その借地権、売却できます！諦める前に知るべき基礎知識

「親から相続した実家が借地権付きだった」「この家は売れないかもしれない」といった不安から、借地権付き不動産のため、売却を諦めてしまう方は少なくありません。土地の所有者（地主）が別にいるという特殊な状況は、手続きを複雑に感じさせます。

しかし、結論から言えば、借地権は売却可能です。

もちろん、所有権の不動産と比べて注意点やハードルはありますが、正しい知識と手順で進めれば、十分に成功する可能性があります。この記事では、借地権 売却の基礎知識から具体的な方法、注意点までを網羅的に解説します。

そもそも「借地権」とは？所有権との根本的な違い

借地権とは**「地主から土地を借り、その上に自己所有の建物を建てるための権利」**です。一方、土地と建物の両方を所有している状態が「所有権」です。

最大の違いは**「土地の所有者が誰か」**という点にあります。

項目	借地権	所有権
土地の所有者	地主	自分
建物の所有者	自分	自分
支払う費用	・地代（毎月・毎年など） ・建物の固定資産税/都市計画税	・土地と建物の固定資産税/都市計画税
売却・建て替え	原則、地主の承諾が必要	自分の意思で自由にできる
住宅ローン	審査が厳しくなる傾向がある	一般的な審査

借地権付き建物は土地を借りている立場のため、建物の売却や建て替えには地主の承諾が必要です。これが、借地権 売却を複雑にする主な要因です。

「借地権の売却は難しい」と言われる3つの理由

借地権 売却が難しいとされる理由は、主に以下の3点です。

1. 地主の承諾と「譲渡承諾料」が必要 借地権を第三者に売却（譲渡）するには、地主の承諾が不可欠です。その承諾を得る対価として、慣習的に「譲渡承諾料」を地主に支払います。この承諾料は借地権価格の10％程度が相場ですが、法的な規定はなく、地主との交渉で決まります。地主との関係が良好でない場合、交渉が難航する可能性があります。

2. 買い手の住宅ローン審査が通りにくい 金融機関は融資の際、土地と建物を担保に取りますが、借地権付き物件では土地を担保に設定できません。建物しか担保にできないため、金融機関にとってリスクが高くなり、住宅ローンの審査が厳しくなる、融資額が減る、あるいは取り扱いがない場合があります。これが買い手を見つけにくくする一因です。

3. 権利関係の複雑さへの懸念 買い手にとって、購入後も地主との関係が続くことは不安要素です。契約更新時の「更新料」や、将来リフォームや増改築を行う際の「承諾料」など、将来にわたる費用や交渉の可能性が購入のハードルとなります。

これらの理由から借地権 売却は難しいと言われますが、それぞれに対応策は存在します。次章では、具体的な売却方法を解説します。

借地権売却の4つの方法｜メリット・デメリットを徹底比較

借地権 売却には、状況に応じて複数の選択肢があります。ここでは代表的な4つの方法を、メリット・デメリットと共に解説します。ご自身の状況に最適な方法を見つけましょう。

方法1：第三者へ売却する（仲介）

不動産会社に仲介を依頼し、一般の買主を探す最も標準的な方法です。市場価格に基づいて売却できるため、高値での取引が期待できます。

• メリット

  • 市場価格に沿って売却するため、他の方法より高値で売れる可能性がある。
  • 広く買主を募集できるため、物件の価値を正当に評価してくれる相手と出会える。

• デメリット

  • 地主の「譲渡承諾」と「譲渡承諾料（借地権価格の10%程度が相場）」が必要。
  • 買主の住宅ローン審査が通りにくく、買主が限定される場合がある。
  • 買主が見つかるまでの期間が不確定。
  • 不動産会社への仲介手数料が発生する。

• こんな人におすすめ

  • 時間に余裕があり、少しでも高く売りたい方。
  • 地主との関係が良好で、承諾交渉がスムーズに進む見込みがある方。

【選択肢】不動産会社による「直接買取」

仲介で買主を探すのが難しい場合や、早く確実に売りたい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」も有効です。販売活動が不要でスピーディーに現金化でき、地主との交渉を代行してもらえるケースも多いです。価格は市場の7〜8割程度になりますが、時間と手間、確実性を重視する方におすすめです。

方法2：地主へ売却する（借地権の返還）

借地権を地主自身に買い取ってもらう方法です。法的には、借地契約を合意解除し、土地を返還する形に近くなります。

• メリット

  • 第三者への譲渡ではないため、譲渡承諾や承諾料が不要。
  • 買主を探す手間がなく、早期に契約をまとめられる可能性がある。
  • 仲介手数料がかからないケースが多い。

