【早見表】マンション売却の税金はいつ・いくら？全体像をまず確認
マンション売却を検討する際、多くの方がマンション売却の税金について不安を抱きます。大きな金額が動くため、税金の仕組みがわからないと、最終的に手元にいくら残るのか見通しが立ちません。
マンション売却にかかる税金は、種類や支払うタイミングが決まっています。事前に全体像を把握しておけば、計画的に手続きを進められます。このセクションでは、まず「どんな税金が、いつ、いくらかかるのか」を早見表で確認し、全体像をつかみましょう。
マンション売却でかかる税金の種類・タイミング・金額一覧
マンション売却に関連する主な税金は4種類です。それぞれ支払うタイミングと金額の目安が異なります。
| 税金の種類 | 支払うタイミング | 金額の目安 | 誰が支払うか |
|---|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約時 | 契約金額に応じて1千円～6万円 | 売主・買主 |
| 登録免許税 | 決済・引き渡し時 | （抵当権抹消登記）不動産1個につき1,000円 | 売主 |
| 譲渡所得税 （所得税・復興特別所得税・住民税） |
売却した年の翌年 （確定申告時） |
**売却益（譲渡所得）**に対して ・所有5年以下：39.63% ・所有5年超：20.315% |
売主 |
| 消費税 | 決済・引き渡し時 | ・仲介手数料 ・司法書士報酬 などに対して10% |
売主 |
この表の中で特に重要なのが、最も金額が大きくなる可能性のある「譲渡所得税」です。しかし、これは必ず発生するわけではありません。次に、この譲渡所得税の最も重要なポイントを解説します。
【最重要】税金は「売却益」にかかる！赤字なら譲渡所得税は0円
マンション売却の税金は、売却価格そのものではなく、**売却によって得られた利益（儲け）**に対してのみかかります。この利益を専門用語で「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )
- 取得費: そのマンションを購入したときにかかった費用（購入代金、購入時の仲介手数料など）
- 譲渡費用: 今回の売却でかかった費用（仲介手数料、印紙税など）
つまり、売却価格から、マンションの購入費用と売却費用を差し引いて、それでもプラスが出た場合にのみ、そのプラス分（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかるのです。
もし計算結果がマイナス、つまり「譲渡損失（売却損）」が出た場合は、譲渡所得は0円となり、譲渡所得税（所得税・住民税）は一切かかりません。例えば、4,000万円で購入したマンションが3,500万円で売れた場合、利益は出ていないため基本的に譲渡所得税は課税されません。
まずはご自身の状況で利益が出るか否かを把握することが、税金対策の第一歩です。
最も重要な譲渡所得税の計算方法｜5つのステップで解説
マンション売却の税金の中でも、最も重要な「譲渡所得税」は「譲渡所得」に対して課税されます。
譲渡所得 = 売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )
この計算式を基に、ご自身の状況に当てはめて税金をシミュレーションできるよう、5つのステップで具体的に解説していきます。
ステップ1：譲渡価額（売却価格）を確定する
最初のステップは、計算の基礎となる「譲渡価額」の確定です。
譲渡価額とは**「マンションが実際に売れた金額」**のことで、売買契約書に記載された「売買代金」が該当します。例えば、売買代金が4,000万円なら、譲渡価額は4,000万円です。固定資産税・都市計画税の精算金を受け取った場合は、その額も譲渡価額に含めます。
ステップ2：取得費（購入にかかった費用）を算出する
次に、譲渡価額から差し引く「取得費」を計算します。取得費とは**「そのマンションを購入（取得）するためにかかった費用」**の合計額です。
【取得費に含まれる主な費用】
- マンションの購入代金（土地・建物）
- 購入時に支払った仲介手数料
- 購入時の登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 売買契約書に貼付した印紙税
- リフォーム費用、設備費など（価値を高めるための資本的支出）
【注意点：建物の減価償却】 取得費の計算で最も重要なのが**建物の「減価償却費」**です。建物は時間とともに価値が減少するため、購入代金から経過年数に応じた価値の減少分（減価償却費）を差し引く必要があります。つまり、「購入したときの建物の価格が、そのまま取得費になるわけではない」のです。
