ハウスドゥのマンション売却で失敗しないための基礎知識

「このマンションはいくらで売れるのか」「何から始めればいいのか分からない」など、大切な資産であるマンションの売却には多くの疑問や不安がつきものです。

この記事では、不動産売却の専門家であるハウスドゥが、マンション売却で後悔しないために押さえておくべき基礎知識を解説します。マンション売却の成功は、ご自身の状況に合った売却方法を選ぶことから始まります。まずは、売却の主な方法である「仲介」と「買取」の違いを理解することが、失敗を避けるための第一歩です。

「仲介」と「買取」どちらを選ぶ？それぞれの特徴を解説

マンションを売却するには、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。ハウスドゥではお客様のご事情を丁寧にお伺いし、どちらが最適かをご提案します。

仲介：時間をかけてでも高く売りたい方向け

「仲介」とは、不動産会社が売主様と買主様の間に入り、売買契約の成立をサポートする方法です。売主様の希望価格を基に販売価格を設定し、インターネットやチラシなどで広く購入希望者を探します。

メリット 最大のメリットは、市場価格に近い価格、あるいはそれ以上で売却できる可能性があることです。広く購入希望者を探すため、相場に沿った適正な価格での取引が期待できます。

デメリット いつ・いくらで売れるかが確定しない点がデメリットです。購入希望者が見つかるまで数ヶ月以上かかることもあり、その間は内覧（物件見学）対応が必要です。売買契約成立時には仲介手数料が発生し、引き渡し後に物件の欠陥が見つかった場合、売主様が責任を負う「契約不適合責任」が生じる可能性があります。

買取：早く・手間なく・確実に売りたい方向け

「買取」とは、ハウスドゥのような不動産会社が直接、売主様からマンションを買い取る方法です。購入希望者を探す販売活動は行いません。

メリット 最大のメリットは、売却までのスピードです。査定価格にご納得いただければすぐに契約に進め、最短数日で現金化も可能です。購入希望者を探す必要がないため、内覧対応や売却活動の手間は一切かかりません。ハウスドゥが買主となるため仲介手数料は不要です。また、室内は「現状のまま」で買い取ることができ、引き渡し後の契約不適合責任も免責されるため、売却後の心配もありません。「周囲に知られずに売りたい」「相続物件をすぐに現金化したい」「住み替えの予定が決まっている」といった方に最適です。

デメリット 仲介に比べて売却価格が低くなる傾向があり、一般的に市場価格の7〜8割程度が目安となります。これは、不動産会社が買い取った後にリフォームなどを行い、再販売するための費用やリスクを考慮しているためです。

【比較表】ひと目でわかる！「仲介」と「買取」の違い

ご自身の希望を叶えるのはどちらの方法か、以下の表で確認してみましょう。

比較項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い（高め）	市場価格より低い
売却スピード	3ヶ月〜半年以上かかることも	最短数日〜（スピーディー）
手間・負担	内覧対応などが必要	少ない（内覧不要）
仲介手数料	必要	不要
契約不適合責任	売主が負う	免責される
確実性	不確定（売れない可能性も）	確実（不動産会社が購入）
こんな方におすすめ	・少しでも高く売りたい ・売却期間に余裕がある	・すぐに現金化したい ・手間をかけたくない ・周囲に知られたくない ・確実に売りたい

どちらが良い・悪いではなく、ご自身の「何を一番優先したいか」を明確にすることが、満足のいくマンション売却への近道です。

【仲介と買取】ハウスドゥが提案する2つの売却方法と選び方

「仲介」と「買取」は、目的や優先順位によって最適な選択が変わります。ご自身の状況と照らし合わせながら、それぞれの特徴をさらに詳しく見ていきましょう。

時間をかけてでも高く売りたい方向けの「仲介売却」

「仲介売却」は、不動産会社が売主様と買主様の間に入り、売買契約の成立をサポートする方法です。広告活動を通じて幅広く購入希望者を探し、より良い条件での売却を目指します。

仲介売却のメリット

最大のメリットは、市場価格に近い価格、あるいはそれ以上での売却が期待できる点です。立地が良い、内装がきれいなど、物件に強みがある場合は、仲介による売却が有利に働くことが多いでしょう。

