相続したマンション、どうする？売却までの全手順と3つの選択肢

突然の相続で、「何から手をつければ良いのかわからない」と戸惑う方は少なくありません。特に、住む予定のないマンションを相続した場合、固定資産税や管理費の負担、兄弟間での分割方法など、新たな悩みが生まれます。

この記事では、相続したマンションの売却について、専門家の視点から手続き、税金、注意点を一つひとつ丁寧に解説します。まずは、相続したマンションをどうすべきか、考えられる3つの選択肢から見ていきましょう。

相続マンションの未来を決める3つの選択肢

相続したマンションの活用法は、主に「自分で住む」「貸す」「売却する」の3つです。それぞれのメリット・デメリットを比較し、ご自身の状況に最も合う選択肢を考えましょう。

選択肢	メリット	デメリット	こんな方におすすめ
① 自分で住む（居住）	・住居費を節約できる ・思い出の家に住み続けられる ・自由にリフォームできる	・維持費（固定資産税、管理費等）がかかる ・引越しや通勤・通学の変更が必要 ・他の相続人がいる場合、同意や代償金が必要なことがある	・現在の住まいより立地や環境が良い ・住み替えを検討していた ・相続人が自分一人である
② 貸して家賃収入を得る（賃貸）	・安定した家賃収入が期待できる ・資産として持ち続けられる ・将来的に高く売れる可能性を残せる	・空室や家賃滞納のリスクがある ・入居者トラブル対応の必要がある ・管理委託費用や修繕費、確定申告の手間がかかる	・賃貸需要が見込める立地である ・不動産経営の知識がある、または学ぶ意欲がある ・すぐに現金化する必要がない
③ 売却して現金化する（売却）	・まとまった現金が手に入る ・維持費や管理の手間から解放される ・複数相続人でも公平に遺産分割しやすい ・空き家になる心配がない	・思い出の家を手放すことになる ・売却活動に手間や時間がかかる場合がある ・売却益（譲渡所得）に税金がかかることがある	・利用する予定がない ・維持費の負担をなくしたい ・相続トラブルを避け、公平に遺産を分割したい ・まとまった資金が必要

なぜ「売却」が選ばれることが多いのか？

3つの選択肢の中で、多くの方が選ぶのが「売却」です。その背景には、現代のライフスタイルや家族構成の変化が影響しています。

1. 維持・管理の負担 マンションは所有しているだけで、固定資産税・都市計画税、管理費、修繕積立金といった費用が継続的に発生します。誰も住んでいなくても支払いは免除されません。「使わない資産」のために出費し続けることを避けるため、売却が選ばれます。

2. 公平な遺産分割 相続人が複数いる場合、不動産という「分けられない資産」はトラブルの原因になりがちです。マンションを売却して現金化すれば、1円単位で公平に分割できます。これは相続人全員が納得しやすい、シンプルで平和的な解決策です。

3. 利用予定がない 「すでに持ち家がある」「実家から遠方に住んでいる」など、相続したマンションを利用する予定がないケースは非常に多いです。空き家のまま放置すれば資産価値が下がるだけでなく、防犯・防災上のリスクも高まります。そのため、価値が高いうちに売却する方が合理的と判断されるのです。

