不動産売却の専任媒介とは？メリット・デメリットと契約の選び方

【比較表】不動産売却の専任媒介とは？一般・専属専任との違いを3分で解説

大切な不動産の売却。その成否を分ける最初の重要なステップが、不動産会社と結ぶ「媒介契約」です。どの不動産会社に依頼するかはもちろん重要ですが、「どの契約方法を選ぶか」も売却活動の進め方や結果に大きく影響します。

媒介契約には主に「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれにルールや特徴が異なります。「専門用語が多くて難しそう…」と感じるかもしれませんが、ご安心ください。この記事では、特に選ばれることの多い「専任媒介契約」を中心に、3つの契約形態の違いを分かりやすく解説します。

まずは、忙しい方や結論を早く知りたい方向けに、それぞれの違いが一目でわかる比較表をご覧ください。

比較項目	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
契約できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社OK
自己発見取引	可能	不可	可能
レインズへの登録義務	契約から7日以内	契約から5日以内	義務なし（任意）
売主への業務報告義務	2週間に1回以上	1週間に1回以上	義務なし（任意）

この表が示す通り、どの契約を選ぶかによって、不動産会社の探し方から売却活動の進捗確認まで、さまざまな点で違いが生まれます。ここからは、それぞれの項目について、なぜこのような違いがあるのか、そしてそれが売主様にどう影響するのかを詳しく掘り下げていきましょう。

媒介契約の基本：なぜ契約方法を選ぶ必要があるのか？

そもそも媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のことです。この契約に基づいて、不動産会社は広告活動や内覧の調整、買主との交渉など、売却に関する一連の業務を行います。

3つの契約形態は、売主様が不動産会社に「どのように売却活動を任せるか」という、いわば"依頼の仕方"を定めるものです。

• 1社に集中して任せたいか、複数社に広く依頼したいか
• 自分で買主を見つける可能性を残しておきたいか
• 販売活動の状況をどのくらいの頻度で知りたいか

これらのご自身の希望や状況に合わせて最適な契約形態を選ぶことが、スムーズで納得のいく不動産売却の第一歩となります。特に「専任媒介契約」は、不動産会社との連携のしやすさと、ご自身で買主を探す自由度のバランスが取れているため、多くの方に選ばれています。

4つのポイントで比較！それぞれの契約形態のメリット・デメリット

比較表で挙げた4つのポイントは、媒介契約を選ぶ上で最も重要な判断基準となります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況と照らし合わせてみましょう。

1. 契約できる不動産会社の数：「1社集中」か「複数社並行」か

• 専任媒介・専属専任媒介（1社のみ） 1社に絞って依頼するため、その不動産会社は「自社で必ず売却を成功させる」という強い責任感を持ち、広告費を投下するなど積極的な販売活動を展開してくれる傾向があります。窓口が一つなので、売主様にとっても報告の受け取りや相談がしやすく、二人三脚で売却を進めやすいのが大きなメリットです。
• 一般媒介（複数社OK） 複数の不動産会社に同時に依頼できるため、より多くの人の目に触れる機会が増え、競争原理によって営業活動が活発になる可能性があります。ただし、不動産会社から見れば「他社で契約が決まってしまうかもしれない」ため、1社あたりの責任感が薄まり、積極的な広告投資を控えるケースも考えられます。

2. 自己発見取引の可否：自分で買主を見つけられるか

自己発見取引とは、売主様がご自身で親族や知人・友人など、不動産会社を介さずに買主を見つけて直接契約することです。

• 専任媒介・一般媒介（可能） これらの契約では、万が一ご自身で買主様を見つけた場合、不動産会社を通さずに売買契約を結ぶことができます。ただし、契約成立までに不動産会社が行った広告活動などの費用を請求される場合があります。
• 専属専任媒介（不可） たとえご自身で買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を介して取引をしなければなりません。その分、不動産会社はより強い責任感を持って売却活動にあたります。

3. レインズへの登録義務：物件情報を広く共有するか

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の物件情報ネットワークシステムです。ここに登録することで、契約した不動産会社以外の全国の不動産会社にも物件情報が共有され、買主が見つかりやすくなります。

• 専任媒介（7日以内）・専属専任媒介（5日以内） 契約後、定められた期間内にレインズへ登録することが義務付けられています。これにより、物件情報が市場に広くスピーディーに公開され、早期売却の可能性が高まります。
• 一般媒介（義務なし） 登録は任意です。そのため、不動産会社によっては登録されず、情報が限定的な範囲でしか共有されない可能性もあります。

4. 業務報告義務：販売活動の進捗がわかるか

売却活動がどのように進んでいるのか、問い合わせはどのくらい来ているのかは、売主様にとって最も気になる点です。

• 専任媒介（2週間に1回以上）・専属専任媒介（1週間に1回以上） 不動産会社は、売主様に対して定期的に販売活動の状況を文書または電子メールで報告する義務があります。これにより、「ちゃんと活動してくれているのだろうか」という不安が解消され、今後の販売戦略について担当者と相談しやすくなります。
• 一般媒介（義務なし） 法的な報告義務はありません。もちろん、自主的に報告してくれる誠実な不動産会社も多いですが、報告の頻度や内容は会社によって差が出やすいのが実情です。