仲介売却のデメリット

売却までに時間がかかることがデメリットです。一般的には3ヶ月から半年、場合によってはそれ以上かかることもあります。また、購入希望者の内覧対応など、売主様の手間や負担が大きい点も考慮が必要です。売買契約成立時には仲介手数料が必要となり、引き渡し後に物件の欠陥が見つかった場合に売主が責任を負う「契約不適合責任」も原則として発生します。

仲介売却が向いている方

• 売却を急いでおらず、時間に余裕がある方
• 高値での売却を最優先し、手元に残るお金を多くしたい方
• 物件のコンディションに自信があり、多くの人に魅力をアピールしたい方
• 内覧対応など、売却活動にある程度の手間をかけることができる方

早く・確実に現金化したい方向けの「買取サービス」

「買取サービス」は、ハウスドゥが直接お客様のマンションを買い取らせていただく方法です。購入希望者を探すプロセスがないため、スピーディーかつ確実に売却が完了します。

買取サービスのメリットとハウスドゥの強み

買取のメリットは、スピードと手軽さに集約されます。

• 圧倒的なスピード感：査定から契約、最短数日での現金化も可能です。住み替えや急な転勤など、売却期日が決まっている場合に安心です。
• 仲介手数料が不要：ハウスドゥが買主となる直接取引のため、仲介手数料は一切かかりません。諸費用を大きく抑えられます。
• 現状のまま売却可能：室内の片付けやリフォームは不要です。残置物がある状態でも、そのままの状態で買い取ります。
• 内覧対応なし・秘密厳守：販売活動を行わないため、ご近所に知られることなく静かに売却を進められます。
• 契約不適合責任の免責：売却後の建物の不具合に対する責任が免除され、引き渡し後の心配がありません。

買取サービスのデメリット

デメリットは、仲介に比べて売却価格が市場価格の7〜8割程度になる傾向があることです。これは、私どもが買い取った後にリフォームを行い再販するための費用やリスクを価格に反映させていただいているためです。価格よりもスピードや確実性を優先したい方にとって、合理的な選択肢といえます。

買取サービスが向いている方

• 住み替えや相続などで、売却の期日が決まっている方
• 相続した不動産をすぐに現金化し、円満に分割したい方
• 周囲に知られずにプライベートな事情で売却を進めたい方
• 建物の老朽化や設備の不具合があり、修繕せずに手放したい方
• 売却活動の手間を一切かけたくない方

ご自身のマンション売却で「価格」「スピード」「手間」のどれを最も重視するかを明確にすることが、後悔のない選択への第一歩です。

ステップで理解！マンション売却の全手順と期間の目安

ご自身の優先順位が明確になったら、次は売却の全体像を把握しましょう。ここでは、一般的な「仲介」を例に、査定から引き渡し、確定申告までの一連の流れを7つのステップで解説します。

ステップ1：売却相談・査定依頼（期間の目安：即日～1週間）

マンション売却は、信頼できる不動産会社に相談し、所有マンションの市場価値を把握するための査定を依頼することから始まります。物件の所在地や築年数、間取りといった基本情報をお伝えください。ハウスドゥでは、お客様のプライバシーを厳守し、無理な営業は一切行いませんので、情報収集の一環としてお気軽にご相談いただけます。

ステップ2：物件調査・査定額の提示（期間の目安：査定依頼から1週間程度）

専門スタッフが実際に物件を訪問し、詳細な調査（訪問査定）を行います。室内の状況（日当たり、眺望、設備など）や共用部の管理状態をプロの目でチェックします。さらに、法務局での権利関係の調査や周辺の取引事例、市場動向といった客観的データを総合的に分析し、根拠のある「査定価格」を算出。なぜその価格になるのかを分かりやすくご説明します。

ステップ3：媒介契約の締結（期間の目安：査定額提示後～1週間程度）

査定価格や売却方針にご納得いただけたら、売却活動を正式に依頼するための「媒介契約」を締結します。媒介契約には以下の3種類があり、特徴を理解して選ぶことが重要です。