【全体像】相続マンション売却は7つのステップで完了する

相続の発生から売却代金を受け取るまでの全体像を7つのステップで把握しておきましょう。

1. 【相続手続き】遺言書の確認と相続人の確定 誰が相続する権利を持つのかを確定させます。

2. 【相続手続き】遺産分割協議 相続人全員で、誰がマンションを相続するのか、または売却して分けるのかを話し合います。

3. 【売却準備】相続登記（名義変更） マンションの名義を亡くなった方から相続人へ変更します。これが完了しないと売却できません。

4. 【売却準備】不動産会社へ査定依頼 マンションがいくらで売れそうか、プロに査定を依頼します。

5. 【売却活動】媒介契約の締結と販売開始 売却を依頼する不動産会社と契約を結び、購入希望者を探します。

6. 【契約・決済】売買契約と引き渡し 購入希望者と売買契約を結び、売却代金を受け取って鍵を渡します。

7. 【売却後】確定申告 売却によって利益が出た場合は、翌年に税務署で確定申告が必要です。

これらの各ステップを着実に進めることで、相続したマンションの売却は完了します。次のセクションから、各ステップの詳細を解説していきます。

STEP1：売却の前提！相続登記（名義変更）の手順と必要書類

相続したマンションを売却するための第一歩が「相続登記」です。これは、マンションの名義を亡くなった方（被相続人）から相続人へ変更する法的手続きで、これが完了して初めて売却活動が可能になります。

これまで任意だった相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。相続が発生したら速やかに手続きを進めましょう。

遺言書がある場合とない場合の流れ

相続登記の手順は、遺言書の有無で大きく異なります。

遺言書がある場合

遺言書に「特定の相続人にマンションを相続させる」と記載があれば、その内容に従って手続きを進めます。公正証書遺言や法務局で保管されていた自筆証書遺言の場合、家庭裁判所での「検認」は不要で、比較的スムーズに登記申請ができます。自宅で保管されていた自筆証書遺言の場合は、検認手続きが必要です。

遺言書がない場合

遺言書がなければ、法定相続人全員で遺産の分け方を話し合う「遺産分割協議」が必要です。

1. 相続人の確定 故人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本をすべて集め、法定相続人を正確に確定させます。

2. 遺産分割協議の実施 相続人全員で、誰がマンションを相続するか、あるいは売却して現金を分けるか（換価分割）などを話し合います。協議がまとまったら、内容を証明する「遺産分割協議書」を作成し、全員が署名・実印を押印します。

3. 登記申請 必要書類を揃え、マンションの所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。

相続登記に必要な書類一覧

相続登記には多くの書類が必要です。状況に合わせて準備を進めましょう。

【被相続人（亡くなった方）に関する書類】

• 出生から死亡までの連続した戸籍謄本一式
• 住民票の除票（または戸籍の附票）

【相続人全員に関する書類】

• 現在の戸籍謄本
• 印鑑証明書（遺産分割協議書を作成した場合）

【不動産を相続する方に関する書類】

• 住民票

【不動産に関する書類】

• 固定資産評価証明書（最新年度のもの）

【その他】

• 遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合）
• 遺言書（遺言書がある場合）

特に被相続人の戸籍謄本を出生まで遡って集める作業は、複数の役所への請求が必要になる場合があり煩雑です。

相続登記にかかる費用の内訳

相続登記には、主に「登録免許税」と、専門家に依頼する場合の「司法書士報酬」がかかります。

• 登録免許税 登記申請時に国へ納める税金です。税額は「固定資産税評価額 × 0.4%」で計算します。 （例：評価額2,000万円の場合、2,000万円 × 0.4% = 8万円）

• 司法書士への報酬 手続きを司法書士に依頼した場合の費用で、7万円〜15万円程度が相場です。相続人の数や手続きの複雑さによって変動します。

この他に、戸籍謄本などの取得実費が数千円程度かかります。

注意点：共有名義での相続は慎重に

遺産分割協議で「兄弟で半分ずつ」といった共有名義で相続するケースがありますが、将来の売却を考えるなら避けるべきです。

不動産の売却には共有者全員の同意と実印が必須です。もし一人でも反対したり、連絡が取れなくなったり、認知症などで意思表示ができなくなると、売却手続きは完全にストップしてしまいます。

売却を前提とするなら、相続人の一人が代表して単独で相続し、売却後に代金を分配する「換価分割」が最もスムーズです。

STEP2：どっちがお得？「仲介」と「買取」のメリット・デメリットを徹底比較

相続登記が完了したら、いよいよ売却活動のスタートです。売却方法には「仲介」と「買取」の2つがあり、ご自身の状況によって最適な方法は異なります。それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、自分に合った方法を選びましょう。