ここまで解説したように、3つの媒介契約にはそれぞれ一長一短があります。ご自身の不動産売却に対する考え方や、不動産会社とどのように関わっていきたいかを基に、最適な契約形態を選択することが重要です。

不動産会社が本気で動く？専任媒介契約を選ぶ5つの大きなメリット

前のセクションでは、不動産売却における3つの媒介契約形態、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の基本的な違いについて解説しました。それぞれの契約に一長一短がある中で、「不動産会社に本腰を入れて売却活動に取り組んでもらいたい」とお考えの売主様にとって、特に有力な選択肢となるのが専任媒介契約です。

なぜ、多くの売主様がこの契約形態を選ぶのでしょうか。それは、専任媒介契約が不動産会社との強固なパートナーシップを築き、売却成功という共通の目標に向かって二人三脚で進むための仕組みを備えているからです。ここでは、専任媒介契約がもたらす5つの大きなメリットを、実際の売却現場での視点を交えながら深掘りしていきます。

① 窓口の一本化による手間と時間の大幅削減

複数の不動産会社と契約できる一般媒介は、一見するとチャンスが広がるように思えるかもしれません。しかし、その裏側では売主様の手間が想像以上に増大する可能性があります。

例えば、一般媒介で3社と契約した場合、内覧希望の連絡は3社からバラバラに入ってきます。「A社から『明日の午前中』、B社から『明後日の午後』、C社から『週末の夕方』…」といった具合に、それぞれの担当者とスケジュールを調整し、鍵の受け渡しなどを管理するのは大変な労力です。また、各社からの報告内容も異なるため、全体の進捗状況を把握しづらくなることも少なくありません。

その点、専任媒介契約であれば窓口は1社のみ。連絡系統がシンプルになり、内覧の調整や報告の受け取り、戦略の相談まで、すべて一人の担当者と密に連携して進めることができます。これにより、売主様の精神的な負担や時間的なコストが大幅に削減されるのです。信頼できるパートナー一社に任せることで、売主様は安心して本業やお家のことに集中できる環境が整います。

② 不動産会社による積極的な販売活動と広告投資

この点が、専任媒介契約を選ぶ最大の理由と言っても過言ではありません。不動産会社が「本気で動く」背景には、明確なビジネス上の理由があります。

一般媒介の場合、不動産会社は多額の広告費を投下しても、他社で契約が決まってしまえばその費用はすべて無駄になってしまいます。この「両損」のリスクがあるため、どうしても積極的な広告展開をためらいがちになるのです。

一方で専任媒介契約は、その不動産会社が売却を成功させれば、必ず仲介手数料を得られることが保証されています。つまり、かけたコストが成果に直結しやすいため、会社として広告費や人件費を積極的に投下する強いインセンティブが働きます。

具体的には、SUUMOやHOME'Sといった大手ポータルサイトへの情報量の多い有料プランでの掲載、プロのカメラマンによる写真撮影、VR内覧コンテンツの作成、新聞折込チラシの広範囲な配布、オープンハウスの開催など、物件の魅力を最大限に引き出すための多角的な広告戦略を展開しやすくなります。こうした手厚い販売活動が、より多くの購入希望者の目に留まる機会を創出し、結果として早期・高値での売却につながる可能性を高めるのです。

③ 宅建業法で定められた定期的な業務報告による透明性の確保

「契約したのはいいけれど、ちゃんと活動してくれているのだろうか…」これは、不動産売却を進める上で多くの売主様が抱える不安の一つです。専任媒介契約は、この不安を解消するための法的な仕組みを備えています。

宅地建物取引業法により、専任媒介契約を締結した不動産会社は、売主様に対して2週間に1回以上、販売活動の状況を文書または電子メールで報告することが義務付けられています。

この報告には、以下のような内容が含まれます。

• 広告活動の内容（どの媒体に、どのように掲載したか）
• 問い合わせの件数やその内容
• 内覧の実施回数と、内覧者の具体的な反応（価格、間取り、立地などへの評価）
• 他の不動産会社からの問い合わせ状況

こうした具体的な報告を定期的に受けることで、売主様は「放置されている」という不安から解放され、客観的なデータに基づいて今後の販売戦略を担当者と一緒に考えることができます。「内覧者の価格への反応が厳しいから、少し価格を見直してみようか」「このエリアに興味を持つ方が多いなら、チラシの配布エリアを絞ってみてはどうか」といった、次の一手を打つための重要な判断材料となるのです。

④ レインズ登録による全国的な買主探索

専任媒介契約を締結すると、不動産会社は契約締結日の翌日から7日以内に、物件情報を「レインズ（REINS）」へ登録する義務を負います。

レインズとは、全国の不動産会社だけが閲覧できる物件情報ネットワークシステムです。ここに登録されることで、私どもが契約した物件情報が、茨城県内はもちろん、全国の不動産会社の目に触れることになります。これにより、自社で抱える購入希望者だけでなく、他社が窓口となっている潜在的な買主様にも物件情報が届き、買主が見つかる可能性が飛躍的に高まります。