• 専属専任媒介契約：依頼は1社のみ。自己発見取引（自分で買主を見つけること）も不可。不動産会社からの活動報告が1週間に1回以上義務付けられ、最も手厚いサポートが期待できます。
• 専任媒介契約：依頼は1社のみだが、自己発見取引は可能。活動報告は2週間に1回以上。
• 一般媒介契約：複数社に同時に依頼可能。自己発見取引も可能。不動産会社に活動報告の義務はない。

どの契約が最適か、それぞれのメリット・デメリットを丁寧にご説明し、お客様の売却戦略に合った契約形態をご提案します。

ステップ4：売却活動の開始（期間の目安：3ヶ月～6ヶ月）

媒介契約後、本格的な売却活動がスタートします。不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ配布など、多角的な広告戦略で購入希望者へ物件情報を届けます。購入検討者から問い合わせがあれば内覧の日程を調整します。当日はスタッフが立ち会い、物件の魅力を最大限にアピールします。

ステップ5：売買契約の締結（期間の目安：売却活動開始から3ヶ月～6ヶ月後）

購入希望者が見つかり、条件交渉がまとまると「売買契約」を締結します。契約に先立ち、宅地建物取引士が物件に関する「重要事項説明」を行います。契約当日は、売主様・買主様・不動産会社が集まり、契約書の内容を確認して署名・捺印。この際に買主様から手付金を受領します。

ステップ6：決済・物件の引き渡し（期間の目安：売買契約から1ヶ月～2ヶ月後）

契約で定めた日時に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。買主様から残代金が振り込まれたことを確認後、司法書士に所有権移転登記を依頼。同時に、鍵や関連書類を買主様にお渡しし、取引完了です。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで完済し、抵当権抹消手続きも行います。

ステップ7：確定申告（期間の目安：売却の翌年2月16日～3月15日）

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年に確定申告が必要です。逆に損失が出た場合でも、確定申告をすることで税金の還付を受けられるケースがあります。不動産売却には様々な税金の特例制度があり、活用することで税負担を軽減できる可能性があります。

知らないと損！マンション売却にかかる費用と税金の完全ガイド

マンション売却では、どのような「費用」がかかり、どのように「税金」が計算されるのかを事前に把握しておくことが、手元に残る資金を最大化する鍵となります。

マンション売却で必要になる「諸費用」の内訳

マンションの売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、いくつかの諸費用が発生します。

• 仲介手数料 不動産会社に仲介を依頼した場合の成功報酬です。法律で上限が定められており、「売買価格×3% + 6万円 + 消費税」（売買価格400万円超の場合）で計算されます。

• 印紙税 不動産売買契約書に貼付する印紙代です。売買価格によって税額が変動します（例：1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減措置適用で1万円）。

• 登記費用 住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消するための登記が必要です。司法書士に依頼するのが一般的で、登録免許税と司法書士報酬を合わせて数万円程度かかります。

• その他の費用 必要に応じて、引っ越し費用、ハウスクリーニング代、測量費用などがかかることがあります。

これらの諸費用は、税金計算の際に「譲渡費用」として売却価格から差し引けるため、領収書は必ず保管しておきましょう。

利益にかかる税金「譲渡所得税・住民税」の仕組み

マンションを売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税と住民税の課税対象となります。

譲渡所得 = 売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )

• 取得費: 売却したマンションの購入代金や購入時の諸経費の合計額から、所有期間に応じた建物の減価償却費を差し引いたもの。
• 譲渡費用: 仲介手数料や印紙税など、売却のために直接かかった費用。

この計算で譲渡所得がプラスになった場合に税金がかかります。税率はマンションの所有期間によって大きく異なります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 税率 20.315%
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 税率 39.63%

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も変わるため、売却のタイミングは非常に重要です。

税負担を軽減できる特例制度を賢く活用しよう

マイホームの売却には、税負担を大幅に軽減できる特例制度があります。

代表的な特例制度：居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる非常に強力な特例です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を適用することで譲渡所得税・住民税はかからなくなります。

主な適用要件は以下の通りです。

• 自分が住んでいる家屋、またはその敷地の売却であること。
• 住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること。
• 売却した年の前年、前々年にこの特例や他の特例の適用を受けていないこと。
• 親子や夫婦など、特別な関係にある相手への売却ではないこと。