• デメリット

  • 地主に買い取る意思と資金力がなければ成立しない。
  • 売却価格は、交渉上地主が有利な立場になりやすく、市場価格より安くなる傾向がある。
  • 建物を解体し、更地での返還を求められる場合がある（解体費用が発生）。

• こんな人におすすめ

  • とにかく早く借地権を手放したい方。
  • 第三者の買主が見つからず売却に難航している方。

方法3：地主から底地を買い取ってから売却する

まず地主から土地の所有権（底地）を買い取り、「完全な所有権」の不動産にしてから第三者に売却する方法です。

• メリット

  • 借地権の制約がなくなり資産価値が向上し、高値での売却が期待できる。
  • 買主が住宅ローンを使いやすくなり、売却がスムーズに進む。
  • 売却後に地主との関係性がなくなる。

• デメリット

  • 底地を買い取るためのまとまった資金が必要。
  • 地主が底地の売却に応じるとは限らず、交渉が難航する可能性がある。
  • 手続きが二段階になるため時間と手間がかかる。

• こんな人におすすめ

  • 底地の購入資金に余裕がある方。
  • 売却を急がず、資産価値を最大化して売りたい方。

方法4：地主と協力して底地とセットで売却する

地主と協力し、借地権と底地を一つの不動産としてまとめて第三者に売却する方法です。売却代金は、地主と借地権者であらかじめ決めた割合で配分します。

• メリット

  • 完全な所有権の不動産として売却するため、高値が期待できる。
  • 借地権者が底地を買い取る資金を用意する必要がない。
  • 地主にとっても単独では売りにくい底地を現金化できるメリットがある。

• デメリット

  • 地主との強固な信頼関係と協力体制が不可欠。
  • 売却代金の配分割合で、地主と意見が対立する可能性がある。
  • 売却活動の方針（価格設定など）で地主と足並みをそろえる必要がある。

• こんな人におすすめ

  • 地主との関係が非常に良好で、共同で事業を進められる方。
  • 自己資金はないが、不動産の価値を最大化して売却したい方。

地主の承諾が鍵！借地権売却の全ステップとトラブル回避術

借地権 売却のプロセスは、地主の存在が大きく関わる点で一般的な不動産売却と異なります。ここでは、借地権 売却の具体的な流れを6つのステップで解説し、最大の難関である地主との交渉を円滑に進めるポイントも紹介します。

借地権売却の6つのステップ

借地権の売却は、主に以下の流れで進みます。「地主への交渉」が複数回あるのが特徴です。

1. Step 1：借地権に精通した不動産会社へ相談・査定依頼 借地権の査定は専門知識を要するため、取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談することが成功の第一歩です。借地権割合や契約内容、地主との関係性などを総合的に評価してもらいましょう。

2. Step 2：地主への売却意思の伝達と事前交渉 売却の方向性が固まったら、地主に借地権を売却したい旨を伝えます。この段階では正式な承諾ではなく、事前相談として不動産会社の担当者から丁寧に説明してもらうのが一般的です。譲渡承諾料の目安などについても感触を探っておきます。

3. Step 3：媒介契約の締結と売却活動の開始 地主との事前相談後、不動産会社と媒介契約を結びます。地主との交渉を含め一貫したサポートが期待できる「専任媒介契約」などがおすすめです。契約後、本格的な売却活動が始まります。

4. Step 4：買主の決定と売買契約の締結 購入希望者と条件がまとまったら、売買契約を締結します。この時点では地主の正式な承諾はまだないため、契約書には「地主の承諾」を条件とする「停止条件付契約」の特約を盛り込みます。これにより、万が一承諾が得られなければ契約は白紙撤回されます。

5. Step 5：地主からの正式な売却承諾の取得 買主決定後、地主に正式な譲渡承諾を依頼します。この際、承諾の対価として「承諾料（名義書換料）」を支払うのが慣例です。条件に合意できれば「譲渡承諾書」に署名・捺印をもらい、正式な承諾となります。

6. Step 6：決済・物件の引き渡し 地主の承諾後、最終ステップに進みます。買主から売買代金の残金を受け取り、同時に地主へ承諾料を支払います。法務局で建物の所有権移転登記を行い、買主に鍵を渡して完了です。

最重要ポイント：地主の承諾と承諾料

借地権 売却のプロセスで最も重要なのが「地主の承諾」です。

承諾料（名義書換料）とは？

借地権を第三者に譲渡（売却）する際、地主の承諾を得るために支払う金銭です。法律上の義務ではありませんが、長年の慣習として広く認められています。

承諾料の相場

法的な決まりはありませんが、一般的に**「借地権価格の10%程度」**が相場とされています。例えば借地権価格が1,000万円なら、承諾料の目安は100万円です。ただし、これはあくまで目安であり、最終的には地主との交渉によって決定されます。