一般媒介契約ではレインズへの登録は任意のため、不動産会社によっては登録されず、情報が限定的な範囲でしか共有されないケースもあります。専任媒介契約の登録義務は、売主様の物件が市場で広く認知され、スピーディーに買い手を見つけるための強力な後ろ盾となるのです。

⑤ 売却活動における責任の所在の明確化

最後に、見落とされがちですが非常に重要なメリットとして、「責任の所在が明確になる」点が挙げられます。

一般媒介で複数の会社に依頼していると、売却活動が思うように進まない場合、「どの会社の活動が不十分なのか」が曖昧になりがちです。「A社はB社がしっかり広告を出しているだろう」「B社はC社が熱心に買主を探しているはず」といったように、互いに牽制しあったり、責任感が希薄になったりするリスクが潜んでいます。

専任媒介契約では、売却に関するすべての活動責任を1社が負います。これにより、不動産会社には「自分たちがこの売却を成功させなければならない」という強い当事者意識と責任感が生まれます。売主様にとっても、相談や要望を伝える相手が一人に定まっているため、意思疎通がスムーズになり、二人三脚で売却活動を進めているという実感を得やすくなります。万が一、何か問題が発生した際にも、迅速な対応を期待できるでしょう。

これらのメリットを総合すると、専任媒介契約は「信頼できる一社にすべてを託し、手厚いサポートを受けながら売却成功を目指したい」と考える売主様にとって、非常に合理的で安心感の高い選択肢であると言えます。

契約前に必ず確認！専任媒介のデメリットと「囲い込み」のリスク対策

前述の通り、専任媒介契約は売主様にとって手厚いサポートが期待できるなど多くのメリットがありますが、その一方で、契約前に必ず理解しておくべきデメリットや注意点も存在します。メリットだけに目を向けて安易に契約してしまうと、後悔につながる可能性も否定できません。

ここでは、専任媒介契約が持つ潜在的なリスクを正直にお伝えし、特に売主様が最も懸念される悪質な「囲い込み」に対する具体的な対策まで、専門家の視点から詳しく解説します。

1社への依存がもたらすデメリット

専任媒介契約の最大のデメリットは、売却のすべてを「1社のみ」に委ねる点に集約されます。これはメリットの裏返しであり、もし依頼した不動産会社の力量が不足していた場合、売却活動全体が停滞してしまうリスクをはらんでいます。

① 不動産会社の力量に売却結果が大きく左右される

不動産売却の成功は、担当者のスキルや会社の販売力に大きく依存します。例えば、以下のようなケースが考えられます。

• 広告戦略の弱さ: インターネット広告やSNS活用が不得手で、物件の魅力が広く伝わらない。
• 販売網の狭さ: 地域でのネットワークが弱く、地元の購入希望者へのアプローチが不足する。
• 担当者の経験不足: 交渉力が低く、買主からの値下げ要求に適切に対応できない。

一般媒介であれば、ある会社の活動が鈍くても他の会社がカバーしてくれる可能性があります。しかし、専任媒介では依頼した1社がすべてです。もし、相性の悪い会社や能力の低い担当者に当たってしまった場合、本来もっと高く、早く売れるはずだった物件が、長期間売れ残ってしまう「機会損失」につながる恐れがあるのです。

② 比較対象がなく、活動状況の良し悪しが判断しづらい

複数の会社に依頼する一般媒介と違い、専任媒介では比較対象が存在しません。そのため、不動産会社から「毎週〇件の問い合わせがあります」「ポータルサイトでの閲覧数は順調です」といった報告を受けても、それが本当に良い状況なのか、それとも他の会社ならもっと成果を出せるのか、売主様自身で判断するのが難しいという側面があります。

不動産会社のペースで話が進んでしまい、より良い売却のチャンスを逃していないかという不安が付きまとう可能性も、デメリットの一つと言えるでしょう。

最も警戒すべき「囲い込み」のリスクとは

専任媒介契約を検討する上で、絶対に知っておかなければならないのが「囲い込み」という悪質な行為のリスクです。これは、不動産会社が自社の利益を優先し、売主様の利益を著しく損なう行為を指します。

「囲い込み」とは、依頼を受けた不動産会社が、売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」を成立させるために、他の不動産会社からの購入希望者の紹介を意図的に断り、自社で見つけた買主とだけ取引させようとする行為です。

本来、レインズを通じて全国の不動産会社に情報が共有されれば、より条件の良い買主が見つかる可能性が高まります。しかし、囲い込みを行う会社は、他社から「物件を紹介したい」と連絡があっても、「すでに申し込みが入っています」「現在商談中です」などと嘘の理由をつけてシャットアウトしてしまうのです。

これにより、売主様は以下のような深刻な不利益を被ります。

• 高値売却の機会損失: もっと高い価格で購入してくれる買主が現れたかもしれない機会を奪われる。
• 売却期間の長期化: 買主候補がその会社の顧客だけに限定されるため、売却に時間がかかる。
• 不当な値下げ要求: 売却が長引くことを理由に、不動産会社から値下げを促され、結果的に安値で売却せざるを得なくなる。

