にマイナス（譲渡損失）の場合は原則不要ですが、税金の還付を受けられる特例を利用する際は申告が必要になります。

確定申告の時期 確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に行います。マイホームの売却では「3,000万円の特別控除」など、税負担を大幅に軽減できる特例があり、これらを適用するためにも確定申告は必須です。

【費用・税金】不動産売却で必要になるお金のすべて

不動産売却 流れの中で、何にいくらお金がかかるのかを正確に把握することは非常に重要です。ここでは諸費用と税金について詳しく解説します。

売却時にかかる「諸費用」の内訳と目安

売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、いくつかの諸費用が発生します。

1. 仲介手数料

不動産会社に支払う成功報酬です。法律で上限額が定められており、以下の速算式で計算するのが一般的です。

【速算式】仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

例：3,000万円で売却した場合の上限額は「(3,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税 = 105万6,000円（税込）」となります。

2. 印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって税額が異なります。

契約金額	税額（本則税率）
1,000万円超 5,000万円以下	20,000円
5,000万円超 1億円以下	60,000円
1億円超 5億円以下	100,000円
※2024年4月1日以降は本則税率が適用されます。

3. 登記費用

住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消するための登記費用が必要です。登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士への報酬（1〜3万円程度）がかかります。

4. その他の費用

状況に応じて、土地の境界を確定させるための「測量費用」（30万～80万円程度）や、古家を解体する「建物解体費用」などが発生することがあります。

利益にかかる「不動産売却 税金」の仕組み

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税・復興特別所得税）」と「住民税」が課税されます。

譲渡所得の計算方法 譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 ＋ 譲渡費用)

税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。

区分	所有期間	税率（合計）	内訳
短期譲渡所得	5年以下	39.63%	所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%
長期譲渡所得	5年超	20.315%	所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%

注意点は、この「所有期間」が**「売却した年の1月1日時点」**でカウントされることです。実際の保有年数が5年を超えていても、この基準で5年以下と判断されると税率の高い短期譲渡所得となります。

税負担を大幅に軽減できる特例・控除制度

マイホームの売却では、税負担を大きく軽減できる特例が用意されており、活用するには確定申告が必須です。

1. 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる非常に強力な特例です。譲渡所得が3,000万円以下なら、税金はかかりません。

【主な適用要件】

• 自分が住んでいる家屋やその敷地の売却であること。
• 住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること。
• 親子や夫婦など特別な関係者への売却ではないこと。

2. 所有期間10年超の居住用財産の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームの場合、課税譲渡所得6,000万円以下の部分について、通常より低い税率が適用されます。この特例は「3,000万円特別控除」と併用可能です。

• 軽減税率：14.21%（所得税10.21%、住民税4%）

これらの特例を適用できるかで手元に残る金額は大きく変わるため、ご自身の状況で使えるかを確認することが重要です。

【状況別】空き家・相続・訳あり物件の売却の流れと注意点

空き家や相続不動産など、特別な事情を抱える物件の不動産売却 流れには、通常とは異なる手続きや注意点があります。

管理が負担になる「空き家」の売却の流れと特例

活用予定のない空き家は、固定資産税や管理の負担、老朽化のリスクを考えると早期の売却が賢明です。

空き家売却のポイント

1. 現状の把握と準備： 室内の家財道具（残置物）の処分が必要です。また、建物の状態を専門家が診断するホームインスペクションを実施すると、買主の信頼性が高まります。
2. 境界の確定： 隣地との境界が曖昧な場合は、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行うことで、買主は安心して購入できます。

【注意点】空き家売却で活用できる税金の特例 相続した空き家の売却では、一定の要件を満たすことで**「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（通称：空き家特例）**が利用できる場合があります。これは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

手続きが複雑な「相続不動産」の売却の流れ

相続した不動産の売却は法的な手続きが不可欠で、相続人全員の協力が求められます。一般的な不動産売却 流れの前に、以下のステップを踏む必要があります。

1. 遺言書の確認と相続人の確定： まず遺言書の有無を確認します。なければ戸籍謄本等で法的な相続人を全員確定させます。
2. 遺産分割協議： 相続人全員で、誰が不動産を相続するか、あるいは売却して金銭で分けるかなどを話し合い、その内容を「遺産分割協議書」にまとめます。
3. 相続登記（名義変更）： 遺産分割協議に基づき、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します。この手続きが完了して初めて売却が可能になります。2024年4月1日から相続登記は義務化されています。
4. 売却活動の開始： 相続登記完了後、不動産会社への査定依頼へと進みます。

解決策が鍵となる「訳あり物件」の売却の流れ

「再建築不可」「事故物件」など、一般市場では買い手が見つかりにくい「訳あり物件」は、不動産会社が直接買主となる**「買取」**が有効な選択肢となります。

【訳あり物件における買取のメリット】

• スピーディーな現金化： 買主を探す必要がなく、最短数日で決済まで完了できます。
• 現状のままで売却可能： リフォームや残置物撤去が不要です。
• 契約不適合責任の免責： 売却後に物件の欠陥が見つかっても、売主が責任を問われない特約が付くのが一般的です。
• 仲介手数料が不要： 不動産会社が直接の買主となるため、仲介手数料はかかりません。

売却価格は仲介より低くなる傾向にありますが、売れ残るリスクや手間を考慮すると、非常に有効な解決策です。

不動産売却を成功に導くための最終チェックリスト

最後に、これまでの不動産売却 流れにおける重要ポイントを「最終チェックリスト」としてまとめました。ご自身の状況と照らし合わせ、準備に漏れがないか確認しましょう。

【ステップ1】売却準備・情報収集フェーズ

• □ 売却の目的と希望条件（時期・価格）は明確ですか？
• □ 住宅ローンの残債額を正確に確認しましたか？
• □ 登記済権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書など、必要な書類は揃っていますか？
• □ 仲介手数料や税金など、売却にかかる諸費用を把握していますか？

【ステップ2】不動産会社選び・査定フェーズ

• □ 3社程度の不動産会社に査定を依頼し、比較検討しましたか？
• □ 査定価格の根拠について、納得できる説明を受けましたか？
• □ 会社の強みや実績（仲介・買取、物件種別など）は確認しましたか？

【ステップ3】媒介契約・売却活動フェーズ

• □ 媒介契約の種類（専属専任・専任・一般）を理解して選びましたか？
• □ 内覧に備えて、清掃や整理整頓の準備は万全ですか？
• □ 売却活動の進捗について、不動産会社から定期的な報告を受けていますか？

【ステップ4】売買契約フェーズ

• □ 売買契約書と重要事項説明書の内容を十分に理解しましたか？
• □ 物件状況報告書や付帯設備表に、正確な情報を記入しましたか？