【早見表】不動産売却の費用一覧と3,000万円のシミュレーション
不動産を売却する際、売却額そのものに注目しがちですが、実際には様々な費用が発生します。事前に費用を把握しておかないと、「思ったより手元にお金が残らなかった」という事態になりかねません。
結論から言うと、不動産売却の費用目安は、売却価格の4%～6%程度です。例えば3,000万円で売却できた場合、120万円～180万円ほどの費用がかかる計算になります。
この章では、まず「どんな費用が、いくらくらいかかるのか」を一覧表で解説し、3,000万円の物件を例にした具体的なシミュレーションをご紹介します。ここを読むだけで、不動産売却にかかる費用の全体像を素早く掴むことができます。
不動産売却にかかる費用の種類と目安【一覧表】
不動産売却時には、主に不動産会社に支払う「仲介手数料」、契約や登記に関する費用、そして売却によって利益が出た場合にのみかかる「税金」が発生します。
| 費用の種類 | 費用の目安 | 概要 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | （売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税 ※上限額 | 売買を仲介した不動産会社に支払う成功報酬。 |
| 印紙税 | 1万円～6万円（売却価格による） | 不動産売買契約書に貼付する印紙代。軽減措置あり。 |
| 登記費用 | 1.5万円～5万円程度 | 住宅ローン完済に伴う抵当権抹消登記など。司法書士への報酬含む。 |
| 譲渡所得税・住民税 | 利益（譲渡所得）× 税率 | 売却によって利益が出た場合のみ課税。所有期間で税率が異なる。 |
| その他費用 | 数万円～数十万円 | 引っ越し費用、ハウスクリーニング代、測量費、解体費など状況に応じて発生。 |
※上記は一般的な目安であり、物件の状況や契約内容によって金額は変動します。
【売却価格3,000万円】具体的な費用シミュレーション
実際に3,000万円で売却した場合を例に、具体的な不動産売却の費用目安をシミュレーションしてみましょう。
【条件】
- 売却価格：3,000万円
- 住宅ローンは完済済み（抵当権抹消登記が必要）
- 売却による利益（譲渡所得）は発生しないものとする
1. 仲介手数料
不動産売却費用の中で最も大きな割合を占めるのが仲介手数料です。法律で上限額が定められており、多くの不動産会社が上限額で設定しています。
- 計算式（速算式）：（売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税
- 計算結果：（3,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 = 105万6,000円
2. 印紙税
不動産売買契約書に貼る収入印紙の代金です。契約金額によって税額が異なりますが、現在は軽減措置が適用されています（2027年3月31日まで）。
- 契約金額1,000万円超 5,000万円以下の場合： 1万円
3. 登記費用（抵当権抹消登記）
住宅ローンを完済している場合、不動産に設定されている「抵当権」を抹消する手続きが必要です。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
- 費用の目安： 司法書士への報酬を含め 約1.5万円～3万円（ここでは仮に2万円とします）
シミュレーション合計額
上記の3つの費用を合計すると、以下のようになります。
105万6,000円（仲介手数料） + 1万円（印紙税） + 2万円（登記費用） = 108万6,000円
このシミュレーションから、3,000万円の不動産売却における費用目安は約109万円、売却価格の約3.6%であることがわかります。今回は利益が出なかったため譲渡所得税はかかりませんが、利益が出た場合はここに税金が加わります。また、家の状態によってはハウスクリーニングや測量費用などが別途必要になる可能性もあります。
以降の章では、これらの各費用についてさらに詳しく解説していきます。
不動産売却で必ずかかる4つの費用と計算方法
ここからは、不動産売却の費用目安を構成する、ほぼ全てのケースで発生する4つの主要な費用を一つひとつ解説します。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬
- 印紙税：売買契約書に貼付する税金
- 抵当権抹消登記費用：住宅ローン完済の手続き費用
- 譲渡所得税・住民税：売却で利益が出た場合にかかる税金
それぞれの費用が「何のための費用」で、「いつ、いくら支払うのか」を正確に理解し、ご自身の資金計画と照らし合わせながら読み進めてみてください。