囲い込みは、売主様の利益よりも自社の利益（仲介手数料が2倍になる）を優先する、悪質な裏切り行為に他なりません。

「囲い込み」の手口とリスク回避のためのチェックポイント

悪質な囲い込みからご自身の資産を守るためには、その手口を知り、契約前から契約後まで注意深く不動産会社の動きをチェックすることが重要です。

【囲い込みを見抜くためのチェックポイント】

1. レインズの登録証明書を必ず受け取る 専任媒介契約では、媒介契約締結から7日以内にレインズへ物件情報を登録し、売主へ「登録証明書」を交付することが義務付けられています。この証明書が期日通りに発行されるか、記載内容に誤りがないかを必ず確認しましょう。意図的に登録を遅らせたり、情報を不正確に記載したりするのは囲い込みの兆候かもしれません。

2. 定期的な売却活動報告の内容を精査する 2週間に1回以上（専任媒介の場合）の活動報告は義務です。その際、「問い合わせ件数」「内見数」といった数字だけでなく、「どの媒体から、どのような問い合わせがあったか」「他社からの問い合わせはあったか」など、具体的な内容を詳しく質問しましょう。「問い合わせは多いのに内見に繋がらない」といった報告が続く場合は、その理由を深く掘り下げて確認する必要があります。

3. 自身の物件がどのように広告されているか確認する 不動産ポータルサイトなどでご自身の物件を検索してみましょう。依頼した不動産会社が適切に広告活動を行っているかを確認できます。もし、依頼した覚えのない会社が広告を掲載している（広告転載が許可されている場合を除く）、あるいは逆に全く広告が見当たらないといった場合は、担当者に説明を求めましょう。

4. 査定時の説明や提案内容を比較検討する 契約前の段階が最も重要です。複数の会社に査定を依頼し、その対応を比較しましょう。

   • 査定価格の根拠を明確に説明してくれるか？
   • メリットだけでなく、デメリットやリスクについても正直に話してくれるか？
   • 「必ず売れます」「うちに任せれば大丈夫」といった根拠のないセールストークに終始していないか？
   • 両手仲介に固執せず、「広く情報を公開して最適な買主様を探す」という姿勢が見られるか？

これらのポイントを厳しくチェックすることで、誠実な不動産会社を見極めることができます。専任媒介契約は、信頼できるパートナーと組むことさえできれば、売主様にとって非常に強力な売却方法です。デメリットとリスクを正しく理解し、慎重に不動産会社を選ぶことが、不動産売却を成功に導く鍵となります。

【状況別】あなたに最適なのはどれ？後悔しない媒介契約の賢い選び方

信頼できる不動産会社を見極めるポイントをご理解いただけたところで、次に考えるべきは「どの媒介契約を結ぶか」です。不動産売却における媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、ご自身の状況や物件の特性に合わない契約を選んでしまうと、売却活動がスムーズに進まない原因にもなりかねません。

「結局、自分にはどの契約方法が合っているのだろう？」

そんな疑問にお答えするため、ここでは具体的なケーススタディを通して、あなたに最適な媒介契約の選び方を分かりやすく解説します。ご自身の状況と照らし合わせながら、後悔しない選択をするためのヒントを見つけてください。

ケース1：初めての不動産売却で、手厚いサポートを受けながら進めたい

→ おすすめは「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」です。

初めて不動産売却に臨む方は、手続きの流れや専門用語など、分からないことばかりで不安を感じるのが当然です。このような場合、1社の不動産会社に窓口を絞り、二人三脚で売却活動を進められる専任媒介契約や専属専任媒介契約が非常に心強い味方となります。

1社に任せることで、不動産会社は「自社で必ず売る」という責任感が強まり、広告宣伝活動や購入希望者へのアプローチに一層力を入れてくれる傾向があります。また、売主様にとっても、複数の会社とやり取りする煩雑さがなく、担当者とのコミュニケーションに集中できるという大きなメリットがあります。

特に重要なのが、法律で定められた「売却活動の定期報告義務」です。

• 専任媒介契約：2週間に1回以上
• 専属専任媒介契約：1週間に1回以上

この報告により、「現在何件の問い合わせがあるのか」「内見の反応はどうだったか」「どのような広告活動を行っているのか」といった進捗状況を詳細に把握できます。不安な点や疑問があればすぐに担当者に相談できるため、安心して売却活動を任せることができるでしょう。

もし、ご親族や知人・ご友人に売却する可能性が少しでもある場合は、ご自身で買主を見つける「自己発見取引」が認められている専任媒介契約を選びましょう。完全にプロに任せ、より手厚くスピーディーな対応を期待するなら、専属専任媒介契約が適しています。

ケース2：人気エリアの物件。高く売るために不動産会社同士を競わせたい

→ 「一般媒介契約」が選択肢になりますが、慎重な判断が必要です。

最寄り駅からのアクセスが抜群、周辺環境が充実している、築年数が浅く状態が良いなど、いわゆる「人気物件」を売却する場合、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約が有効な選択肢となることがあります。

複数の会社が同時に買主を探すため、不動産会社間の競争原理が働き、より良い条件での売却が期待できるという考え方です。各社の営業担当者が自社で契約を決めようと活発に動いてくれれば、結果的に売主様の利益につながる可能性があります。また、複数の会社の提案や営業手法を比較しながら進められる点もメリットと言えるでしょう。