これらの費用や税金、特例制度は複雑ですが、ご自身の状況に合わせて最適なプランを立てることが成功の鍵です。ハウスドゥでは、提携する専門家と連携しながら丁寧にサポートします。

査定額はここで決まる！評価ポイントと高く売るための戦略

「自分のマンションはいくらで売れるのか？」という査定額は、売却計画の土台となる重要な指標です。ここでは、プロが査定で見るポイントと、査定額アップを目指す戦略を解説します。

プロが見るマンション査定の重要ポイント

不動産会社の担当者は、「客観的なデータ」と「物件固有のコンディション」の両面から価値を評価します。

1. 立地条件（Location） 不動産の価値を決定づける最も重要な要素です。

• 交通の利便性： 最寄り駅からの徒歩分数、利用路線の数、主要駅へのアクセス時間。
• 生活の利便性： スーパー、学校、病院などの周辺施設の充実度。
• 住環境： 日当たり、風通し、周辺の街並み、治安。
• 将来性： 近隣の再開発計画や新駅の設置予定など。

2. 建物・専有部分のスペック（Specification） 建物そのものや、お部屋が持つ基本的な性能も査定の根幹です。

• 築年数： 新耐震基準（1981年6月1日以降の建築確認）を満たしているかが重要。
• 構造・規模： 耐震性や遮音性に優れる構造（SRC造、RC造）や、管理費が割安になる傾向のある大規模マンションは評価が高い。
• 間取り・広さ・階数・方角： 汎用性の高い間取り（3LDKなど）やファミリータイプ（70㎡以上）、眺望の良い高層階、南向きの住戸は高く評価される傾向にある。

査定額を左右する「管理状態」という隠れた主役

立地や築年数は変えられませんが、「管理状態」は査定額に大きく影響します。

マンション全体の管理状態

• 共用部分の清掃状況： エントランス、廊下、ゴミ置き場などが清潔か。
• 長期修繕計画と積立金： 計画的な修繕が行われ、積立金が十分に貯まっているか。
• 管理体制： 管理人の常駐や管理会社の評判。

専有部分（室内）のコンディション

• 内装の状態： 壁紙の汚れや剥がれ、フローリングの傷。
• 水回りの状態： キッチン、浴室、トイレなどの清潔さや機能性、設備のグレード。
• 設備の状況： 給湯器やエアコンなどが正常に作動するか。

高く売るための工夫とハウスドゥ独自の売却戦略

査定評価を少しでも高めるために、売主様ご自身でできることがあります。

1. 査定・内覧前の準備で印象アップ

• 徹底した清掃と整理整頓： 特に玄関、水回り、窓際を念入りに。室内をスッキリ見せるだけで広く明るい印象になります。
• 室内の明るさと換気： 査定時や内覧時にはすべての照明をつけ、カーテンを開けて自然光を取り込みましょう。事前の換気も有効です。
• 軽微な修繕： 自分で直せる範囲の壁紙の剥がれなどを補修しておくと、丁寧に使っている印象を与えられます。高額なリフォームは実施前にご相談ください。

2. ハウスドゥが実践する売却戦略 ハウスドゥでは、売主様のご事情に合わせた最適な売却プランをご提案します。

• 多角的な販売活動： 茨城県内4店舗のネットワークを活かし、地域に密着した販売活動を展開します。
• 「仲介」と「買取」の選択肢： 高く売る「仲介」はもちろん、スピーディーな「買取」もご提案可能です。
• 物件の魅力を最大化： データだけではわからない物件の「良いところ」をぜひお聞かせください。暮らしの魅力を購入希望者へ的確にアピールします。