【取得費が不明な場合】 購入時の売買契約書などを紛失し、正確な取得費が分からない場合は、「概算取得費」として**売却価格（譲渡価額）の5%**を取得費とすることができます（5%ルール）。ただし、実際の取得費より低くなることが多く、税負担が重くなる可能性が高い点に注意が必要です。
ステップ3：譲渡費用（売却にかかった費用）を算出する
次に、売却のために直接かかった費用である「譲渡費用」を計算します。
【譲渡費用に含まれる主な費用】
- 売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙税
- 住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記費用
- 売却にあたり実施した測量費
固定資産税や管理費・修繕積立金などは譲渡費用に含めることはできません。
ステップ4：課税対象となる「譲渡所得」を計算する
ステップ1〜3で算出した金額を公式に当てはめ、「譲渡所得」を求めます。
譲渡所得 = 譲渡価額 – ( 取得費 + 譲渡費用 )
【計算例】
- 譲渡価額: 4,000万円
- 取得費: 3,200万円（購入代金から減価償却費を差し引き、諸費用を加えた額）
- 譲渡費用: 150万円（仲介手数料など）
譲渡所得 = 4,000万円 – ( 3,200万円 + 150万円 ) = 650万円
このケースでは650万円の利益（譲渡所得）が出ており、この金額が課税対象となります。もし計算結果が0円またはマイナスになった場合は「譲渡損失」となり、譲渡所得税はかかりません。
ステップ5：所有期間を確認し、税率を掛けて税額を算出する
最後に、算出した譲渡所得に税率を掛けて税額を求めます。この税率は、マンションの**「所有期間」**によって大きく異なります。
- 長期譲渡所得: 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年超
- 短期譲渡所得: 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下
それぞれの税率は以下の通りです。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| ※所得税には復興特別所得税（2.1%）が含まれています。 |
税率は倍近く違うため、所有期間の判定は非常に重要です。
【所有期間の数え方に注意！】 所有期間は**「売却した年の1月1日時点」**で判断されます。例えば、2019年8月1日に購入したマンションを2024年9月30日に売却した場合、実際の所有期間は5年超ですが、売却した年（2024年）の1月1日時点では5年未満のため、「短期譲渡所得」に分類されます。
先ほどの例（譲渡所得650万円）で税額を計算してみましょう。
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合 650万円 × 20.315% = 1,320,475円
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）の場合 650万円 × 39.63% = 2,575,950円
所有期間が5年を超えるか否かで、納税額に大きな差が生まれることがわかります。
【節税】マンション売却で使える特例・控除を最大限活用する方法
マンション売却で利益（譲渡所得）が出ても、要件を満たせば税金を大幅に軽減できる特例・控除制度があります。複雑に思えるマンション売却の税金ですが、これらの制度を知っているかで手元に残る金額が大きく変わるため、必ず確認しましょう。
最も重要！居住用財産の3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却する際に最も強力な制度が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるというものです。譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を適用することで所得税・住民税がゼロになります。
先の計算例（譲渡所得650万円）では、 650万円（譲渡所得） – 3,000万円（特別控除） = 0円 となり、本来かかるはずだった税金が一切かからなくなります。
主な適用要件
- 自分が住んでいる家屋（マイホーム）の売却であること。
- 以前住んでいた場合、住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること。
- 売却した年の前年、前々年にこの特例や他のマイホーム関連の特例を利用していないこと。
- 親子や夫婦など、特別な関係の相手への売却でないこと。
- 所有期間の長短は問われません。