しかし、一般媒介契約には注意すべき点もあります。それは、どの不動産会社も「他社が売却を決めてしまうかもしれない」と考えるため、広告費などの経費をかけた積極的な売却活動をためらう可能性があることです。特に、「人気物件だと思っていたけれど、想定より問い合わせが少ない」という状況に陥った場合、どの会社も真剣に取り組んでくれず、結果的に売れ残ってしまう「売却活動の放置」というリスクも否定できません。

本当に魅力的な物件であれば、信頼できる1社に専任媒介契約で依頼し、不動産流通機構（レインズ）を通じて全国の不動産会社に情報を公開してもらう方が、結果として情報が広く行き渡り、スムーズかつ高値での売却につながるケースも少なくありません。一般媒介契約を選ぶ際は、ご自身の物件が持つ市場での競争力と、複数の不動産会社を管理する手間を天秤にかけて判断することが重要です。

ケース3：相続した空き家など、時間をかけてじっくり売却活動をしたい

→ 売主様の状況に応じて「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の双方に可能性があります。

相続したご実家や、住み替えで空き家になった物件など、売却を急いでいないケースでは、売主様が売却活動にどれだけ関与できるかによって最適な契約が変わってきます。

【物件が遠方にある、管理の手間をかけられない場合 → 専任媒介契約】 ご自身が遠方にお住まいの場合、空き家の管理や内見の対応、近隣への配慮などを個人で行うのは大きな負担です。このような場合は、1社に責任を持って販売活動を委ねられる専任媒介契約がおすすめです。定期的な状況報告はもちろん、物件の維持管理についても相談に乗ってもらえるため、安心して任せることができます。

【物件の近くに住んでおり、自分でも買主を探したい場合 → 一般媒介契約】 売却を急いでおらず、ご自身でも買主を探すあてがある（近所の方に声をかけるなど）場合は、自己発見取引が可能な一般媒介契約も選択肢となります。複数の会社に依頼しつつ、自分でも動きながら、最も良い条件を提示してくれた相手と契約を進めるという柔軟な売却活動が可能です。ただし、この場合も前述の通り、不動産会社の活動が手薄になるリスクは常に考慮しておく必要があります。

どの契約形態が最適かは、物件の状況、売主様のご事情、そして不動産会社との信頼関係によって決まります。それぞれの契約の特性を正しく理解し、ご自身の売却プランに最も合った方法を戦略的に選ぶことが、後悔しない不動産売却の第一歩です。

査定から売却完了までの流れ｜専任媒介契約の完全ガイド

ご自身の状況に最も合う契約形態として「専任媒介契約」を選んだなら、次はいよいよ売却活動のスタートです。信頼できる不動産会社一社と二人三脚で進める専任媒介契約は、計画的にステップを踏むことで、スムーズかつ満足度の高い売却を実現できます。

ここでは、不動産会社の選定から物件の引き渡し完了まで、具体的な6つのステップに沿って、売主様がすべきことや注意点を詳しく解説します。売却活動の全体像を把握し、安心して準備を進めましょう。

①不動産会社の選定と査定依頼

専任媒介契約の成功は、パートナーとなる不動産会社選びで決まると言っても過言ではありません。まずは、地域に精通し、売却実績が豊富な会社を数社リストアップし、査定を依頼しましょう。

査定には、データに基づいて算出する「机上査定」と、実際に物件を見て評価する「訪問査定」があります。専任媒介を前提とするなら、必ず訪問査定を依頼してください。その際、査定額の高さだけで判断するのではなく、「なぜこの価格なのか」という根拠を明確に説明できるか、担当者の知識や人柄、販売戦略などを総合的に見極めることが重要です。

私ども、ハウスドゥ（茨城県4店舗）では、売主様のご事情やご希望を丁寧にヒアリングした上で、周辺の取引事例や市場動向といった客観的なデータに基づき、ご納得いただける査定価格をご提示します。

②媒介契約書のチェックポイント

依頼する不動産会社が決まったら、専任媒介契約を締結します。契約書は専門用語が多く難しく感じるかもしれませんが、後々のトラブルを避けるためにも、以下のポイントは必ずご自身の目で確認してください。

• 契約期間: 法律で3ヶ月以内と定められています。自動更新ではないため、期間満了時に更新するかどうかを改めて判断します。
• 査定価格の根拠: 契約書に記載される「売出価格」の基となる査定額について、改めて説明を求め、納得できるか確認しましょう。
• レインズへの登録義務: 専任媒介契約では、契約締結から7営業日以内に不動産流通標準情報システム「レインズ」へ物件情報を登録することが義務付けられています。
• 業務報告の頻度: 売主に対し、2週間に1回以上の頻度で販売活動の状況を報告する義務があります。報告方法（メール、電話、書面など）も確認しておくと安心です。
• 仲介手数料: 成功報酬である仲介手数料の金額（上限額）と、支払うタイミング（一般的には売買契約時と決済時に半金ずつ）が明記されているかを確認します。