1. 仲介手数料：不動産会社への成功報酬
仲介手数料は、売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬です。売却活動の対価であり、宅地建物取引業法によって売却価格に応じた上限額が定められています。
■ 仲介手数料の上限額と速算式
一般的に、計算が簡単な以下の「速算式」が用いられます。
| 売却価格 | 計算式（上限額） |
|---|---|
| 400万円超 | （売却価格 × 3% + 6万円） + 消費税 |
| 200万円超 400万円以下 | （売却価格 × 4% + 2万円） + 消費税 |
| 200万円以下 | 売却価格 × 5% + 消費税 |
例えば、3,000万円で売却した場合の仲介手数料は、（3,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1（消費税10%） = 105万6,000円です。これはあくまで上限額のため、不動産会社によっては値引き交渉に応じてくれる場合もありますが、過度な要求は売却活動の質に影響する可能性もあるため注意が必要です。
■ 支払いタイミング 売買契約時と物件の引渡し（決済）時に、半金ずつ支払うのが一般的です。
2. 印紙税：売買契約書に必要な税金
印紙税は、不動産売買契約書のような「課税文書」を作成した際に課せられる税金です。契約書に記載された金額に応じた額の「収入印紙」を購入し、契約書に貼り付けて納税します。現在は軽減措置が適用されています（2027年3月31日まで）。
■ 契約金額ごとの印紙税額（軽減措置適用後）
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
3,000万円の不動産売却であれば、印紙税は1万円となります。
■ 支払いタイミング 売買契約締結時に現金で支払います。契約書を売主用・買主用に2通作成する場合は、それぞれが自身の契約書分を負担します。
3. 抵当権抹消登記費用：ローン完済の証明手続き
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関が「抵当権」を設定しています。不動産を売却する際は、この抵当権を抹消し、買主に完全な所有権を移転させる必要があります。この手続きを「抵当権抹消登記」といい、司法書士に依頼するのが一般的です。
■ 費用の内訳と目安 抵当権抹消登記費用は、主に以下の2つで構成されます。
- 登録免許税：登記手続きの税金。不動産1筆あたり1,000円。
- 司法書士への報酬：手続きの代行手数料。1万円～2万円程度が相場。
合計すると、約1.5万円～3万円が目安となります。
■ 支払いタイミング 物件の引渡し（決済）時に、売却代金から司法書士に支払います。
4. 譲渡所得税・住民税：売却益にかかる税金
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課されるのが、譲渡所得税と住民税です。重要なのは、「売却価格」そのものではなく、「利益」に対してのみ課税されるという点です。購入時より安く売れた場合など、利益が出なければこの税金はかかりません。
■ 譲渡所得の計算方法 譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）
- 取得費：不動産の購入代金や購入時の諸費用から、建物の減価償却費を差し引いた金額。
- 譲渡費用：今回の売却でかかった仲介手数料や印紙税など。
■ 税率（所有期間によって異なる） 税率は、不動産の所有期間（売却した年の1月1日時点で5年超か以下か）によって大きく異なります。
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
■ 支払いタイミング 売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行い、所得税を納付します。住民税は、同年6月頃に届く納税通知書で支払います。マイホーム売却では税負担を軽減できる特例が多くあり、後の章で詳しく解説します。
【ケース別】状況に応じて発生する追加費用と目安
基本的な費用だけが、不動産売却の費用目安のすべてではありません。物件の状態や売主の状況によっては、追加費用が発生するケースがあります。想定外の出費で慌てないよう、事前に把握しておくことが重要です。
1. 古家の解体費用：更地にして売却する場合
建物が著しく老朽化している場合、建物を解体して「更地」として売却する選択肢があります。買主が新築を建てたい場合、更地の方が売却しやすい可能性があります。
【解体費用の目安（1坪あたり）】
- 木造： 4万円～6万円程度
- 鉄骨造： 6万円～8万円程度