もし地主が承諾してくれなかったら？「借地非訟手続」とは

交渉しても地主が正当な理由なく承諾しない、あるいは法外な承諾料を要求してくる場合、借地権者を救済する法的手続きとして「借地非訟（しゃくちひしょう）手続」があります。

これは、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める申し立て制度です。裁判所が譲渡を相当と判断すれば、地主の承諾に代わる許可を与えます。その際、適切な承諾料の額なども裁判所が定めてくれます。

ただし、借地非訟手続は時間と費用がかかり、地主との関係悪化は避けられないため、あくまで最終手段と考えるべきです。まずは専門知識を持つ不動産会社を介して、粘り強く交渉することが重要です。

借地権売却にかかる費用と税金のすべて【シミュレーション付】

借地権 売却では、売却代金から様々な費用や税金が差し引かれます。事前に全体像を把握し、資金計画を立てておくことが大切です。ここでは、売却にかかる費用と税金をシミュレーションを交えて解説します。

借地権売却で発生する主な費用

• 仲介手数料 不動産会社に仲介を依頼して売却した場合の成功報酬です。上限額が法律で定められています。

  • 速算式（売買価格400万円超の場合）：（売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税

• 譲渡承諾料（名義書換料） 地主に売却の承諾を得るために支払う費用です。相場は借地権価格の10%程度です。

• 印紙税 不動産売買契約書に貼付する印紙の代金です。売買金額に応じて税額が決まります。

• 登記費用 建物の所有権移転登記を司法書士に依頼するための報酬と、登録免許税がかかります。

• その他 状況に応じて、土地の測量費用や建物解体費用、抵当権抹消登記費用などが発生する場合があります。

最も重要！譲渡所得にかかる税金

借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税（譲渡所得税）が課税されます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の式で算出します。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

• 取得費: 売却した不動産の購入代金や手数料。不明な場合は**売却価格の5%**を概算取得費とします。
• 譲渡費用: 売却に直接かかった費用。仲介手数料や譲渡承諾料などが該当します。

税率は所有期間で決まる！

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります（売却した年の1月1日時点）。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

※復興特別所得税を含む税率です。所有期間が5年を超えるかで税率が約2倍も変わるため、売却のタイミングは非常に重要です。

【簡単シミュレーション】費用と税金を計算してみよう

【条件】

• 売却価格: 2,000万円
• 所有期間: 10年（長期譲渡所得）
• 取得費: 不明（売却価格の5%を適用）
• 譲渡費用合計: 2,136,000円 （内訳：仲介手数料72.6万円、譲渡承諾料140万円、印紙税1万円）

【計算ステップ】

1. 取得費を計算: 2,000万円 × 5% = 1,000,000円
2. 譲渡所得を計算: 2,000万円 – (100万円 + 213.6万円) = 16,864,000円
3. 譲渡所得税を計算: 16,864,000円 × 20.315% = 約3,426,800円

このケースでは約342万円の税金がかかりますが、マイホームの売却であれば税負担を軽減できる特例があります。

税金の負担を軽減する「3,000万円の特別控除」

売却した物件がマイホーム（居住用財産）であるなど、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。借地権付き建物の売却でも適用可能です。

上記のシミュレーションでこの特例が適用されると、譲渡所得（16,864,000円）が3,000万円の控除額を下回るため、譲渡所得は0円となり、税金はかかりません。

適用には細かな要件があるため、事前に税務署や不動産の専門家に相談することが不可欠です。

失敗しない不動産会社選び｜借地権売却の相談先を見極める5つのポイント

借地権 売却は、地主との交渉や複雑な法的手続きなど専門知識が求められるため、パートナーとなる不動産会社選びが成功の鍵を握ります。信頼できる会社を見極めるための5つのポイントを解説します。

① 借地権の取引実績は豊富か

まず、その会社が借地権 売却にどれだけ精通しているか、つまり「取引実績」を確認しましょう。借地権は専門的な法律知識や地域ごとの慣習など、経験に基づくノウハウが重要になります。

【チェック方法】

• ホームページで借地権の売却事例や専門ページがあるか確認する。
• 相談時に「どのような借地権の売却を手がけましたか？」と質問し、具体的な事例を説明できるか見る。