まずはご自身の資産価値を正確に把握し、最適な売却戦略を立てることが成功への第一歩です。

訳あり物件・空き家も対応！ハウスドゥの柔軟な売却サポート

「こんな状態では売れないだろう」と諦めてしまう前に、ぜひハウスドゥにご相談ください。他社で断られた物件でも、豊富な実績とノウハウで売却への道を切り拓きます。

一般的な市場では売却が難しい「訳あり物件」とは

以下のような事情を抱える物件は、通常の仲介市場では買い手が見つかりにくいことがあります。

• 旧耐震基準のマンション 1981年5月31日以前の建築確認基準で建てられたマンションは、住宅ローンの審査が厳しくなるため、売却のハードルが上がります。

• 相続したままの空き家 室内に家財道具が残ったまま、経年劣化が激しい、権利関係が複雑など、売却までに多くの課題を抱えています。

• 住宅ローンが残っている（オーバーローン） 売却価格が住宅ローン残高を下回る場合、差額を自己資金で補填する必要があり、売却が困難になるケースがあります。

• その他の特殊な事情 事故物件（心理的瑕疵）、ゴミ屋敷状態、賃借人がいる物件など、専門的な知識と対応力が求められます。

訳あり物件こそ「直接買取」という選択肢が有効です

このような売却が難しいマンションには、ハウスドゥが直接買主となる**「直接買取」**が有効です。

1. 現状のまま売却できる手軽さ リフォームやハウスクリーニング、残置物の撤去は不要です。室内の荷物もそのままで、一切手間をかけることなく売却できます。

2. スピーディーな現金化と確実性 買主を探す必要がなく、価格に合意すればすぐに契約に進めます。最短数日での現金化が可能で、「いつ売れるかわからない」という不安もありません。

3. 契約不適合責任の免除 買主が不動産会社であるハウスドゥの場合、売却後に物件の欠陥が見つかっても売主が責任を負う**「契約不適合責任」が免除**されます。古いマンションでも安心してお取引いただけます。

4. 仲介手数料が不要 直接取引のため、仲介売却で必要となる仲介手数料はかかりません。

「売れない」と諦めていたマンションも、私たち不動産のプロが専門的な知見から最適な解決策をご提案します。まずは物件の状況を正直にお話しいただくことが、最善の売却を実現するための第一歩です。

マンション売却の疑問を解消！よくある質問と安心の相談体制

ここでは、お客様から特によく寄せられるご質問にQ&A形式でお答えします。一つひとつのご不安に真摯に向き合い、安心して第一歩を踏み出せるようサポートします。

Q1. 査定を依頼したら、必ず売却しなければなりませんか？

A. いいえ、そのようなことは一切ございません。売却を強制することは決してありませんのでご安心ください。

査定は、お客様がご所有マンションの「現在の価値」を把握し、今後の計画を立てるための判断材料です。査定結果を見て「今はまだ売却しない」と判断されても、しつこい営業は一切行いません。情報収集の一環としてお気軽にご利用ください。

Q2. 査定は本当に無料ですか？後から費用を請求されませんか？

A. はい、査定は完全に無料です。査定に関連する費用を後から請求することは一切ございません。

訪問査定や物件調査、査定書の作成に至るまで、すべての費用はハウスドゥが負担いたします。売買契約が成立するまで、お客様にご負担いただく費用は発生しません。

Q3. 近所や家族に知られずに売却を進めることは可能ですか？

A. はい、可能です。秘密厳守を徹底し、お客様のプライバシーを最優先に対応いたします。

特に、ハウスドゥが直接買主となる**「買取」であれば、広告活動は一切不要**です。お客様と私どもの間だけでお話を進めるため、誰にも知られることなく、迅速に売却手続きを完了させることができます。

Q4. 築年数が古い、室内が傷んでいるなど、どんな状態のマンションでも相談できますか？

A. はい、どのような状態のマンションでも、まずはご相談ください。解決策は必ず見つかります。

「築古で売れない」「荷物が多くて片付けられない」といったケースこそ、プロの腕の見せ所です。ハウスドゥの「買取」であれば、室内の荷物もそのままで、リフォームも不要です。また、売主の責任が免除される「契約不適合責任免責」でのお取引が可能なため、古いマンションでも安心です。他社で断られた物件でも、諦める前にぜひ一度お声がけください。

Q5. 仕事で日中は忙しいのですが、相談できる時間はありますか？

A. ハウスドゥは年中無休、朝8時から夜21時までご相談を受け付けております。

お仕事終わりの夜間や土日祝日など、お客様のご都合の良い時間帯にご連絡ください。店舗でのご相談はもちろん、お電話やオンラインでのご相談にも柔軟に対応いたします。

マンション売却の成功は、信頼できるパートナー選びで大きく変わります。疑問や不安を抱えたままにせず、まずは専門家である私たちに話してみることから始めてみませんか。