- 鉄筋コンクリート（RC）造： 7万円～10万円程度
30坪の木造住宅なら120万円～180万円程度が目安です。ただし、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大6倍になるデメリットもあるため、解体のタイミングは不動産会社と慎重に相談しましょう。
2. 測量費用：土地の境界が不明確な場合
土地を売却する際は、隣接地との境界を明確にする「境界明示義務」があります。境界標（境界杭）がないなど境界が不明確な状態では売却が難しくなるため、土地家屋調査士による「境界確定測量」が必要になります。
【測量費用の目安】
- 境界確定測量： 35万円～80万円程度
費用は土地の広さや隣接地の数、官民査定の有無などで変動します。費用はかかりますが、正確な面積がわかることで適正価格で売却でき、将来のトラブルを未然に防ぐ安心材料となります。
3. ハウスクリーニング・リフォーム費用：印象を良くして売る場合
中古物件の売却では、内覧時の印象が非常に重要です。売却前に専門業者によるハウスクリーニングや部分的なリフォームを検討するケースがあります。
【費用の目安】
- ハウスクリーニング（マンション全体）： 3万円～10万円程度
- 壁紙（クロス）の張り替え（6畳）： 4万円～6万円程度
重要なのは「費用対効果」です。大規模なリフォームは費用を売却価格に上乗せできるとは限らず、買主の好みに合わない可能性もあります。水回りやリビングなど、ポイントを絞ったクリーニングや、汚れた壁紙の張り替えといった低コストで清潔感をアップさせる方法が効果的です。
4. 不用品処分費用：家財道具が残っている場合
住み替えや相続した実家の売却などで室内に家財道具（残置物）が多く残っている場合、その処分費用が必要です。原則として、売主の責任で室内を空の状態にして引き渡します。
【費用の目安】
- 不用品回収業者（2tトラック1台分）： 5万円～10万円程度
- 遺品整理を含む場合： 20万円～70万円以上
処分する物の量や種類で費用は大きく変わります。自分で自治体のルールに従って処分すれば費用を抑えられますが、時間と労力がかかります。複数の不用品回収業者から見積もりを取り、買取可能なものがないか確認するのも良いでしょう。
最重要！不動産売却の税金計算と使える控除・特例
不動産売却の費用目安を考える上で、最も金額が大きくなる可能性があるのが「税金」です。売却で利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されますが、特にマイホームの売却では、税負担を大幅に軽減できる様々な控除や特例が用意されています。
不動産売却で利益が出るとかかる「譲渡所得税」とは？
不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」と呼び、この譲渡所得に対して所得税・復興特別所得税・住民税（総称して譲渡所得税）が課されます。あくまで「利益」に対してのみ課税されるため、売却価格が購入時より安くなり利益が出なかった（譲渡損失が出た）場合は、原則として譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得の基本計算式【売却価格－(取得費＋譲渡費用)】
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
- 売却価格（収入金額）： 不動産が売れた価格。
- 取得費： 不動産の購入代金、購入時の仲介手数料や登記費用などから、建物の価値の減少分（減価償却費）を差し引いたもの。
- 譲渡費用： 今回の売却でかかった仲介手数料や印紙税など。
例えば、4,000万円で売却した不動産の取得費が3,200万円、譲渡費用が150万円だった場合、譲渡所得は「4,000万円 － (3,200万円 ＋ 150万円) ＝ 650万円」となります。
取得費が不明な場合はどうする？「概算取得費」
相続した不動産などで購入時の契約書がなく取得費が不明な場合、「概算取得費」として売却価格の5%を取得費とみなすことができます。例えば4,000万円で売却した場合、取得費は200万円です。ただし、この方法は実際の取得費より低く計算され、税金が高額になる可能性が高いため注意が必要です。
税率を決める「所有期間」の重要性
譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく異なります。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかで判断されます。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 39.63%