「仲介」と「買取」の違いが一目でわかる比較表

比較項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い価格で売れる可能性	市場価格の7〜8割程度になる傾向
売却スピード	買主が見つかるまで3ヶ月〜半年以上かかることも	最短数日〜1ヶ月程度で現金化可能
手間	内覧対応など手間がかかる	手間はほとんどかからない
契約不適合責任	原則として売主が責任を負う	免除されるケースが多い
仲介手数料	必要	不要
向いている人	時間に余裕があり、少しでも高く売りたい方	早く、確実に、手間なく売却したい方

時間をかけても高く売りたいなら「仲介」

「仲介」とは、不動産会社に依頼して、マンションの購入希望者（買主）を探してもらう最も一般的な売却方法です。

仲介のメリット

最大のメリットは、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い点です。不動産会社が幅広く広告活動を行うため、需要と合致すれば高値での売却も期待できます。立地や築年数など条件の良いマンションであれば、仲介を選ぶ価値は高いでしょう。

仲介のデメリット

売却までに時間がかかるのがデメリットです。買主が見つかるまで平均3ヶ月〜半年、場合によっては1年以上かかることもあります。また、購入希望者への「内覧」対応が必要で、室内の清掃やスケジュール調整など、手間と時間がかかります。売却成立時には、不動産会社へ成功報酬として「仲介手数料」を支払う必要があります。

スピードと手軽さ重視なら「買取」

「買取」とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。

買取のメリット

最大のメリットは、売却スピードの速さです。査定価格に納得すればすぐに契約へ進めるため、最短数日〜1ヶ月程度で現金化が完了します。遺産分割を急ぐ場合や、維持費の負担から早く解放されたい場合に有効です。

また、買主はプロの不動産会社なので、広告活動や内覧対応は一切不要。室内のクリーニングやリフォームも不要で、現状のまま引き渡せるため、手間を最小限に抑えられます。

買取のデメリット

買取のデメリットは、売却価格が仲介に比べて安くなる傾向があることです。一般的に市場価格の7〜8割程度が目安となります。これは、不動産会社がリフォームなどを行って再販売するための費用や利益を買取価格から差し引くためです。

【重要】相続不動産売却で特に注意したい「契約不適合責任」

相続したマンションの売却で特に重要なのが「契約不適合責任」です。これは、売却した物件に契約時には説明されていなかった欠陥（雨漏り、給排水管の故障など）が後から見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

仲介で一般の方に売却した場合、原則として売主であるあなたがこの責任を負います。しかし、親が住んでいたマンションの状態を細部まで把握していることは稀で、知らなかった欠陥が後から発覚し、修理費用や損害賠償を請求されるリスクが伴います。

一方、買取の場合は、買主が不動産のプロであるため、この契約不適合責任が免除されるのが一般的です。将来的なトラブルの不安から解放される点は、相続不動産の売却において非常に大きなメリットと言えます。

STEP3：知らないと損！相続マンション売却にかかる税金と節税特例

相続したマンションの売却では、利益にかかる税金と、それを軽減するための特例制度を理解しておくことが非常に重要です。知っているかどうかで、手元に残る金額が大きく変わる可能性があります。

相続マンション売却でかかる「譲渡所得税」とは？

相続したマンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」（所得税・復興特別所得税・住民税の総称）が課税されます。

課税譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用) 譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

• 取得費：被相続人（亡くなった親など）がそのマンションを購入した際にかかった費用。購入代金や当時の仲介手数料などが含まれ、被相続人の取得費をそのまま引き継ぎます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算しますが、税金が高額になる可能性があるので注意が必要です。
• 譲渡費用：売却するために直接かかった費用。仲介手数料や印紙税などが該当します。

