戸建て売却の税金は4種類！全体像と支払うタイミング
戸建ての売却を考え始めると、「税金は一体いくらかかるのだろう？」という不安がよぎるものです。しかし、戸建て売却の税金は、種類や支払うタイミングをあらかじめ知っておけば、慌てずに対処できます。
この記事では、複雑に思える戸建て売却の税金について、その全体像から分かりやすく解説します。どの税金がいつ発生するのかを把握するだけで、売却計画はぐっと立てやすくなります。まずは基本の知識を身につけ、安心して売却の第一歩を踏み出しましょう。
戸建て売却でかかる主な税金は4種類
戸建てを売却する際に課せられる可能性のある税金は、主に次の4つです。それぞれ性質が異なり、支払うタイミングも異なります。
印紙税 売買契約書を作成する際に必要となる税金です。契約書に記載された金額に応じて税額が決まります。
-
登録免許税 不動産の登記情報を変更する際に発生する税金です。売主の場合は、住宅ローンを完済した際の「抵当権抹消登記」で必要になることが一般的です。
-
譲渡所得税（所得税・復興特別所得税） 戸建てを売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。売却における税金の中心となるもので、金額も大きくなる可能性があります。
-
住民税 譲渡所得税と同様に、売却で得た利益に対してかかる税金です。所得税の確定申告を行うと、その情報に基づいて市区町村から請求されます。
この中で特に重要なのが「譲渡所得税」と「住民税」です。これらは売却によって利益が出た場合にのみ課税されます。つまり、購入した時よりも安く売却した場合（売却損が出た場合）は、原則として課税されません。
税金はいつ払う？支払いタイミングのタイムライン
「どの税金を、いつまでに払うのか」は、資金計画を立てる上で非常に重要です。戸建て売却のプロセスに沿って、税金の支払いタイミングを整理します。
| タイミング | 発生する税金 | 支払い方法 |
|---|---|---|
| ① 売買契約時 | 印紙税 | 契約書に収入印紙を貼り付けて消印することで納税します。 |
| ② 決済・引き渡し時 | 登録免許税 | 登記手続きを依頼する司法書士へ支払い、代理で納付してもらうのが一般的です。 |
| ③ 売却した年の翌年 | 譲渡所得税・住民税 | 翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行い、所得税を納付します。住民税はその後、5月～6月頃に届く納税通知書で納付します。 |
このように、税金の種類によって支払うタイミングが大きく異なります。特に、売却益にかかる譲渡所得税・住民税は、売却が完了してから約1年後に支払うことになる点を覚えておきましょう。
各税金の詳細解説
1. 印紙税：売買契約書に貼る印紙代
印紙税は、不動産売買契約書のような「課税文書」に課される税金です。契約金額に応じた収入印紙を契約書に貼り付け、消印することで納税します。契約書は売主用・買主用に2通作成することが多く、それぞれが自身の保管する契約書分を負担するのが一般的です。
なお、不動産売買契約書の印紙税には軽減措置があり、令和9年（2027年）3月31日までに作成された契約書は、以下の税額が適用されます。
【不動産売買契約書の印紙税額（軽減措置適用後）】
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
※国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より
2. 登録免許税：住宅ローンを完済している場合に
登録免許税は、不動産の「登記」手続きの際に国に納める税金です。売主に関わるのは、主に住宅ローンの完済に伴う「抵当権」を抹消する登記です。買主へ所有権を移転する前に不動産をまっさらな状態にする必要があるため、この抵当権抹消登記は売主の義務となります。
税額は不動産1個につき1,000円です。土地と建物であれば不動産は2個とカウントされ、2,000円となります。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、税額と司法書士への報酬を合わせて支払います。
3. 譲渡所得税・住民税：売却益にかかる税金
戸建て売却の税金の核心が、この譲渡所得税と住民税です。これらは、不動産を売却して得た「利益（譲渡所得）」に対して課税されます。
譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
- 取得費: 売却した戸建ての購入代金や購入時諸費用の合計額。建物の場合は、年数に応じた減価償却費を差し引きます。
- 譲渡費用: 売却時の仲介手数料など、売るために直接かかった費用のことです。
この計算で譲渡所得がプラスになった場合にのみ、税金がかかります。税額は、譲渡所得に不動産の所有期間に応じた税率を掛けて計算します。幸い、マイホームの売却には税負担を大幅に軽減できる特例が用意されています。詳しい計算方法や特例については、この後の章で解説します。
【シミュレーション付】戸建て売却の税金計算 5つのステップ
ここからは、戸建て売却の税金（譲渡所得税・住民税）が具体的にいくらになるのか、ご自身で概算できるよう、計算方法を5つのステップに分けて解説します。一つひとつのステップを丁寧に進めれば、税額のイメージを掴むことができます。
Step1：譲渡所得を算出する