疑問点や不安な点は、署名・捺印する前に必ず解消しておくことが大切です。

③レインズ登録と販売活動の開始

契約締結後、不動産会社は速やかに販売活動を開始します。まず、前述の「レインズ」に物件情報を登録します。レインズは全国の不動産会社が閲覧できるネットワークシステムであり、ここに登録することで、他の不動産会社が抱える購入希望者にも物件情報が行き渡り、買主が見つかる可能性が大きく高まります。登録が完了すると「登録証明書」が発行されるので、きちんと受け取りましょう。

並行して、私どもでは以下のような多角的な販売活動を展開します。

• 自社ウェブサイトや大手不動産ポータルサイトへの掲載
• 新聞折込チラシやポスティングによる地域への告知
• 既存顧客への物件紹介
• オープンハウスの開催（必要な場合）

2週間に1度の業務報告では、これらの活動に対する問い合わせ件数や市場の反応などを具体的にお伝えし、今後の販売戦略を売主様と一緒に考えていきます。

④内覧対応と条件交渉

広告活動によって購入希望者が現れると、次は「内覧（内見）」のステップに進みます。内覧は、購入希望者が物件を直接見て、購入の意思を固めるための重要な機会です。

売主様には、お部屋の清掃や整理整頓、照明を点けて明るい空間を演出するといったご協力をお願いしています。当日は、私どもの担当者が立ち会い、物件の魅力や特徴を専門的な視点からアピールしますので、ご安心ください。

内覧後、購入希望者から「購入申込書（買付証明書）」が提出されると、価格や引き渡し時期などの具体的な条件交渉が始まります。売主様のご希望を最大限尊重しながら、専門家としてのアドバイスを差し上げ、双方が納得できる着地点を探るのが私どもの役割です。

⑤売買契約の締結

条件交渉がまとまったら、買主様と「不動産売買契約」を締結します。契約当日は、宅地建物取引士が買主様に対して物件に関する重要な事柄を説明する「重要事項説明」を行った後、売買契約書の内容を読み合わせ、双方が署名・捺印します。

この際、買主様から売主様へ「手付金」（売買代金の5〜10%が一般的）が支払われます。契約締結は、法的な権利と義務が発生する重要な手続きです。私どもは、契約内容に不利な点がないか、特約事項は適切かなどを事前にしっかりチェックし、売主様が安心して契約に臨めるよう万全の体制でサポートします。

⑥決済・引き渡し

売買契約から約1ヶ月後、いよいよ最終ステップである「決済」と「引き渡し」を迎えます。当日は、金融機関などに関係者（売主様、買主様、不動産会社担当者、司法書士）が集まり、以下の手続きを行います。

1. 残代金の受領: 買主様から売買代金の残額が支払われます。
2. 諸費用の清算: 固定資産税や都市計画税などの日割り清算、仲介手数料の残額の支払いなどを行います。
3. 所有権移転登記: 司法書士が、所有権を売主様から買主様へ移すための登記申請手続きを行います。
4. 鍵の引き渡し: 全ての手続きが完了したら、物件の鍵を買主様へ渡し、取引は完了です。

決済・引き渡しは手続きが複雑ですが、私どもの担当者が最後まで責任を持って立ち会い、円滑に進むようサポートいたします。これで、専任媒介契約による売却活動の全工程が終了となります。

専任媒介契約に関するよくある質問（FAQ）

ここまで専任媒介契約による不動産売却の一連の流れを詳しく解説してまいりましたが、実際にご検討される中では、さらに具体的な疑問やご不安な点が出てくることと思います。

そこでこのセクションでは、お客様から特によくお寄せいただくご質問とその回答をQ&A形式でまとめました。契約前の最終確認として、ぜひご活用ください。

Q1. 契約期間中に不動産会社を変更できますか？

A. 原則として、契約期間中の売主様都合による一方的な解約は難しいですが、特定の条件下では可能です。

専任媒介契約の期間は、法律（宅地建物取引業法）により最長で3ヶ月と定められています。この期間中は、売主様と不動産会社が互いに協力して売却成功を目指すという約束を結んでいる状態です。

そのため、単に「他の会社が良さそうだから」といった理由で一方的に契約を解除することは、原則としてできません。もし契約期間中に解約した場合、それまでにかかった広告費などの実費を請求される可能性があります。

ただし、不動産会社側に明らかな契約違反があった場合は、契約を解除できます。例えば、以下のようなケースが該当します。

• 法律で定められた業務報告（2週間に1回以上）を怠った
• 物件情報を指定流通機構（レインズ）へ登録しなかった
• 意図的に物件の情報を隠すなど、不誠実な対応があった

もちろん、売主様と不動産会社双方の合意があれば、期間内での解約も可能です。何よりも大切なのは、契約前に複数の会社を比較検討し、信頼できるパートナーを慎重に選ぶことです。

Q2. 売却価格は誰がどのように決めるのですか？

A. 最終的な売却価格（売り出し価格）を決定するのは、売主様ご自身です。

私たち不動産会社は、まずプロの視点から「査定価格」を算出・ご提示します。この査定価格は、近隣の類似物件の成約事例、市場の動向、物件の特性（築年数、間取り、日当たり、立地条件など）を総合的に分析し、「この価格であれば3ヶ月以内に売却できる可能性が高い」と見込まれる客観的な価格です。