所有期間で税率が変わる！長期と短期の違い

税率はマンションの所有期間によって異なります。この所有期間も、被相続人が所有していた期間を引き継いで計算します。

• 長期譲渡所得（所有期間が5年超）：税率 20.315%
• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：税率 39.63%

親が20年前に購入したマンションを相続後すぐに売却した場合でも、所有期間は20年超とみなされ、低い税率が適用されます。

【具体例】譲渡所得税の計算シミュレーション

【条件】

• 売却価格：3,000万円
• 取得費：2,000万円（親の購入価格）
• 譲渡費用：100万円
• 所有期間：15年（長期）

1. 課税譲渡所得の計算 3,000万円 – (2,000万円 + 100万円) = 900万円
2. 譲渡所得税の計算 900万円 × 20.315% = 1,828,350円

このケースでは約183万円の税金がかかりますが、次に説明する特例を使えば、負担を大幅に軽減できる可能性があります。

相続不動産ならではの節税特例を活用しよう

相続したマンションの売却では、特別な控除や特例が用意されています。適用要件を満たせば大きな節税につながるため、必ず確認しましょう。

特例1：取得費加算の特例

相続税を支払った人が、相続した財産を一定期間内に売却した場合に利用できる特例です。支払った相続税のうち、売却したマンションに対応する一定額を「取得費」に加算でき、結果的に譲渡所得税が安くなります。

• 主な適用要件
  1. 相続によって財産を取得した者であること。
  2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  3. その財産を、相続開始があった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること。

特例2：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

通称「空き家特例」と呼ばれる、非常に節税効果の高い制度です。被相続人が一人で住んでいた家（マンション含む）を相続人が売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。課税譲渡所得が3,000万円以下なら、譲渡所得税はゼロになります。

• 主な適用要件（マンションの場合）
  1. 被相続人が亡くなる直前まで一人で居住していたこと。
  2. 相続開始の日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること。
  3. 売却代金が1億円以下であること。
  4. 売却時に、一定の耐震基準を満たしていること（1981年6月1日以降の建築なら通常は満たす）。
  5. 相続してから売却するまで、事業・貸付・居住用として使用していないこと。

【重要】特例の併用はできない！どちらを選ぶべき？

最も注意すべき点は、「取得費加算の特例」と「空き家特例」は併用できないことです。両方の要件を満たす場合は、どちらか一方を選択しなければなりません。

一般的に、譲渡所得が3,000万円以下であれば「空き家特例」が有利になるケースが多いですが、支払った相続税額や譲渡所得の金額によっては「取得費加算の特例」の方が節税になる場合もあります。

どちらが最適かの判断には専門的な知識が必要です。税金に詳しい不動産会社や税理士に相談し、シミュレーションを依頼するのが最も確実です。

相続マンション売却でよくあるトラブル事例と円満解決のヒント

相続したマンションの売却では、手続きだけでなく、親族間や買主との間で思わぬトラブルが発生することがあります。代表的な3つのトラブル事例と、円満に解決するためのヒントを解説します。

トラブル事例1：遺産分割協議がまとまらない

最も多く、深刻化しやすいのが、相続人間での「遺産分割協議」がまとまらないケースです。

• 発生する原因

  • 希望の不一致：「売りたい」「住みたい」「貸したい」など、相続人それぞれの希望が食い違う。
  • **分割の難しさ：**不動産は物理的に分割できないため、誰が相続するか、どう清算するかで合意できない。
  • 感情的な対立：「親の介護負担」など過去の経緯が絡み、感情的なしこりが話し合いを妨げる。

• 円満解決のヒント

  • **「換価分割」を軸に話し合う：**売却して現金を法定相続分に応じて分ける「換価分割」は、最も公平でトラブルを防ぎやすい解決策です。
  • **客観的な査定価格を提示する：**複数の不動産会社に査定を依頼し、その査定書を基に話し合うと冷静な議論がしやすくなります。
  • **専門家を間に入れる：**当事者同士で感情的になるなら、司法書士や弁護士に間に入ってもらい、法的な観点から公平な解決策を提示してもらうのが近道です。