② 地主との交渉経験が豊かか

地主との「譲渡承諾」交渉は、借地権売却における最大の関門です。売主の代理人として円滑に交渉を進め、双方にとって納得のいく着地点を見つけ出す交渉力が不動産会社には求められます。

【チェック方法】

• 「地主が承諾してくれない場合、どう対応しますか？」といった質問で、現実的な解決策を提示できるか確認する。
• 地主の立場にも配慮し、良好な関係を維持しながら交渉を進める姿勢があるかを見る。

③ 査定価格の根拠を明確に説明できるか

提示された査定価格について、「なぜその価格になったのか」という根拠を納得できるように説明できる会社を選びましょう。借地権の価格は、更地価格や借地権割合だけでなく、立地や契約内容、地主との関係性など多様な要因で決まります。

【チェック方法】

• 査定書に、どのようなデータ（路線価、取引事例など）を基に評価したのかが具体的に記載されているか確認する。
• 査定額の根拠について質問した際、担当者が分かりやすく説明できるか見極める。

④ 担当者の専門知識と対応力は十分か

最終的に売却活動をサポートするのは一人の「担当者」です。担当者の知識レベルや人柄、対応力が売却の満足度を大きく左右します。

【チェック方法】

• 専門知識: 借地権に関する専門的な質問に的確に答えられるか。
• 対応の速さ: 問い合わせへのレスポンスが迅速かつ丁寧か。
• 傾聴力: 状況や希望を親身に聞き、不安に寄り添ってくれるか。
• 説明の分かりやすさ: 専門用語を避け、平易な言葉で説明してくれるか。

複数の会社に相談し、「この人になら任せられる」と思える担当者を見つけることが重要です。

⑤ 買取など複数の売却方法を提案できるか

借地権の売却方法は、市場で買主を探す「仲介」だけではありません。不動産会社が直接買い取る「買取」という選択肢もあります。状況に応じて最適な方法を提案してくれる会社を選びましょう。

売却方法	メリット	デメリット
仲介	より高い価格で売れる可能性がある	売却に時間がかかる、売れないリスクがある
買取	短期間で確実に現金化できる	仲介より売却価格が低くなる傾向がある

「早く現金化したい」「建物の状態が悪い」といった場合には「買取」が有効です。相談の際に、仲介と買取それぞれのメリット・デメリットを説明し、複数の選択肢を提示してくれるか確認しましょう。

まとめ：複雑な借地権売却は専門家への相談が成功の鍵

ここまで借地権 売却について解説してきましたが、最も重要なのは**「借地権は売却できる資産であること」、そして「複雑な手続きは専門家の力を借りれば乗り越えられる」**という点です。

借地権売却の成功は「専門家」への相談から

借地権 売却が難しいと言われる理由は、以下のような課題があるためです。

• 地主の承諾というハードル
• 複雑な権利関係と契約内容
• 買主の住宅ローン問題
• 法律や税務など専門知識の必要性

これらの課題を一人で解決するのは非常に困難です。地域の不動産事情と借地権取引に精通した専門家は、安全で確実な売却への道筋を示してくれます。

専門家が解決できるお悩み

「地主との関係がこじれている」 「相続したが権利関係の書類が不明」 「建物が古く、売れるか不安」 「近所に知られずに早く現金化したい」

このような悩みは、借地権 売却でよくあるケースです。そして、その多くは専門家が介入することで解決の糸口が見つかります。

特に、不動産会社による「買取」は、仲介では買い手が見つかりにくい物件や、複雑な権利関係を持つ借地権をスピーディーかつ確実に現金化できる有効な手段です。地主との交渉が難航している場合でも、専門家が間に入ることで円滑に進むケースも少なくありません。

借地権の売却は簡単な道のりではありませんが、信頼できるパートナーと協力すれば必ずゴールにたどり着けます。一人で悩まず、まずは専門家へ相談することが、最適な解決策を見つける第一歩です。

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茨城県で借地権付き物件を売却するときのポイント

借地権の売却は、地主の承諾や承諾料（名義書換料）の交渉が論点になります。茨城県では、つくば市・水戸市などの市街地は借地権付きでも需要が見込めますが、郡部や農村部では買い手が限られるため、借地権の取り扱いに慣れた不動産会社による買取が有効な場合があります。

地主との関係調整や底地の同時売却など、状況に応じた選択肢を整理することが大切です。茨城県全域の不動産売却・買取は、県内で4店舗を運営するハウスドゥ（茨城県全域対応）へ無料でご相談ください。