マイホームを売却する際は、まずこの特例の対象になるかを確認することが節税の第一歩です。
【併用可】所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
売却するマンションの所有期間が10年を超えている場合は、「10年超所有軽減税率の特例」でさらに税負担を軽くできる可能性があります。
この特例は、前述の3,000万円特別控除と併用できるのが大きな特徴です。3,000万円を控除した後の譲渡所得に対して、通常よりも低い税率が適用されます。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 軽減税率（課税譲渡所得6,000万円以下） | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 通常の長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| ※所得税には復興特別所得税が含まれています。 |
例えば、譲渡所得が4,000万円だった場合、3,000万円を控除した残りの1,000万円に対して14.21%の税率が適用され、納税額は1,421,000円となります。通常の税率（20.315%）と比べて約61万円の節税になります。
買い替えなら「特定の居住用財産の買換えの特例」
マンションを売却し、新たにマイホームを購入（買い替え）する場合には、「特定の居住用財産の買換えの特例」も選択肢となります。
これは、売却益に対する課税を、**買い替えたマイホームを将来売却する時まで繰り延べられる（先送りにできる）**制度です。税金が免除されるわけではありませんが、売却時に支払う税金をゼロにできるため、手元資金を新居の購入費用に充てたい場合に有効です。
ただし、この特例は**「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」と併用できない**ため、どちらが得になるか慎重な判断が必要です。
売却損が出た場合に使える特例
マンション売却で損失（譲渡損失）が出た場合にも、税金の負担を軽減できる制度があります。
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
これらの特例は、売却で出た損失を、その年の給与所得や事業所得など他の所得と相殺（損益通算）できる制度です。相殺しきれない損失は、翌年以降最大3年間にわたって繰り越せます。これにより、確定申告をすることで、納めた所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。
相続した空き家を売るなら「空き家特例」
親から相続した実家などを売却する場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が使える可能性があります。
これは、一定の要件を満たす空き家を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。適用要件が細かいため、利用を検討する際は専門家への確認が不可欠です。
マンション売却後の確定申告｜手続きの流れ・必要書類・注意点
マンション売却で紹介した各種特例を利用するには、**必ず「確定申告」が必要です。**利益が出た場合も損失が出た場合も、マンションを売却した翌年は原則として確定申告が必須です。
確定申告の手続き｜いつ・どこで・どうやって？
申告期間：売却した翌年の2月16日〜3月15日 この約1ヶ月の間に、申告と納税（または還付手続き）を完了させる必要があります。
申告場所：住所地を管轄する税務署 申告を行う時点でのご自身の住所地を管轄する税務署に提出します。
申告方法：
- e-Tax（電子申告）：国税庁のウェブサイトからオンラインで提出する方法。自宅から24時間手続きが可能です。
- 税務署の窓口で提出：管轄の税務署へ直接出向き、窓口で提出する方法。
- 郵送で提出：作成した申告書を管轄の税務署へ郵送する方法。
確定申告に必要な書類一覧
確定申告には多くの書類が必要です。特にマンション購入時の書類は、早めに探し始めましょう。
【必ず準備する書類】
- 確定申告書B様式、申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 本人確認書類（マイナンバーカードなど）
- 源泉徴収票（給与所得がある場合）
【売却時に受け取る書類】
- 売買契約書のコピー（売却時のもの）
- 売却時にかかった経費の領収書（仲介手数料など）
【購入時に遡って探す書類】
- 売買契約書のコピー（購入時のもの）：取得費を証明する最も重要な書類です。
- 購入時にかかった経費の領収書（仲介手数料、登記費用など）
- リフォームを行った場合の契約書・領収書