トラブル事例2：共有者の一人が売却に反対している

複数の相続人でマンションを共有名義で相続した場合、売却時に共有者の一人が反対し、話が進まなくなるトラブルです。

• 発生する原因

  • 思い出への固執：「親との思い出の家だから手放したくない」という感情的な理由。
  • 価格への不満：「もっと高く売れるはずだ」「今売るのは時期が悪い」など、価格やタイミングへの不満。
  • **共有名義のリスク認識不足：**固定資産税の負担や将来の再相続による権利関係の複雑化などを理解していない。

• 円満解決のヒント

  • **「全員の同意」が必須と再確認する：**一人でも反対すれば絶対に売却できないという大原則を全員で共有します。
  • **維持費の負担を明確にする：**売却に反対するなら、今後発生する固定資産税や管理費などを共有持分に応じて負担し続ける必要があることを数字で示します。
  • **自分の持分のみの売却は非現実的と伝える：**自分の持分だけの売却は買い手が見つかりにくく、市場価格より大幅に安くなるデメリットを伝え、全員で協力する方が経済的メリットが大きいことを理解してもらいます。

トラブル事例3：買主から建物の欠陥（契約不適合）を指摘された

相続人自身が住んでいなかったマンションでは、建物の状態を正確に把握していないことが多く、売却後のトラブルにつながることがあります。

• 発生する原因

  • **隠れた瑕疵（かし）の存在：**雨漏り、給排水管の腐食など、通常の確認では見つからない欠陥（契約不適合）が存在する。
  • **告知義務違反：**不具合を知っていたのに買主に伝えず売却し、後に発覚する。

• 円満解決のヒント

  • **インスペクション（建物状況調査）を実施する：**売却前に専門家による調査を実施し、建物の状態を客観的に把握・開示することで、売却後のトラブルを未然に防げます。
  • **知っている不具合は正直に告知する：**些細なことでも、気づいている不具合や修繕履歴は「物件状況報告書」に正確に記載してください。正直に伝えることが自分を守ることにつながります。
  • **「契約不適合責任」について理解する：**この責任の範囲や期間について不動産会社とよく相談し、契約書の内容をしっかり確認することが不可欠です。

相続が絡む売却は、法律、税金、感情が複雑に絡み合います。問題が大きくなる前に、相続案件の経験が豊富な不動産会社に相談することが円満解決の鍵です。

後悔しないために｜相続マンション売却を成功させる不動産会社選びの5つのポイント

相続したマンションの売却を成功させるには、専門知識と経験を持つプロフェッショナル、つまり信頼できる不動産会社のサポートが不可欠です。どの会社に依頼するかで、売却価格や期間、精神的な負担まで大きく変わります。後悔しないために、不動産会社を見極める5つのポイントを解説します。

ポイント1：相続案件の実績は豊富か

通常の売却と異なり、相続案件には遺産分割協議、相続登記、税制特例の活用など、特有の専門知識が求められます。知識や経験が乏しい会社では、最適な提案を受けられず、損をしてしまう可能性があります。

ホームページで相続不動産の売却事例を確認したり、担当者に直接、具体的な取り扱い経験を質問したりしましょう。司法書士や税理士と提携し、ワンストップで相談できる体制が整っているかも重要なチェックポイントです。

ポイント2：査定価格の根拠を明確に説明してくれるか

複数の会社に査定を依頼した際、最も高い価格を提示した会社に安易に飛びつくのは危険です。重要なのは「なぜその価格なのか」という根拠を、客観的なデータ（周辺の取引事例、市場動向、物件の個別要因など）に基づいて論理的に説明できるかどうかです。

根拠のない高い査定額で売り出しても買い手は見つからず、値下げを