すべての計算の基本となるのが「譲渡所得」です。これは、売却によって得られた「純粋な利益」を指します。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
この計算結果がマイナス（売却損）の場合は、譲渡所得税はかかりません。プラスになった場合のみ、次のステップに進みます。
Step2：「取得費」を正確に把握する
計算式の中でも特に重要で複雑なのが「取得費」です。これは、売却した戸建てを手に入れるためにかかった費用の合計を指します。
【取得費に含まれる主な費用】
- 土地・建物の購入代金
- 購入時に支払った仲介手数料
- 購入時の登録免許税、不動産取得税、印紙税
- 建物の建築代金
- 土地の造成費用や測量費
- 資産価値を高めるリフォーム費用
ここで注意が必要なのが、**建物の「減価償却費」**です。建物は年数の経過とともに価値が減少するため、その価値の減少分を購入代金から差し引く必要があります。
建物の減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
※償却率は建物の構造によって異なり、マイホーム（非事業用）の場合、木造なら「0.031」、鉄筋コンクリート造なら「0.015」となります。
もし購入時の契約書などを紛失して取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することも可能ですが、納税額が大きくなる可能性が高いため、できる限り購入時の書類を探し出すことをお勧めします。
Step3：「譲渡費用」を漏れなく計上する
次に、戸建てを売るために直接かかった費用である「譲渡費用」を計算します。これを漏れなく計上することが、譲渡所得を圧縮し、節税に繋がります。
【譲渡費用に含まれる主な費用】
- 売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙税
- 抵当権抹消登記にかかる費用（司法書士報酬を含む）
- 建物の解体費用（土地を更地にして売却した場合）
- 売却にあたり実施した測量費
- 立退料（借家人がいる物件で支払った場合）
固定資産税の精算金や、引っ越し費用、通常の修繕費などは譲渡費用には含まれないため注意が必要です。
Step4：所有期間を確認し、税率を判断する
譲渡所得が算出できたら、次にその所得にかける「税率」を確認します。この税率は、売却した戸建ての所有期間によって大きく異なり、以下の2つに分けられます。
- 長期譲渡所得： 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている場合
- 短期譲渡所得： 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合
それぞれの税率は以下の通りです。（所得税には復興特別所得税2.1%が含まれます）
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
ご覧の通り、税率は約2倍も違います。売却のタイミングを検討する際は、この「5年」という期間が非常に重要な判断基準となります。
Step5：譲渡所得に税率を掛けて税額を算出【シミュレーション】
最後に、算出した譲渡所得に、所有期間に応じた税率を掛けて最終的な税額を求めます。
譲渡所得税額 = 譲渡所得 × 税率（20.315% or 39.63%）
それでは、簡単なモデルケースでシミュレーションしてみましょう。
【シミュレーション条件】
- 売却価格： 3,500万円
- 取得費：
- 土地購入代金：1,500万円
- 建物購入代金（木造）：1,800万円
- 購入時諸費用：100万円
- 譲渡費用（仲介手数料など）： 120万円
- 所有期間： 10年（売却した年の1月1日時点）
【計算ステップ】
建物の減価償却費を計算 1,800万円 × 0.9 × 0.031（木造の償却率） × 10年 = 502.2万円
-
取得費の合計額を計算 (土地1,500万円 + 建物1,800万円 + 諸費用100万円) – 減価償却費502.2万円 = 2,897.8万円
-
譲渡所得を計算 売却価格3,500万円 – (取得費2,897.8万円 + 譲渡費用120万円) = 482.2万円
-
税率を判断 所有期間が10年（5年超）のため、長期譲渡所得の税率**20.315%**を適用します。
-
税額を計算 譲渡所得482.2万円 × 20.315% ＝ 約97万9,400円
このシミュレーションでは納税額は約98万円と概算できました。しかし、マイホームの売却では税負担を大幅に軽減できる特例が利用できるケースがほとんどです。次の章で、節税に不可欠な特例を詳しく解説します。
知らないと大損！戸建て売却の税金を劇的に抑える5つの特例
前の章のシミュレーションでは約98万円の税金が発生しましたが、マイホームである戸建ての売却では、税負担をゼロにできる可能性もある強力な特例制度が用意されています。これらの制度を知っているかで手元に残る金額が大きく変わるため、必ず確認しましょう。
1. 【基本の特例】居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
マイホームの売却で最も利用されるのが、この「3,000万円特別控除」です。譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる制度です。