購入時の売買契約書を紛失した場合、取得費は売却価格の5%で計算する「概算取得費」となり、税負担が重くなる可能性があるため、大切に保管しておきましょう。
申告を忘れたらどうなる？無申告のペナルティ
確定申告を怠ると、重いペナルティが課される可能性があります。
- 無申告加算税：期限内に申告しなかった場合に課される税金で、本来の税額に最大20%が上乗せされます。
- 延滞税：法定納期限の翌日から納付する日までの日数に応じて課される、利息に相当する税金です。
- 重加算税：意図的に所得を隠すなど、悪質と判断された場合に課される最も重いペナルティで、本来の税額に40%が上乗せされることもあります。
これらのペナルティを避けるためにも、マンションを売却した際は必ず確定申告を行いましょう。
【ケース別】こんな時どうなる？マンション売却の税金Q&A
ここでは、マンション売却の税金に関するよくある質問をQ&A形式で解説します。
Q1. 相続したマンションを売却する場合、取得費はどうなりますか？
A. 亡くなられた方（被相続人）がマンションを購入した時の価格と時期を引き継ぎます。
相続したマンションの取得費は、相続時の評価額ではなく、被相続人がそのマンションを購入したときの金額となります。所有期間も同様に、被相続人が購入した日から計算します。そのため、被相続人が購入した際の売買契約書を探し出すことが非常に重要です。
また、相続税を支払っている場合は、その一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。
Q2. 住宅ローンが残っていても税金はかかりますか？
A. 売却して利益（譲渡所得）が出れば、住宅ローンの残債額にかかわらず税金はかかります。
譲渡所得税は、あくまで売却で得た利益に対して課税されるものです。住宅ローンの残債額は、譲渡所得の計算（売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)）には直接影響しません。売却価格でローンを完済できるかと、税金がかかるかは別の問題です。
Q3. 夫婦共有名義のマンションを売却した場合、控除はどうなりますか？
A. ご夫婦それぞれが要件を満たせば、最大で6,000万円の控除が受けられます。
共有名義の場合、税金計算はそれぞれの持分割合に応じて行います。「3,000万円の特別控除」は所有者一人ひとりに対して適用されるため、ご夫婦がそれぞれ適用要件を満たしていれば、夫3,000万円、妻3,000万円、合計で最大6,000万円までの利益が非課税となります。この特例を適用するには、ご夫婦がそれぞれ確定申告を行う必要があります。
Q4. 離婚で財産分与されたマンションを売却する際の注意点は？
A. 財産分与をした元の配偶者が購入したときの価格と所有期間を引き継いで税金を計算します。
財産分与で得たマンションを売却する場合、税金計算上の取得費と所有期間は、財産分与をした側（元の所有者）のものを引き継ぎます。 例えば、元夫が10年前に3,000万円で購入したマンションを分与された場合、取得費は3,000万円となり、所有期間も元夫が購入した日から通算されます。元の購入価格がわかる売買契約書などを必ず引き継いでおくことが重要です。
税金で損しないために！売却前に知っておくべき3つのポイント
マンション売却の税金で損をしないために、売却活動を始める前に押さえておくべき3つの重要ポイントを解説します。
ポイント1：所有期間「5年超」のタイミングを見極める
マンション売却の税金を計算する際の税率は、所有期間が5年を超えるかで約2倍も変わります。
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
譲渡所得が1,000万円の場合、税額の差は約193万円にもなります。
最も注意すべきなのが、「5年」のカウント方法です。所有期間は**「売却した年の1月1日時点」**で5年を超えているかで判断されます。例えば、2020年4月1日に購入したマンションを2025年中に売却すると、売却年の1月1日時点では所有期間が5年未満となり、高い税率の短期譲渡所得になってしまいます。このケースで長期譲渡所得の低い税率を適用するには、2026年1月1日以降に売却する必要があります。売却を急ぐ理由がなければ、このタイミングを待つだけで納税額を大幅に抑えられます。
ポイント2：取得費・譲渡費用を証明する書類を徹底的に保管する
譲渡所得は「売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)」で計算されるため、取得費と譲渡費用を正確に計上することが節税の鍵です。そのためには、それぞれの費用を証明する書類が不可欠です。
【取得費の証明書類の例】
- 購入時の売買契約