その上で、売主様のご希望（「できるだけ高く売りたい」「早く現金化したい」など）やご事情を詳しくお伺いします。そして、査定価格を参考にしながら、売主様と私どもで協議を重ね、最終的な「売り出し価格」を決定します。

価格設定は、不動産売却の成否を左右する非常に重要な要素です。高すぎれば買い手が見つからず、安すぎれば売主様が損をしてしまいます。私どもは専門家として的確なアドバイスを提供し、売主様が心から納得できる価格で売却活動をスタートできるよう、全力でサポートいたします。

Q3. 専任媒介でも売れなかった場合はどうなりますか？

A. 契約期間満了後、いくつかの選択肢がございます。状況に合わせて最善の方法を一緒に考えましょう。

専任媒介契約の期間（最長3ヶ月）内に売却が成立しなかった場合、以下の選択肢が考えられます。

1. 同じ不動産会社と契約を更新する これまでの売却活動を振り返り、価格や販売戦略を見直した上で、再度同じ会社と媒介契約を結びます。内覧の反応などを分析し、価格調整や広告方法の変更などを検討します。

2. 別の不動産会社に変更する 現在の会社との契約を更新せず、心機一転、別の会社に売却を依頼する方法です。会社によって得意なエリアや販売戦略が異なるため、変更することで新たな展開が期待できる場合もあります。

3. 売却を一時的に見合わせる 不動産市場の状況が良くない、あるいは売却を急ぐ必要がない場合は、一旦売却活動を中止し、タイミングを改めて再開することも一つの手です。

4. 「買取」を検討する 「仲介」での売却が難しい場合や、とにかく早く確実に現金化したい場合は、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」という選択肢も有効です。私どもでは仲介だけでなく買取も行っておりますので、ご状況に応じて柔軟なご提案が可能です。

売れなかったからといって諦める必要はございません。原因を分析し、次の一手を一緒に考えていきましょう。

Q4. 茨城県の物件でも対応してもらえますか？

A. はい、もちろんです。ハウスドゥ（茨城県4店舗）として、茨城県全域の不動産売却に責任を持って対応いたします。

当グループは茨城県内に4つの店舗を展開しており、地域に根差した広範なネットワークと豊富な取引実績がございます。県内のどのエリアの物件であっても、その地域の特性や市場動向を熟知したスタッフが担当させていただきます。

土地、戸建て、マンション、事業用物件など、物件の種類を問わず対応可能です。地域密着だからこそできる、きめ細やかでスピーディーな売却活動をお約束します。遠方にお住まいで茨城県内の不動産売却をご検討中の方も、どうぞお気軽にご相談ください。

Q5. 査定だけでも費用はかかりますか？

A. いいえ、査定は完全に無料です。費用は一切かかりませんのでご安心ください。

不動産の査定依頼をしたからといって、料金が発生することはございません。また、査定後に必ずしも売却の契約を結ばなければならない、といった義務も一切ありません。

「まずは自分の家の価値がどれくらいか知りたい」「将来のために相場を把握しておきたい」「売却するかどうかは、査定額を見てから考えたい」といったご理由でのご依頼も大歓迎です。

もちろん、ご相談いただいた内容や査定結果については秘密を厳守いたします。お客様のプライバシーに配慮し、強引な営業活動もいたしませんので、まずは第一歩として、お気軽にご所有不動産の価値をご確認ください。

信頼できるパートナー選びが成功の鍵｜後悔しない不動産売却のために

ここまで、専任媒介契約のメリット・デメリットから、売却活動中の注意点、よくあるご質問まで、不動産売却を成功させるための知識を詳しく解説してきました。査定が無料であることや、茨城県内の物件にも対応可能であることを知り、少し安心された方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、最も重要なのはここからです。不動産売却における最大の成功要因は、どの媒介契約を選ぶか以上に、「どの不動産会社をパートナーとして選ぶか」に集約されると言っても過言ではありません。

媒介契約はゴールではなく「スタートライン」

多くの方が、不動産会社と媒介契約を結んだ時点で「あとは任せておけば安心だ」と考えてしまいがちです。しかし、それは大きな誤解です。媒介契約の締結は、ゴールではなく、むしろ大切な資産の未来を託すパートナーとの「共同作業のスタートライン」に立ったにすぎません。

特に、一社に売却活動のすべてを委ねる不動産売却 専任媒介契約では、そのパートナーとなる不動産会社の能力や姿勢が、売却結果に直接的な影響を及ぼします。もし、この最初のパートナー選びで判断を誤ってしまうと、「なかなか買い手が見つからない」「希望価格を大幅に下げることになった」「担当者と連絡が取りづらい」といった、後悔の残る結果につながりかねません。

だからこそ、契約書にサインをする前に、これから数ヶ月間にわたって二人三脚で歩んでいくパートナーとして本当に信頼できる相手なのかを、慎重に見極める必要があるのです。

信頼できる不動産会社を見極める3つのポイント

では、何を基準に信頼できるパートナーを選べばよいのでしょうか。提示された査定額の高さや、仲介手数料の安さといった目先の条件だけで判断するのは危険です。長期的な視点で、売主様の利益を最大化してくれる会社かどうかを見極めるために、以下の3つのポイントを確認しましょう。