- （所得税30.63%＋住民税9%）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 20.315%
- （所得税15.315%＋住民税5%）
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も変わるため、売却タイミングを検討する際は、この「5年の壁」を意識することが非常に重要です。
大幅な節税に！マイホーム売却で使える控除・特例
ご自身が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売却する場合には、税負担を大幅に軽減できる強力な特例があります。
1. 居住用財産の3,000万円特別控除
最も代表的で効果の大きい特例です。マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。
- 主な適用要件：
- 自分が住んでいる家屋やその敷地の売却。
- 住まなくなってから3年目の年末までに売却。
- 親子や夫婦など特別な関係の相手への売却ではない。
- 過去2年間にこの特例などを受けていない。
譲渡所得が650万円だった場合、この特例を適用すれば課税対象額は0円となり、譲渡所得税はかかりません。
2. 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例
売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合、さらに税率が軽くなる特例で、「3,000万円特別控除」と併用できます。
- 概要： 3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に軽減税率が適用されます。
- 軽減税率：14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）
これらの特例を適用するには、税金が0円になる場合でも必ず確定申告を行う必要があります。 適用要件は複雑なため、税務署や不動産の専門家に相談することをおすすめします。
【価格帯別】不動産売却の費用シミュレーション｜手取り額はこう変わる
税金の特例が、最終的な手取り額、ひいては不動産売却の費用目安にどれほど影響を与えるか、価格帯別の3つのケースでシミュレーションします。 ※諸費用や税額は概算です。税率は所有期間5年超の「長期譲渡所得」（20.315%）を前提とします。
ケース1：売却価格1,500万円の戸建て（マイホーム）
- 売却価格： 1,500万円
- 取得費： 800万円
- 譲渡費用（諸費用）： 約80万円
- 譲渡所得： 1,500万円 – (800万円 + 80万円) = 620万円
| 特例なし | 3,000万円控除適用 | |
|---|---|---|
| 課税対象額 | 620万円 | 0円 |
| 譲渡所得税 | 約126万円 | 0円 |
| 最終手取り額 | 1,294万円 | 1,420万円 |
特例を適用するだけで、手取り額が126万円も増えます。
ケース2：売却価格3,000万円のマンション（マイホーム）
- 売却価格： 3,000万円
- 取得費： 2,000万円
- 譲渡費用（諸費用）： 約115万円
- 譲渡所得： 3,000万円 – (2,000万円 + 115万円) = 885万円
| 特例なし | 3,000万円控除適用 | |
|---|---|---|
| 課税対象額 | 885万円 | 0円 |
| 譲渡所得税 | 約180万円 | 0円 |
| 最終手取り額 | 2,705万円 | 2,885万円 |
このケースでも、特例の適用で手取り額が180万円変わります。
ケース3：売却価格5,000万円の土地（マイホームの敷地）
- 売却価格： 5,000万円
- 取得費： 500万円（概算取得費）
- 譲渡費用（諸費用）： 約180万円
- 譲渡所得： 5,000万円 – (500万円 + 180万円) = 4,320万円
| 特例なし | 3,000万円控除適用 | |
|---|---|---|
| 課税対象額 | 4,320万円 | 1,320万円 |
| 譲渡所得税 | 約878万円 | 約268万円 |
| 最終手取り額 | 3,942万円 | 4,552万円 |
譲渡益が大きいこのケースでは、特例を適用しても納税は必要ですが、税負担を約610万円も圧縮できています。不動産売却では、使える特例を確実に適用することが手取り額の最大化に直結します。
不動産売却の費用を賢く抑える5つの方法
不動産売却の費用目安は、知識と対策次第で大きく抑えることが可能です。手元に残るお金を最大化するための具体的な方法を5つ解説します。