前のシミュレーションの譲渡所得は482.2万円でした。この特例を適用すると、課税対象となる所得が0円になるため、納めるべき税金も0円になります。約98万円の税金がゼロになる、非常に効果の大きい特例です。
【主な適用要件】
- 自分が住んでいる家屋、または家屋とともにその敷地を売却すること。
- 以前住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却した年の前年、前々年にこの特例や他の特例（買換え特例など）を利用していないこと。
- 親子や夫婦など、特別な関係にある相手への売却ではないこと。
別荘や投資用物件の売却には適用できない点に注意が必要です。
2. 【長期所有者向け】10年超所有軽減税率の特例
売却する戸建ての所有期間が10年を超えている場合、さらに税率が低くなる特例です。この特例は、上記の「3,000万円特別控除」と併用できるのが大きなメリットです。3,000万円を控除してもなお譲渡所得が残る場合、その所得に対してかかる税率が通常よりも低く抑えられます。
- 通常の長期譲渡所得税率（5年超所有）： 20.315%
- 軽減税率（10年超所有）：
- 課税譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21%
- 課税譲渡所得6,000万円超の部分：20.315%
例えば、3,000万円控除後の課税譲渡所得が1,000万円だった場合、約61万円も節税できます。
【主な適用要件】
- 売却した年の1月1日時点で、土地・建物の所有期間がともに10年を超えていること。
- 3,000万円特別控除の適用要件を満たしていること。
3. 【相続物件向け】被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
親などから相続した実家を売却する際に利用できるのが、通称「相続空き家の3,000万円特別控除」です。相続したものの誰も住んでおらず空き家になっている物件の売却を促す制度で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
【主な適用要件】
- 相続または遺贈により取得した家屋であること。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）。
- 相続開始の直前まで被相続人（亡くなった方）が一人で居住していたこと。
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 売却時に一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して更地で売却すること。
4. 【買い替え向け】特定の居住用財産の買換えの特例
戸建てを売却し、その資金で新たなマイホームに買い替える場合に利用できる特例です。売却によって得た利益（譲渡所得）に対する課税を、将来新しい家を売却する時まで繰り延べる（先送りする）ことができます。
あくまで「繰り延べ」であり、「非課税」になるわけではありませんが、売却時点での納税負担をなくせるため、買い替えをスムーズに進める上で非常に有効です。
【注意点】 この「買換え特例」は、**「3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」と併用することはできません。**どちらを利用する方が有利になるかは、慎重に判断する必要があります。
5. 【損失が出た場合】譲渡損失の損益通算及び繰越控除
購入時より安くしか売れず、損失（譲渡損失）が出てしまった場合に使える制度もあります。一定の要件を満たすマイホームの売却であれば、その**損失を給与所得や事業所得など他の黒字の所得から差し引く（損益通算）**ことができます。
損益通算を行うことで、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。さらに、その年に引ききれなかった損失は、翌年以降最大3年間にわたって繰り越して控除（繰越控除）することも可能です。
戸建て売却の税金は確定申告が必須！手順と必要書類を解説
ご紹介した税金の特例は、自動的に適用されるわけではありません。これらの恩恵を受けるためには、ご自身で必ず確定申告を行う必要があります。利益が出た場合はもちろん、特例を使って納税額がゼロになる場合や、損失が出て税金の還付を受けたい場合も申告は必須です。申告を忘れると、控除が受けられないだけでなく、ペナルティが課される恐れもあります。
確定申告が必要なケース・不要なケース
確定申告が【必要】なケース
以下のいずれかに当てはまる場合は、確定申告が必要です。
戸建ての売却で利益（譲渡所得）が出た場合 売却益が出た場合は、その利益に対して課税されるため申告が必要です。「3,000万円特別控除」を適用して利益がゼロになったとしても、その特例を利用したことを税務署に申告する義務があります。
-
税金の特例を利用する場合 本記事で解説した「3,000万円特別控除」や「譲渡損失の損益通算」などの特例は、確定申告をすることが適用要件となっています。特に、損失が出て税金の還付を受けたい場合は、申告をしないと1円も戻ってきません。
確定申告が【不要】なケース
確定申告が不要になるのは、**「売却で損失が出て、かつ譲渡損失の損益通算などの特例も利用しない」**という限定的なケースのみです。しかし、損失が出た場合は特例を利用して税金が還付される可能性が高いため、実際には損失が出た場合でも確定申告をした方が有利になることがほとんどです。