1. 売主の利益を最優先する真摯な姿勢

信頼できる会社は、必ず売主様の状況や想いを丁寧にヒアリングすることから始めます。「なぜ売りたいのか」「いつまでに売りたいのか」「どのような希望があるのか」といった背景を深く理解し、その上で最適な売却戦略を提案してくれます。

一方で、自社の利益を優先する会社は、とにかく契約を取るために相場より高い査定額を提示したり、売却活動の実態を詳しく報告しなかったりすることがあります。特に専任媒介契約では、物件情報を自社で抱え込む「囲い込み」のリスクもゼロではありません。売主様の利益を第一に考え、透明性の高い活動を約束してくれるか、その真摯な姿勢を見極めることが重要です。

2. 豊富な実績と地域への深い知見

不動産は、一つとして同じものがありません。その価値を正しく評価し、最適な買い手を見つけ出すためには、豊富な取引実績に裏打ちされた販売力と、地域市場への深い知見が不可欠です。

特に茨城県のように、エリアによって市場の特性が大きく異なる地域では、「地域密着」であることが大きな強みとなります。私ども、ハウスドゥ（茨城県4店舗）は、県内4つの拠点を中心とした広範なネットワークを構築しています。これにより、茨城県全域の最新の市場動向や買主様のニーズを的確に捉え、データに基づいた効果的な売却活動を展開することが可能です。地域を知り尽くした専門家だからこそできる、きめ細やかなサポートをお約束します。

3. 密な報告・連絡・相談（ホウレンソウ）

売却活動中は、「本当に売れるのだろうか」という不安がつきものです。その不安を解消してくれるのが、担当者からの密なコミュニケーションです。

「レインズへの登録は完了したか」「今週は何件の問い合わせがあったか」「内覧後の見込み客の反応はどうだったか」といった活動状況を、定期的かつ具体的に報告してくれる会社を選びましょう。専門用語を分かりやすく説明し、売主様の疑問や不安にいつでも真摯に耳を傾けてくれる担当者であれば、安心して大切な資産を任せることができます。

茨城県の不動産売却は、私どもにご相談ください

不動産の売却は、お客様の人生における大きな決断です。だからこそ私どもは、単なる仲介業者としてではなく、お客様一人ひとりの未来に寄り添うパートナーでありたいと考えています。

専任媒介契約はもちろん、お客様のご状況に応じて一般媒介や専属専任媒介、さらにはスピーディーな現金化が可能な「買取」まで、あらゆる選択肢の中から最適なご提案をいたします。

「まずは話だけ聞いてみたい」「自分の家の価値が知りたい」という段階でも、もちろん大歓迎です。ご相談いただいた内容については秘密を厳守し、強引な営業活動は一切行いません。後悔しない不動産売却の第一歩は、信頼できる相談相手を見つけることから始まります。茨城県での不動産売却に関するお悩みは、どうぞお気軽に私どもまでお聞かせください。

Q. 不動産売却の「専任媒介契約」とは何ですか？他の契約との違いは？

A. 専任媒介契約とは、不動産売却を1社の不動産会社にのみ任せる契約形態です。複数社と契約できる一般媒介と異なり、不動産会社からの手厚いサポートが期待できます。専属専任媒介との主な違いは、自分で買主を見つける「自己発見取引」が可能な点です。

Q. 専任媒介契約を選ぶメリットを教えてください。

A. 専任媒介契約のメリットは、1社に任せることで不動産会社が責任を持って積極的に販売活動を行う点です。売主への定期的な業務報告義務があり、売却状況を把握しやすいです。また、窓口が一本化されるため、内覧調整などの手間が省けることも大きな利点です。

Q. 専任媒介契約にデメリットや注意点はありますか？

A. デメリットは、売却活動を1社に依存する点です。もし依頼した会社の販売力が低いと、売却が長期化する可能性があります。また、不動産会社が物件情報を他社に公開せず自社で取引を完結させようとする「囲い込み」のリスクにも注意が必要です。

Q. 専任媒介契約は途中で解約できますか？

A. 原則として、契約期間中（最長3ヶ月）の売主都合による一方的な解約は難しいです。ただし、不動産会社側に業務報告の遅延など明らかな契約違反があった場合は解約が可能です。自己都合で解約した場合、広告費などの実費を請求されることがあります。

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茨城県で専任媒介が向くケース

専任媒介（専属専任媒介を含む）は、1社に窓口を絞って売却活動を任せる契約です。茨城県では、郡部の物件・空き家・再建築不可など「売りにくい物件」ほど専任が向きます。1社が責任を持って広告・内見対応に注力し、レインズ（指定流通機構）への登録義務と定期的な販売状況の報告があるため、動きが見えやすく、売り主としても任せきりにできるのが利点です。

一方で、人気エリアで複数社に競わせたい場合は一般媒介が向くこともあり、物件の立地や売り急ぎ度で使い分けるのが賢明です。つくば・守谷など買い手の多いエリアか、郡部の売りにくい物件かによって最適な契約形態は変わります。ハウスドゥの茨城県４店舗では、物件とエリアの事情に合わせて媒介形態のご提案も行います。

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